Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 7]
 [Localité 3]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/432

RG n° : N° RG 25/00108 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CPAR

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 11] N° 645 520 164

C/

[I]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 11] N° 645 520 164
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 2]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [I]
né le 23 Février 1982 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 8 juillet 2025



Copie exécutoire délivrée le : 
à : 




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 février 2021, la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 233,22 euros et une provision sur charges mensuelle de 61,52 euros. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 09 octobre 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré au locataire en date du 18 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 13 janvier 2025, dénoncé le 14 janvier suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d'HLM BATIGERE, a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 condamner Monsieur [Z] [I] à lui payer :
 la somme de 650,54 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, Monsieur [Z] [I] ne s'est pas présenté, de sorte qu'un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) le 03 mars 2025.

A l'audience du 13 mai 2025, la SA BATIGERE, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Monsieur [Z] [I] a expliqué qu'à la suite d'une erreur de la CAF, l'aide personnalisée au logement n'avait pas été versée pendant plusieurs mois. Il a fait valoir que depuis le début du bail, un certain nombre de doléances avaient été faites au bailleur, qui n'avaient pas été suivies d'effet, concernant notamment la ligne téléphonique et l'absence de son nom sur le digicode. Il a proposé de verser 500 euros en plus du loyer courant en juillet 2025 et le solde en août 2025 afin d'apurer sa dette. Il a précisé avoir trouvé un nouvel emploi au Luxembourg, pour lequel il perçoit un salaire mensuel de l'ordre de 2 200 euros.

Le juge a avisé Monsieur [Z] [I] de la nécessité de produire l'ensemble de ses pièces justificatives à l'audience de renvoi et d'en adresser une copie au conseil de la société BATIGERE HABITAT.



A l'audience du 08 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 065,19 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025. Elle a précisé que le dernier règlement effectué par le locataire remontait au 10 avril 2024 et avait pour objet de régler une précédente dette de loyers.

Monsieur [Z] [I] a indiqué qu'il refusait de payer les loyers en raison de l'inexécution des travaux par le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L'assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Z] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 853,09 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 09 octobre 2024.

Monsieur [Z] [I] n'a pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois imparti et n'a apporté aucun justificatif permettant de corroborer ses déclarations selon lesquelles la CAF aurait commis une erreur dans ses droits, étant observé que le rappel d'APL dont il a bénéficié en décembre 2024 est en tout état de cause inférieur au montant qu'il devait dans le commandement de payer.

A l'audience du 08 juillet 2025, le défendeur a fait valoir qu'il refusait de payer les loyers en raison de travaux non exécutés par le bailleur.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l'exception d'inexécution liée à l'insalubrité ou l'indécence du logement que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux.

En l'espèce, si Monsieur [Z] [I] soutient que des désordres affectaient depuis plusieurs années le logement pris à bail, il ne produit aucune pièce de nature à corroborer ses déclarations, outre le fait qu'il ne justifie pas avoir avisé le bailleur des difficultés rencontrées. 

Force est de constater qu'il n'est ainsi produit aucun élément permettant de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant au locataire de revendiquer l'exception d'inexécution.

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 décembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [I] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Monsieur [Z] [I] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 96,86 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de juillet 2025 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 1er juillet 2025, que Monsieur [Z] [I] reste devoir la somme de 481,22 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de juin 2025 incluse), déduction faite de la somme de 583,97 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure, dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur ne rapporte pas la preuve d'un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 481,22 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, il ressort des éléments de la cause que le dernier versement effectué par le défendeur date du 10 avril 2024 et avait pour objet le règlement d'une précédente dette locative. Ce règlement ponctuel n'a toutefois pas été suivi d'une reprise du paiement du loyer courant, les seules sommes portées à l'actif du compte locatif par la suite ayant été un rappel d'APL de 1 566,10 euros le 11 décembre 2024 ainsi qu'un rappel de réduction de loyer de solidarité (RLS) de 387,60 euros à la même date.

Dès lors, il apparaît que l'allégement de la dette résulte des aides sociales apportées et non d'efforts fournis par le locataire pour reprendre ne serait-ce que le paiement du loyer courant, étant rappelé que l'article 24 V précité fait de la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience une condition de l'octroi de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [Z] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024 et de l'assignation du 13 janvier 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [Z] [I] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l'action de la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d'HLM BATIGERE, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 19 décembre 2024 ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [I] d'avoir libéré les lieux sis [Adresse 6], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [I] à la somme de 96,86 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 481,22 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 (échéance de juillet 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [I] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024 et de l'assignation du 13 janvier 2025 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le GreffierLe Juge