Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 5 — 8 octobre 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 5



ARRET DU 08 OCTOBRE 2025



(n° /2025, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09598 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2TB



Décision déférée à la Cour : jugement du 24 mars 2022 - tribunal de commerce de PARIS - RG n° 2019044726





APPELANTE

 

S.A.S.U. MENIL DIX SEPT représentée par Monsieur [E] [J], agissant en qualité de Président, domicilié en cette qualité audit siège, 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée à l'audience par Me Denis DELCOURT POUDENX de la SELEURL DDP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R167





INTIMEE 



Société néerlandaise ABN AMRO BANK N.V., dont le siège social est sis [Adresse 7], Pays-Bas, venant aux droits de la S.A. NEUFLIZE OBC à la suite d'une fusion transfrontalière ayant pris effet le 5 juin 2023, prise en sa succursale en France, agissant sous le nom commercial 'Banque Neuflize OBC' domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R146





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic JARIEL, président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre, 

Mme Viviane SZLAMOVCZ, conseillère, 

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère, 

 

Greffier, lors des débats : M. Alexandre DARJ



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La société Menil Dix-Sept, dont l'activité est la promotion immobilière, a réalisé une opération de vente en l'état futur d'achèvement [Adresse 9] [Adresse 6] (92).



Le 3 avril 2015, dans le cadre de cette opération, la société Menil Dix-Sept a obtenu de la société Banque Neuflize OBC une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble moyennant une commission annuelle de 37 500 euros. 



En plus de l'échéance prélevée à la signature du contrat, deux échéances l'ont été, par la société Banque Neuflize OBC, les 3 avril 2016 et 2017.



Le 6 juillet 2017, la société Menil Dix-Sept a adressé à la mairie d'[Localité 5] une déclaration, émanant d'un architecte, attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux à la date du 15 mai 2017. 



Le 12 octobre 2018, la société Menil Dix-Sept a, par courriel, réclamé à la société Banque Neuflize OBC la restitution de la troisième annuité. 



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 12 avril 2019, la société Menil Dix-Sept a mis en demeure la société Banque Neuflize OBC de procéder à la restitution de la troisième annuité.



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 15 mai 2019, la société Banque Neuflize OBC a opposé un refus.



Par acte du 22 juillet 2019, la société Menil Dix-Sept a assigné la société Banque Neuflize OBC en restitution de la somme de 37 500 euros d'annuité indûment perçue. 



Par jugement du 24 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a statué en ces termes : 

Déboute la société Menil Dix-Sept de toutes ses demandes ;

Condamne la société Menil Dix-Sept à payer 3 000 à la société Banque Neuflize OBC au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l'exécution provisoire ;

Condamne la société Menil Dix-Sept aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 euros dont 11,60 euros de TVA.



Par déclaration en date du 16 mai 2022, la société Menil Dix-Sept a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Banque Neuflize OBC.



La société ABN AMRO Bank N.V, société de droit néerlandais venue aux droits de la société Banque Neuflize OBC, est intervenue volontairement à l'instance. 











EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, la société Menil Dix-Sept demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 24 mars 2022 en ce qu'il a débouté la société Menil Dix-Sept de l'ensemble de ses demandes ; 

En conséquence et à titre principal, 

Condamner la société ABN AMRO Bank N.V venant aux droits de la société Neuflize OBC à restituer à la société Menil Dix-Sept les 37 500 euros d'annuité indûment perçue, comprenant les intérêts au taux légal ; 

A titre subsidiaire, 

Condamner la société ABN AMRO Bank N.V venant aux droits de la société Neuflize OBC à restituer à la société Menil Dix-Sept 33 082,18 euros d'annuité indûment perçue, comprenant les intérêts au taux légal ;

A titre infiniment subsidiaire, 

Condamner la société ABN Amro Bank N.V venant aux droits de la société Neuflize OBC à restituer à la société Menil Dix-Sept 21 472,60 euros d'annuité indûment perçue, comprenant les intérêts au taux légal ; 

En tout état de cause, 

Condamner la société ABN AMRO Bank N.V venant aux droits de la société Neuflize OBC à verser 5 000 euros à la société Menil Dix-Sept au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la société ABN AMRO Bank N.V venant aux droits de la société Neuflize OBC aux dépens. 



