Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 4]
 [Localité 2]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/428

RG n° : N° RG 24/01429 - N° Portalis DBZD-W-B7I-CODX

[V]

C/

[M]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Jérôme TIBERI, avocat au barreau de THIONVILLE, vestiaire :
Madame [Y] [B] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jérôme TIBERI, avocat au barreau de THIONVILLE, vestiaire :


d'une part,



DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [M]
né le 13 Mars 1963 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Mathieu SERVAGI, avocat au barreau de BRIEY, vestiaire :
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/000029 du 14/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VAL DE BRIEY)
Monsieur [P] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Mathieu SERVAGI, avocat au barreau de BRIEY, vestiaire :
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000030 du 06/05/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VAL DE BRIEY)

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Madame TARTAIX
Greffier : Madame CORROY

DEBATS : 

Audience publique du : 


Copie exécutoire délivrée le : 
à : 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 15 septembre 2015, M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] ont donné à bail à M. [O] [M] et M. [P] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, M. [S] [V] et Mme [Y] [V] ont fait assigner M. [O] [M] et M. [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Val de Briey, aux fins de voir constater la résolution judiciaire du contrat de bail (en raison du congé pour vente) et, à titre subsidiaire, prononcer cette résolution (pour manquement aux obligations contractuelles).

Appelée à l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour la mise en état du dossier.

Par conclusions déposées le 27 mars 2025, les époux [V] ont demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater que M. [O] [M] et M. [P] [D] ne remplissent par leurs obligations contractuelles à savoir de régler le loyer et d’effectuer les travaux,
Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties,
Ordonner l’expulsion de M. [O] [M] et M. [P] [D] et de tout occupant de leur chef, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause :
Débouter M. [O] [M] et M. [P] [D] de leurs demandes,
Condamner M. [O] [M] et M. [P] [D] à leur payer la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts,
Condamner M. [O] [M] et M. [P] [D] à leur payer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions déposées le 25 mars 2025, M. [M] et M. [D] ont demandé au tribunal de :
Débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes,
Dire et juger que le bail prendra fin à la date indiquée dans le congé pour vendre, soit le 14/09/2025,
Condamner les époux [V] à leur payer la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
Condamner les époux [V] aux dépens.

À l'audience du 8 juillet 2025, les parties, représentées par leurs avocats, se sont référé à leurs écritures.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément à l'article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties formulent leurs prétentions par écrit et sont représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les demandes énoncées au dispositif des conclusions.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par ailleurs, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile le tribunal ne statue sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes de « dire et juger », « constater », « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne sont pas susceptibles de conférer des droits à la partie qui les formule.

Il n'y a donc pas lieu de statuer à leur sujet.


Sur le fond

Sur la demande de prononcer la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l’espèce, il résulte du dossier que, selon acte authentique du 1er octobre 2015, M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] ont donné à bail à M. [O] [M] et M. [P] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Il ressort de la lecture du bail, et il n’est pas contesté par les parties, que cette location a été consentie moyennant le règlement par les locataires d’un loyer mensuel fixé à l’euro symbolique et la réalisation de travaux.
Pour justifier leur demande de résolution du bail, les époux [V] affirment que les locataires n’ont pas réglé le loyer mensuel d’un euro.
Ils ne produisent cependant aucun décompte permettant d’estimer sur quelle période ces manquements auraient eu lieu et ainsi apprécier la gravité de ceux-ci, étant rappelé qu’en l’espèce le loyer n’était fixé qu’à un euro symbolique chaque mois.
Ce manquement, à le supposer établi, n’a donc pas la gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Par ailleurs, le contrat de bail prévoyait que la location était consentie en contrepartie de la réalisation par les locataires de travaux dans le bien en cause. 
Le paragraphe LOYER ET CHARGES mentionnait en effet que le bien nécessitait « des travaux de rénovation assez conséquents » et que les locataires avaient proposé de les réaliser et de les financer personnellement, précision étant faite « que l’investissement à réaliser pour ces travaux peut être évalué à la somme approximative de soixante mille euros ».
Au soutien de leur demande de prononcé de la résiliation du bail, les époux [V] affirment que les locataires n’ont pas effectué les travaux demandés.
Toutefois, il convient d’observer qu’à part la mention du caractère conséquent des travaux et de leur valeur « approximative » de 60 000€, aucune précision n’est apportée dans le bail quant à leur nature (intérieur, extérieur, nombre de pièces, sols, murs, plafonds, gros-œuvre, peintures, ou autre….).
Il sera par ailleurs constaté que les époux [V], qui pourtant vivaient dans la même maison que les défendeurs pendant toutes ces années, ne justifient aucunement avoir mis les locataires en demeure de réaliser les travaux au cours des neuf années écoulées entre la signature du bail et le congé pour vendre, délivré le 11 avril 2024, et ce alors qu’il s’agissait pourtant de la contrepartie fixée pour l’occupation des lieux.
Enfin, il convient d’observer que les défendeurs produisent des photographies qui, malgré leur absence de netteté, font apparaitre un logement propre et rénové.
Ils produisent en outre une attestation de M. [J] [G] qui affirme avoir notamment réalisé pour leur compte le carrelage du balcon et les marches d’escalier.
Dans ces conditions, et en l’absence de connaissance précise des travaux qui devaient être réalisés, il n'est pas possible de considérer que les locataires ont manqué à leurs obligations en termes de rénovation du logement.
Les éventuels manquements et leur caractère de gravité ne sont dès lors pas démontrés par les demandeurs, sur qui repose la charge de la preuve.
Les époux [V] seront donc déboutés de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et de celle subséquente tendant à l’expulsion sous astreinte.
Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.



Toutefois, en l’espèce les demandeurs ne rapportent pas l'existence d’un préjudice particulier, ni la mauvaise foi des défendeurs, qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts et ce d’autant plus que le congé qu’ils ont délivré prenait effet au 14 septembre 2025, soit postérieurement à la date d’audience.
En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus pouvant donner droit à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de mauvaise foi ou d’intention de nuire à son adversaire.

En l’espèce, le seul fait que les demandeurs soient déboutés de leurs prétentions ne peut suffire à considérer qu’ils ont agi de mauvaise foi ou avec une intention de nuire.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de M. [M] et M. [D] sera rejetée

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Les époux [V], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] de leur demande de prononcé de la résolution du bail liant les parties ;

DEBOUTE M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] de leur demande d’expulsion ;

DEBOUTE M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [O] [M] et M. [P] [D] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

DEBOUTE M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [V] et Mme [Y] [V] née [B] aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge