Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 8 octobre 2025

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 8 OCTOBRE 2025



N° RG 23/251 

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGEG FD-C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 23 mars 2023, enregistrée sous le n° 21/687





[L]



C/



S.C.I. MARINES DE [Localité 11]



































Copies exécutoires délivrées aux avocats le 







COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



HUIT OCTOBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ





APPELANT : 



M. [V] [L]

né le 23 février 1993 à [Localité 6] (Corse-du-Sud)

[Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 1]



Représenté par Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA et Me Alexandra BARBERIS, avocate au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE :



S.C.I. MARINES DE [Localité 11] 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 1]



Représentée par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 juin 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé









En présence de [G] [N], attachée de justice





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Vykhanda CHENG.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 8 octobre 2025.





ARRÊT : 



Contradictoire.



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Renaud ROCCABIANCA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



La S.C.I. Marines de [Localité 11] a fait édifier un immeuble sur la base d'un permis de construire du 20 janvier 1993 sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées [Adresse 7] à [Localité 1] (Haute-Corse). 



Suivant état descriptif de division établi le 30 mai 2006, l'immeuble a été divisé en 

trente-neuf lots.



Par exploit du 27 mai 2021, la S.C.I. Marines de [Localité 11] a assigné M. [V] [L], occupant des lots 8, 9 et 10 de cette copropriété, devant le tribunal judiciaire de Bastia afin de faire constater qu'il ne disposait d'aucun titre d'occupation et d'obtenir son expulsion sous astreinte.



Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a : 



- Constaté que M. [V] [L] occupait sans droit ni titre les lots 8, 9 et 10, propriété de la S.C.I. Marines de [Localité 12], résidence [Adresse 8] ;











- Ordonné l'expulsion de M. [V] [L], ainsi celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était nécessaire des lots 8, 9 et 10, propriété de la S.C.I. Marines de [Localité 12], résidence [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situées [Adresse 7] à [Localité 1] et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois la signification de la décision ;



- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;



- Condamné monsieur [V] [L] à payer à la S.C.I. Marines de [Localité 12] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné monsieur [V] [L] aux dépens ;



- Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.



Par déclaration du 30 mars 2023, M. [V] [L] a interjeté appel de ce jugement en ces termes : 



' Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Réformation, infirmation ou annulation de la décision déférée en toutes ses dispositions faisant grief à la partie appelante : 

- CONSTATE que monsieur [V] [L] occupe sans droit ni titre les lots 8,9 et 10, propriété de la S.C.I. Marines de [Localité 12], résidence [Adresse 8]' 

- ORDONNE l'expulsion de monsieur [V] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était nécessaire des lots 8,9 et 10, propriété de la S.C.I. Marines de [Localité 12], résidence [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées [Adresse 7] à [Localité 1] et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois la signification de la présente décision,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

- CONDAMNE monsieur [V] [L] à payer à la S.C.I. Marines de [Localité 12] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNE monsieur [V] [L] aux dépens, 

- DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire '.



Par dernières écritures communiquées le 24 juillet 2024, M. [V] [L] sollicite de la cour de : 



- Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Bastia en date du 23 mars 2023, en ce : 



' o qu'il a ordonné l'expulsion de M. [V] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était nécessaire des lots 8, 9 et 10, propriété de la S.C.I. Marines de [Localité 12], résidence [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], situées [Adresse 7] à [Localité 1] et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois la signification de la décision, 









o condamné monsieur [V] [L] à payer à la S.C.I. Marines de [Localité 12] la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

o condamné monsieur [V] [L] aux dépens, 

o dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire '.



