Tribunal Judiciaire · JEX MOBILIER — 8 octobre 2025

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/04541 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TK7Q
AFFAIRE : S.A.S.U. ART 31, enregistrée au RCS de [Localité 3] sous le n° 832 399 612 / S.A.S. JITO IMMO
NAC: 78F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025





PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président 

GREFFIER : Cristelle DOUSSIN-GALY, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors du prononcé


DEMANDERESSE

S.A.S.U. ART 31, 
enregistrée au RCS de [Localité 3] sous le n° 832 399 612, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 33



DEFENDERESSE

S.A.S. JITO IMMO, 
enregistrée au RCS de [Localité 3] sous le n° 509 603 510,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jacques SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 444







DEBATS Audience publique du 17 Septembre 2025

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Assignation - procédure au fond du 24 Septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE 

La société SASU ART31 a pris à bail un local commercial le 9 novembre 2017. Ce bail a été transmis à la société JITO IMMO courant 2020, cette dernière ayant acquis l’immeuble.
Au début de l’année 2024, la SASU ART 31 est tombée en arrérage de loyers.
La société bailleresse a saisi le juge des référés, lequel par ordonnance du 16 juillet 2024 a notamment :
- constaté que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire étaient remplies à la date du 4 avril 2024
- condamné la société locataire à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement et jusqu’à libération des lieux
- condamné la locataire au paiement de l’arriété locatif, créance fixée à la somme de 4.883,46€ à la date de la décision
- suspendu les effets de la clause résolutoire au respect d’un moratoire prévu sur 18 mois moyennant 5 versements trimestriels de 814€ et un 6ème règlement égal au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,
- rappelé qu’en cas de retard ou manquement, la créance restant due deviendrait intégralement et immédiatement exigible.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2025 dénoncé le 29 août 2025 à la société ART 31, la société JITI IMMO a fait diligenter une saisie-attribution sur les comptes de cette dernière, tenus dans les livres de la banque DELUBAC et Cie, pour un montant de 7.865,89€, somme ainsi ventillée : 
- 4.883,46€ au principal
- 4.069,55€ de clause pénale
- 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- 115,77€ d’intérêts 
- et le solde en frais de poursuite.

Par requête en date du 24 septembre 2025, la SASU ART 31 a saisi la présente juridiction en contestation de cette saisie. 
Elle faisait valoir avoir parfaitement respecté les modalités de la décision du juge des référés, lequel avait suspendu les poursuites en cas de respect du moratoire mis en place sur une période de 18 mois à raison de 6 versements.
Elle soutient en effet avoir réglé la somme de 3.255,73€ dans le mois suivant la signification de la créance, dans le respect des termes de l’ordonnance de référés, et que les sommes prises en compte par le commissaire de justice au titre de la clause pénale n’ont pas lieu d’être dès lors que le juge des référés a fait droit à la demande d’échéancier.
Elle réfute le fait que la clause pénale puisse être requalifiée a postériori d’indemnité d’occupation provisionnelle, de même que les droits de plaidoirie qui correspondraient aux intérêts de la décision.
Le procès-verbal de saisie-attribution étant parfaitement illisible, le juge n’est pas en mesure de pouvoir exercer le contrôle de sa régularité.
Elle estime ainsi que les mesures d’expulsion reprises par JITO IMMO au titre d’un nouveau commandement de quitter les lieux du 1 avril 2025 sont abusives, aussi sollicite-t-elle en outre des dommages intérêts.

En réplique, la société bailleresse affirme que ART 31 s’est abstenue de régler les loyers courants du 3ème trimestre exigibles à la date du 5 juillet 2024 au plus tard, rendant ses pleins et entiers effets à la clause résolutoire.
Elle soulignait en effet qu’à la date de la signification de l’ordonnance, la société ART 31 était déjà redevable d’un arriéré locatif au titre du deuxième trimestre 2024, réglable au plus tard le 5 juillet, et qu’en outre, elle était redevable des articles 700 et dépens au jour de la signification.
Au regard de ces manquements, la dette devenaient dès lors immédiatement exigible, et la saisie-attribution devenait ainsi parfaitement légitime.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2025.

MOTIVATION 
Sur la saisie-attribution
L’article R211-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Le créancier procède à la saisie par acte d'huissier de justice signifié au tiers.
Cet acte contient à peine de nullité :
1° L'indication des nom et domicile du débiteur ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
2° L'énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée ;
3° Le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation ;
4° L'indication que le tiers saisi est personnellement tenu envers le créancier saisissant et qu'il lui est fait défense de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu'il doit au débiteur;
5° La reproduction du premier alinéa de l'article L. 211-2, de l'article L. 211-3, du troisième alinéa de l'article L. 211-4 et des articles R. 211-5 et R. 211-11.
L'acte indique l'heure à laquelle il a été signifié.” 
Au visa des articles L. 211-1 et R. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.
De la même façon, en application de l'article L. 121-2 du même code, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive.
Dans le cas d’espèce, la simple lecture du procès-verbal de saisie-attribution en date du 23 août 2025 permet de conclure que les sommes réclamées ne correspondent pas aux libellés mentionnés dans le procès-verbal.
Ainsi, les “droits de plaidoirie” seraient en réalité les dépens de l’instance selon la société défenderesse, qui n’en justifie pas et procède par affirmation.
De la même façon, la clause pénale, dont le statut est juridiqueent encadré, serait en réalité matérialisée par les indemnités d’occupation provisionnelle ordonnées par décision du juge des référés du 16 juillet 2024.

Or, chacun des termes employé à tort correspond à une notion juridique, laquelle répond à un statut juridiquement encadré par la Loi et auquel le Juge est tenu de se référer.
Ainsi, en ne respectant pas dans son décompte le minimum de rigueur attendu dans le libellé des sommes réclamées, le commissaire de justice a placé le Juge de l’exécution dans l’impossibilité de pouvoir contrôler la régularité de l’acte de saisie.

Par ailleurs, et tout autre argument mis à part, il apparait parfaitement déloyal de réclamer des sommes qui n’ont pas été débattues devant le juge des référés et de se servir à la fois de ces sommes et de la décisison du juge des référés pour procéder à une saisie-attribution dès le mois suivant la signification de l’ordonnance.

En conséquence, la mainlevée de la saisie-attribution sera immédiatement ordonnée, et la société saisissante supportera l’ensemble des frais afférents à cette saisie.
De surcroît, le commandement de quitter les lieux en date du 1er avril 2025, fondé sur la créance réclamée dans le procès-verbal de saisie-attribution, sera déclaré nul et de nul effet.

Sur la demande de dommages intérêts 

L’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose : “Le Juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcées ou des mesures conservatoires.”.
L’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ Le Juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages intérêts en cas de résistance abusive”.

L’attitude de la société bailleresse qui, par le moyen d’un procès-verbal de saisie-attribution indigeant, réclame des sommes au titre d’une créance qui, pour être réelle, s’est vue échelonnée par le juge des référés, relève d’un comportement fautif qui justifie l’octroi de dommages intérêts à hauteur de 2.000€.

Sur les demandes annexes
Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner la SASU JITO IMMO à la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice. 

PAR CES MOTIFS
Le juge de l'exécution statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 23 août 2025 et dénoncée le 29 août 2025, sur le compte bancaire de la SASU ART 31 tenu dans les livres de la banque DELUBAC et Cie, et dit que la société JITO IMMO supportera l’ensemble des frais afférents à cette saisie,

CONDAMNE la société JITO IMMO à la somme de 2000€ à titre de dommages intérêts,

CONDAMNE la société JITO IMMO à la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de poursuite du commissaire de justice. 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution; 

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2025. 

Le greffier Le Juge de l’exécution