Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
 

NAC: 5AC

N° RG 25/02305 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UJO3




 JUGEMENT


N° B 25/


DU : 03 Octobre 2025


Société ADOMA, société d’économie mixte, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, venant aux droits de la société SONACOTRA

 
 
 
C/

[W] [Z]
[D] [G]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 03 Octobre 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties






JUGEMENT


Le vendredi 03 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 01 septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;





ENTRE :


DEMANDERESSE

Société ADOMA, société d’économie mixte, dont le siège social est sis 33 AVENUE PIERRE MENDES FRANCE - 75013 PARIS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et venant aux droits de la société SONACOTRA

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z]
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [G]
demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de son fils Monsieur [K] [Z] 

 
EXPOSE DU LITIGE 

La Société SONACOTRA a donné à bail à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W], par contrat en date du 1er juillet 1995, un local à usage d’habitation type 5, d’une surface de 107,90 m2, situé [Adresse 1] moyennant un loyer initial de 2893,77 francs toutes charges comprises. Au 1er janvier 2025, le loyer conventionné charges comprises était de 842,87 euros.

La société ADOMA vient aux droits de la SONACOTRA.

L’immeuble dans lequel se situe le logement de Madame [G] [D] et Monsieur [Z] s’inscrit dans un vaste projet de renouvellement urbain concernant [Adresse 3].

Ledit projet de renouvellement urbain met à la charge de la Société ADOMA la mise en vente des logements de son parc locatif sur les parcelles [Adresse 3] permettant la démolition des logements concernés et la reconstruction d’un ensemble immobilier s’inscrivant dans le cadre du NPRU tel que décidé par les pouvoirs publics et TOULOUSE METROPOLE.

Ledit projet met également à la charge de la Société ADOMA de procéder au relogement des occupants concernés dans les conditions de l’article 13bis de la loi du 1er septembre 1948, et par courrier du 2 juin 2022, la Direction Départementale des Territoires de la préfecture de la Haute-Garonne a autorisé la mise en œuvre des relogements.

Par arrêté du 30 juin 2022, la mairie de [Localité 4] a accordé le permis de démolir.

La Société ADOMA a recherché une solution de relogement correspondant aux besoins personnels et familiaux de Madame [G] [D] et de Monsieur [Z] [W]. Dans ce cadre, diverses démarches ont été entreprises auprès de ces derniers pour faciliter leur relogement, notamment avec le cabinet EHOS, intervenu afin d’établir un plan de relogement.

Quatre propositions de relogement ont été formulées entre le 24 juillet 2023 et le 29 janvier 2024, qui ont fait l’objet d’un refus de la part de Madame [G] [D] et de Monsieur [Z] [W] ou d’une absence de réponse.

Par courrier en date du 23 décembre 2024 signifié le 24 décembre 2024, la société ADOMA, après avoir repris lesdites propositions ainsi que trois autres intervenues par la suite, a donné congé à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] pour démolition, à effet du 30 juin 2025.

Cinq autres propositions de relogement ont ensuite été adressées à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] par courriers recommandés, demeurées sans réponse.

La démolition de l’immeuble devant intervenir courant du 2ème semestre 2025, la société ADOMA, dûment autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance en date du 3 juillet 2025 de ce siège, a en conséquence, par acte délivré le 8 juillet 2025, fait assigner Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, sur le fondement des dispositions des articles L353-15 du III du code de la construction et de l’habitation et 13bis de la loi du 1er septembre 1948 aux fins de : 

- constater que la société ADOMA a formalisé 12 offres de relogement auprès de Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] dont au moins trois satisfactoires ; 
- valider le congé signifié le 24 décembre 2024 à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W], le déclarant recevable et bien fondé,
- constater que Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] sont occupants sans droit ni titre et ne sauraient bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux ; 