- Dire et juger que la vente entre la SCCV MARINE DE [Localité 12] et Madame [T] [L] est parfaite depuis l'échange des consentements sur la chose et sur le prix, et à tout le moins, au jour de la remise des clés, 



DIRE ET JUGER que le prix de vente a été payé par compensation des créances de fourniture des matériaux ;



- Dire et juger que la présente décision vaut constatation de la livraison du bien et du paiement du prix des lots 8, 9 et 10 de la Résidence [Adresse 8] et qu'il sera publié au service de la publicité foncière comme valant titre authentique ;

 

En conséquence de ce qui précède, 



- Dire et juger que les ayants-droits de Mme [T] [L] sont propriétaires du bien immobilier litigieux ;

 

A titre reconventionnel, 

 

- Dire et juger que l'obligation de notifier le projet d'acte de vente à Madame [T] [L] incombait à la SCCV 'MARINE DE [Localité 12]' ;



- Dire et juger que l'inexécution de ladite obligation a causé un préjudice certain à Mme [T] [L] et partant, à ses ayants droits ;



En conséquence de ce qui précède, 



- Condamner la SCCV MARINE DE [Localité 12] à notifier sans délai le projet d'acte de vente aux ayants droits de Madame [T] [L], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;



A titre subsidiaire, 

 

- Dire et juger que Monsieur [V] [L] a prescrit le bien par usucapion pour l'avoir possédé pendant plus de 10 ans sur le fondement d'un juste titre et de la bonne foi ;



- Dire et juger que la présente décision vaut constatation de la prescription acquisitive des lots 8, 9 et 10 de la Résidence [Adresse 8] et qu'elle sera publiée au service de la publicité foncière comme valant titre authentique ;













En conséquence de ce qui précède, 



- Dire et juger que les ayants-droits de Mme [T] [L] sont propriétaires du bien immobilier litigieux ;



A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, 



- Dire et juger que la restitution du bien aurait pour conséquence un enrichissement injustifié au bénéfice de la SCCV 'MARINE DE [Localité 12]' ;



- Condamner la SCCV 'MARINE DE [Localité 12]' au paiement de la somme de 401 710 euros en réparation du préjudice induit par cette restitution ;



En tout état de cause, 

 

- Condamner la SCCV 'MARINE DE [Localité 12]' au paiement de la somme de 7 500 euros à M. [V] [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la SCCV 'MARINE DE [Localité 12]' aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Jean Jacques CANARELLI dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;



- Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires. 



Par dernières écritures communiquées le 30 octobre 2024, la S.C.I. Marines de 

[Localité 11] sollicite de la cour de : 



- Confirmer le jugement du 23 mars 2023 en toutes ses dispositions, hormis celle concernant l'indemnité d'occupation ; 



- Juger que M. [V] [L] occupe sans droit ni titre les lots 8, 9 et 10, propriété de la S.C.I. Marines de [Localité 11] résidence [Adresse 8] ;



- Ordonner et prononcer l'expulsion de M. [V] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était nécessaire, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement du 23 mars 2023 ; 



- Débouter M. [V] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions, à titre principal, reconventionnel et subsidiaire ; 



- Condamner M. [V] [L] à payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 











- Infirmer le jugement qui a rejeté la demande de condamnation au titre de l'indemnité d'occupation ; 



- Condamner M. [V] [L] à payer à l'intimée une indemnité d'occupation d'un montant de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement prononcé le 23 mars 2023 ; 



Subsidiairement, 



- Condamner M. [V] [L] à payer le prix de la vente des lots 8, 9 et 10 soit la somme totale de 266 300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la prise de possession des lieux qui sera confirmée par la cour ; 



- Condamner M. [V] [L] au paiement de la somme de 121 000 euros au titre de l'augmentation de la valeur vénale des immeubles ; 



- Condamner M. [V] [L] à payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2025.



L'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre et prorogée au 8 octobre suivant.





SUR CE, 



Sur l'existence de la vente immobilière



L'article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer et qu'elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. 



L'article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.



L'article 1603-1 du même code stipule que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.















L'article L261-15 du code de la construction et de l'habitation dispose que : 



I.- La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.



Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.



Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.



Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article L. 313-41 du code de la consommation n'est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.



II.- Le contrat préliminaire peut prévoir qu'en cas de conclusion de la vente, l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble.



Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :



1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit :



a) Le prix de vente convenu ;



b) Le coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;



c) Le coût total de l'immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b du présent 1° ;



2° Le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux mentionnés au premier alinéa du présent II.



Si l'acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l'acquéreur s'est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.



Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent II, notamment la nature des travaux dont l'acquéreur peut se réserver l'exécution.









III.- Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.



En l'espèce, l'appelant expose qu'en 2005, sa mère, [T] [L], avait contribué à la construction de la [Adresse 9] en fournissant et en posant, via sa société Sogène, des matériaux de construction et qu'elle avait convenu avec M. [Z] [D], associé majoritaire de la S.C.I. Marine de [Localité 11], d'échanger ces marchandises contre les appartements litigieux.



Il produit trois actes de réservation datés du 11 juillet 2005 et portant sur les lots 8, 9 et 10 en soutenant que la vente était dès lors parfaite. 



L'intimée objecte qu'en l'absence de titre de propriété ou de la conclusion d'un contrat de dation formalisant l'achat des appartements en contrepartie de la fourniture de matériaux, l'existence de la vente alléguée n'était pas démontrée.



Elle ajoute que les actes de réservation versés aux débats ne sont pas signés du prétendu vendeur et qu'ils ne constituent que des projets de contrats inaboutis.



Pour statuer comme il l'a fait et décider que l'appelant ne rapportait pas la preuve de l'existence de la vente, le premier juge a, notamment, relevé que les contrats de réservation non réitérés n'étaient pas suffisants pour caractériser une promesse de vente ou une vente parfaite.



La cour rappelle que c'est effectivement à tort que l'appelant a pu assimiler un acte de réservation à une promesse de vente alors qu'il ne constitue qu'un engagement préliminaire permettant aux parties d'envisager une future transaction sans créer d'obligation définitive.



Cette distinction ressort expressément des dispositions de l'article L261-15 du code de la construction et de l'habitation, ainsi d'ailleurs que des actes de réservation litigieux, qui le différencient de la vente en envisageant notamment la possibilité que celle-ci ne se réalise finalement pas.



La cour observe en outre que les actes de réservation versés aux débats, dont l'appelant soutient qu'ils ont été passés devant notaire sans que cela ne ressorte de l'examen de ces pièces, ne sont signés que de [T] [L] et qu'ils mentionnent un financement par prêt et non pas par dation comme il le prétend.



Il convient également de relever que le cumul des prix mentionnés sur ces actes de réservation pour chacun des lots litigieux s'élève à 266 000 euros ce qui ne correspond pas au montant, bien inférieur, des factures produites pour justifier de la fourniture et de la pose de matériaux présentées comme la contrepartie de l'acquisition de ces immeubles.















Enfin, la procuration consentie par [T] [L] à M. [X] [J] le 15 février 2011, soit quelques jours avant son décès intervenu le 1er mars 2011, pour acquérir les lots litigieux, ne fait nullement référence à des actes de réservation antérieurs ni à un mode d'acquisition particulier ou encore à un prix préalablement convenu.



Cette procuration, qui ne sera jamais suivie d'effet, contribue également à démontrer que la vente n'était pas formée puisque mandat avait été donné à un tiers pour l'organiser.



Il s'infère de ces différents éléments que les actes de réservation produits par l'appelant ne démontrent en aucune manière l'existence de la vente qu'il invoque et qu'il ne dispose, en conséquence, d'aucun titre d'occupation des lots litigieux conformément à ce qu'avait décidé le premier juge.

 



Sur la demande reconventionnelle de notification du projet de vente



L'appelant soutient que l'intimée a manqué à ses obligations en omettant de notifier à sa mère, réservataire, le projet d'acte de vente dans les délais légaux alors que le prix avait déjà été payé et que la société doit être condamnée à réparer cette faute en notifiant ledit projet aux ayants droit de [T] [L].



En l'espèce, la cour observe que le paiement du prix, la formation d'une vente et même l'existence d'actes de réservation dûment formalisés ne sont pas établis de sorte qu'aucune obligation ne pouvait être mise à la charge de l'intimée et que l'appelant sera débouté de sa demande reconventionnelle.





Sur la prescription acquisitive abrégée



L'article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans mais que, toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.



En l'espèce, l'appelant, dont l'occupation des immeubles litigieux est postérieure au décès de sa mère en 2011, sollicite le bénéfice de la prescription abrégée en invoquant sa bonne foi ainsi qu'un juste titre constitué de l'acte de dévolution successorale par référence aux actes de réservation du 11 juillet 2005.



C'est pourtant à bon droit que le premier juge a relevé que ces actes, qui ne constituent pas des titres valables pour les raisons précédemment exposées, ne revêtaient pas les caractéristiques d'un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil.

















La cour observe en outre que l'acte de notoriété du 10 juin 2011 après le décès de [T] [L] est en soi insusceptible de constituer un juste titre dont pourrait se prévaloir l'appelant dans la mesure où il n'établit aucun droit réel sur les immeubles litigieux.



La décision du premier juge ayant rejeté la demande de l'appelant à ce titre sera confirmée.





Sur l'enrichissement injustifié



L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'appelant sollicite, à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l'enrichissement injustifié, le remboursement des factures de matériaux fournis par la société Sogène à l'intimée, soit 227 127, 44 euros, des travaux d'aménagement réalisés dans les appartements à hauteur de 53 582, 65 euros, ainsi que de la plus-value latente estimée à 121 000 euros résultant de la différence entre la valeur vénale du bien en 2019 et celle du bien en 2006. 



L'intimée relève que cette demande est formée pour la première fois en cause d'appel et fait valoir qu'elle doit être déclarée irrecevable en raison de son caractère nouveau.



L'appelant allègue que cette prétention, certes nouvelle, constitue la complément et est la conséquence nécessaire de celles présentées aux premiers juge de sorte qu'elle est recevable.



La cour observe que cette demande de paiement, dont l'appelant convient d'ailleurs expressément du caractère nouveau, ne tend pas aux mêmes fins que celles présentées en première instance, lesquelles n'avaient pour objet que de voir consacrer l'existence d'un titre de propriété et qu'elle n'en constitue pas l'accessoire ni le complément nécessaire de sorte qu'elle sera déclarée irrecevable.





Sur la demande d'expulsion 



C'est à bon droit que le premier juge a tiré les conséquences de l'occupation sans droit ni titre de M. [V] [L] des parcelles litigieuses et qu'il en a ordonné son expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Sa décision sera confirmée à ce titre, étant précisé que cette astreinte courra pendant un délai de six mois.













Sur l'indemnité d'occupation 



L'intimé sollicite la condamnation de l'appelant à lui verser une indemnité d'occupation de 1 000 euros par jour de retard et demande l'infirmation de la décision de première instance ayant rejeté sa demande à ce titre.



La cour observe que le premier juge a écarté cette demande sans l'examiner précisément alors même que l'intimée est légitimement fondée à réclamer une contrepartie financière à l'occupation indue de ses immeubles par l'appelant.



La somme réclamée à ce titre est cependant excessive et sera plus justement ramenée, au regard de la valeur locative des biens concernés, à la somme globale de 1 200 euros par mois.





Sur les autres demandes



Ayant succombé en ses prétentions, M. [V] [L] sera condamné au paiement des dépens d'appel.



L'équité justifie sa condamnation à verser à la S.C.I. Marines de [Localité 11] la somme de 7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, 



Déclare irrecevable la demande de M. [V] [L] au titre de l'enrichissement sans 

cause ; 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 23 mars 2023 dans toutes ses dispositions à l'exception de celle rejetant la demande d'indemnité d'occupation présentée par la S.C.I. Marines de [Localité 11],



Statuant de nouveau, 



Fixe à la somme globale de 1 200 euros mensuels l'indemnité d'occupation due par M. [V] [L],



Condamne M. [V] [L] à payer à la S.C.I. Marines de [Localité 11] la somme globale de 1 200 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation des lots 8, 9 et 10, situés résidence [Adresse 8] sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], [Adresse 7] à [Localité 1] (Haute-corse), à compter de la signification du jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 23 mars 2023,









Y ajoutant, 



Précise que l'astreinte de 200 euros par jour prononcée au titre de l'expulsion de M. [V] [L] courra pendant un délai de six mois ; 



Condamne M. [V] [L] au paiement des dépens,



Condamne M. [V] [L] à verser à la S.C.I. Marines de [Localité 11] la somme de 

7 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.









LE GREFFIER 



LE PRÉSIDENT