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, la société ABN AMRO Bank N.V demande à la cour de :

In limine litis : 

Déclarer recevable la société ABN AMRO Bank N.V en son intervention volontaire ; 

Au fond : 

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 24 mars 2022 en ce qu'il a débouté la société Menil Dix-Sept de toutes ses demandes ; 

Débouter la société Menil Dix-Sept de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, tant principales que subsidiaires, formées à l'encontre de la Banque Neuflize OBC ; 

Y ajoutant : 

Condamner la société Menil Dix-Sept à payer à la société ABN AMRO Bank N.V. venant aux droits de la société Banque Neuflize OBC la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par la Selarl Jrf & Associés représentée par Maître Stéphane Fertier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture a été prononcée par ordonnance le 1er juillet 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 3 septembre 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.





MOTIVATION



Sur la demande en répétition de l'indu



Moyens des parties



La société Menil Dix-Sept soutient que la garantie financière d'achèvement est une garantie autonome, au sens de l'article 2321 du code civil, dont les conditions de formation sont régies par le droit commun des obligations, de sorte que, à défaut de couverture effective du risque par la banque, le règlement par le promoteur ne peut être pourvu ni de cause ni d'objet. 



Elle précise, qu'en l'occurrence, la convention a pris effet le 22 mai 2015, soit à la date de la signature de la première vente en l'état futur d'achèvement, dès lors, qu'avant celle-ci, l'engagement de la banque ne pouvait être effectif à défaut de tiers à couvrir, puisque la rémunération aurait alors été versée sans aucune contrepartie. 



Elle ajoute que, si la mise en jeu de la garantie au profit du tiers bénéficiaire est conditionnée à la défaillance du promoteur, cet aléa ne peut être confondu avec la couverture du risque en elle-même qui doit, en toutes hypothèses, être fournie par la banque, que le risque de défaillance se réalise ou non. 



Quant au terme de l'engagement de la banque, elle précise qu'il est survenu le 15 mai 2017, date à laquelle l'architecte, tiers indépendant et homme de l'art, a expressément reconnu que les travaux avaient été achevés et qu'ils étaient conformes à l'autorisation. Elle ajoute que cette attestation a été déposée à la marie d'[Localité 5] le 6 juillet et envoyée à la banque le 19 septembre 2017. 



Elle considère que tant l'obligation de transmission de ce document à la banque dans un délai de quinze jours que la formalité relative à l'obtention d'un certificat de non-opposition ne constituaient des conditions substantielles. 

 

Elle souligne que l'attestation délivrée par la mairie d'[Localité 5] établit, s'il en était besoin, qu'aucune opposition à la déclaration d'achèvement n'a été faite. 



Elle en infère que le prélèvement de la troisième annuité de la commission, effectué postérieurement à la date d'anniversaire de la convention, était dépourvu d'objet et de cause, de sorte qu'elle doit lui être restituée. 



A titre subsidiaire, elle énonce que, s'il était retenu une date de prise d'effet de l'engagement de la banque au 3 avril 2015, il n'en demeurerait pas moins, qu'ayant pris fin le 15 mai 2017, la période du 16 mai 2017 au 2 avril 2018 aurait été rémunérée sans contrepartie aucune. 



A titre infiniment subsidiaire, elle relève que, s'il était retenu une date de fin de l'engagement de la banque, au 6 octobre 2017, soit à l'issue du délai d'opposition attaché à la déclaration d'achèvement des travaux, il n'en demeurerait pas moins que la période du 6 octobre 2017 au 2 avril 2018 aurait été rémunérée sans contrepartie aucune. 



