Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 8 octobre 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 08 OCTOBRE 2025



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/13895 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CED57



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] - RG n° 19/02848







APPELANTS

 

Monsieur [L] [U]

né le 09 juin 1947 à [Localité 16] (46)

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154



Madame [E] [O] [K] épouse [U]

née le 29 juillet 1945 à [Localité 10] (33)

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154









INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] à [Localité 15] représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 12] 15, SAS

C/O Société ATRIUM GESTION [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 9]



Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

ayant pour avocat plaidant : Me Julien PRIGENT de la Société PRIGENT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0411













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété, est constitué de deux bâtiments, le A étant un bâtiment neuf et le B ayant fait l'objet d'une rénovation lourde. Le réglement de copropriété initial date du 12 décembre 2012 et a été modifié plusieurs fois.



M. et Mme [U] ont acquis en état futur d'achevement quatre lots dans le bâtiment A : n°156 (emplacement de stationnement), n°19 (cave) et les lots n°9 (studio) et 10 (appartement) lesquels ont été physiquement réunis et équipés d'un seul compteur EF, ECS et chauffage.



Lors de l'assemblée générale du 25 mars 2015, les copropriétaires ont voté :

- la souscription d'un contrat entretien/relevé des compteurs d'eau froide posés par le promoteur (résolution 11°20),

- l'installation de 14 compteurs individuels d'eau chaude dans le bâtiment A avec souscription d'un contrat location/réparation/relevé de 10 ans avec l'entreprise ISTA (résolution n°21),

- 1'installation de 14 compteurs individuels de chauffage avec souscription d'un contrat de location/réparation/relevé de 10 ans avec l'entreprise ISTA (resolution n°22),

- la 'xation du coefficient de répartition des consommations de gaz naturel pour le chauffage concemant la part des frais individuels à 0,25.



Lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2018, les copropriétaires ont voté notamment les résolutions suivantes :

- résolution n° 5 : approbation des comptes du 01/07/2016 au 30/06/2017,

- résolution n° 6 : approbation des comptes du 01/07/2017 au 30/06/2018,

- résolution n°18 : répartition aux millièmes des frais de combustible ou d'énergie afférents au chauffage commun du bâtiment A selon le tableau du réglement de copropriété intitulé 'charges de chauffage'.



Par acte d'huissier de justice en date du 26 fevrier 2019, les époux [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la société SECRI GESTION à l'effet de voir annuler les résolutions n°5, 6 et 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2018.



Par jugement du 10 juin 2021 le tribunal judiciaire de Paris :

- Rejette la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblee générale du ll décembre 2018 ;

- Rejette la demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblee générale du ll décembre 2018 ;

- Rejette la demande d'annulation de la résolution n°l8 de l'assemblee générale du 11 décembre 2018 ;

- Rejette la demande de dommages et intéréts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] ;

- Condamne M. et Mme [U] aux dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme avec intéréts au taux légal à compter de ce jour ;

- Rejette la demande de M. et Mme [U] fondée sur l'artic1e 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





M. et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Vu les conclusions n°3 en date du 7 avril 2025 par lesquelles M. et Mme [U], appelants, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10-1, 22 et 42, et des articles R. 241-12 et 241-13 du Code de l'Énergie, à :

 

-Infirmer le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; 

- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1], représenté par son syndic, de sa demande de désignation d'un expert judiciaire ; 

 

Et statuant à nouveau : 

- Annuler les résolutions n°5, n°6 et n°18 de l'assemblée du 11 décembre 2018 ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13], représenté par son syndic, à verser à M. et Mme [U] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 13], représenté par son syndic, aux entiers dépens ;

- Dispenser M. et Mme [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires, en vertu des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Vu les conclusions en date du 1er avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] invite la Cour au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 17 du décret du 17 mars 1965, R 241-7 et R 241-8 du code de l'Energie dans leur version applicable au 1er juin 2016, de l'arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, 



A titre principal 

- De confirmer le jugement du 10 juin 2021 ; 

