Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 8 octobre 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 08 OCTOBRE 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10281 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4PI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 19/03885





APPELANTS

 

Madame [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Thomas GHIDINI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 343



Madame [S] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Thomas GHIDINI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 343



Monsieur [Y] [M]

né le 24 mars 1947 à [Localité 7] (11)

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Thomas GHIDINI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 343







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CENTRE COMMERCIAL DE [9], [Adresse 10] représenté par son administrateur judiciaire, Maître [J] [X]

demeurant : [Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS ET PROCEDURE :



Mme [B] [M], Mme [S] [M] et M. [Y] [M] sont copropriétaires du lot 78 au sein d'un ensemble immobilier du centre commercial [9] à [Localité 8] (91).



Par exploits du 29 avril, 2 et 31 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de les voir condamner au paiement d'arriérés de charges d'un montant de 6 584, 85 euros, ainsi que des dommages-intérêts et frais.



Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- débouté les consorts [M] de leur demande concernant la prescription de la créance du syndicat des copropriétaires du centre commercial [9],

- condamné les consorts [M] à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [9] la somme de 7 964, 36 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2011 au 1er juillet 2021, ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018, et ce, jusqu'à parfait paiement,

- Dit que les intérêts échus depuis plus d'un an seront capitalisés, par application de l'article 1343-2 du code civil,

- Débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial [9] de sa demande de dommages-intérêts,

- condamné les consorts [M] à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial [9] la somme de 215, 19 euros au titre de la sommation de payer délivrée le 22 novembre 2018, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné les consorts [M] aux dépens,

- Autorisé Maitre [H] à procéder au recouvrement des dépens conformémement à l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné les consorts [M] à payer une somme de 1200 euros au syndicat des copropriétaires du centre commercial [9] en application de l'article 700 du code de procédure civile;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.



Par déclaration remise au greffe le 25 mai 2022, Mme [B] [M], Mme [S] [M] et M. [Y] [M] ont interjeté appel de la décision.



La clôture de la procédure a été prononcée le 2 avril 2025.





PRETENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions notifiées le 3 août 2022, les consorts [M], appelants, demandent à la cour de :

Recevant les consorts [M] en leur appel ; 

Y faisant droit ; 

- Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a condamné les consorts [M] au paiement des sommes de 7.964,36 au titre de charges de copropriété, 215,19 euros au titre de la sommation de payer et 1.200 euros au titre de l'article 700 du CPC. 

Statuant à nouveau : 

- Débouter le Syndicat du Centre Commercial de [9] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. 

Vu l'article 1231-1 du code civil, 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de [9] à payer aux consorts [M] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à raison de la procédure manifestement abusive dont est saisi le tribunal. 

Vu l'article 700 du CPC, 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial de [9] au paiement d'une somme de 2.500 € 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial aux dépens. 



Par conclusions notifiées le 1er septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, intimé et appelant incident, demande à la cour de:

Déclarer les consorts [M] mal fondés en leur appel, 

En conséquence, 

- Débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes et de leur appel 

-Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes du 17 

février 2022 en ce qu'il a : 

Condamné les consorts [M] à lui payer les sommes de : 

' 7 964,36 € au titre des charges impayées au 1er juillet 2021 4e Provision 

01072021-31072021, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 

10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 avec intérêts au taux légal à compte 

du 22 novembre 2018 jusqu'à parfait paiement 

' 215,19 € au titre de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 

' 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de 

première instance 

Dit que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil 

Y ajoutant 

Déclarer recevable et bien fondé l'appel incident du Syndicat des copropriétaires 

Infirmer le jugement du 17 février 2022 en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts 

Et statuant à nouveau 

Condamner in solidum les consorts [M] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil. 

En tout état de cause 

Condamner in solidum les consorts [M] au paiement d'une somme de 3000 € au titre de l'article 700 CPC en cause d'appel 

Condamner les consorts [M] en tous les dépens d'appel et autoriser La Selarl Ad Litem Juris, représentée par Maître [H] à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 



SUR CE,



Dans leurs écritures, les consorts [M] exposent qu'ils ne soulèvent plus la prescription de la créance du syndicat excipée en première instance dont ils affirment le caractère non fondé dès lors que leurs charges de chauffage doivent être déterminées sur la base de 18 395/206 308 è en conséquence d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 1er février 2012.