Elle indique que, si la convention ne prévoit pas de restitution prorata temporis, elle ne prévoit pas non plus que " toute année commencée est due " ou que " la commission annuelle est due de manière irrévocable ", seules mentions susceptibles, selon elle, d'obliger un débiteur à payer une année entière pour un service d'un mois et demi. 



En réponse, la société ABN AMRO Bank N.V. fait valoir que la garantie financière d'achèvement s'analyse en une garantie autonome de nature aléatoire puisqu'elle n'intervient qu'en cas de défaillance du promoteur pour réaliser l'immeuble, de sorte que le prélèvement de la commission est, en l'occurrence, pourvu d'objet et de cause. 



Elle se prévaut d'un arrêt inédit de la Cour de cassation ayant approuvé une cour d'appel d'avoir retenu, qu'après une résiliation à son initiative, un vendeur en l'état futur d'achèvement n'était pas fondé à obtenir la restitution de la commission annuelle, dès lors qu'elle avait relevé qu'aucune stipulation du contrat ne prévoyait les conditions de sa résiliation, notamment de la restitution de la rémunération de la caution dans l'hypothèse d'une résiliation unilatérale et du fait du recours du vendeur à une garantie intrinsèque, qu'il ressortait de la stricte application des clauses du contrat que celui-ci, aux termes de l'article 6, prenait effet dès la signature de l'acte, la caution étant fondée à exiger, à compter de cette signature, la première commission annuelle, que l'article 3, dont entendait se prévaloir le vendeur, concernait la mise en 'uvre de la garantie, qui était liée à la conclusion des ventes, lesquelles ne pouvaient qu'être postérieures à la date d'effet du contrat effective dès sa signature et que, s'agissant d'un contrat aléatoire, sa signature entraînait l'exigibilité de la première rémunération de la caution (3e Civ., 7 avril 2016, pourvoi n° 15-14.562). 



Elle énonce que la solution dégagée par cet arrêt est transposable aux faits de l'espèce de sorte, qu'en l'occurrence, le contrat a créé ses premiers effets dès le 3 avril 2015 ; la signature de la première vente en l'état futur d'achèvement conditionnant uniquement l'opposabilité de la garantie aux acheteurs. 



Quant au terme, elle énonce que le contrat a ajouté une condition par rapport aux dispositions légales : que la déclaration ait été adressée à la mairie. Or, en l'occurrence, ce n'est que le 6 juillet 2017 que la déclaration en cause a été adressée à la mairie d'[Localité 5]. 



En plus, elle observe que la société Menil Dix-Sept a manqué à son obligation de lui notifier dans les quinze jours de son envoi à la mairie ladite déclaration puisqu'elle ne la lui a adressée par courriel que le 12 octobre 2018, ou, au plus tôt, le 19 septembre 2017. 



Elle indique que, en tout état de cause, il est prévu à l'article 3 du contrat que le terme de son engagement correspond à la date de la délivrance par la mairie d'une attestation certifiant l'absence de contestation de la déclaration d'achèvement des travaux conformément au permis de construire, soit, en l'occurrence, le 25 mai 2019. 



Enfin, elle souligne qu'aucune stipulation contractuelle ne prévoit une quelconque restitution prorata temporis de la commission, laquelle est forfaitaire, annuelle et payable d'avance. 



Réponse de la cour



Selon l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.



Aux termes de l'article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.



Il est établi que la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution (1re Civ., 13 mai 1986, pourvoi n° 85-10.494, Bulletin 1986 I N° 120 ; 1re Civ., 16 novembre 2004, pourvoi n° 01-17.182, Bull., 2004, I, n° 276).



Au cas présent, le solvens se prévalant du caractère indu et, subsidiairement, du caractère devenu indu du prélèvement de la troisième annuité de la commission, il appartient à la cour d'apprécier s'il démontre l'existence de l'une ou l'autre de ces qualités particulières du paiement en cause au regard du régime juridique de la garantie financière d'achèvement et de la convention liant les parties. 