- De condamner M. et Mme [U] in solidum aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du Code de procédure 

civile ; 

 

A titre subsidiaire 

- Avant dire droit, concernant la demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 11 décembre 2018, désigner un expert, lequel après avoir pris connaissance des dossiers, convoqué les parties et s'être fait remettre tous documents et entendu tout sachant : 

o Devra se rendre sur les lieux, prendre connaissance des installations de chauffage, donner son avis sur la possibilité d'un comptage individuel équitable en l'état du système dit de dalle active, dire si ledit système est ou non l'un de ceux visés à l'arrêté du 27 août 2012 pour lequel seule une répartition aux tantièmes est envisageable, procéder à l'examen de l'installation et des réglages des compteurs et des vannes correspondantes et donner son avis sur leur fonctionnement ; 

o Devra fournir tout renseignement de fait permettant à la Cour d'apprécier des modalités de calcul des frais de chauffage les plus équitables et toutes observations utiles au règlement du litige ; 



- De réserver les dépens ; 

 

 En tout état de cause 

- De confirmer le jugement du 10 juin 2021 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 11 décembre 2018 et la demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 11 décembre 2018 ;

- De débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires. 

 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

 

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : 





Sur l'annulation des résolutions n°5 et n°6 de l'assemblée générale du 11 décembre 2018 :



Les époux [U] sollicitent l'annulation des résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée générale du 11 décembre 2018 : 

- La résolution n° 5 approuve les comptes de l'exercice situé entre le 1er juillet 2016 et le 30 juin 2017 ; 

- La résolution n° 6 approuve les comptes de l'exercice situé entre le 1er juillet 2017 et le 30 juin 2018 ; 

Au soutien de leur déclaration d'appel, les époux [U] font valoir que c'est par une erreur d'analyse que le tribunal a rejeté leur demande d'annulation des résolutions n°5 et 6 portant approbation des comptes 2016/2017 et 2017/2018 alors même que l'état des dépenses du 12 novembre 2018 tel qu'approuvé est incorrect à plusieurs titres, en considération : 

- d'un problème relatif au calcul d'individualisation des fluides entre l'état des dépenses 

2016/2017 conduisant à des défauts de relevés individuels alors même que des compteurs individuels existent et auraient dû permettre une répartition individualisée ;

- d'un problème relatif au calcul d'individualisation de l'ECS (eau chaude sanitaire) consommée entre l'état des dépenses 2016/2017 dès lors que la modification de la méthode de répartition des consommations d'ECS a un impact direct sur la détermination de l'énergie (gaz) affectée au chauffage collectif et que le décompte de l'énergie chauffage individualisable est incorrect car il prend en compte des charges annexes de fourniture tel que l'abonnement en contradiction avec les dispositions d'ordre public des articles R 241-12 et R 241-13 du code de l'énergie.



Le syndicat des copropriétaires rétorque que le réglement de copropriété prévoit que les consommations ECS (eau chaude sanitaire) et EF (eau froide) sont appelées à proportion des charges générales jusqu'à l'installation des compteurs individuels et que les dépenses communes de combustibles ou d'énergie sont réparties d'une part, en charges chauffage privatives selon la consommation relevée par chaque compteur individuel, d'autre part, en frais communs qui représentent au maximum 50 % de la dépense. 

En ce qui concerne les charges d'eau le syndicat des copropriétaires explique que la question s'est posée au sein de la copropriété de savoir comment les charges EF/ECS seraient réparties dans la mesure où ces compteurs n'étaient pas tous installés et opérationnels au début de l'exercice comptable juillet 2016/juin 2017, ce pour quoi ce mode de calcul a été adopté.

