Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 10]
 [Localité 6]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/446

RG n° : N° RG 25/00584 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CP2E

[G]

C/

[O] [A]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [G]
né le 09 Septembre 1938 à [Localité 13]
[Adresse 2]
[Localité 8]
représenté par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [M] [D] épouse [G]
née le 20 Novembre 1939 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Madame [I] [Z] [O] [A]
née le 15 Octobre 2000 à PORTUGAL
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante

Madame [V] [N] [B] [F]
née le 07 Mai 1975 à [Localité 12] - PORTUGAL
[Adresse 1]
[Localité 11]
 LUXEMBOURG
non comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS : 
Audience publique du : 8 juillet 2025


Copie exécutoire délivrée le : 
à : 


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mai 2023, Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] ont donné à bail à Madame [I] [Z] [O] [A] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 495 euros et une provision sur charges mensuelle de 5 euros.

Suivant acte sous seing privé du même jour, Madame [V] [N] [B] [F] s'est portée caution solidaire à l’égard des bailleurs des engagements pris par la locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Madame [I] [O] [A] en date du 20 septembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la caution suivant acte d’huissier de justice du 1er octobre 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 23 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 24 mars 2025 et exploit d’huissier de justice du 15 avril 2025, dénoncés le 15 avril 2025 au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] ont fait assigner Madame [I] [Z] [O] [A] et Madame [V] [N] [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
ordonner l’expulsion de Madame [I] [O] [A] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,ordonner que faute pour Madame [I] [O] [A] de le faire spontanément, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner solidairement Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F] à leur payer la somme de 3 737,59 euros au titre des loyers impayés et frais d’huissier, somme arrêtée au 13 décembre 2024 et à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 du code civil,condamner solidairement Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F] à leur verser une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 500 euros qui sera revalorisée selon la réglementation en la matière et ce, jusqu’à leur départ du bien concerné et avec intérêts de droit,condamner solidairement Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F] à leur payer la somme de 720 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F] en tous les frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire en application de l’article 515 du code de procédure civile.
A l'audience du 08 juillet 2025, Monsieur et Madame [G], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes. Ils ont été autorisés à produire en délibéré l’accusé de réception de la notification de l’assignation à la sous-préfecture.

Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F], respectivement citées par acte remis à l’étude et à personne, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux, conformément aux dispositions susvisées.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

Sur la qualification de la demande :
L'article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions.

L’article 12 du même code énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit applicables, ce dont il résulte qu'il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est constant qu’une demande d’expulsion des occupants d’un logement d’habitation implique nécessairement la remise en cause du titre d’occupation.

En l'espèce, dans leur acte introductif d’instance, Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] sollicitent que soit ordonnée l'expulsion des locataires, en application des dispositions des articles 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi qu’au visa du commandement de payer et de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Au regard du visa rappelé ci-dessus et de l’indication dans le corps de l’assignation de ce que « le tribunal constatera la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelée par Maître [E] dans son commandement de payer », il y a lieu de considérer que les bailleurs ont entendu se prévaloir du commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 et ont entendu par conséquent solliciter la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire. 

Le juge est dès lors saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail :
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VIII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, les époux [G] ont fait délivrer à Madame [I] [O] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 756,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 septembre 2024. 

Ce commandement a été dénoncé à Madame [V] [B] [F] suivant acte d’huissier de justice du 1er octobre 2024.

Les défenderesses n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 novembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’obligation à la dette de Madame [V] [B] [F]

L'article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. 

L’article 2294 du même code précise que le cautionnement doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il résulte des mentions portées sur l'acte de cautionnement signé le 12 mai 2023 que Madame [V] [B] [F] s'est engagée solidairement pour le paiement des loyers et charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail et de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts et tous intérêts, dus par la locataire, dans la limite de trois ans de loyers, charges comprises. 

Ce cautionnement ne comporte aucune indication de durée.

En conséquence, Madame [V] [U] sera tenue à la dette, solidairement avec Madame [I] [O] [A].

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [I] [O] [A] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage subi par les bailleurs en condamnant solidairement Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à hauteur de 500 euros, conformément à la demande.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter de janvier 2025, et sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987). Elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’ancien article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] réclament la somme de 3 737,59 euros en principal suivant décompte arrêté au 13 décembre 2024. 

Il apparaît que cette somme est constituée pour 3 308,80 euros de loyers et charges prétendument impayés et pour 428,79 euros de frais de recouvrement contentieux de la créance locative.

S’agissant de cette dernière somme, elle sera déduite du décompte car elle correspond non à un arriéré locatif mais à des dépens dont le sort sera traité ci-après.

S’agissant de l’arriéré de loyers et charges, il est versé aux débats un extrait de compte arrêté au 04 décembre 2024 faisant apparaître un solde restant dû de 3 308,80 euros, incluant la somme de 132,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024. Or, il n’est versé au dossier aucune pièce justificative de la charge réellement exposée à ce titre, de sorte que la somme de 132,33 euros sera également déduite du montant des sommes dues. 

La créance au titre de l’arriéré locatif s’établit ainsi à la somme de 3 176,47 euros.

Non comparantes, les défenderesses n'apportent par définition aucun élément pour contester cette somme.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [U] seront condamnées solidairement à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] la somme de 3 176,47 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [B] [F], qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] ont dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits, frais dont ils justifient à hauteur de 720 euros selon facture d’honoraires du 18 mars 2025. 

Il n’est pas inéquitable de condamner solidairement Madame [I] [O] [A] et Madame [V] [U] à leur payer la somme de 720 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 
L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 novembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [Z] [O] [A] d’avoir libéré les locaux situés [Adresse 5], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [I] [Z] [O] [A] et Madame [V] [N] [B] [F] à la somme de 500 euros et CONDAMNE solidairement Madame [I] [Z] [O] [A] et Madame [V] [N] [U] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] cette indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges du bail résilié ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [Z] [O] [A] et Madame [V] [N] [B] [F] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] la somme de 3 176,47 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 04 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [Z] [O] [A] et Madame [V] [N] [B] [F] à payer à Monsieur [T] [G] et Madame [M] [D] épouse [G] la somme de 720 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [Z] [O] [A] et Madame [V] [N] [B] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge