Trib. de Commerce · LUNDI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 6 OCTOBRE 2025 - 1 ère Chambre -

N° RG : 2024F02288

société AB IMMO51 EURL C/ société CONDOMINIUM SAS

DEMANDERESSE
 * société AB IMMO51 EURL, [Adresse 4],

comparaissant par Maître Mathieu CAVARD, Avocat au Barreau de PARIS, Membre de l'AARPI L'OFFICE AVOCATS, Association d'avocats au Barreau de PARIS, [Adresse 2],

DEFENDERESSE

société CONDOMINIUM SAS, [Adresse 1],

comparaissant par Maître Maxime CHEVALLIER, Avocat à la Cour, Associé de la SELARL AVOLIS, société d'Avocats,

L'affaire a été entendue en audience publique le 26 Mai 2025 par Hervé BONNAN, Juge chargé d'instruire l'affaire, conformément aux dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :
 * Pierre BALLON, Président de Chambre,
 * Hervé BONNAN, Bertrand LACAMPAGNE, Paul BERNARD, Ludovic PARTYKA, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Pierre BALLON, Président de Chambre,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

Le 10 avril 2022, la société AB IMMO51 EURL, dont l'activité consiste en la vente d'agences immobilières, a conclu un mandat de recherche pour une durée de 3 mois et une prorogation tacite de 2 ans avec Monsieur [I] [Y] en vue de l'acquisition d'une ou plusieurs agences immobilières.

Le 22 novembre 2023, la société par actions simplifiée CONDOMINIUM, dont le président est une SASU présidée et détenue par Monsieur [I] [Y], a conclu avec une société dénommée CABINET [R] GESTION un compromis de cession de son fonds de commerce de gestion locative. Cette cession a été finalisée par acte du 6 mars 2024.

La société AB IMMO51 EURL a mis en demeure la société CONDOMINIUM SAS les 3 avril et 19 juillet 2024 de lui payer ses honoraires au titre du mandat de recherche, en vain.

La société AB IMMO51 EURL a alors assigné, le 3 décembre 2024, la société CONDOMINIUM SAS devant le tribunal de céans.

Par conclusions auxquelles elle s'est référée à l'audience, la société AB IMMO51 EURL demande au tribunal de :

Vu l'article 1104 du Code Civil, Vu la loi Hoguet du 2 janvier 1972 et le décret du 20 juillet 1972,
 * Condamner la société CONDOMINIUM à verser à la société AB IMMO51 la somme de 15.000 Euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points à compter du 1 er mars 2024,
 * Condamner la société CONDOMINIUM au paiement de la somme de 1.500 € au titre des pénalités contractuelles de retard,
 * Condamner la société CONDOMINIUM à verser à la société AB IMMO51 EURL la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
 * Débouter la société CONDOMINIUM de l'intégralité de ses demandes,
 * Condamner la société CONDOMINIUM à verser à la société AB IMMO51 3la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens d'instance,
 * Condamner la défenderesse aux entiers dépens.

En réponse, par conclusions auxquelles elle s'est référée à l'audience, la société CONDOMINIUM SAS demande au tribunal :

Vus les articles 1103, 1104 et 1240 du Code civil, Vus les articles 30, 31, 32, 32-1, 122, 123, 124, 696 et 700 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats

Vu les pièces versées aux débats,
 * De dire et juger que la société CONDOMNIUM est bien fondée et recevable en ses demandes ; et
 * Déboutant la société AB IMMO51 de tous moyens, toutes demandes et toutes prétentions contraires ;

In limine litis :
 * De dire et juger que la société CONDOMINIUM n'est pas partie au mandat général de recherche en date du 10 avril 2022 ; et par conséquent
 * De dire et juger que la société CONDOMINIUM est dépourvue du droit de discuter de la prétention de la société AB IMMO51 en ce qu'elle n'a pas qualité pour agit à la présente instance ; et par conséquent
 * De déclarer que les demandes formées contre la société CONDOMINIUM par la société AB IMMO51 sont purement et simplement irrecevables.

Au fond :
 * De dire et juger que la société AB IMMO51 n'a pas exécuté la mission confiée aux termes du mandat litigieux ; et par conséquent
 * De dire et juger qu'elle ne peut prétendre à aucune indemnité, ni aucune rémunération en exécution de ce mandat ; et par conséquent
 * De déclarer la société AB IMMO51 mal fondée dans ses demandes, dont elle sera purement et simplement déboutée.

