Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 8 octobre 2025

N° RG 25/07610 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZPN


LOYERS COMMERCIAUX
(Articles R145-23 et suivants du Code de commerce) 



N° RG 25/07610 - 
N° Portalis DB2E-W-B7J-NZPN

Minute N° 13/25


















COPIE EXÉCUTOIRE. à :
Me Nicolas RAPP - 44
Me Thomas BLOCH - 70






COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:
Mme [S]


adressées le : 08 OCTOBRE 2025
 
 
Le Greffier 









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 12]


JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2025



DEMANDERESSE :

S.A.R.L. NORMA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas RAPP, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44 et par Maître Yann GALLONE, avocat au barreau de LYON


DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MAE INVEST
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Olivier RUER, Premier vice-président, délégué par Monsieur le Président aux fonctions de Juge des Loyers Commerciaux,
Greffier : Cédric JAGER, Greffier


DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Octobre 2025


JUGEMENT :

Contradictoire
En Premier ressort,
Mis à disposition au greffe
Signé par Olivier RUER, Premier vice-président et par Cédric JAGER, Greffier 
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte authentique du 27 juillet 2005, M. [C] [H] a donné à bail commercial à la Sàrl NORMA des locaux situés au [Adresse 4] et [Adresse 3] à effet à la date d’ouverture du magasin, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 74.500 € payable trimestriellement.

Par acte sous seing privé du 3 février 2010, la Sàrl MAE INVEST, venant aux droits de M. [C] [H], et la Sàrl NORMA ont régularisé un avenant précisant que le bail était entré en vigueur le 17 juin 2006 pour 9 ans.

Le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 10 ans à compter du 17 juin 2015.

Compte tenu de la révision triennale légale, le loyer est actuellement de 88.033,12 € HT et HC par an.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 décembre 2024, la Sàrl NORMA a, par application de l’article L. 145-10 du code de commerce, formé une demande de renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 17 juin 2025 en demandant que le montant annuel du loyer soit fixé à 63.000 € hors taxes et hors charges, conformément à une expertise récemment effectuée par M. [P] [I], expert immobilier et expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 11] (pièce 9 demanderesse).

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2025, la Sàrl MAE INVEST a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé la baisse du loyer (pièce 10 demanderesse).
 
Le 28 mars 2025, la Sàrl NORMA a notifié son mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux qui a finalement été saisi et a autorisé l’assignation de la Sàrl MAE INVEST selon ordonnance du 26 mai 2025 pour l’audience du 10 septembre 2025.
 
Dans son assignation, la Sàrl NORMA a sollicité voir :
 
à titre principal,
- juger que le bail commercial liant la Sàrl MAE INVEST et la Sàrl NORMA et ayant pour objet des locaux situés au [Adresse 4] et [Adresse 3] a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 17 juin 2025 ;
- évaluer la valeur locative au 17 juin 2025 à un montant annuel de 63.000 € hors taxes et hors charges :
- fixer à un montant annuel de 63.000 € hors taxes et hors charges le loyer du bail à compter du 17 juin 2025, date de son renouvellement ;
- condamner la Sàrl MAE INVEST à restituer les loyers payés depuis cette date en sus de cette valeur locative ;
- juger que les intérêts au taux légal seront dus sur ces restitutions de loyers et que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés ;
 
à titre infiniment subsidiaire,
- ordonner, avant dire droit, une mesure d’instruction en application de l’article R 145-30 du Code du commerce en désignant un expert qui aura pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 17 juin 2025, date du renouvellement du bail ;
- réserver les dépens ;

en tout état de cause,
- condamner la Sàrl MAE INVEST à payer à la Sàrl NORMA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Rapp, avocat.
 
Selon conclusions datées du 5 septembre 2025, la Sàrl MAE INVEST a sollicité voir :

avant dire droit,
- ordonner une mesure d’instruction avec mission pour l’expert d’évaluer le loyer du bail renouvelé ;
- laisser les frais d’expertise à la charge de la Sàrl NORMA ;
en tout état de cause,
- réserver les droits de la Sàrl MAE INVEST de conclure après dépôt du rapport d’expertise ;
- condamner la Sàrl NORMA aux entiers frais et dépens et à payer à la Sàrl MAE INVEST la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
 
À l’audience du 10 septembre 2025, les parties ont sollicité une mise en délibéré sur l’expertise et se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.
 
MOTIFS,
 
 
Le juge des loyers commerciaux a l’obligation de vérifier le montant de la valeur locative au besoin d'office, et en principe par expertise.
 
En l’espèce, alors que le loyer annuel hors taxes et hors charges du local commercial loué à la Sàrl NORMA était de 74.500 € à la conclusion du bail commercial en 2006, puis de 88.033,12 € HT actuellement, la Sàrl NORMA sollicite un loyer renouvelé de 63.000 € à compter du 17 juin 2025, soit une baisse de 28 % et si la Sàrl MAE INVEST n’a pas conclu sur ce point, il appert qu’elle sollicite au minimum le maintien du loyer actuel.
 
La Sàrl NORMA justifie cette demande de loyer par un rapport d’expertise amiable comportant 22 pages de la Sàrl Expertises [P] [I] daté du 10 décembre 2024 (pièce 9 demanderesse).

La Sàrl MAE INVEST n’a pas conclu au fond et ne précise pas les raisons pour lesquelles elle n’est pas d’accord avec cette évaluation.

Cependant, les parties sont d’accord pour ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative du local commercial.
 
Même si cette expertise devrait être ordonnée aux frais avancés par la Sàrl MAE INVEST qui n’a opposé aucun argument à la demande de la Sàrl NORMA fondée sur une expertise, elle sera cependant ordonnée aux frais avancés par la Sàrl Norma, demanderesse et qui sollicite une baisse importante du loyer.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il sera rappelé que la Sàrl NORMA s’oblige à verser le montant du loyer actuel.

Les droits de moyens des parties sont réservés. Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du CPC, cette demande apparaissant prématurée.
 

PAR CES MOTIFS
 

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
 

ORDONNE une expertise des locaux loués à la Sàrl NORMA [Adresse 5] [Adresse 3] ;
 
DÉSIGNE pour y procéder :

[F]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 06.88.96.76.47
Mèl : [Courriel 10]


Avec pour mission, les parties dûment convoquées en ses opérations ,de se rendre sur les lieux, de recevoir les explications contradictoires des parties, de se faire communiquer tous documents utiles, d'entendre le cas échéant personnes informées, de déterminer la valeur locative au 17 juin 2025 selon les articles L 145-33 et suivants du code de commerce en tenant compte :

- des caractéristiques du local considéré ;
- de la surface du local considéré;
- de la destination des lieux ;
- les obligations respectives des parties ;
- des facteurs locaux de commercialité ;
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- de communiquer une synthèse de ses travaux ;
- de se prononcer sur les dires des parties et à défaut de conciliation entre elles, de communiquer une note de synthèse et de déposer son rapport dans les six mois suivant l'acceptation de sa mission ;
INVITE les parties à communiquer les annexes à l'expert 15 jours avant la date de la première réunion;
 
RAPPELLE qu’à compter de la communication du rapport d’expertise et de la demande de rémunération de l’expert, les parties disposent d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler des observations écrites à l’expert et au juge chargé du contrôle des expertises sur cette demande de rémunération ;
 
DIT que la Sàrl NORMA versera une consignation de trois mille € (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 30 novembre 2025 ;

DIT que la consignation s'effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;
 
DIT que l'expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l'article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISE qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie ;
 
PRÉCISE que l'expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l'aura adressé ;
 
SE RÉSERVE le suivi de la mesure d'instruction ;

RAPPELLE aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la Sàrl NORMA s’oblige à verser le montant du loyer actuel dans l’attente du rapport d’expertise ;
 
RENVOIE l’affaire à l’audience du mercredi 11 mars 2026 9h en salle 13 du TJ de [Localité 12], [Adresse 9] à [Localité 12];
 
DÉCLARE le présent jugement exécutoire par provision ;
 
Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président
C. JAGER O. RUER