Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 7]
 [Localité 5]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/440

RG n° : N° RG 25/00578 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQKF

S.A. BATIGERE HABITAT 
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité 
RCS [Localité 9] N° 645 520 164

C/

[Z]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT 
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité 
RCS [Localité 9] N° 645 520 164
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, Situation : 

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [Z]
né le 08 Juin 1988 à MAROC
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 8 juillet 2025





Copie exécutoire délivrée le : 
à : 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2024, la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [Z] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 443,88 euros et une provision sur charges mensuelle de 61,98 euros. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 23 janvier 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat a été délivré au locataire en date du 10 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 07 mai 2025, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 condamner Monsieur [I] [Z] à lui payer :
 la somme de 1 187,51 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 07 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 08 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 602,61 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle a précisé qu'aucun contact n'avait pu être établi avec le locataire.

Monsieur [I] [Z], cité par acte remis à l'étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L'assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat conclu le 22 février 2024 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, six semaines après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [I] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 532,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 janvier 2025, en laissant un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette.

Monsieur [I] [Z] n'a pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines imparti.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 mars 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Monsieur [I] [Z] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 262,85 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L'indemnité d'occupation sera due mensuellement à compter de juin 2025 et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 30 juin 2025, que Monsieur [I] [Z] reste devoir la somme de 1 401,91 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de juin 2025 non incluse), déduction faite de la somme de 200,70 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement et d'assignation dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur ne rapporte pas la preuve d'un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [I] [Z] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 401,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [I] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.



Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [I] [Z] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l'action de la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 25 mars 2025 ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [I] [Z] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [Z] à la somme de 262,85 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du mois de juin 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 1 401,91 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 30 juin 2025 (échéance de juin 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le GreffierLe Juge