Et en tout état de cause :
 * De condamner la société AB IMMO51 à supporter l'entière charge des dépens de l'instance ; et
 * De condamner la société AB IMMO51 à payer à la société CONDOMINIUM une somme de 2.725,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

MOYENS ET MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie pour le surplus des moyens des parties aux écritures qu'elles ont déposées et soutenues à l'audience.

Le tribunal ne répondra pas dans le dispositif du présent jugement aux formulations tendant à « constater » ou à « dire et juger » figurant dans le dispositif des écritures des parties qui ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile, mais des moyens à leur soutien.

Pour la société AB IMMO51 EURL

Elle soutient avoir présenté à Monsieur [Y] le dossier de la société CABINET [R] GESTION le 29 août 2023, puis que Monsieur [Y] lui a demandé, le 31 août 2023, de réduire ses honoraires contractuellement prévus, ce qu'elle a accepté en les réduisant à 10.000,00 € au lieu de 12.500,00 €.

Elle verse au débat plusieurs messages électroniques montrant ses interventions dans le processus de cession.

Elle détaille ne pas avoir été invitée à la signature du compromis, que celuici ne lui a pas été communiqué et qu'elle a découvert ensuite que son intervention n'était pas mentionnée puisqu'elle n'a pas davantage été conviée à la signature de l'acte réitératif de cession.

Elle sollicite la condamnation de la société CONDOMINIUM SAS au paiement de 15.000,00 € d'honoraires majorés d'intérêts de retard, de 1.500,00 € de pénalités de retard et de 3.000,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Pour la société CONDOMINIUM SAS

Elle soutient que la société AB IMMO51 EURL échoue à apporter la preuve qu'elle aurait présenté le 29 août 2023 à la société CABINET [R] GESTION. Elle ajoute avoir déjà rencontré la société CABINET [R] GESTION avant cette date et sans l'intervention de la société AB IMMO51 EURL.

Elle en déduit que la société AB IMMO51 EURL ne peut prétendre à aucune rémunération ni indemnité.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande

La société CONDOMINIUM SAS expose in limine litis ne pas voir été partie au mandat de recherche du 10 avril 2022 et soulève l'irrecevabilité de la demande au visa de l'article 32 du code de procédure civile.

La société AB IMMO51 EURL développe que Monsieur [I] [Y], signataire du mandat de recherche, s'est substitué la société CONDOMINIUM SAS dans le bénéfice du mandat, en détaillant qu'il a été quelques mois président de la société CONDOMINIUM SAS avant d'être remplacé par une société holding présidée par Monsieur [Y] dont il est d'ailleurs l'unique actionnaire.

SUR CE,

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Si le mandat de recherche a été signé par Monsieur [Y], lequel n'est pas mis en cause par la société AB IMMO51 EURL, alors que la cession du fonds a été conclue au profit de la société CONDOMINIUM SAS, défenderesse, il n'est pas contesté que le représentant légal de la société CONDOMINIUM SAS est une personne morale dont le représentant légal n'est autre que Monsieur [I] [Y]. Le tribunal relève de plus que les messages électroniques émis par Monsieur [Y] au cours des échanges avec la société AB IMMO51 EURL sont signés « [I] [Y], Directeur associé, Condominium ».

Le tribunal en déduit que la demande de la société AB IMMO51 EURL s'agissant de l'exécution du mandat de recherche signé par Monsieur [Y] formée contre la société CONDOMINIUM SAS, est recevable et rejettera la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière.

Au fond,

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et son article 1104 que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le mandat de recherche signé le 10 avril 2022 stipule :

« Le mandataire [AB IMMO51 EURL] se voit confier par le mandant [Monsieur [Y]] la mission de mise en relation sur un ou plusieurs cabinets ou agences immobilières (fonds ou parts sociales en totalité ou en partie), avec ou sans murs commerciaux, et de mise en relation avec un ou des professionnels susceptibles de lui vendre l'objet de ses recherches »

« En cas de réalisation de l'opération avec un vendeur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué (y compris en cas de procédure collective), le présent mandataire ou son substitué aura droit à une rémunération fixée à 10 % HT de la valeur du fonds de commerce, avec un minimum de 12 500 euros HT […] »

La société AB IMMO51 EURL, pour démontrer avoir mis en relation la société CABINET [R] GESTION avec Monsieur [Y], verse au débat les copies de 5 e-mails :
 * du 29 août 2023 dont le contenu est :

« [I] [Y] ([Courriel 3]) demande l'accès au dossier suivant : Data ROOM Cabinet [R] Gestion & Condominium »
 * du 30 août 2023 adressé par [B] [F] (société AB IMMO51 EURL) à [I] [Y] :