De même, et en ce qui concerne les charges de chauffage, le syndicat des copropriétaires indique qu'il était techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ( système de chauffage par dalle active) dès lors que la ventilation entre les frais individuels et les frais communs de combustibles a été votée avant la mise en place de la chaufferie, de sorte que les copropriétaires ont adopté lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2018 une réparation de la consommation de chauffage par tantièmes ainsi que prévue au réglement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires indique qu'en ce qui concerne la résolution n°6 les époux [U] ne fondent pas juridiquement leur demande de sorte que celle-ci est irrecevable.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en tout état de cause il faudrait prévoir une expertise pour déterminer si un système autre qu'aux tantièmes est applicable et si l'individualisation de la consommation est possible ou non.



Sur ce,



Le règlement de copropriété définit les charges eau froide, eau chaude sanitaire et chauffage de la manière suivante : 

 

 Eau froide : 



1) Définition 

Les charges d'eau froide comprennent le prix de l'eau froide consommée par les occupants de chaque appartement ou autre local, et la redevance pour la location, l'entretien et les réparations éventuelles de compteur particulier, s'il en est prévu. 

 

2) Mise en application 

Les charges d'eau froide ne seront considérées comme charges spéciales que si les compteurs individuels ont été prévus, lors de la construction de l'immeuble, ou si la pose obligatoire de compteurs individuels dans chaque appartement est décidée par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. 

Dans cette dernière hypothèse, les frais d'installation seraient considérés comme 

charges générales. 

Jusqu'à l'installation éventuelle de compteurs individuels, les charges d'eau froide 

seront réparties entre les copropriétaires disposant de poste d'eau dans la même 

proportion que les charges générales. 

Seule l'installation des compteurs individuels décidée en assemblée générale à la majorité indiquée ci-dessus entraînera une répartition au prorata des consommations enregistrées pour chaque lot comme il est dit au 3° ci-après ». 

 

3) Contribution 

Dans l'hypothèse prévue au premier alinéa de l'article précédent, chaque copropriétaire supportera les dépenses correspondant à la consommation d'eau froide indiquée par le compteur individuel installé dans son appartement, quel que soit l'occupant, ainsi que la redevance pour la location, l'entretien et les réparations éventuelles du compteur particulier. 

La différence susceptible d'exister entre le total des consommations individuelles et celles relevées au compteur général de l'immeuble, sera réputée représenter la consommation d'eau des parties communes, et sera répartie entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux de copropriété ». 

 

 Eau chaude 

 

« CHARGES D'EAU CHAUDE 

1) Concernant le Bâtiment A 

La production d'eau chaude commune à l'ensemble d'un immeuble collectif à construire doit être équipée d'appareils de mesure de consommation en application des articles R.131-9 à R. 131-14 du Code de la construction et de l'habitation. 

La consommation d'eau chaude sera payée d'après les indications mentionnées par les compteurs individuels d'eau chaude sanitaire installés dans chaque local. 

Les compteurs pourront être loués ou acquis. 

Chaque propriétaire intéressé supportera les frais correspondant à l'acquisition, à la location et à la maintenance desdits compteurs. 

En l'absence de compteurs, la répartition pourra se faire au prorata des tantièmes de charges générales. 

Jusqu'à l'installation éventuelle de compteurs individuels, les charges d'eau chaude seront réparties entre les copropriétaires disposant de poste d'eau dans la même proportion que les charges générales.

 

Les frais d'entretien ou de remplacement du dispositif de production d'eau chaude seront répartis également au prorata des tantièmes généraux. 

Si l'installation de production d'eau chaude est commune avec celle de chauffage de l'immeuble, le chauffagiste devra fournir au syndic le pourcentage des frais à prendre en compte pour la seule production d'eau chaude. 

L'assemblée générale pourra décider à la majorité de l'article 24 de faire payer aux copropriétaires qui n'auraient pas fait relever leurs compteurs, un acompte forfaitaire à valoir sur leurs consommations, afin qu'elles ne soient pas supportées par les seuls copropriétaires dont les compteurs peuvent être relevés ». 



Les frais d'entretien ou de remplacement du dispositif de production d'eau chaude seront répartis également au prorata des tantièmes généraux. 

Si l'installation de production d'eau chaude est commune avec celle de chauffage de l'immeuble, le chauffagiste devra fournir au syndic le pourcentage des frais à prendre en compte pour la seule production d'eau chaude. 

L'assemblée générale pourra décider à la majorité de l'article 24 de faire payer aux copropriétaires qui n'auraient pas fait relever leurs compteurs, un acompte forfaitaire à valoir sur leurs consommations, afin qu'elles ne soient pas supportées par les seuls copropriétaires dont les compteurs peuvent être relevés ». 



 Chauffage 

 

«Section 7 charhes de chauffage central'

Concernant le Bâtiment A 

 

1) Textes de référence 

Les charges de chauffage central, en tant que service collectif fourni par un élément d'équipement commun, sont régies par l'article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; amendé par les prescriptions des articles R.131-2 à R.131-7 du code de la construction et de l'habitation modifiés par le décret n° 91-999 du 30 septembre 1991 et complété par l'arrêté ministériel du même jour. 

 

2) Définition 

Les charges de chauffage central se répartissent en deux catégories : 

 

a) Les frais de combustible ou d'énergie dont la répartition doit se faire suivant les prescriptions de l'ensemble des textes cités au 1°) ci-dessus. 



b) Tous les autres frais qui comprennent : 

Les frais d'entretien, de réparation et de remplacement de l'installation de chauffage central jusqu'aux branchements des radiateurs individuels, de la chaudière et de ses accessoires, du local de chaufferie, des conduits de fumée et de ventilation propres à la chaufferie. 

Les dépenses nécessitées par l'achat des ingrédients divers pour l'entretien. 

Les frais de ramonage. 

Les salaires du chauffeur et les charges sociales y afférents. 

Cette liste n'étant qu'énonciative et non limitative 

 

La répartition de ces frais autres que combustible et énergie obéit intégralement aux seules prescriptions de l'article 10, alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965 (critère d'utilité). 



3) Répartition 



I) Dans tous les immeubles où la pose de compteurs individuels de chaleur n'est pas prévue ou rendue obligatoire par l'application des textes cités au 

1°) ci-dessus, la totalité des frais combustibles et autres sera répartie dans les proportions telles qu'elles résultent du tableau intitulé « CHARGES DE CHAUFFAGE » ci-dessous. 

 

II) Dans les immeubles où les locaux chauffés sont pourvus (volontairement ou par obligation légale) de dispositifs de comptage individuel de chaleur, il y a lieu de distinguer : 

 

1) Les dépenses de combustible ou d'énergie. 

a) Les frais individuels (50% ou plus du total des dépenses suivant décision du syndicat des copropriétaires prise comme indiqué ci-après) qui sont répartis en fonction des indications fournies par les appareils de mesure de chaleur. 

b) Les frais communs dont le montant représente 50% au maximum des dépenses de combustible. 

L'assemblée générale des copropriétaires ayant la possibilité de décider à la majorité relative des présents ou représentés, la part de ces frais communs : 

=> Entre 25 et 50% pour les immeubles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 1988, 

=> Entre 0 et 50% pour les immeubles postérieurs au 31 décembre 1988. 

Nota : La première assemblée générale des copropriétaires devra prévoir dans son ordre du jour la fixation de ce pourcentage.

 

2) Les autres dépenses définies ci-avant:

La part de dépenses de combustible classée en frais communs par l'assemblée des copropriétaires ainsi que toutes les autres dépenses seront réparties dans les proportions telles qu'elles résultent du tableau intitulé « CHARGES DE CHAUFFAGE » ci-dessous. 

 

4°) Observations 

Les charges communes de chauffage central seront acquittées même par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés. 

Aucun abattement ne sera consenti dans le cas d'absence temporaire au cours d'une campagne de chauffe. 

Aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d'entretien, de réparation ou de remplacement du matériel, même en cas d'absence pendant plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu'en soit le nombre.'



