MR/SL
N° Minute
[Immatriculation 1]/557
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 07 Octobre 2025
N° RG 22/02114 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HEYY
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 21 Novembre 2022
Appelante
S.C.I. LES CHENES VERTS, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
Intimée
S.A.R.L. [S] GEOMETRES EXPERT, dont le siège social est situé [Adresse 8]
Représentée par la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS
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Date de l'ordonnance de clôture : 05 Mai 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 septembre 2025
Date de mise à disposition : 07 octobre 2025
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
La SCI Les Chênes Verts est propriétaire de parcelles de terrain à Monnetier Mornex (74560) d'une superficie totale d'environ 1 377 m² qui sont en partie bâties.
Elle a confié à la société [S] Géomètre-Expert le bornage des parcelles, selon devis du 18 février 2015 puis l'établissement et le dépôt, auprès de la commune de [Localité 10], d'une déclaration préalable de division parcellaire de son tènement immobilier en deux lots ainsi que l'affichage de l'arrêté communal de non opposition. L'ensemble des prestations a été facturé par la société [S] Géomètre-Expert le 31 mai 2016.
Un projet de compromis de vente a été signé par M. [C] [V] et Mme [H] [D], le 9 juillet 2015, aux termes duquel ils se portaient acquéreurs d'un terrain à bâtir de 387 m² environ, correspondant à la parcelle désignée lot n° B, détachée du terrain après la division parcellaire.
La déclaration préalable pour une division parcellaire en vue de construire a été déposée le 15 juillet 2015 et la commune a pris, le 5 août 2015, un arrêté communal de non-opposition prescrivant au pétitionnaire le respect du plan local d'urbanisme.
La commune a ensuite refusé d'accorder, le 24 novembre 2015, à M. [V] et à Mme [D] un permis de construire une maison d'habitation avec un carport accolé à l'habitation motivant notamment son refus par l'implantation du projet de construction à une distance inférieure à quatre mètres par rapport aux limites séparatives.
Informée par la SCI Les Chênes Verts de la décision de la commune, la société [S] Géomètre-Expert a estimé, dans un courrier du 15 janvier 2016, qu'elle était contestable au regard de l'article R. 151-21 du code de l'urbanisme s'appuyant sur un avis de la Direction Départementale des Territoires de Haute-Savoie qu'elle a sollicité.
Une seconde demande de permis de construire a été déposée par la SCI Les Chênes Verts qui a également fait l'objet le 17 mars 2016, pour le même motif, d'un refus de la commune lequel a été contesté par la SCI Les Chênes Verts devant le tribunal administratif de Grenoble.
Par jugement du 29 novembre 2018, le tribunal administratif a rejeté sa requête, considérant que les façades Est et Ouest de la construction sont situées à moins de quatre mètres de la limite séparative, distance imposée par l'article 7.2.U du règlement du plan local d'urbanisme.
La SCI Les Chênes Verts n'a pas exercé de recours à l'encontre de la décision du juge administratif et le 16 janvier 2020, a vainement mis en demeure la société [S] Géomètre-Expert de déclarer le sinistre à son assureur considérant que sa responsabilité était engagée pour avoir manqué à son obligation de conseil et d'information lors de la division parcellaire.
Par acte d'huissier du 18 août 2020, la SCI Les Chênes Verts a assigné à la société [S] Géomètre-Expert devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment afin d'être indemnisée du préjudice qu'elle allègue en raison de l'échec de son projet immobilier.
Par jugement du 21 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
- Débouté la SCI Les Chênes Verts de ses demandes ;
- Condamné la SCI Les Chênes Verts à verser à la société [S] Géomètre-Expert la somme de 2.000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI Les Chênes Verts aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Pillet, avocate, sur son affirmation de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'exécution provisoire de la présente décision.
Au visa principalement de ce que la SCI Les Chênes Verts n'est pas fondée à mettre en cause la responsabilité de la société [S] Géomètre-Expert en raison du non-respect d'une obligation de conseil dont l'existence n'est pas démontrée.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 21 décembre 2022, la SCI Les Chênes Verts a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 17 mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Les Chênes Verts sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :
- Condamner la société [S] Géomètre-Expert au paiement de la somme de 130.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner encore la société [S] Géomètre-Expert au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Les Chênes Verts fait notamment valoir que :
La société [S] Géomètre-Expert aurait dû l'informer notamment sur les risques encourus d'un projet de division préalable de son tènement immobilier, ce qu'elle n'a pas fait engageant ainsi sa responsabilité ;
Le géomètre-expert est tenu à l'égard de son client d'une obligation de moyens qui inclut une obligation de conseil et d'information.
Par dernières écritures du 15 juin 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [S] Géomètre-Expert demande à la cour de :
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Thonon-Les-Bains, en ce qu'il a débouté la SCI Les Chenes Verts de l'intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;
A titre subsidiaire,
Si par extraordinaire la Cour devait infirmer le jugement et considérer que sa responsabilité était engagée dans ce dossier, elle ne manquera pas de :
- Débouter la SCI Les Chênes Verts de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 130.000 euros et limiter toute condamnation, à hauteur de la somme de 3.000 euros, au titre de la perte de chance de ne pas avoir engagé en vain des frais pour ce projet ;
- Condamner la SCI Les Chênes Verts à la relever et garantir indemne, tant en principal, frais, qu'accessoires, et ce à concurrence de 90 % de la condamnation qui lui sera imputée ;
En tout état de cause,
- Ramener à de plus justes proportions les demandes de la SCI Les Chênes Verts en statuant à l'aune de la perte de chance ;
- Condamner la SCI Les Chênes Verts à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la société Armand - Chat & Associés, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société [S] Géomètre-Expert fait notamment valoir que :
Il n'est pas établi qu'elle aurait commis une faute dans la mission qui lui a été confiée puisque précisément elle a obtenu le permis d'aménager permettant la division foncière du terrain ;
La vérification des contraintes administratives, au titre desquelles figurent le PLU, n'incombe pas au géomètre intervenu bien amont pour des travaux fonciers, mais incombe à l'architecte.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 5 mai 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 2 septembre 2025.
MOTIFS ET DECISION
I- Sur la faute reprochée au géomètre-expert
L'article 1147 ancien du code civil, applicable au litige énonce que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.'
L'article 1 de la loi n°46-942 du 7 mai 1946 dispose 'Le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle:
1° Réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ;
2° Réalise les études, les documents topographiques, techniques et d'information géographique dans le cadre des missions publiques ou privées d'aménagement du territoire, procède à toutes opérations techniques ou études sur l'évaluation, la gestion ou l'aménagement des biens fonciers.'
Il résulte des pièces du dossier que la société [S] Géomètre-expert a :
- établi un devis DE2015-060 le 18 février 2015, portant sur le bornage à Monnetier-Mornex '[Adresse 9]', section B2834, [Cadastre 4], [Cadastre 6] -copropriété [Adresse 7] - bornage contradictoire du périmètre de propriété, au bénéfice de la SCI les chênes verts,
- déposé une déclaration préalable 'lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager', le 10 juillet 2015, en assistance de la SCI les Chênes verts et portant sur les parcelles B2834, [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d'une superficie de 1369 m², mentionnant projet : division en vue de construire,
- obtenu pour la SCI les Chênes verts une déclaration préalable du maire de Monnetier-Mornex le 5 août 2015 arrêtant 'il n'est pas fait opposition au projet décrit dans la déclaration susvisée', mentionnant également 'prescription : étant donné la configuration du terrain, les règles du PLU devront être parfaitement étudiées et respectées.'
- procédé à un découpage des parcelles initiales, globalement de forme carrée, et comportant en leur centre une construction de même forme(restaurant et habitation) en deux lots: le lot A comprenant le bâtiment, et le lot B, consistant en une bande de terrain rectangulaire située à l'ouest, encadrée au nord par la route départementale,
- adressé le 30 avril 2016 une facture FA2016-216 au nom de la SCI Les chênes verts, portant sur le bornage des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], et sur l'établissement et dépôt en mairie du dossier de déclaration préalable et de l'affichage sur le terrain de l'arrêté de non-opposition délivré par la commune.
Pour qu'une division foncière puisse être réalisée, le terrain doit remplir certaines conditions. Ainsi, le géomètre-expert est notamment chargé d'étudier la situation du terrain à diviser au regard des règles locales d'urbanisme et de la destination future des parcelles, d'analyser les contraintes topographiques : terrain en pente, présence de servitudes ou d'un bâti existant, etc, et enfin de demander éventuellement les autorisations d'urbanisme auprès de la mairie. Le professionnel assume une obligation de moyens.
En l'espèce, la mission initiale de la société [S] portant sur la division foncière n'a pas fait l'objet d'un devis. Il est toutefois certain qu'il lui a été demandé de réaliser le détachement d'un terrain à bâtir, et donc permettant de construire un bâtiment, sur un tènement plus important qui comportait déjà des bâtiments et des aménagements. Cette mission n'incluait pas l'élaboration du projet de construction lui-même, confié à des architectes. Il appartenait ainsi à la société [S] géomètre-expert mandaté dans le cadre d'une division foncière pour vente d'un terrain à bâtir de vérifier la constructibilité du terrain, d'attirer l'attention de son client sur les restrictions d'urbanisme et de s'assurer de la conformité des documents établis à la réalité juridique et administrative du bien.
En l'espèce, la configuration du terrain montre que toute division était particulièrement complexe au regard de l'implantation centrale du bâtiment sur les parcelles, ainsi :
- la partie Nord est manifestement trop étroite pour qu'une maison d'habitation y soit construite,
- la partie Est, bien que plus large, est bordée par une voie d'accès publique à l'est, qui imposait des règles de prospect plus importantes de 5 mètres, et sa forme arrondie en son côté sud limite les possibilités d'implantation d'un bâtiment,
- la partie Sud supporte déjà un cabanon et un mur, outre des regards pour les réseaux desservant le bâtiment déjà construit sur le lot A,
- la partie Ouest retenue, a permis la création du lot B, avec une largeur variant de 8 mètres 84 centimètres au sud à 9 mètres 31 centimètres au nord.
Or, l'article R151-21 du code de l'urbanisme dispose dans son dernier alinéa : 'Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.' et l'article 7.2.U du règlement du plan local d'urbanime 'la distance (d) comptée horizontalement de tout point d'une construction ou installation au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude (h) entre ces deux points (...) Sans pouvoir être inférieure à 4 m'.
Il ressort à l'évidence du courriel de M. [T] [S] du 14 janvier 2016 que celui-ci s'est mépris sur la portée de la division parcellaire et sur l'application de l'article R123-10-1 du code de l'urbanisme, devenu l'article R151-21 'selon cet article et l'application que nous en faisons à ce jour, dans le cas d'une division d'une propriété bâtie dans le cadre d'une déclaration préalable de division ayant pour effet d'autoriser le détachement d'une parcelle à bâtir, l'implantation du futur bâtiment par rapport à la division interne créée peut ne pas respecter les distances d'implantation par rapport aux limites séparatives consignées dans l'article 7 du règlement de la zone.'
Or, deux refus de permis de construire sur le lot B ont été opposés par la commune de [Localité 11], le 24 novembre 2015 et le 17 mars 2016, au motif que 'l'accès du projet est de nature à porter atteinte à la sécurité par sa situation' et 'le projet de construction est implanté à une distance inférieure à 4 m par rapport aux limites séparatives', sur des projets identiques déposés le 14 octobre 2015 et le 10 février 2016. Le premier projet était sollicité par M.et Mme [V], signataires d'un compromis de vente au prix de 115.000 euros sur le lot B, et le second par la SCI les chênes verts.
Le tribunal administratif a statué sur les refus de permis de construire, par jugement du 29 novembre 2018, et a confirmé les décisions municipales. Il a motivé sa décision sur le fait que 'la façade est de la maison projetée est située à moins de 4 mètres de la limite séparative', que 'si le terrain d'assiette a fait l'objet d'une division foncière antérieure, aboutissant au détachement d'un terrain bâti, le projet faisant l'objet de l'arrêté attaqué ne consiste pas dans la construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant être divisé' et 'en tout état de cause, le mur ouest du 'car port' projeté est également situé à moins de 4 mètres de la limite séparative.'
Il est ainsi constant que la division parcellaire réalisée par le géomètre-expert n'a pas tenu compte de l'article 7.2 du règlement du PLU, et que le projet présenté ne répondait pas aux caractéristiques demandées (CA [Localité 12], 4ème chambre, 26 mai 2011, RG n°08/08362).
En n'informant pas son cocontractant des contraintes urbanistiques qui allaient découler de la division parcellaire, la société Calloud géomètre-expert a manqué à son obligation de conseil, puisqu'en réalité, la création d'un terrain à bâtir au sein du tènement immobilier de la SCI les Chênes verts était impossible : la division elle-même du tènement conduisait à créer des parcelles trop étroites pour qu'une construction soit possible au regard des règles de prospect, sauf à envisager seulement la réalisation d'un bâtiment particulièrement étroit (garage à motos ou pigeonnier).
II- Sur le préjudice
La société les Chênes verts ne peut toutefois prétendre à être indemnisée à hauteur de 130.000 euros, cette somme incluant des frais d'agence immobilière qui ne lui étaient pas destinés, et le prix d'un terrain à bâtir, qui devait lui être versé en cas de réalisation des conditions suspensives. Or, le terrain détaché ne présentait pas les qualités d'un terrain à bâtir et ne pouvait être vendu au prix envisagé, de sorte que la perte financière correspond à la différence entre le prix de vente du lot A et celui auquel auraient pu être vendus les lots A et B ensemble, puisque le lot B présente un intérêt seulement pour les propriétaires du lot A et les propriétaires contigüs, M.et Mme [I] ou Mme [E].
La cour estime disposer d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice subi à hauteur de 5.000 euros, incluant les honoraires de la division inutile réalisée.
III- Sur les demandes accessoires
La société [S] Géomètre-expert supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 2.000 euros au bénéfice de la société les Chênes verts.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme la décision en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne la société [S] géomètre-expert à payer à la société les Chênes verts les sommes de :
- 5.000 euros de dommages et intérêts,
- 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société [S] géomètre-expert aux dépens des instances initiale et d'appel.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie simple et exécutoire délivrée le 07 octobre 2025
à
la SELARL [U] & AVOCATS
la SCP ARMAND - CHAT ET ASSOCIES