Tribunal Judiciaire · 18° chambre 3ème section — 8 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me LOREK (C1707)
C.C.C.
délivrée le :
à Me ALCARAZ (L0047)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 22/06751 

N° Portalis 352J-W-B7G-CXCCM

N° MINUTE : 1


Assignation du :
07 Juin 2022









JUGEMENT 
rendu le 08 Octobre 2025 


DEMANDERESSE

Madame [B] [X] épouse [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707



DÉFENDERESSE

S.C.I. D-MAN (RCS de Paris 821 911 450)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Anne ALCARAZ de la S.E.L.A.R.L. VINCI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0047



Décision du 08 Octobre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/06751 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXCCM


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 26 Mars 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025 puis prorogé au 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un premier acte sous signature privée en date du 6 octobre 2021, la S.C.I. D-MAN a donné à bail professionnel à Madame [B] [X] épouse [R] des locaux composés d'un bureau n°3 en rez-de-chaussée, avec usage en commun de la salle de l'entrée, de la salle d'attente, de la cuisine et des sanitaires, constituant une partie du lot n°23 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4] cadastré section AV numéro [Cadastre 3] pour une durée de six années à effet au 15 octobre 2021 afin qu'y soit exercée une activité de médecin généraliste, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 1.050 euros hors taxes et hors charges et d'un forfait mensuel de charges et taxes locatives d'un montant de 100 euros payables à terme à échoir.

Par un second acte sous signature privée en date du 1er décembre 2021, la S.C.I. D-MAN a donné à bail professionnel à Madame [B] [X] épouse [R] des locaux composés d'un bureau n°1 en rez-de-chaussée, avec usage en commun de la salle de l'entrée, de la salle d'attente, de la cuisine et des sanitaires, constituant une autre partie du lot n°23 du même immeuble soumis au statut de la copropriété pour une durée de six années à effet au 6 décembre2021 afin qu'y soit exercée la même activité, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial d'un montant de 1.050 euros hors taxes et hors charges et d'un forfait mensuel de charges et taxes locatives d'un montant de 100 euros payables à terme à échoir.

Lui reprochant d'exercer dans le bureau n°1 une activité de centre de vaccination contre le covid-19 et d'avoir fait installer une construction modulaire de type « Algeco » devant l'immeuble afin d'y faire réaliser des tests de dépistage du covid-19, constituant selon elle des manquements aux obligations contractuelles portant, en outre, atteinte à la tranquillité des copropriétaires en raison des nuisances sonores occasionnées, la S.C.I. D-MAN a, par lettre recommandée en date du 3 janvier 2022, notifié à Madame [B] [X] épouse [R] la résiliation du second bail professionnel pour le 12 janvier 2022 au plus tard. 

Exposant que son gérant avait été victime le 5 janvier 2022 d'une agression physique commise par Monsieur [H] [R], conjoint de Madame [B] [X] épouse [R], au cours d'un cocktail organisé dans les locaux du rez-de-chaussée, la S.C.I. D-MAN a, par lettre recommandée en date du 5 janvier 2022, notifié à cette dernière la résiliation du premier bail professionnel pour le 14 janvier 2022 au plus tard.

Par lettres simples et recommandées adressées tant directement que par l'intermédiaire de son conseil en date des 6, 8, 9 et 10 janvier 2022, Madame [B] [X] épouse [R] a contesté auprès de la S.C.I. D-MAN les griefs allégués par cette dernière, et s'est opposée à toute résiliation des deux contrats de baux professionnels.

Après avoir fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 12 janvier 2022, la S.C.I. D-MAN a, par acte d'huissier en date du 27 janvier 2022, fait signifier à Madame [B] [X] épouse [R] une sommation visant la clause résolutoire insérée aux deux contrats de baux de respecter les stipulations de ces derniers. 