Aux termes de l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.



Aux termes de l'article R* 261-24 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2011-550 du 19 mai 2011, la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d''uvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.



Aux termes de l'article R* 261-1 du code de ce code, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2016-359 du 25 mars 2016, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code.



Il est établi que la déclaration d'achèvement faite et certifiée par un architecte, préalable à la délivrance du certificat de conformité, met fin à la garantie financière d'achèvement (3e Civ., 2 octobre 1996, pourvoi n° 94-22.099, Bulletin 1996, III, n° 203 ; 3e Civ., 12 janvier 2000, pourvoi n° 96-20.940, Bulletin civil 2000, III, n° 1 ; 3e Civ., 29 octobre 2003, pourvoi n° 02-15.462, Bulletin civil 2003, III, n° 184).



Quant à la convention de garantie financière d'achèvement conclue entre les parties, il est stipulé, en son article 3, intitulé " Durée de la garantie ", que " l'engagement de la caution de la BANQUE prendra effet à la date de signature de la première vente l'état futur d'achèvement et deviendra caduc à l'achèvement de l'immeuble à construire, tel que cet achèvement est défini à l'article R261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cet achèvement résultera soit de la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux au permis ou à la déclaration préalable, visée par un homme de l'art, adressée à la Mairie, tel que prévu par l'article [8]-1 du Code de l'Urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions fixées par l'article R261-2 du Code de la Construction et de l'Habitation ". 



Aux termes de l'article 5 de ladite convention, intitulé " Rémunération de la banque ", " la BANQUE percevra une commission de EUR 37 500, (trente-sept mille cinq cents euros) perçue annuellement et d'avance, décomptée sur le compte courant du CLIENT, pour la première fois à la signature des présentes, jusqu'à la production de l'attestation mentionnée au paragraphe Durée de l'Engagement. Le CLIENT autorise expressément la BANQUE à débiter son compte courant ouvert à son nom dans ses livres de la commission précitée. " 

Il ressort de tous ces éléments que la commission litigieuse, prélevée par la banque le 3 avril 2017, l'a été à la date anniversaire de la prise d'effet de la convention de garantie financière d'achèvement fixée, en son article 5, par les parties, au jour de sa signature ; le renvoi fait, en son article 3, à la conclusion des ventes, ne concernant que la mise en 'uvre de la garantie, qui ne pouvait qu'être postérieure à cette date d'effet du contrat. 



Ledit prélèvement, qui a pour objet la rétribution de l'engagement de la banque à garantir financièrement l'achèvement de l'immeuble, est causé par le maintien dudit engagement, par nature aléatoire, à cette date, dès lors que la déclaration d'achèvement par l'architecte, en date du 15 mai 2017, lui est postérieure. 



Par suite, la société Menil Dix-Sept ne démontre pas que ce prélèvement n'était pas dû à sa date. 



Postérieurement, si ledit engagement de la banque est arrivé à son terme au cours de l'année suivant ce prélèvement, il n'en demeure pas moins que les parties sont convenues que la commission serait payable, jusqu'à la production de la déclaration d'achèvement, soit, en l'occurrence, le 19 septembre 2017, annuellement et d'avance, et n'ont pas prévu qu'elle puisse être restituée prorata temporis. 



La cour observe que la société Menil Dix-Sept n'a pas obtenu ni même sollicité que cette clause, en application de laquelle le prélèvement a été fait d'avance pour l'année à venir, soit annulée. 



Par suite, la société Menil Dix-Sept ne démontre pas que ce prélèvement soit devenu indu. 



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



En cause d'appel, la société Menil Dix-Sept, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la société ABN AMRO Bank N.V. la somme de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles.



Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Condamne la société Menil Dix-Sept aux dépens d'appel ; 



Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Menil Dix-Sept et la condamne à payer à la société ABN AMRO Bank N.V. la somme de 4 000 euros. 



La greffière, Le président de chambre,