Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


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N° RG 25/52201 - N° Portalis 352J-W-B7J-C677N

N° : 10-CH

Assignations du :
25 Mars 2025
28 Juillet 2025
[1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 octobre 2025



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 

DEMANDERESSE

La S.C.I. [R] [J]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Soraya AMRANE, avocat au barreau de PARIS - #P0100

DEFENDERESSES

La S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [Y] [C], ès qualités de mandataire judiciaire de la société BAR PROJECT (siège social : [Adresse 3])
[Adresse 1]
[Localité 5]

non représentée

La S.A.S. BAR PROJECT
[Adresse 2]
[Localité 6]

ayant pour avocat Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS - #B0594, (non comparant à l’audience de plaidoiries)

La S.A.R.L. COCORICAIN
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Kamel YAHMI, avocat au barreau de PARIS - #E0663


DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Par acte du 24 décembre 2013, la SCI [R] [J] a consenti un bail commercial à la société Cocoricain portant sur un local commercial situé [Adresse 2] à Paris 11ème (lots n° 2 et 29) moyennant un loyer annuel de 28.032,48 euros HT/HC payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 11 février 2020 et avenant du 11 juillet 2023, la SCI [R] [J] a consenti un bail commercial à la société Cocoricain portant sur un second local commercial situé [Adresse 2] à Paris 11ème (lots n° 3 et 30) moyennant un loyer annuel de 17.400 euros HT/HC payable trimestriellement et à terme échu.

Par acte du 11 décembre 2023, la société Cocoricain a cédé à la société Bar Project le fonds de commerce des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9] (lots n° 2, 29, 3 et 30). 

Par acte du 8 novembre 2024, la SCI [R] [J] a fait délivrer à la société Bar Project un commandement de payer la somme de 15.095,53 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Le 22 janvier 2025, elle a adressé à la société Cocoricain une lettre recommandée avec demande d’avis de réception l’informant de l’existence d’une dette locative et lui rappelant la clause de garantie figurant au bail.

Par acte du 25 mars 2025, la SCI [R] [J] a assigné la société Bar Project et la société Cocoricain devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la société Bar Project ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin ;

- condamner in solidum les défenderesses au paiement de provisions de 11.938,05 euros et 10.709,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour chacun des deux baux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre la clause pénale contractuelle ;

- condamner in solidum les défenderesses au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle jusqu'à la libération des locaux ;

- l’autoriser à conserver le dépôt de garantie au titre des deux baux ;

- condamner in solidum les défenderesses au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution.





Le 27 mai 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Bar Project. 

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour mise en cause des organes de la procédure. 

Par acte du 28 juillet 2025, la SCI [R] [J] a assigné en intervention forcée la Selarl BDR & Associés, prise en la personne de Maître [C], en qualité de mandataire judiciaire de la société Bar Project.

La jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG 25/52201 et 25/55386 a été ordonnée à l’audience du 10 septembre 2025.

A cette audience, la SCI [R] [J] dépose et développe oralement des conclusions aux termes desquelles elle « s’en rapporte à la sagesse de la juridiction » s’agissant des demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Bar Project, eu égard au jugement de redressement judiciaire rendu par le tribunal de commerce de Paris le 27 mai 2025, mais maintient ses demandes à l’égard de la société Cocoricain, le garant. 

Elle actualise sa demande de provision au titre des loyers et charges impayés à la somme de 24.482,58 euros au 27 mai 2025 pour les deux baux. 

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 10 septembre 2025, la société Cocoricain demande au juge des référés de :

- dire n’y avoir lieu à référé ;

- subsidiairement, juger que la responsabilité de la SCI [R] [J] est engagée ;

- la débouter de toutes ses demandes formées à son encontre ;
 
- rejeter toutes demandes des organes de la procédure collective à son encontre ;

- condamner la SCI [R] [J] aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Selarl BDR & Associés, prise en la personne de Maître [C], en qualité de mandataire judiciaire de la société Bar Project, régulièrement assignée à personne morale, n’est pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties.






MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article L. 622-21 du code de commerce : 
 
« I.- Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 
II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture. 
III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus ».

Il résulte de ce texte que l'action introduite par le bailleur avant l’ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement (Com., 28 octobre 2008, pourvoi n° 07-17.662, Bull. 2008, IV, n° 184 ; Com., 15 février 2011, pourvoi n° 10-12.747).

En l’espèce, le jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société Bar Project est intervenu le 27 mai 2025.

Il en résulte que l’action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut être poursuivie. 

Par ailleurs, selon l'article L. 622-22 du code de commerce, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L'instance en cours, interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l'existence de cette créance ; tel n'est pas le cas de l'instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle, de sorte que la créance faisant l'objet d'une telle instance doit être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

L'instance en référé n'étant pas une instance en cours au sens du texte précité, l'ouverture de la procédure collective pendant cette instance rend irrecevable la demande tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent. 


Cette demande se heurte en effet à la règle de l'interdiction des actions en paiement posée à l'article L. 622-21 du code de commerce (Com., 19 septembre 2018, pourvoi n° 17-13.210, Bull. 2018, IV, n° 100).

Il s'ensuit, en l'espèce, que les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de provision formées à l’encontre de la société Bar Project sont irrecevables.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Cocoricain en qualité de garant

La SCI [R] [J] maintient sa demande de provision à l’égard de la société Cocoricain au titre des loyers et charges impayés au jour du jugement de redressement judiciaire, le 27 mai 2025, soit à hauteur de la somme de 24.482,58 euros pour les deux baux commerciaux (précisant que les loyers sont réglés depuis lors).

Elle se fonde sur les clauses de garantie du cédant figurant dans les baux et dans l’acte de vente du fonds de commerce et soutient que les contestations de la société Cocoricain ne sont pas sérieuses dès lors qu’elle a été diligente dans le recouvrement de sa créance à l’encontre de sa locataire, qu’elle n’a pas laissé la dette locative s’aggraver de façon anormale et a informé le garant dès le 22 janvier 2025 de l’existence d’un impayé. 

La société Cocoricain soutient au contraire que le bailleur a été négligent en s’abstenant de l’avertir dès le premier impayé et dans le délai d’un mois de l’article L. 145-16-1 du code de commerce et en laissant la dette s’aggraver avant de délivrer l’assignation, le 25 mars 2025.

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que « si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

En l’espèce, il est constant que les baux et l’acte de cession du fonds de commerce comportent une clause de garantie du cédant. 

Ainsi, l’article « 8. Cession/Apport en société » du contrat de bail commercial du 24 décembre 2013 stipule que :
« Le preneur demeurera garant, conjointement et solidairement, du bénéficiaire du Bail à la suite de la cession ou de l’apport, pour le paiement des loyers et charges et de l’exécution des conditions du présent Bail, sans pouvoir opposer le bénéfice de la division et/ou de la discussion, laquelle obligation de garantie s’étendra à tous les bénéficiaires successifs du Bail à la suite des cessions ou apports ».

L’article « 6. Cession et sous-location » du contrat de bail du 11 février 2020 prévoit que :
« Le locataire ne pourra, en outre, céder son droit au présent bail, si ce n’est à son successeur dans son commerce, mais en totalité seulement. En cas de cession, le locataire demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail ».


L’acte de vente du fonds de commerce du 11 décembre 2023 stipule également que le vendeur (la société Cocoricain) déclare « rester garant et répondant solidaire de l’acquéreur [la société Bar Project] conformément au bail cédé, pour l’exécution vis-à-vis du bailleur de toutes les clauses et conditions du bail cédé et notamment pour le paiement des loyers et charges ».

L’article L. 145-16-1 du code de commerce précité ne prévoit aucune sanction au défaut d’information du garant dans le délai d’un mois mais la faute du bailleur, qui n’avertit pas le cédant du non-paiement des loyers par le locataire et laisse s’accumuler la dette, peut lui faire perdre le bénéfice de son recours. 

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la demanderesse qu’à la suite du premier impayé intervenu en août 2024, la société Bar Project a sollicité la mise en place d’un échéancier, le 6 septembre 2024, échéancier qui lui a été accordé le 17 septembre 2024.

Si la locataire a effectué quelques règlements en octobre 2024, elle n’est pas parvenue à apurer sa dette, de sorte que la bailleresse lui a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 novembre 2024, trois mois après le premier incident de paiement.

En l’absence de règlement des causes du commandement, la bailleresse a informé la société Cocoricain, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 janvier 2025, soit un peu plus de deux mois après la délivrance du commandement. Elle a ensuite assigné la locataire et son garant dès le 25 mars 2025.

Il résulte de ces éléments que la SCI [R] [J] a fait preuve de diligence et de célérité dans le recouvrement de sa créance et qu’elle n’a pas laissé la dette locative s’aggraver. Au demeurant, la dette locative s’élève à la somme de 24.482,58 euros pour les deux baux et elle ne s’est donc pas sensiblement aggravée depuis l’assignation.

En outre, la société Cocoricain ne justifie pas être intervenue auprès de la société Bar Project à la suite de la lettre d’information qui lui a été adressée le 22 janvier 2025 et avoir proposé de se substituer à la locataire afin d’éviter une augmentation de la dette.

Aucune négligence fautive ne peut donc être imputée à la bailleresse, qui serait de nature à lui faire perdre le bénéfice de son recours contre le garant.

Il s’ensuit qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’application de la clause contractuelle de garantie solidaire que la société Cocoricain a souscrite.

Au regard des différents décomptes produits par la demanderesse, la dette de loyers et charges s’élève, au jour du jugement de redressement judiciaire, le 27 mai 2025, à la somme globale de 24.482,58 euros pour les deux baux. 

La société Cocoricain sera en conséquence condamnée au paiement d’une provision de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15.095,53 euros et à compter de ce jour sur le surplus.



En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre des clauses pénales contractuelles dès lors que ces clauses sont susceptibles de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, modération qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Les demandes tendant à la condamnation de la société Cocoricain à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle au titre de chacun des baux seront par ailleurs rejetées, l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’étant pas constatée. 

Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la SCI [R] [J], en l’absence de résiliation du bail.

Sur les frais et dépens

La société Cocoricain, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer mais non les frais d’exécution, qui ne sont pas des dépens.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser la demanderesse des frais qu’elle a été contrainte d’exposer.


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux commerciaux liant les parties, les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que les demandes de provision formées à l’égard de la société Bar Project ;

Condamnons la société Cocoricain à payer à la SCI [R] [J] la somme provisionnelle de 24.482,58 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 27 mai 2025, au titre des deux baux commerciaux signés les 24 décembre 2013 et 11 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 15.095,53 euros et à compter de ce jour sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes formées par la SCI [R] [J] ;

Condamnons la société Cocoricain aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Cocoricain à payer à la SCI [R] [J] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;




Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 08 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY