Cour d'Appel · 5ème Chambre — 8 octobre 2025

5ème Chambre





ARRÊT N°-200



N° RG 22/04142 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S447



(Réf 1ère instance : 21/002433)









M. [W] [N]

Mme [K] [M]



C/



Mme [S] [R]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

 



DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Juillet 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [W] [N]

né le 29 Décembre 1981 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Philippe GRESLE de la SCP AVOCATS NORD LOIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





Madame [K] [M]

née le 31 Octobre 1981 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Philippe GRESLE de la SCP AVOCATS NORD LOIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



INTIMÉE :



Madame [S] [R]

née le 01 Janvier 1932 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Emmanuel FOLLOPE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES









Mme [S] [Z] née [R] est propriétaire d'une maison située à [Adresse 3], qui jouxte sa propre habitation. 



Suivant acte sous seing privé en date du 3 janvier 2013, Mme [S] [Z] née [R] a donné à bail d'habitation cette maison à M. [W] [N] et Mme [K] [M] pour une durée de 9 ans à effet du 5 janvier 2013, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision pour charges de 22 euros par mois.



Par acte d'huissier de justice en date du 21 juin 2021, Mme [S] [Z] née [R] a fait délivrer un congé pour vente aux locataires, à effet au 4 janvier 2022, avec offre de vente pour un prix de 149 000 euros.



Par acte d'huissier de justice en date du 17 août 2021, M. [W] [N] et Mme [K] [M] ont fait assigner Mme [S] [Z] née [R] devant le tribunal judiciaire de Nantes. 



Par jugement en date du 5 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

- débouté M. [W] [N] et Mme [K] [M] de toutes leurs demandes, 

- constaté que le bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] a été résilié le 4 janvier 2022, 

- ordonné à M. [W] [N] et Mme [K] [M] de libérer les lieux de tout bien et occupant de leur chef dans le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.412-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, 

- dit que faute pour eux de s'exécuter dans ledit délai, Mme [S] [Z] pourra faire procéder à leur expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants et L.421-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné solidairement M. [W] [N] et Mme [K] [M] à payer à Mme [S] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, à compter du 4 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, 

- débouté Mme [S] [Z] du surplus de ses demandes, 

- condamné in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [M] à payer à Mme [S] [Z] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [M] aux dépens, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit, 

- dit qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département. 





Le 30 janvier 2022, M. [W] [N] et Mme [K] [M] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 septembre 2022, ils demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel, les en déclarer bien fondés,

- réformer le jugement rendu le 5 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes,

- déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 21 juin 2021 par Mme [S] [Z],

- condamner Mme [S] [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 8 février 2024, Mme [S] [Z] née [R] demande à la cour de :

- débouter Mme [W] [N] et Mme [K] [M] de leur appel, mal fondé, 

- la recevoir en son appel incident, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les modalités de l'indemnité d'occupation, 

- voir condamner in solidum les appelants à verser à Mme [S] [Z] une indemnité d'un montant équivalent à celui du dernier loyer, augmenté des charges locatives, indemnité qui sera due mensuellement du 4 janvier 2022, jusqu'à la reprise des lieux le 5 février 2024 étant précisé que :

* cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, 

* les occupants ne seront pas fondés à opposer une compensation au titre d'une prétendre déperdition d'eau aux mois de janvier et février 2022, 

- confirmer pour le surplus le jugement attaqué en toutes ses dispositions, 

- voir condamner in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [M] au paiement d'une somme complémentaire de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner in solidum aux entiers dépens d'instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la résiliation du bail et le congé 



Au soutien de leur demande de nullité du congé, les appelants invoquent les moyens suivants :

- le congé ne vise pas les textes en vigueur, et notamment l'ordonnance du 16 septembre 2020 ayant modifié la loi du 6 juillet 1989.

- le prix indiqué dans le congé est volontairement dissuasif pour les locataires, il est notoirement plus élevé que les estimations faites par deux agences (agence Caste immobilier et agence L'Adresse). 

Ils relèvent qu'il s'agit d'un bien situé en commune rurale, dans un état loin d'être bon, qu'ils ont par le passé été contraints de saisir la justice pour un problème de chauffage. Ils précisent que si, à ce titre, un protocole a été signé entre les parties, avec engagement de la bailleresse de remettre en état l'installation, il lui appartient de démontrer la conformité du système de chauffage. 

Ils ajoutent avoir également déploré des fuites relatives à la fosse septique. Ils affirment que Mme [Z] qui connaissait le train de vie de ses locataires, savait pertinemment que le prix se trouvait hors de leurs possibilités financières.

- les conditions de vente sont imprécises, puisque le congé mentionne que ' la cour située entre les deux maisons d'habitation sera divisée en deux avec un accès à définir'. 



Mme [Z] née [R], en réponse, demande à la cour de confirmer le jugement qui a reconnu la validité de son congé et rappelle qu'il incombe à celui qui invoque une fraude de prouver que le congé a été délivré dans de telles circonstances. 



En ce qui concerne le prétendu non respect de l'obligation de rappel du texte de l'article 15 II en ses 5 premiers alinéas de la loi du 6 juillet 1989, elle note que le congé vise 'l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par a loi du 6 août 1995.' Elle fait valoir que si texte a depuis 1995 été modifié plusieurs fois, ces modifications n'ont pas impacté les 5 premiers alinéas, de sorte qu'ayant justement indiqué le contenu de ce texte, elle a satisfait son obligation. 



En ce qui concerne le prix du bien, elle rappelle qu'il est à la discrétion du propriétaire, et qu'une simple surestimation ne vaut pas preuve d'une fraude. Elle critique le sérieux des estimations produites. 



En ce qui concerne les conditions de la vente, elle estime que le congé permet de déterminer l'objet de la vente, qu'il s'agit d'un bien clos dont les caractéristiques sont parfaitement connues des occupants. Elle souligne que si le congé ne fait référence à aucune servitude au titre d'un compteur ou d'une ligne téléphonique, c'est parce qu'elle n'entend pas imposer à ce titre une sujétion aux acquéreurs, ni exiger une contribution aux frais de création d'une parcelle.



En tout état de cause, elle souligne que les anciens locataires ne justifient d'aucun grief, admettant eux-mêmes que le prix de vente qui est en phase avec le prix du marché, ne leur permettait pas d'acquérir le bien. 



L'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (L. n° 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 190, I).« Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. »

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie de son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de la réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

(L. n° 94-624, 21 juill. 1994, art. 15-I). Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire ou bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

.....



En l'espèce, le congé pour vendre délivré le 21 juin 2021 par Mme [Z] à ses locataires reproduit l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (modifiée par la Loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020). 



L'ordonnance invoquée par les appelants du 16 septembre 2020 ne modifie l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en ses 7ème, 8ème, 9ème et 11ème alinéa de sorte que ces modifications sont sans incidence sur les dispositions textuelles devant être reproduites dans le congé à peine de nullité. Ce moyen a justement été écarté par le premier juge. 



Le congé litigieux indique qu'il porte 'offre de vente des locaux objets de la location (maison, garage, cour clôturée), au prix de 149 000 euros net vendeur', précision étant faite par la requérante que 'la cour située entre les deux maisons d'habitation sera divisée en deux lors de la vente, avec un accès à définir.'



Il est tout d'abord relevé que dès lors que le prix de vente offert est conforme au prix du marché, le fait qu'il soit hors des capacités financières des locataires, n'est pas un motif de nullité, le propriétaire n'étant nullement contraint légalement de proposer le bien à ses locataires à un prix qui leur est accessible. 



Le prix retenu par l'agence L'adresse immobilier, en l'occurrence, un prix entre 140 000 euros et 150 000 euros, ne peut être considérée notoirement plus élevé que celui de 149 000 euros offert, alors que ce dernier se trouve précisément dans cette fourchette de prix.



L'estimation de l'agence Castel Immobilier retient une valeur vénale entre 115 0000 euros et 120 000 euros. Alors que l'auteur de cette estimation précise lui-même que 'cette indication de prix ne peut être assimilée à une expertise', la lecture de son contenu ne permet pas de savoir si cette évaluation a été dressée après visite effective des lieux ni quelle méthode d'évaluation a été appliquée. Trop imprécise, celle-ci ne permet pas de rapporter la preuve d'un prix offert à la vente qui serait manifestement excessif. 