Ils sollicitent donc l'infirmation du jugement entrepris.



Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est fondé à demander la condamnation des consorts [M] à lui verser la somme de 7964, 36 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2021 outre celle de 215, 19 euros au titre des frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que si les charges de chauffage ont pu être appelées sur une base erronée, l'administrateur a effectué la rectification requise par la cour et porté au crédit les sommes dues au titre de la rectification.



Sur ce,



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



En outre, conformément au I de l'article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En premier lieu, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande tendant à voir déclarer la créance du syndicat des copropriétaires prescrite, dès lors qu'ils ont renoncé à se prévaloir de ce moyen en cause d'appel.



En second lieu, les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte.

Les premiers juges ont notamment relevé que le syndicat des copropriétaires produisait les pièces justifiant de sa créance, pièces de nouveau produites en cause d'appel, et qu'il démontrait avoir procédé à une régularisation des charges de chauffage dans les conditions fixées par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris, chambre 4-2, le 1er février 2012 (RG 10/18516, pièce 9 SDC).

Les consorts [M] ne démontrent pas, contrairement à leurs affirmations, que le syndicat n'applique pas le taux de répartition des charges de chauffage tel que fixé par la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 1er février 2012.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants à verser au syndicat des copropriétaires du centre commercial [9] la somme de 7954, 36 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2011 au 1er juillet 2021 et ce avec intérêts à taux légal à compter du 22 novembre 2018 et ce jusqu'à parfait versement.



Le syndicat des copropriétaires justifie également des frais exposés au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 à hauteur de 215, 19 euros correspondant à une sommation de payer délivrée le 22 novembre 2018. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné les appelants à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.





Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive :



Les consorts [M] ne motivent pas cette demande dans leurs écritures qui se limitent à soutenir le caractère non fondé de la créance du syndicat des copropriétaires.



Sur ce,



Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.



Le sens du présent arrêt démontre que l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [M] ne revêt pas un caractère abusif.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande.





Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires :



Le syndicat fait valoir le caractère habituel des impayés des appelants, souligne que ce comportement fautif est incontestable et qu'il cause un préjudice à la copropriété, placée sous administration judiciaire, qui est déjà en grande difficulté financière.

Il sollicite donc la condamnation des appelants à lui verser la somme de 5000 euros.

Les appelants demandent la confirmation du jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.



Sur ce,



L'article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». 

 

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa 

mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la corpropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre que les appelants ne règlent pas leurs charges depuis 2011. Si un litige est survenu entre les parties au regard des charges de répartition du chauffage, l'arrêt rendu le 1er février 2012 entre elles a conduit le syndicat des copropriétaires à régulariser les charges litigieuses et à appliquer la bonne base de calcul desdites charges telle que fixée par la cour d'appel de Paris.

Dans ces conditions, l'absence de paiement récurrent de leurs charges, pendant plusieurs années, par les appelants, constitue une faute à l'origine du préjudice subi par le syndicat dès lors qu'elle oblige les autres copropriétaires à faire l'avance de fonds dans un contexte où la copropriété connaît de graves difficultés financières ayant conduit à la désignation d'un administrateur provisoire (pièces 5-1 à 5-4, 14, 20 du SDC).



Il y a lieu dès lors de condamner in solidum les consorts [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point.





Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [B] [M], Mme [S] [M] et M. [Y] [M], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel dont distraction à la Selarl Ad litem Juris représentée par Me [H] ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial de [9] à la somme supplémentaire de 2400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



- Confirme le jugement rendu le 17 février 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry sauf en ses dispositions rejetant la demande du syndicat des copropriétaires du centre commercial de [9] tendant à la condamnation de Mmes [B] et [S] [M] et de M. [Y] [M] au paiement de dommages et intérêts ;



Statuant à nouveau :



- Condamne in solidum Mmes [B] et [S] [M] et de M. [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Y ajoutant,



- Condamne in solidum Mmes [B] et [S] [M] et de M. [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires du centre commercial de [9] la somme de 2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne in solidum Mmes [B] et [S] [M] et de M. [Y] [M] aux dépens d'appel et autorise la Selarl Ad Litem représentée par Me [H] à faire application de l'article 699 du code de procédure civile ;



- Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE