Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 6]
 [Localité 4]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/441

RG n° : N° RG 25/00579 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQKD

S.A. BATIGERE HABITAT 
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité 
RCS NANCY N° 645 520 164

C/

[J]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT 
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité 
RCS NANCY N° 645 520 164
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Madame [V] [J]
née le 06 Mai 1979 à [Localité 8]
[Adresse 2]
- [Adresse 2]
[Localité 5]
comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 8 juillet 2025



Copie exécutoire délivrée le : 
à : 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE a donné à bail à Madame [V] [J] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 443,37 euros et une provision sur charges mensuelle de 76,32 euros. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 02 février 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré à la locataire en date du 19 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 07 mai 2025, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d'HLM BATIGERE, a fait assigner Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, 
 ordonner en conséquence l'expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 condamner Madame [V] [J] à lui payer :
 la somme de 1 212,92 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 08 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 360,22 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2025. Elle a précisé que la locataire s'était mobilisée à réception de l'assignation en prenant contact avec le service locatif et en procédant à un premier règlement de 73,86 euros le 07 mai 2025. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement. 

Madame [V] [J] a proposé d'apurer la dette au moyen de versements mensuels de 75 euros en plus du loyer courant. Elle a indiqué percevoir le RSA à hauteur de 320 euros mensuels, la prime d'activité à hauteur de 275 euros mensuels, une aide de la CAF à hauteur de 75 euros mensuels, et avoir deux enfants à charge, l'un âgé de 2 ans, l'autre de 10 ans. Elle a précisé que son dossier était suivi par le CCAS de la commune de [Localité 5].

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L'assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 453,90 euros.

Madame [V] [J] n'a pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 avril 2025.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Madame [V] [J] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Madame [V] [J] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 559,21 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 30 juin 2025, que Madame [V] [J] reste devoir la somme de 2 182,48 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de juin 2025 non incluse), déduction faite de la somme de 177,44 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure, dont le sort sera traité dans les dépens.

La défenderesse ne rapporte pas la preuve d'un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, Madame [V] [J] sera condamnée à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 182,48 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l'article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l'article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. 

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte des éléments de la cause que Madame [V] [J] a effectué un versement de 300 euros le 24 février 2025 et a repris des règlements depuis le mois de mai 2025. 

De plus, il ressort des débats que le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.

En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'accorder à Madame [V] [J] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, et que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l'exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [V] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [V] [J] sera condamnée au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.






PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :


DÉCLARE l'action de la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d'HLM BATIGERE, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 20 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 2 182,48 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025 (échéance de juin 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l'exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [V] [J] à se libérer de sa dette en 29 mensualités de 75 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

 la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

 le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

 faute par Madame [V] [J] d'avoir libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

 Madame [V] [J] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 559,21 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré, ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;


CONDAMNE Madame [V] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le GreffierLe Juge