À la suite d'une plainte déposée par la S.C.I. D-MAN contre Madame [B] [X] épouse [R] devant le conseil départemental de l'ordre des médecins de la ville de [Localité 4] a été dressé un procès-verbal de conciliation sous l'égide du conseiller ordinal en date du 9 février 2022 aux termes duquel la seconde s'est engagée à restituer les deux locaux pour le 28 février 2022 au plus tard.

Par lettre recommandée en date du 11 février 2022, Madame [B] [X] épouse [R] a informé la S.C.I. D-MAN qu'elle procéderait à la restitution des clefs des deux locaux le 28 février 2022 en contrepartie du règlement de la somme de 4.600 euros correspondant à la restitution du montant des deux dépôts de garantie versés lors de la conclusion des baux après déduction des loyers du mois de février 2022.

Par lettre recommandée en date du 21 février 2022, la S.C.I. D-MAN a exigé le paiement de la somme de 2.300 euros correspondant au montant des loyers du mois de février 2022, et a convoqué Madame [B] [X] épouse [R] pour le 28 février 2022 à midi aux fins d'établissement des deux états des lieux de sortie.

Indiquant n'avoir réceptionné la lettre susvisée que le 28 février 2022 dans l'après-midi, si bien qu'elle n'avait pas eu connaissance de la date proposée, Madame [B] [X] épouse [R] a, par SMS en date du 2 mars 2022, suggéré à la S.C.I. D-MAN que les états des lieux de sortie soient établis ce même jour, ce que celle-ci a accepté.

Madame [B] [X] épouse [R] a procédé à la libération des deux locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbaux de constat d'état des lieux de sortie dressés contradictoirement par actes sous signature privée en date du 2 mars 2022. 
Faisant grief à Madame [B] [X] épouse [R] d'avoir endommagé l'un des murs du bureau n°1, d'avoir engendré une surconsommation d'électricité en raccordant sa construction modulaire de type « Algeco » au branchement électrique dudit bureau, de lui avoir restitué les clefs des locaux avec deux jours de retard, et d'avoir adopté un comportement inadmissible tout au long de l'exécution des baux, de sorte que celle-ci demeurait redevable de la somme totale de 7.140 euros au titre des frais de remise en état, des frais d'électricité, des indemnités d'occupation et astreintes conventionnelles, ainsi que des frais de serrurier et des honoraires d'avocat, la S.C.I. D-MAN lui a, par lettres recommandées en date des 2 et 11 mars 2022, demandé de lui verser la somme de 240 euros après déduction du montant des dépôts de garantie.


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Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 25 mars 2022 réceptionnée le 29 mars 2022, Madame [B] [X] épouse [R] a mis en demeure la S.C.I. D-MAN de lui régler sous huitaine la somme de 6.900 euros en restitution du montant des deux dépôts de garantie, et devant le refus opposé par cette dernière par lettre recommandée en date du 8 avril 2022 l'a, par exploit d'huissier en date du 7 juin 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement et en indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 septembre 2023, Madame [B] [X] épouse [R] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, des articles 2 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– y faisant droit, condamner la S.C.I. D-MAN à lui payer la somme de 6.900 euros en restitution du dépôt de garantie ;
– condamner la S.C.I. D-MAN à lui payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;
– condamner la S.C.I. D-MAN à lui payer la somme de 4.600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C.I. D-MAN aux dépens ;
– dire que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, Madame [B] [X] épouse [R], après avoir rappelé que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ne sont pas applicables, le présent litige ayant trait à un bail professionnel, et non à un bail à usage d'habitation, fait valoir que le dépôt de garantie stipulé aux deux contrats en cause doit lui être restitué dès lors qu'elle a libéré les locaux. Elle conteste être redevable : de quelconques frais de serrurerie, lesquels ne sont pas justifiés ; des frais d'avocats de la bailleresse, aucune décision de justice n'étant intervenue sur ce point ; des indemnités d'occupation et astreintes conventionnelles, la restitution tardive des locaux étant imputable à la défenderesse ; de quelconques travaux de remise en état, les locaux n'ayant pas été dégradés ; et des prétendus frais de surcoût électrique, lesquels ne sont pas démontrés.