« Bonjour [I], Voici un extrait de CA 2022 de Gestion et Location que [G] [R] nous a transmis : […] Je te propose de formuler une proposition sur la base de ces CA avec un coefficient en face. Nous rectifierons au jour de la cession le nombre de lots transférés et leur CA […]».
 * du 31 août 2023 adressé par [I] [Y] à [B] [F] :

« Bonjour [B], Nous revenons vers toi concernant le portefeuille de [G] [R]. Nous avons étudié les chiffres avec notre expertcomptable. […] Nous faisons une offre au prix demandé par [G] à 109 000 €. Concernant notre collaboration sur ce dossier, nous comptons sur un geste significatif de ta part sur les honoraires, étant donné qu'il s'agit du troisième portefeuille que nous achetons par ton intermédiaire et que le travail est grandement facilité par le fait que nous connaissons déjà bien [G] »
 * du 4 septembre 2023 adressé par [B] [F] à [I] [Y] : « Bonjour [I], C'est bien noté, veux-tu que je vous rédige une proposition ou voulez-vous le faire ? Pour nos honoraires, nous avons convenu 10 000 € HT au lieu de 12 500 € HT. […] »
 * du 6 septembre 2023 adressé par [I] [Y] à [B] [F] : « Bonjour [B], En pièce jointe la proposition d'achat signée »

Cette proposition d'achat stipule :

« Prix proposé : sous réserve de l'acceptation des propriétaires, notre engagement est fait au prix de : 110 000 € + 10 000 € HT d'honoraires »

La société AB IMMO51 EURL démontre ainsi avoir mis en relation la société CABINET [R] GESTION avec Monsieur [Y] le 29 août 2023, et que la société AB IMMO51 EURL et Monsieur [Y] ont convenu de 10.000,00 € d'honoraires pour cette mission. Le fait que Monsieur [Y] et la société CONDOMINIUM SAS aient eu des contacts avec la société CABINET [R] GESTION antérieurement au 29 août 2023 n'y change rien.

Et la copie du BODACC des 30 et 31 mars 2024 versée au débat montre que le fonds du CABINET [R] GESTION a été acquis par la société CONDOMINIUM SAS le 6 mars 2024.

La société AB IMMO51 EURL a ainsi rempli ses obligations et aurait dû percevoir les honoraires contractuellement prévus.

Le mandat du 10 avril 2022 détaille également :

« Une majoration forfaitaire de 10 % de la commission sera appliquée si le paiement de la commission n'est pas effectué dans les 30 jours suivant la signature de la transaction. Le taux d'intérêt légal majoré de cinq points sera appliqué au-delà du 31 ème jour jusqu'au jour du paiement intégral sur la base de la totalité de la somme due au-delà de ce 31 ème jour, plus les éventuelles condamnations ».

En conséquence, la société CONDOMINIUM SAS sera condamnée à payer à la société AB IMMO51 EURL la somme de 11.000,00 € assortie des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 7 avril 2024.

Le retard de paiement étant déjà indemnisé par le calcul détaillé ci-dessus, la société AB IMMO51 EURL sera déboutée de sa demande complémentaire de 1.500 € de pénalités contractuelles de retard.

S'agissant de la demande indemnitaire pour résistance abusive, le tribunal rappelle, d'une part, que l'article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure et, d'autre part, que la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

En l'espèce, en laissant sans réponse les deux mises en demeure adressées les 3 avril et 19 juillet 2024, la société CONDOMINIUM SAS a contraint la société AB IMMO51 EURL, pour faire valoir ses droits, à engager une action en justice, ce qui lui a causé un préjudice distinct de ceux par ailleurs indemnisés par la condamnation au versement d'intérêts moratoires ou la condamnation à verser une certaine somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal condamnera ainsi la société CONDOMINIUM SAS à payer à la société AB IMMO51 EURL la somme de 1.500,00 € à ce titre.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la société CONDOMINIUM SAS sera condamnée à payer à la société AB IMMO51 EURL une indemnité que le tribunal limitera à la somme de 1.500,00 €.

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société CONDOMINIUM SAS, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la société CONDOMINIUM SAS de la fin de non-recevoir qu'elle a soulevée,

Au fond,

Condamne la société CONDOMINIUM SAS à payer à la société AB IMMO51 EURL la somme de 11.000,00 € (ONZE MILLE EUROS) majorée des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 7 avril 2024,

Condamne la société CONDOMINIUM SAS à payer à la société AB IMMO51 EURL la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts,

Déboute la société AB IMMO51 EURL de ses autres prétentions,

Condamne la société CONDOMINIUM SAS à payer à la société AB IMMO51 EURL la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CONDOMINIUM SAS aux dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 67,45 €

Dont TVA : 11,24 €.