Tribunal Judiciaire · JUGE CONTENTIEUX PROTECTI — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 7]
 [Localité 5]

CIVIL - JCP


Minute n° 25/443

RG n° : N° RG 25/00581 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQKG

S.A. BATIGERE HABITAT 
 venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité 
RCS [Localité 9] N° 645 520 164

C/

[L]


JUGEMENT DU 06 Octobre 2025



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT 
 venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité 
RCS [Localité 9] N° 645 520 164
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [L]
[Adresse 2]
[Localité 6]
comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 8 juillet 2025



Copie exécutoire délivrée le : 
à : 





EXPOSÉ DU LITIGE

La société BATIGERE HABITAT se prévaut d’avoir consenti à Monsieur [L] [R] un bail verbal ayant pris effet le 10 août 2016, portant sur un logement situé [Adresse 3].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 28 février 2025.

Un commandement de payer les loyers et les charges en matière de bail verbal a été délivré à Monsieur [L] [R] en date du 12 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 07 mai 2025, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
prononcer la résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [L] [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [L] [R] à lui payer :la somme de 2 714,62 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.
A l'audience du 08 juillet 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 590,66 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025. Elle a précisé que Monsieur [L] [R] s’était engagé à effectuer un règlement de 200 euros en plus du loyer mais que les prélèvements avaient été rejetés pour insuffisance de provision.

Monsieur [L] [R] a contesté devoir la somme sollicitée, soutenant que la dette locative s’établissait à 1 800 euros et non 4 000 euros. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés administratives qui ont conduit à l’arrêt du versement des APL et être suivi par une assistante sociale. Il a proposé d’apurer sa dette au moyen de versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué qu’il était en fin de droits concernant le chômage et qu’il allait percevoir le RSA à hauteur de 550 euros environ à compter du mois d’août 2025, s’ajoutant aux APL. 

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Les dispositions du paragraphe IV de ce même article 24 énoncent que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l'existence d’un contrat de location et la loi applicable à ce contrat 

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l'écrit n'étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d'un commencement d'exécution, la preuve de l'existence d'un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En application de l'article 1315 ancien du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Conformément à l'article 9 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats, modifié par l'article 16 III de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.

En l'espèce, la société BATIGERE HABITAT produit un décompte locatif retraçant l'historique des quittancements et paiements depuis le 10 août 2016, attestant de l’existence de versements, ainsi qu’un commandement de payer et une citation délivrés au défendeur à l’adresse du bien litigieux, précision étant faite par le commissaire de justice que le nom du destinataire figure sur la boite aux lettres et sur l’interphone.

Ces éléments mettent en évidence l'occupation du logement situé [Adresse 3], par Monsieur [L] [R], et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

En outre, Monsieur [L] [R] ne conteste pas sa qualité de locataire du bien en cause.

Dès lors, il y a lieu de constater l'existence d'un bail verbal liant les parties.

Il n’est pas contesté que ce bail a pris effet le 10 août 2016.

Ainsi, compte tenu des dispositions transitoires précitées, il convient de faire application au cas d’espèce des dispositions du code civil applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L'article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail, comprenant le loyer et les charges récupérables, aux termes convenus.

Il résulte de l'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

En matière de bail d'habitation, il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l'espèce, la société BATIGERE HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, fait commandement à Monsieur [L] [R] d'avoir à payer la somme de 3 762,06 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par cet acte.

Il y a également lieu de relever que depuis le mois d’avril 2024, tous les prélèvements à l’exception de ceux correspondant aux loyers des mois de juin 2024, décembre 2024 et février 2025, ont été rejetés pour cause d’insuffisance de provision du compte bancaire de Monsieur [L] [R].

Dès lors, compte tenu de l'absence de régularisation de la dette et du montant des impayés, il y a lieu de considérer que le défaut de paiement de plusieurs termes de loyers constitue un manquement suffisamment grave par le locataire au regard de ses obligations contractuelles pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [R] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant Monsieur [L] [R] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, supplément de loyer de solidarité non compris et APL à régulariser le cas échéant, soit la somme de 529,98 euros, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Il est rappelé que selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L'article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce supplément de loyer, l'article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d'attribution d'un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas les avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer et il perçoit une indemnité de frais de dossier. Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8.

L'alinéa 3 de l'article L. 441-9 précise que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. L’alinéa 4 du même article énonce que « la mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

Il s’ensuit qu'en l'absence de réponse, l’organisme d’HLM n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l'organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et à l'appui de sa demande en paiement, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte locatif actualisé, retraçant l'historique des quittancements et paiements depuis le 10 août 2016 jusqu'au 1er juillet 2025 et faisant apparaître un solde restant dû de 4 590,66 euros.

L'analyse de ce décompte montre que la société BATIGERE HABITAT a imputé à Monsieur [L] [R] un supplément de loyer de solidarité de janvier à mars 2025 pour un montant total de 972,24 euros (324,08 x 3), qu’il a toutefois reversé au locataire en date du 03 avril 2025. Il ressort de ce même décompte que de nouvelles sommes ont été quittancées au titre du supplément de loyer de solidarité entre avril et juin 2025 pour un total cumulé de 972,24 euros, alors que le bailleur ne justifie pas de l’envoi au locataire du document à remplir au titre de l’enquête ressources.

Il apparaît par ailleurs qu’aucune mise en demeure valant interpellation suffisante n’a constaté la défaillance du locataire dans la réponse attendue ou précisé les conséquences de celle-ci, le commandement de payer délivré le 12 mars 2025 étant muet sur ce point.

Dans ces conditions, le bailleur ne justifie pas qu’il était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre du surloyer appliqué à tort d’avril à juin 2025 (972,24 euros) et des frais de commandement et d’assignation (286,10 euros) dont le sort sera traité dans les dépens, Monsieur [L] [R] reste redevable de la somme de 3 332,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2025. 

Il convient en outre d’ajouter les échéances de juillet à septembre 2025 soit 1589,94 euros, sous réserve des paiements qui auraient été effectués sur cette période.

Le défendeur, qui ne produit aucune pièce, ne démontre pas l’existence de règlements qui n'auraient pas été pris en compte.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [L] [R] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4922,26 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1244-1 ancien du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 (ancien article 1244-1) du code civil.

En l’espèce, si Monsieur [L] [R] propose de verser 100 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer sa dette, il ne démontre pas avoir une capacité financière lui permettant de faire face à la fois au paiement du loyer courant et à la régularisation progressive de l'arriéré locatif devenu important. 

En outre, force est de constater qu’aucun règlement au titre du loyer n’est intervenu depuis plusieurs mois, alors que l’article 24 V précité fait de la reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience une condition de l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [L] [R] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation devant la présente juridiction.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [L] [R] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées. 

Sur l'exécution provisoire 

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal conclu entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT et Monsieur [L] [R], portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant les parties à compter de la présente décision ;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [R] d’avoir libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [R] à la somme de 529,98 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;



CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 4922,26 euros au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [R] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 de code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le GreffierLe Juge