Par ailleurs, les résolutions, relatives aux charges EF, ECS et chauffage, approuvées à l'occasion de l'assemblée générale du 25 mars 2015 , sont les suivantes : 

 

- Résolution n° 20 (EF) : souscription d'un contrat d'entretien et de relevé des compteurs que le promoteur s'était engagé à installer, fixation d'une grille de répartition des charges d'entretien de ces compteurs, création d'une clé variable « eau froide individuelle » permettant l'appel de ces charges en tantièmes de charges générales puis un apurement de ces charges en fonction de la consommation réelle, seule la différence entre le relevé du compteur général et la somme des relevés des compteurs particuliers étant répartie en tantièmes de charges générales. 

 

- Résolution n° 21 (ECS) : installation de compteurs individuels d'eau chaude, souscription d'un contrat de location (société ISTA), d'entretien et de relevés de ces compteurs, paiement des dépenses location/entretien selon la clé « charges entretien compteur » et création d'une clé variable permettant l'apurement des charges en fonction de la consommation réelle après appels en charges bâtiment A suivant les tantièmes prévus au règlement de copropriété ; 

 

- Résolution n° 22(chauffage) : installation de compteurs individuels de chauffage, souscription d'un contrat (société ISTA), de location, d'entretien et de relevés de ces compteurs, paiement des dépenses location/entretien selon la clé « charges entretien compteur » et création d'une clé variable permettant l'apurement des charges en fonction de la consommation réelle après appels suivant les tantièmes prévus au règlement de copropriété ; 

- Résolution n° 23(chauffage) : fixation du coefficient de répartition des charges individuelles relatives à la consommation de combustible à hauteur de 0,25. 



Au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, il est constant que dans les comptes arrêtés au 30 juin 2017, l'individualisation de l'EF ( eau froide) et de l'ECS ( eau chaude sanitaire) n'a commencé qu'à compter du 11 janvier 2017 ainsi qu'il ressort de l'état des dépenses du 12 novembre 2018 établi pour l'exercice 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 tel qu'annexé à la convocation à l'assemblée générale du 11 décembre 2018 ;



En effet, l'installation des compteurs individuels s'est faite à des dates échelonnées au cours de l'année 2016 de sorte qu'un calcul des charges d'eau a été fait aux tantièmes pour la période du 1Er juillet 2016 au 31 décembre 2016 malgré l'adoption du principe de l'individualisation des consommations à l'occasion de l'assemblée générale du 25 mars 2015 tel que rappelé ci-dessus, et ce n'est qu'à compter du mois de janvier 2017, dès lors que la majorité des compteurs était en fonctionnement, que les index relevés ISTA individualisés ont été pris en compte pour la période du 1er janvier 2017 au 30 juin 2017 pour imputer aux copropriétaires leur consommation réelle.



C'est donc vainement que les époux [U] estiment que l'individualisation de ces charges aurait dû débuter le 1er juillet 2016 et c'est sans irrégularité, ni à l'égard des dispositions du réglement de copropriété précitées, ni à l'égard du vote arrété en assemblée générale le 25 mars 2015 telles que rappelé ci-dessus, que les copropriétaires ont décidé de retenir pour cette période, des charges aux tantièmes des charges communes faute de pouvoir apurer les charges du 1er janvier 2016 au 30 juin 2016 au regard de la consommation individuelle de chacun des copropriétaires.



Les comptes approuvés d'eau froide ne sont donc pas irréguliers : le jugement sera confirmé de ce chef. 



Par ailleurs, et en ce qui concerne les charges d'eau sanitaires, le tribunal a justement relevé que le syndicat des copropriétaires justifie ( pièce n°9) ce ce que les factures ENGIE englobent les frais d'abormement et la contribution tarifaire d'acheminement avec la consommation de gaz naturel, de sorte que ces frais sont compris dans les frais de combustibles et d'énergie et ne font pas partie des 'autres frais'.



En outre, il apparaît que les dispositions adoptées par l'assemblée générale du 25 mars 2015 et non contestées prévoyant une répartition des frais individuels à hauteur de 25 % étaient toujours applicables an moment du vote des comptes 2016/2017 de sorte que, comme l'a relevé pertinemment le Tribunal, les époux [U] ne sont pas fondés à réclamer une répartition des frais individuels à hauteur de 30%.



Les comptes d'eau chaude sanitaire ne sont donc pas irréguliers : le jugement sera confirmé de ce chef.



Enfin, il ressort de l'état des dépenses approuvé dans le cadre de la résolution n° 6 (période juillet 2017/juin 2018) que celui-ci a été établi sur la base des consommations individuelles, de sorte que l'argumentation des époux [U] relative à l'irrégularité des comptes pour défaut d'individualisation des dépenses sera rejetée: le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [U] de leur demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée du 11 décembre 2018.

Il n'y a lieu en conséquence à statuer sur l'argumentation du syndicat des copropriétaires qui fait valoir que les époux [Z] seraient irrecevables en leur demande de nullité de la résolution n°6 pour défaut de base légale, laquelle se révèle inopérante en l'espèce.



Sur l'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 11 décembre 2018 :



La résolution n°18 est relative à la décision de répartir l'intégralité des frais de combustibles ou d'énergie afférents au chauffage, aux millièmes selon le tableau du règlement de copropriété intitulé charges de chauffage dans la mesure où il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée pour chaque local pris séparément (exception du 1er étage), chaque occupant ne pouvant moduler que la chaleur fournie par son plafond (art. 214-8 du code de l'énergie). 

 

Les époux [U] critiquent la résolution n°18 en raison de l'ajout, par rapport au projet inscrit à la convocation, des termes suivants 'dans la mesure où il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée pour chaque local pris séparément (exception du 1er étage), chaque occupant ne pouvant moduler que la chaleur fournie par son plafond (art. 214-8 du code de l'énergie)' , de sorte que l'ajout de ces termes ne correspond pas à l'ordre du jour et entraine la nulité de la résolution votée.



Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette version des faits et indique que cet ajout rappelle l'objet du vote et est conforme aux explications données aux copropriétaires avant de procéder au vote.



L'article 13 du décret n°67-223 du 17 mars1965 prévoit 'L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.'



Par application de cet article, l'assemblée générale est en droit d'amender ou d'améliorer,

sans les dénaturer, les résolutions qui lui sont soumises. Aucune disposition n'impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale .



Tel est bien le cas de l'espèce des termes ajoutés à la résolution critiquée, lesquels n'ont qu'une vocation explicative à destination des copropriétaires, en considération de l'impossibilité technique de mesurer la consommation individuelle de chaleur et ne constituent pas une dénaturation du sens de la résolution.



Enfin, si les époux [U] font valoir que cet ajout est factuellement erroné et contraire au règlement de copropriété et à la précédente résolution sur ce sujet votée lors de l'assemblée du 25 mars 2015 ce que le syndic se serait gardé de préciser à l'assemblée, il est constant que l'assemblée générale est souveraine pour décider de son ordre du jour, et des mesures à prendre concernant la bonne gestion et l'administration de la copropriété à même de préserver l'intérêt collectif du syndicat et qu'il n'appartient pas à la cour de se substituer à son pouvoir souverain d'appréciation : l'argumentation des époux [Z] à ce propos sera donc purement et simplement écartée .



Il n'y a lieu donc à annulation de la résolution n°18 : le jugement sera confirmé de ce chef.



En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires d'expertise judiciaire formée à titre subsidiaire en cas d'annulation de la résolution n°18 est sans objet.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. et Mme [Z], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [Z].



Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



M. et Mme [Z] perdant leur procès contre le syndicat, ne sauraient être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en cause d'appel comme en première instance : le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il les a déboutés de ce chef.



Il n'y a lieu à statuer sur d'autres demandes.



PAR CES MOTIFS



 LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. et Mme [Z] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et [Adresse 6] la somme supplémentaire de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit n'y avoir lieu à dispenser M. et Mme [U] de participation à la dépense commune des frais de procédure en cause d'appel ; 



Rejette toute autre demande.