Elle ajoute avoir été contrainte de déménager à la hâte, et que la rétention du montant des dépôts de garantie par la S.C.I. D-MAN l'a empêchée de trouver de nouveaux locaux, ce qui lui a causé un préjudice moral et financier justifiant l'allocation de dommages et intérêts à son profit.

Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles formées par la propriétaire, indiquant n'avoir commis aucune faute, et soulignant que les préjudices allégués ne sont pas établis.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 octobre 2023, la S.C.I. D-MAN sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, et de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, de :

– à titre principal, débouter Madame [B] [X] épouse [R] de l'ensemble de ses demandes ;
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– à titre reconventionnel, condamner Madame [B] [X] épouse [R] à lui rembourser le solde des frais « qui ont être engagés » à la suite de son départ des lieux loués ;
– condamner Madame [B] [X] épouse [R] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
– en tout état de cause, condamner Madame [B] [X] épouse [R] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Madame [B] [X] épouse [R] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Anne ALCARAZ de la S.E.L.A.R.L. VINCI. 

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. D-MAN affirme que la locataire demeure redevable de frais de remise en état, de frais d'électricité, des indemnités d'occupation et astreintes conventionnelles, ainsi que des frais de serrurier et des honoraires d'avocat qu'elle a dû engager, dont le montant total est supérieur à celui des deux dépôts de garantie, ce qui justifie le rejet de la demande de restitution adverse ainsi que la condamnation de la preneuse à lui régler le surplus.

À titre reconventionnel, elle expose qu'après la restitution des locaux, ces derniers sont restés vacants pendant une durée respective de deux et cinq mois, ce qui lui a causé un préjudice matériel et financier, et affirme avoir été destinataire d'une plainte pénale pour la première fois de son existence, précisant en outre avoir perdu la confiance des copropriétaires de l'immeuble ainsi que des autres locataires des locaux du rez-de-chaussée, ce qui lui a occasionné un préjudice moral d'autant plus important que son gérant est père d'enfants en bas âge, de sorte que Madame [B] [X] épouse [R] doit être condamnée à lui verser des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 octobre 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 26 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025, puis prorogée au 8 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Remarques liminaires

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

Cependant, le deuxième alinéa de l'article 2 de cette même loi dispose que le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l'occurrence, force est de constater que les deux contrats litigieux sont des baux exclusivement professionnels, et non des baux à usage d'habitation ou mixte (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense), de sorte que comme le relève à juste titre la demanderesse, les dispositions de la loi susvisée ne sont pas applicables au présent litige.

De plus, bien que la S.C.I. D-MAN ait notifié à Madame [B] [X] épouse [R] la résiliation des deux contrats de baux professionnels par lettres recommandées en date respectivement du 3 janvier 2022 et du 5 janvier 2022, et lui ait fait signifier une sommation visant la clause résolutoire insérée aux baux par acte d'huissier en date du 27 janvier 2022 (pièces n°3, n°4 et n°11 en demande, et n°3, n°4 et n°12 en défense), il y a toutefois lieu de relever que les baux ont finalement été résiliés amiablement suivant procès-verbal de conciliation en date du 9 février 2022 dressé sous l'égide du conseil départemental de l'ordre des médecins de la ville de [Localité 4] (pièces n°13 en demande et n°20 en défense), si bien que les nombreux développements de la bailleresse tirés des prétendues violations des clauses de destination, lesquelles sont contestées, sont inopérants, la présente instance n'étant ni une action en constatation de l'acquisition des clauses résolutoires, ni une action en résiliation judiciaire desdits baux.

Sur l'action en restitution des dépôts de garantie

En application des dispositions du premier alinéa de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

En outre, en vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23343), de sorte qu'il doit être restitué par le bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues à celui-ci (Civ. 3, 24 janvier 2019 : pourvoi n°17-31286).

