Tribunal Judiciaire · Référés — 7 octobre 2025

N° RG 25/03173 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGBP


MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/03173 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UGBP
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [Adresse 5] » SITUÉE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la société « ISTRATEGIE IMMO », exerçant sous l’enseigne HK HOMEKARE GLS, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEUR

M. [G] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, 

EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [G] [B] est propriétaire des lot n° 78 et 510 dans un immeuble soumis au status de la copropriété, au sein de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4].

La SAS ISTRATEGIE IMMO est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, a assigné Monsieur [G] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir :

Condamner Monsieur [G] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de laRésidence « [Adresse 5] » les sommes suivantes :

4709,03 € avec intérêts au taux légal du 25 mars 2025 jusqu'à complet paiement,475,14 € au titre des charges de copropriété déchues du terme des 3ième et 4ième trimestre de l'exercice courant assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation valant mise en demeure.
Condamner Monsieur [G] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « [Adresse 5] » la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance outre s'il y a lieu, le remboursement des honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article A444-32 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2025.

Monsieur Monsieur [G] [B], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire, il convient de préciser que les dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile ont été respectées dans la mesure où au moment de la signification de l’assignation, la dette était effectivement supérieure à 5.000,00€, de sorte que le syndicat des copropriétaires était exonéré de toute tentative amiable de règlement préalable avant de diligenter ladite procédure accélérée au fond. 


* Sur les charges de copropriété échues et à échoir

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. 

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. 

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [G] [B] est propriétaire de lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 5] sis [Adresse 1]. 

À ce titre, et comme tous les autres copropriétaires, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.


1- Charges échues

Il ressort de la lecture du premier décompte arrêté au 06 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus) que Monsieur [G] [B] restait redevable de la somme de 4.709,03 € d’arriérés de charges de copropriété échues, et ce, comprenant les frais de relance et de mise demeure relevant du régime de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Toutefois, par observations orales, le syndic, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué, relevé de compte à l’appui, que Monsieur [G] [B], a en partie régularisé sa situation par deux virements successifs du 13 août 2025 et du 25 août 2025. 

Ainsi, le décompte actualisé, prévoit désormais un débit de : 438,46€. 

A celui-ci, il convient en revanche d’en expurger : 

-« frais de remise dossier avocat » : 200,00 €

-« frais signification assignation » : 57,15 €

En effet, ces sommes, inscrites dans le décompte de charges ne peuvent nécessairement pas être prise en compte au sens des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car relèvent respectivement des dispositions des articles 700 et 696 du Code de procédure civile. 

Dès lors, le compte copropriétaire de Monsieur [G] [B] est, au 02 septembre 2025, en débit de 181,31€.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [G] [B]. Il appartient désormais à ce dernier de démontrer qu’il s’est acquitté du montant total de ses charges.

En choisissant de ne pas comparaître, le défendeur est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe qu’en son montant.

Il en résulte que Monsieur [G] [B] est redevable de la somme de 181,31€ au titre des charges échues, arrêté au 02 septembre 2025, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d'exigibilité de la dernière échéance demeurée impayée.


2- Charges à échoir

Il ressort des écritures et des pièces du demandeur que le copropriétaire a été valablement mis en demeure le 25 mars 2025 et que son non-paiement d’une partie de ses charges est établi.
 
La mise en demeure est restée infructueuse dans les trente jours suivant son envoi, et le copropriétaire n’a pas régularisé sa situation dans ce délai.

Par ailleurs, les budgets prévisionnels de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre à 2025 ayant été votés par l’assemblée générale, Monsieur [G] [B] était informé des montants à échoir avant même la mise en demeure avisée le 25 mars 2025.

Ainsi, la copropriété, prise en la personne de son syndic, est fondée à solliciter le paiement des charges à échoir, en sus des charges échues. 

Monsieur [G] [B] sera donc condamné à payer la somme de 170,48 € au titre des charges à échoir pour le 4ème trimestre, considérant que les charges échues comprennent le décompte mis à jour au 02 septembre 2025, soit en incluant le 3ème trimestre. 

Autrement dit, le nouveau calcul doit comprendre dans les sommes échues (sur la base de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965) les charges jusqu’au 3ème trimestre inclus de sorte que seulement le 4ème trimestre demeure en charges à échoir mais déchues en vertu des dispositions de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. 


* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [G] [B], partie succombante pour n’avoir pas réglé une partie de ses charges, sera tenu aux entiers dépens.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée (…) ».

L’équité commande de condamner Monsieur [G] [B] à payer la somme de 1.000,00€ au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic.

Non seulement le syndicat a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits, mais il serait inéquitable de faire peser ces frais sur les autres copropriétaires.


PAR CES MOTIFS,


Monsieur Roblin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,


CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 181,31€ (CENT QUATRE-VINGTS UN EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des charges échues arrêtées au 02 septembre 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 170,48 € (CENT SOIXANTE-DIX EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre des charges à échoir pour le 4ème trimestre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS ISTRATEGIE IMMO, la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles exposés pour l’exercice de ses droits et non compris dans les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.


Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,