En conséquence :
- ordonner sans délai leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’immeuble sus indiqué dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ; 
- dire que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, visé à l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ; 
- dire que le bénéfice de la trêve hivernale sera supprimé au visa de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du quittancement actuel charges comprises (842,47 euros) à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux par ces derniers et dès à présent les condamner solidairement au paiement de la somme de 1127,59 euros selon décompté arrêté au 20 juin 2025 ;
- dire que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux et que cette indemnité sera révisée en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail ; 
- condamner in solidum Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance ; 
- juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 1er septembre 2025, la Société ADOMA a comparu, représentée par son conseil. Elle maintient les demandes reprises dans son acte introductif d’instance. Elle expose que les époux [Z] ont accepté une proposition de relogement faite en juillet 2025 et précise que le dossier passe en commission le 4 septembre 2025. Dans ce contexte, elle sollicite l’autorisation d’adresser une note en délibéré pour faire état de la situation à l’issue de la commission et le cas échéant, faire part d’un désistement total ou partiel de ses demandes.
La société ADOMA mentionne que les loyers ont été réglés et que demeure un reliquat, selon décompte actualisé produit aux débats.

Madame [G] [D] a comparu, assisté par son fils. Madame [G] fait savoir qu’il y a deux projets de logement en cours, dont un qui sera livré le 15 octobre 2025. Elle précise que les loyers ont été payés.

Monsieur [W] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par note en délibéré adressée le 30 septembre 2025, la société ADOMA expose qu’un logement a bien été attribué aux défendeurs, logement qu’ils ont accepté mais que toutefois, ils n’ont pas déménagé et rendu le logement litigieux. La société ADOMA entend maintenir ses demandes et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA VALIDITE DU CONGE

L’article L353-15 III du code de construction et de l’habitation dispose par ailleurs : 
“En cas d'autorisation de démolir visée à l'article L. 443-15-1, d'autorisation de vente à une personne morale ou de changement d'usage d'un ensemble de plus de cinq logements prévue au VI du présent article ou de démolition prévue par une convention mentionnée aux articles 10 ou 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le locataire ayant refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Toutefois, cette condition n'est pas exigée du bailleur qui démontre qu'un logement, répondant aux conditions du même article 13 bis, a été spécialement conçu pour le relogement du locataire. A l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.”
En outre, aux termes des dispositions de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 : 
“Le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé :

Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons;Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.”
En l’espèce, l’immeuble litigieux a bien fait l’objet, par arrêté du 30 juin 2022 de la mairie de [Localité 4], d’un permis de démolir et entre dans le champ des dispositions susvisées. Le projet dont s’agit met en effet à la charge de la Société ADOMA la mise en vente des logements de son parc locatif sur les parcelles des quartiers considérés permettant la démolition des logements concernés et la reconstruction d’un ensemble immobilier s’inscrivant dans le cadre du NPRU tel que décidé par les pouvoirs publics et TOULOUSE METROPOLE. Ledit projet met en conséquence à la charge de la Société ADOMA de procéder au relogement des occupants concernés dans les conditions de l’article 13bis de la loi du 1er septembre 1948, relogement dont la mise en œuvre a été autorisée par la Direction Départementale des Territoires de la préfecture de la Haute-Garonne le 2 juin 2022.

Il est à ce titre justifié que la Société ADOMA a formulé au total 12 propositions de relogement auprès de Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W], accompagnées de fiches descriptives et détaillées, dont trois à minima respectant les conditions visées à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, c’est-à-dire correspondant aux besoins personnels, familiaux et professionnels des personnes évincées et à leurs possibilités et contraintes géographiques.

Concernant le caractère satisfactoire des propositions, il est relevé par le bailleur que la composition du foyer depuis la signature du bail litigieux, en 1995 s’est considérablement modifiée, puisque seuls deux majeurs le composent à ce jour, âgés respectivement de 70 ans et de 65 ans et rencontrant des problèmes de santé, ce qui a été pris en considération.

Dans ce contexte, les propositions suivantes ont été formulées :

- une première proposition 24 juillet 2023, signifiée le 26 juillet 2023 par acte de commissaire de justice, 
- une deuxième proposition le 17 octobre 2023, signifiée le 19 octobre 2023 par acte de commissaire de justice 
- une troisième proposition le 5 décembre 2023, signifiée le 7 décembre 2023 par acte de commissaire de justice 
- une quatrième proposition le 29 janvier 2024, signifiée le 30 janvier 2024 par acte de commissaire de justice

Trois propositions sur les quatre (n°2,3,4) ont été faites sur des logements éloignés de moins de 5 kilomètres de leur logement actuel et disposant d’une surface qui, bien qu’inférieure à la surface actuelle, est établie en fonction de la composition actuelle du foyer, soit deux adultes (soit entre 63 et 68 m2). 
Ces propositions ont été formulées en tenant compte des besoins personnels et familiaux de Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W].

Les offres écrites étaient accompagnées de fiches descriptives et détaillées des logements proposés.

Les offres n°1,3 et 4 ont été refusées. L’offre n°2 n’a pas suscité de réponse.

Le caractère satisfactoire d’au moins trois des propositions formulées n’est pas contesté.

Il ressort des éléments produits qu’en outre huit autres propositions ont été faites à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W], par courriers recommandés, qui ont également été refusées ou auxquelles il n’a pas été répondu.

A l’appui de leur divers refus, il ressort des éléments du dossier que les logements n’étaient pas conformes à leur souhait en termes de taille, de confort et de quartier, ajoutant qu’ils étaient handicapés et accueillaient leur petits-enfants.

Toutefois, au regard de l’ensemble des démarches effectuées par le bailleur dans le cadre de démarche de relogement et de la prise en considération de la composition actuelle du foyer, soit deux adultes, pour apprécier le respect des critères légaux, les trois offres de relogement seront déclarées satisfactoires.

En conséquence, il apparaît que le congé délivré par la société ADOMA selon exploit d’huissier en date du 23 février 2024, dont la forme n’est par ailleurs par remise en cause, sera validé, Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] ayant refusé sans motif légitime les trois propositions de relogement répondant aux critères légaux.


SUR LES CONSEQUENCES DE LA VALIDITE DU CONGE

Le congé litigieux ayant été validé, Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] sont occupants sans droit ni titre des locaux litigieux depuis le 1ER juillet 2025 et ne sauraient en conséquence bénéficier du droit au maintien dans les lieux.

A défaut de libération volontaire des locaux, dans un délai de 10 jours compter de la signification du jugement, leur expulsion sera ordonnée, avec le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux prévus par les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 11ème jour pendant une durée maximum de 30 jours.

Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du quittancement actuel, charges comprises, soit à la somme de 842,47 euros et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux, cette indemnité sera révisée annuellement, tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux, en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail.


SUR LA DEMANDE RELATIVE AUX LOYERS

Il ressort des débats que les loyers, dont l’arriéré était fixé au 20 juin 2025 à la somme de 1127,59 euros, ont été réglés.

La société ADOMA confirme ce paiement, exposant qu’il demeure toutefois un reliquat au 28 août 2025 après paiement des allocations de logement, selon décompte actualisé à la somme de 285,12 euros, produit aux débats.

Au vu du justificatif produit et en l’absence de contestation, il y a lieu de condamner solidairement Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 285,12 euros selon décompté arrêté au 28 août 2025.


SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.





Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société ADOMA, Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort : 

DIT que la Société ADOMA a formalisé trois offres de relogement satisfactoires auprès de Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] ; 

VALIDE en conséquence le congé signifié le 24 décembre 2024 à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] à effet du 30 juin 2025 ; 

CONSTATE en conséquence que Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 et ne sauraient bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux ; 

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 11ème jour et ce pendant 30 jours ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société ADOMA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société ADOMA de sa demande de suppression des délais visés à l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, ainsi que de celle relative au bénéfice de la trêve hivernale ; 

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] à payer à la Société ADOMA, en deniers ou quittance, la somme de 285,12 euros selon décompté arrêté au 28 août 2025 ; 

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] à payer à la Société ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du quittancement actuel charges comprises, soit la somme de 842,47 euros, et ce jusqu’au leur départ effectif des lieux ; 

DIT que cette indemnité d’occupation sera annuellement révisée tant que les occupants sans droit ni titre n’auront pas quitté les lieux litigieux et que cette indemnité sera révisée en fonction de la valeur locative du bien loué conformément à la clause de révision prévue dans le bail ; 

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] à payer à la SA ADOMA la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] et Monsieur [Z] [W] au paiement des entiers dépens ; 

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 



RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière La juge