Les appelants ne peuvent arguer d'un mauvais état du bien en produisant à cet effet un diagnostic d'indécence réalisé le 18 octobre 2017 par l'organisme Soliha, alors que Mme [Z] née [R] produit pour sa part une attestation de conformité au décret de décence, délivrée le 20 mai 2019 par ce même organisme. 



Aucun caractère frauduleux du congé n'est démontré en ce que le prix offert n'aurait pas été le prix du marché. Ce moyen de nullité est également écarté à raison par le premier juge.



En ce qui concerne les conditions de la vente que le congé doit indiquer, le texte ne porte aucun descriptif précis desdites conditions. Il convient de considérer que, comme souligné par le premier juge, cette exigence signifie que l'objet de la vente doit être déterminé. En l'espèce, l a cour constate que le bien vendu est clairement décrit comme 'les locaux objets de la location', et donc parfaitement connus des locataires, précisant qu'il s'agit de 'la maison, du garage, et de la cour clôturée 'et que 'la cour située entre les deux maisons d'habitation sera divisée en deux lors de la vente, avec un accès à définir.' Une telle description est précise et satisfait aux conditions légales. Ce moyen est écarté. 



En conséquence, aucun motif de nullité du congé n'étant démontré par M. [W] [N] et Mme [K] [M]. La cour confirme le jugement qui les déboute de cette demande, qui constate que le bail a été résilié le 4 janvier 2022 par l'effet de ce congé, ordonne l'expulsion de ces derniers à défaut de libération spontanée des lieux, de corps et de biens. Et condamne M. [W] [N] et Mme [K] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date précitée jusqu'à libération des lieux.



- sur les demandes formées par Mme [Z] née [R]



Cette dernière demande à la cour de préciser, dans la mesure où des sommes sont réglées, que la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sera prononcée en deniers ou quittances. 



Invoquant une retenue de 213 euros en janvier 2022 et de 77,57 euros en février 2022 sur les indemnités dues, selon elle abusivement effectuées, au motif qu'une fuite aurait généré une déperdition, Mme [Z] née [R] demande en outre de dire que les occupants ne pourront compenser avec l'indemnité d'occupation une prétendue consommation d'eau alléguée au titre du mois de janvier et février 2022.



Les appelants ne concluent pas sur ces points.



Le premier juge condamne M. [W] [N] et Mme [K] [M] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, à compter du 4 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs. 



Rien ne s'oppose à ce qu'il soit précisé que cette condamnation non discutée en son principe et en son montant, sera prononcée en deniers ou quittances. 



Mme [Z] justifie par des courriers que les locataires ont d'eux-mêmes effectué plusieurs retenues sur les sommes dues par eux à ce titre en janvier 2022 et février 2022. Quels que puissent en être les motifs, il est souligné que M. [W] [N] et Mme [K] [M] ne présentent aucune demande en paiement ou en remboursement de sommes ni ne justifient disposer d'un titre en ce sens, permettant une compensation. 



En l'absence toutefois de demande de compensation formée par les appelants, la demande de l'intimée, telle que formulée, ne peut donc s'analyser en une prétention. Il appartient à Mme [Z] née [R] d'engager toute procédure d'exécution qui lui semble nécessaire à ce titre et il n'appartient pas à la cour de statuer sur ce point, toutes difficultés éventuelles d'exécution relevant du juge de l'exécution.



- sur les frais irrépétibles et les dépens



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [Z] née [R]. Les appelants seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 1 200 euros de ce chef et supporteront les dépens d'appel. 

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré sauf à préciser que la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation est prononcée en deniers ou quittances ;



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [M] à payer à Mme [S] [Z] née [R] la somme de 

1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute M. [W] [N] et Mme [K] [M] de leur demande formée au titre de frais irrépétibles ; 



Condamne in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [M] aux dépens d'appel. 



Le Greffier La Présidente