Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 6]
 [Localité 3]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/447

RG n° : N° RG 25/00666 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQTG

MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT
SIRET : 783 329 774 00161 ,
agissant poursuites et diligences de son Directeur général,monsieur [M] [N],domicilié audit siège.


C/

[Z]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

MMH - MEURTHE ET MOSELLE HABITAT
SIRET : 783 329 774 00161 ,
agissant poursuites et diligences de son Directeur général,monsieur [M] [N],domicilié audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante en la personne de Monsieur [E] [Y], chargé de recouvrement muni d'un pouvoir

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 8 juillet 2025




Copie exécutoire délivrée le : 
à : 



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 décembre 2022, l'office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle " MEURTHE ET MOSELLE HABITAT " (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Monsieur [T] [Z] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 405,08 euros, outre 155,55 euros mensuels au titre de provision sur charges.

Par courrier du 05 septembre 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a informé la caisse d'allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, lui faisant également commandement de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, dénoncé le 29 avril suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement,
 ordonner l'expulsion du local de Monsieur [T] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s'y trouvant,
 condamner Monsieur [T] [Z] à lui payer :
"la somme principale de 4 850,87 euros, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,
"les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,
"une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu'au départ définitif des lieux, soit 631,02 euros au 15 avril 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L..442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l'autorisera,
"une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner le défendeur aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,
 dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 08 juillet 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par Monsieur [E] [Y], muni d'un pouvoir, a actualisé la somme principale à 4 991,70 euros selon décompte arrêté au 03 juillet 2025. Les demandes ont été maintenues. 

Monsieur [T] [Z] n'a pas contesté devoir la somme sollicitée. Il a proposé d'effectuer des versements de 350 euros par mois, tout compris. Il a indiqué être salarié d'une entreprise de transport et percevoir à ce titre environ 1 800 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 05 septembre 2024 à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi précitée

L'assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties (article 4.5. des conditions particulières) prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 2 456,63 euros.

Le défendeur n'établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 novembre 2024.



Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Monsieur [T] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant actualisé de 631,02 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'indemnité d'occupation sera due à compter du mois de juillet 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'un décompte actualisé de l'arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 03 juillet 2025, que Monsieur [T] [Z] reste devoir la somme de 4 991,70 euros à cette date au titre des loyers et charges, échéance de juillet 2025 non incluse.

Le défendeur ne conteste d'ailleurs pas cette somme.

En conséquence, Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 4 991,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, Monsieur [T] [Z] propose de verser 350 euros par mois, tout compris. 



Compte tenu du montant de la réduction de loyer de solidarité (48,45 euros) et du montant de l'aide personnalisée au logement dont bénéficie le locataire (253,76 euros), le montant du loyer résiduel s'établit mensuellement à 331,30 euros (633,51 - 302,21). 

Or, si Monsieur [T] [Z] justifie avoir repris le paiement du loyer résiduel avant l'audience, il ne démontre pas avoir une capacité financière lui permettant de faire face à la fois au paiement du loyer courant et à la régularisation progressive de l'arriéré devenu important et avoisinant actuellement les 5.000 euros, puisque la mensualité qu'il propose de verser en sus du loyer courant s'élève à 18,70 euros (350 - 331,30), ce qui est très largement insuffisant pour apurer la dette dans le délai maximal de 36 mois prévu par l'article 24 V de la loi précitée.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement ne pourra qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [T] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu'il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [T] [Z] sera condamné au paiement d'une somme qui sera fixée à 80 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l'action de l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 20 novembre 2024 ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [T] [Z] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 5], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [T] [Z] à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT à la somme de 631,02 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à l'office public de l'habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 4 991,70 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 03 juillet 2025 (échéance de juillet 2025 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer à l'office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le GreffierLe Juge