En l'espèce, la clause intitulée « 10. CONDITIONS FINANCIÈRES DU BAIL » insérée aux contrats de baux professionnels conclus entre la S.C.I. D-MAN et Madame [B] [X] épouse [R] par actes sous signature privée en date respectivement du 6 octobre 2021 et du 1er décembre 2021 stipule notamment : « 10.2. Dépôt de garantie : Le Locataire verse directement au Bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance la somme de 3.450,00 € (TROIS MILLE QUATRE CENT CINQUANTE EUROS) représentant trois mois de loyer (charges incluses) tel que défini aux présentes. Cette somme ne sera pas productive d'intérêts. Elle sera restituée au Locataire dans les deux mois de son départ, déduction faite des sommes qu'il pourrait devoir au Bailleur, notamment pour réparations, ou dont le Bailleur pourrait être rendu responsable du fait du Locataire. Ce dépôt ne sera en aucun cas imputable sur les loyers et accessoires dus par le Locataire » (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense, pages 7 et 8).
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Dès lors que la S.C.I. D-MAN entend imputer certaines sommes sur le montant des dépôts de garantie versés par la locataire, il convient d'examiner successivement ces divers postes d'éventuelle imputation.

Sur les astreintes et indemnités d'occupation conventionnelles

D'après les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le preneur est tenu de verser une indemnité d'occupation pour la période comprise entre la fin du bail et la date de restitution des clefs au bailleur ou au mandataire dûment habilité par celui-ci, à moins que l'absence de remise des clefs soit imputable au bailleur (Civ. 3, 13 octobre 1999 : pourvoi n°97-21683 ; Civ. 3, 23 juin 2009 : pourvoi n°08-12291 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-20132 ; Civ. 3, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10398 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-22443 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-18298 ; Civ. 3, 14 novembre 2024 : pourvoi n°23-16539), ce qui est notamment le cas lorsque le bailleur refuse la restitution des clefs (Civ. 3, 18 octobre 2005 : pourvoi n°04-14292 ; Civ. 3, 20 janvier 2009 : pourvoi n°07-20922) ou ne donne pas suite à la proposition du locataire d'effectuer l'état des lieux de sortie (Civ. 3, 6 mai 2014 : pourvoi n°13-11442) ; et que d'autre part, l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats que sous l'égide du conseil départemental de l'ordre des médecins de la ville de [Localité 4] a été dressé un procès-verbal de conciliation en date du 9 février 2022 aux termes duquel Madame [B] [X] épouse [R] a indiqué : « Je soussignée Dr. [R], certifie m'engager à quitter le cabinet (2 bureaux) du [Adresse 5], avant le 28 février inclus » (pièces n°13 en demande et n°20 en défense).

De plus, il est démontré que par lettre recommandée en date du 11 février 2022, la preneuse a mentionné : « Je vous remettrai les clés des deux bureaux le 28 février 2022 » (pièces n°14 en demande et n°21 en défense).

Il est donc établi que les clefs des deux locaux devaient être restituées le 28 février 2022.

Par lettre recommandée en date du 21 février 2022, la S.C.I. D-MAN a demandé à Madame [B] [X] épouse [R] « d'être présente à l'état des lieux de sortie qui s'effectuera le : Lundi 28 Février à 12h00 » (pièces n°16 en demande et n°22 en défense).

Si la demanderesse allègue que « la lettre de la Société D-MAN n'a pu être retirée que le 28 février 2022 après-midi. Dès réception, Madame [R] [X] tentait de prendre attache avec Monsieur [K], en vain. Dans l'après-midi, elle se rendit sur place » (page 9 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette assertion n'est étayée par aucun élément.

Au contraire, il résulte des éléments communiqués : que ce n'est que par SMS en date du 2 mars 2022 à 8h48 que la locataire a indiqué « Bonjour [E], Je n'ai reçu votre courrier qu'après 12h00 lundi, nous n'avons donc pas pu faire l'état des lieux de sortie. Quand pouvons-nous le faire ainsi que la remise des clés ? Aujourd'hui me conviendrait » ; et que par SMS du même jour, la bailleresse a répondu « Bonjour, Ok. Dans ce cas nous pouvons nous retrouver à 12h au cabinet ce jour » (pièces n°17 en demande et n°23 en défense).

Enfin, il est constant que les deux procès-verbaux d'état des lieux de sortie ont été réalisés contradictoirement le 2 mars 2022 (pièces n°18 et n°19 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que Madame [B] [X] épouse [R] a restitué les clefs des locaux avec deux jours de retard, sans que ce retard soit imputable à la S.C.I. D-MAN, de sorte que la première est redevable d'une indemnité d'occupation pour ces deux jours.

Si la clause intitulée « 21. CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée aux deux contrats de baux professionnels litigieux prévoit notamment qu' : « 1°) À défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux Locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. 2°) Si dans ce cas, le Locataire se refuse à quitter les lieux loués, il encourra une astreinte de DEUX CENTS EUROS (200,00 €) par jour de retard. Il sera en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50% » (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense, page 16), il convient néanmoins de relever que cette clause n'est pas applicable dès lors qu'en l'occurrence, les deux baux n'ont pas été résiliés de plein droit par acquisition des clauses résolutoires, mais par l'effet d'une résiliation amiable intervenue suivant procès-verbal de conciliation en date du 9 février 2022 (pièces n°13 en demande et n°20 en défense), de sorte qu'il ne peut être fait application de l'indemnité d'occupation et de l'astreinte conventionnelles susvisées.

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel charges comprises constituera le montant de l'indemnité d'occupation comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse. 

La clause intitulée « 10. CONDITIONS FINANCIÈRES DU BAIL » insérée aux contrats de baux professionnels litigieux énonce notamment : « 10.1. Loyer [...] Le Bail est consenti et accepté moyennant un loyer de 1.050,00 € (MILLE CINQUANTE EUROS), hors des charges et taxes pour le Bailleur telles que définies aux présentes. [...] 10.3. [...] Les charges dues par le Locataire sont fixées à la somme forfaitaire mensuelle de 100,00 € (CENT EUROS) » (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense, pages 6 et 8).

L'indemnité d'occupation due par la preneuse s'élève donc, pour les deux locaux, à la somme de : [[(1.050 + 100) x 2)] ÷ 31] x 2 = 148,39 euros.

En conséquence, il convient de fixer la créance d'indemnités d'occupation de la S.C.I. D-MAN à la somme de 148,39 euros.




Sur les frais de remise en état

Aux termes des dispositions de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, en application des dispositions de l'article 1731 du même code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. 

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la clause intitulée « 11. ENTRETIEN DES LIEUX LOUÉS » insérée aux deux contrats de baux professionnels litigieux stipule : « Le Locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du Bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail » (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense, page 9).

Les procès-verbaux de constat d'état des lieux de sortie dressés contradictoirement par actes sous signature privée en date du 2 mars 2022 portent les mentions : « ÉTAT DE LA PIÈCE : remarques générales : NÉANT » s'agissant du bureau n°3 ; et « ÉTAT DE LA PIÈCE : remarques générales : Mur de droite - peinture sur 2 cm² » s'agissant du bureau n°1 (pièces n°18 et n°19 en demande). 

Or, concernant le bureau n°1, il ressort d'un courriel en date du 6 décembre 2021 que la S.C.I. D-MAN s'est exprimée en ces termes : « Comme convenu hier avec [H], j'ai bien récupéré le bail signé et te remercie. Nous avons fait un état des lieux et voici les éléments que nous avons notés : - Mur de droite en entrant : 3 trous rebouchés (cf. photo 1) ; - Mur de droite en entrant : 1 trou rebouché au-dessus de l'armoire (photo 2) » (pièces n°22 en demande et n°28 en défense).

À défaut de précision, dans l'état des lieux de sortie, sur la dégradation devant donner lieu à la « peinture sur 2 cm² », le procès-verbal ne faisant état d'aucune tache ou trace spécifique, force est de constater que la bailleresse échoue à apporter la preuve que cette menue remise en peinture ne découlerait pas des trous rebouchés pré-existants à l'entrée de la locataire dans les lieux, si bien qu'il y a lieu de retenir que les locaux ont été restitués en bon état, conformément aux stipulations contractuelles.

À titre superfétatoire, si la propriétaire verse aux débats un devis n°798 émis par la S.A.R.L. AF HOME ELEC en date du 8 mars 2022 d'un montant total de 900 euros T.T.C., il doit être noté que d'une part, elle ne communique pas la facture correspondante, si bien qu'il n'est pas établi que les travaux de remise en peinture aient été effectivement réalisés, et que d'autre part ce devis porte notamment sur le « Rebouchage » et le « Ponçage » du mur de droite (pièce n°29 en défense), c'est-à-dire sur les trous rebouchés mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, de sorte que ces travaux ne sont pas imputables à la preneuse. 

En conséquence, il convient de retenir que la S.C.I. D-MAN ne justifie d'aucune créance envers Madame [B] [X] épouse [R] au titre des travaux de remise en état.

Sur le coût de la surconsommation électrique 

D'après les dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, la clause intitulée « 10. CONDITIONS FINANCIÈRES DU BAIL » insérée aux contrats de baux professionnels litigieux prévoit : « 10.3. [...] Les charges dues par le Locataire sont fixées à la somme forfaitaire mensuelle de 100,00 € (CENT EUROS). Elles représentent : les charges de copropriété, taxe foncière, électricité, gaz, eau, internet, ménage (1 heure par semaine) » (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense, page 8).

Dès lors que les parties sont expressément convenues d'un forfait de charges locatives, il en découle que la bailleresse n'est pas fondée à solliciter le paiement de la consommation électrique réelle.

En tout état de cause, si la propriétaire indique, aux termes de ses écritures, que « Madame [R] avait installé un préfabriqué devant l'immeuble, [...] cette installation a provoqué une surconsommation de gaz et d'électricité de par son raccordement à la copropriété du [Adresse 5] et donc un surcoût de charges pour la S.C.I. D-MAN à hauteur de 190 euros. Cette dernière verse aux débats les schémas de sa consommation de juillet 2020 à juillet 2022 » (page 18 de ses dernières conclusions), force est cependant de constater que ces dernières assertions ne sont étayées par aucun élément, les schémas annoncés n'étant pas communiqués, de sorte que la S.C.I. D-MAN échoue à apporter la preuve de l'existence d'une surconsommation électrique d'un montant de 190 euros. 

En conséquence, il convient de retenir que la S.C.I. D-MAN ne justifie d'aucune créance envers Madame [B] [X] épouse [R] au titre de la surconsommation électrique.

Sur les frais de serrurerie

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, si la bailleresse mentionne, aux termes de ses écritures, que « la S.C.I. D-MAN a dû exposer des frais auprès de la Serrurerie PACAUT, comme en atteste le devis n°DC5019 du 11 janvier 2022 à échéance du 13 janvier suivant, à hauteur de 418 euros T.T.C. qui mentionne le changement de serrures de 4 portes intérieures. La facture en question a été acquittée par la SCI par virement du Crédit du Nord du 8 février 2022 » (page 16 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément, le devis et la facture annoncés n'étant pas versés aux débats, de sorte que la S.C.I. D-MAN échoue à apporter la preuve de l'existence de quelconques frais de serrurerie. 


Décision du 08 Octobre 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/06751 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXCCM

En conséquence, il convient de retenir que la S.C.I. D-MAN ne justifie d'aucune créance envers Madame [B] [X] épouse [R] au titre des frais de serrurerie.

Sur les frais d'assistance juridique

En application des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 4123-2 du code de la santé publique, lorsqu'une plainte est portée devant le conseil départemental, son président en accuse réception à l'auteur, en informe le médecin, le chirurgien-dentiste ou la sage-femme mis en cause et les convoque dans un délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement de la plainte en vue d'une conciliation. En cas d'échec de celle-ci, il transmet la plainte à la chambre disciplinaire de première instance avec l'avis motivé du conseil dans un délai de trois mois à compter de la date d'enregistrement de la plainte, en s'y associant le cas échéant.

En outre, en vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l'article R. 4123-20 du même code, les parties au litige sont convoquées à une réunion et entendues par le ou les membres de la commission pour rechercher une conciliation. Un procès-verbal de conciliation totale ou partielle ou un procès-verbal de non-conciliation est établi. Ce document fait apparaître les points de désaccord qui subsistent lorsque la conciliation n'est que partielle. Il est signé par les parties ou leurs représentants et par le ou les conciliateurs. Un exemplaire original du procès-verbal est remis ou adressé à chacune des parties et transmis au président du conseil départemental.

En l'espèce, si la S.C.I. D-MAN a notifié à Madame [B] [X] épouse [R] la résiliation des deux contrats de baux professionnels par lettres recommandées en date respectivement du 3 janvier 2022 et du 5 janvier 2022, et lui a fait signifier une sommation visant la clause résolutoire insérée aux baux par acte d'huissier en date du 27 janvier 2022 (pièces n°3, n°4 et n°11 en demande, et n°3, n°4 et n°12 en défense), il y a lieu de relever que d'une part, la locataire a toujours contesté les griefs allégués, et que d'autre part dans un souci d'apaisement et afin d'éviter l'introduction d'une procédure judiciaire a été dressé, sous l'égide du conseil départemental de l'ordre des médecins de la ville de [Localité 4], un procès-verbal de conciliation en date du 9 février 2022 aux termes duquel Madame [B] [X] épouse [R] a indiqué « Je soussignée Dr. [R], certifie m'engager à quitter le cabinet (2 bureaux) du [Adresse 5], avant le 28 février inclus » (pièces n°13 en demande et n°20 en défense), sans cependant s'obliger à prendre en charge financièrement les frais d'avocats et d'huissier de la bailleresse, de sorte que cette dernière n'est pas fondée à imputer ces derniers sur le montant des dépôts de garantie. 
En conséquence, il convient de retenir que la S.C.I. D-MAN ne justifie d'aucune créance envers Madame [B] [X] épouse [R] au titre des frais d'assistance juridique.

Conclusion sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon les dispositions de l'article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que seules peuvent être imputées sur le montant des dépôts de garantie les indemnités d'occupation fixées à la somme de 148,39 euros, la bailleresse doit être tenue de restituer la somme de : (3.450 x 2) - 148,39 = 6.751,61 euros, étant observé que la locataire justifie avoir sollicité cette restitution par lettre recommandée de mise en demeure adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 25 mars 2022 réceptionnée le 29 mars 2022 (pièces n°21 en demande et n°26 en défense).
En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. D-MAN à payer à Madame [B] [X] épouse [R] la somme de 6.751,61 euros en restitution du solde du montant des dépôts de garantie. 

Sur l'action en responsabilité contractuelle

Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, en application des dispositions de l'article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En vertu des dispositions de l'article 1231-4 dudit code, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1231-6 de ce code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, si Madame [B] [X] épouse [R] indique avoir « dû déménager à la hâte » et s'être « trouvée amputée d'une somme non négligeable de 6.900 euros dont elle avait grandement besoin pour prendre des nouveaux locaux » (page 28 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu'elle ne justifie d'aucun préjudice financier distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel sera dès lors justement réparé par l'allocation des intérêts moratoires.

Dans la mesure où il est établi qu'elle a envoyé à sa bailleresse une mise en demeure par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 25 mars 2022 réceptionnée le 29 mars 2022 (pièces n°21 en demande et n°26 en défense), le point de départ des intérêts moratoires courra à compter de cette date de réception.

En revanche, la locataire ne démontre ni l'existence, ni l'étendue du préjudice moral qu'elle allègue, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. D-MAN à payer à Madame [B] [X] épouse [R] le montant des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 6.751,61 euros à compter du 29 mars 2022 jusqu'à complet paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, et de débouter la seconde de sa demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de remboursement du solde des frais engagés à la suite de la restitution des locaux

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant des dépôts de garantie est supérieur à celui des indemnités d'occupation dues par la locataire, et en l'absence de bien-fondé des autres frais réclamés, lesquels ont été précédemment examinés, force est de constater qu'il n'existe aucun solde en faveur de la S.C.I. D-MAN, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle formée à ce titre. 

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. D-MAN de sa demande reconventionnelle de remboursement formée à l'encontre de Madame [B] [X] épouse [R] au titre du solde des frais engagés à la suite de la restitution des locaux. 

Sur la demande de dommages et intérêts

D'après les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, l'article 1231-2 du même code dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1231-4 dudit code, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.

En l'espèce, si la S.C.I. D-MAN prétend avoir « perdu le gain que représentent les loyers afférents aux bureaux concernés qui n'ont été reloués qu'avec deux mois pour l'un et cinq mois pour le second alors que, précédemment, il n'y avait pas eu de carence entre le départ du précédent locataire et l'entrée dans les lieux du nouvel arrivant » et faire « l'objet de visites "de contrôle" impromptues, de questions lancées dans une conversation » de la part du conseil syndical de l'immeuble, et si elle indique que « les locataires des autres bureaux du rez-de-chaussée du [Adresse 5] [...] se montrent également méfiantes et ne font plus preuve de la même liberté d'expression ni du même état d'esprit amical et bon enfant que celui qui régnait dans les locaux avant l'arrivée de Madame [R] » (page 22 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces allégations ne sont étayées par aucun élément.

Enfin, le simple fait que le gérant de la bailleresse ait fait l'objet d'une plainte pénale déposée à son encontre par Madame [B] [X] épouse [R] pour violation de domicile en date du 12 janvier 2022 (pièce n°10 en demande) est insuffisant à caractériser l'existence d'un quelconque préjudice moral dès lors que d'une part, il n'est pas démontré que cette plainte ait revêtu un caractère public susceptible de porter atteinte à sa réputation, et que d'autre part aucune précision n'est fournie quant aux éventuelles suites procédurales données cette plainte, étant au surplus observé qu'il est établi que la S.C.I. D-MAN a elle-même déposé une plainte pénale le 7 janvier 2022 contre Monsieur [H] [R], conjoint de Madame [B] [X] épouse [R], pour des faits de violence n'ayant entraîné aucune incapacité de travail (pièce n°5 en défense).

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. D-MAN de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [B] [X] épouse [R] au titre de son préjudice matériel, financier et moral.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. D-MAN, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à Madame [B] [X] épouse [R] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. D-MAN à payer à Madame [B] [X] épouse [R] la somme de 6.751,61 euros (SIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE ET UN euros et SOIXANTE ET UN centimes) en restitution du solde du montant des dépôts de garantie versés lors de la signature des deux contrats de baux professionnels conclus par actes sous signature privée en date du 6 octobre 2021 et du 1er décembre 2021,

CONDAMNE la S.C.I. D-MAN à payer à Madame [B] [X] épouse [R] le montant des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 6.751,61 euros à compter du 29 mars 2022 jusqu'à complet paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, 

DÉBOUTE Madame [B] [X] épouse [R] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C.I. D-MAN au titre de son préjudice moral,

DÉBOUTE la S.C.I. D-MAN de sa demande reconventionnelle de remboursement formée à l'encontre de Madame [B] [X] épouse [R] au titre du solde des frais engagés à la suite de la restitution des locaux,

DÉBOUTE la S.C.I. D-MAN de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [B] [X] épouse [R] au titre de son préjudice matériel, financier et moral,

DÉBOUTE la S.C.I. D-MAN de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. D-MAN à payer à Madame [B] [X] épouse [R] la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. D-MAN aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 08 Octobre 2025


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA