Trib. de Commerce · chambre 1-11 — 6 octobre 2025

Copie exécutoire : SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 6

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-11

JUGEMENT PRONONCE LE 06/10/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2022052271

ENTRE :

SA GUY HOQUET L'IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3]

Partie demanderesse : assistée du Cabinet HUBERT BENSOUSSAN - Me Sébastien BEAUGENDRE Avocat (A262) et comparant par la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE Avocat (P240)

ET :

1) SAS DOMENE IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2] B 877520346

2) SAS VALLIER IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 6] B 877808600

3) SAS PRO'G IMMO, dont le siège social est [Adresse 5] - RCS B 877569277

4) M. [O] [X], demeurant [Adresse 4]

5) SAS L'IMMOBILI'HERES, dont le siège social est [Adresse 4] - RCS de Grenoble B 538175027

Parties défenderesses : assistées de Me Jean-Philippe TURPIN Avocat au Barreau de l'Essonne et comparant par TREHET AVOCATS ASSOCIES AARPI – Me Virginie TREHET GERMAIN THOMAS Avocat (J119)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige :

La société GUY HOQUET L'IMMOBILIER – ci-après GHI - exploite un réseau d'agences immobilières ;

Les 19 et 20 juin 2019, Monsieur [O] [X] a conclu trois contrats de franchises :
 * Un contrat pour une agence sur le territoire de Domene (38) ;
 * Un contrat pour une agence sur le territoire de Grenoble Ouest (38) ;
 * Un contrat pour une agence sur le territoire de Grenoble Est (38) ;

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Les trois sociétés franchisées appelées à reprendre l'exploitation de ces agences, dénommées DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO, ont été immatriculées entre le 25 septembre et le 3 octobre 2019.

Ces trois sociétés sont présidées par la société AGIR, qui en est également l'actionnaire majoritaire et la société AGIR est elle-même présidée par Monsieur [O] [X], qui en est également l'actionnaire majoritaire.

Par trois avenants distincts régularisés le 24 août 2020 ces trois sociétés ont repris ès qualité de franchisées les engagements figurant dans les contrats de franchise signés par M. [O] [X], ce dernier en demeurant « partenaire » et qualifié comme tel.

GHI allègue avoir constaté des manquements commis par les sociétés franchisées et Monsieur [X] à leur obligation de fidélité et loyauté, manquements qui l'ont conduit, après plusieurs mises en demeure, à notifier la rupture (RESILIATION) pour faute des contrats de franchise, par lettre recommandée du 5 septembre 2022 ayant produit effet au 9 septembre 2022.

Les sociétés défenderesses non seulement contestent tout manquement mais demandent à titre reconventionnel réparation pour les préjudices nés selon elles d'une part des dysfonctionnements du réseau GUY HOQUET L'IMMOBILIER, de l'autre de la dénonciation abusive et brutale des contrats de franchise.

C'est ainsi que se présente l'affaire.

Procédure

Par acte extrajudiciaire en date du 21 octobre 2022, acte signifié à personnes habilitées, GHI assigne les sociétés SAS DOMENE IMMOBILIER, SAS VILLIER IMMOBILIER, SAS PROG'IMMO, SAS L'IMMOBILI'HERES et Monsieur [O] [X].

Par cet acte, et à l'audience du 23 mai 2025, dans le dernier état de ses prétentions, la société GUY HOQUET demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1228, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, spécialement les trois contrats de franchises signés les 19 et 20 juin 2019,

DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER et Y FAISANT DROIT, STATUER COMME SUIT :

1/ SUR LA RESILIATION DES CONTRATS DE FRANCHISE ET LA REPARATION DES PREJUDICES INFLIGES A LA SOCIETE GUY HOQUET L'IMMOBILIER :

DECLARER que les manquements réitérés à la fidélité, à la loyauté et à la confidentialité commis par les sociétés franchisées DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO, et par le partenaire, M. [X], justifiaient que le franchiseur, la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER, leur notifie le 5 septembre 2022 une résiliation des contrats de franchise à leurs torts exclusifs ;

CONDAMNER in solidum les défendeurs à réparer les préjudices causés par leurs manquements, comme suit :
 * CONDAMNER in solidum la société DOMENE IMMOBILIER et M. [X] à payer à la société GHI :
 * la somme de 150.000 €, subsidiairement 50.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 11 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par leurs atteintes réitérées à leurs obligations contractuelles de loyauté (bonne foi), fidélité et confidentialité ; VERIFIER
 * la somme de 61.796,52 €, subsidiairement 40.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 17 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par la cessation prématurée du contrat par la faute des défendeurs ;
 * la somme de 25.500 € à titre de clause pénale pour non-communication des déclarations mensuelles de TVA, spécialement pour les mois de septembre à novembre 2019, en application de l'article 5.7 du contrat de franchise ;
 * CONDAMNER in solidum la société VALLIER IMMOBILIER et M. [X] à payer à la société GHI :
 * la somme de 150.000 €, subsidiairement 50.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 11 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par leurs atteintes réitérées à leurs obligations contractuelles de loyauté (bonne foi), fidélité et confidentialité ;
 * la somme de 56.662,05 €, subsidiairement 40.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 17 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par la cessation prématurée du contrat par la faute des défendeurs ;
 * la somme de 25.500 € à titre de clause pénale pour non-communication des déclarations mensuelles de TVA, spécialement pour les mois de septembre à novembre 2019, en application de l'article 5.7 du contrat de franchise ;
 * CONDAMNER in solidum la société PRO'G IMMO et M. [X] à payer à la société GHI :
 * la somme de 150.000 €, subsidiairement 50.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 11 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par leurs atteintes réitérées à leurs obligations contractuelles de loyauté (bonne foi), fidélité et confidentialité ;
 * la somme de 55.422,97 €, subsidiairement 40.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 17 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par la cessation prématurée du contrat par la faute des défendeurs ;
 * la somme de 25.500 € à titre de clause pénale pour non-communication des déclarations mensuelles de TVA, spécialement pour les mois de septembre à novembre 2019, en application de l'article 5.7 du contrat de franchise ;

2/ SUR LE DEBOUTE INTEGRAL DES DEFENDEURS DE LEURS DEMANDES FINS ET CONCLUSIONS :

DEBOUTER les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et Monsieur [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

3/ SUR LA COMPENSATION :

ORDONNER la compensation entre, d'une part, le montant des condamnations indemnitaires in solidum qui seront prononcées par le jugement à intervenir à l'encontre des défendeurs au bénéfice de la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER et, d'autre part, la dette de « régularisation de redevances », d'un montant global de 15.653,91 € dont la demanderesse se reconnaît débitrice, à charge pour les défendeurs de rétrocéder à la société VBI, non partie à la présente instance, les sommes lui revenant à ce titre ;

4/ DEPENS, FRAIS IRREPETIBLES ET EXECUTION PROVISOIRE :

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et Monsieur [X] à payer à la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et Monsieur [X] aux entiers dépens ;

DIRE n'y avoir lieu de déroger, du chef des seules demandes de la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER, au principe de l'exécution provisoire de droit énoncé à l'article 514 du Code de procédure civile ; y déroger du chef des seules demandes formées par les défendeurs.

Par conclusions en réplique régularisées à l'audience du 23 mai 2025 les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER, L'IMMOBILI'HERES et PRO'G IMMO, ainsi que Monsieur [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1104, 1231-1, 1235-1 du code civil, Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

DECLARER recevables et bien fondées les demandes des sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et de Monsieur [X] ;

Y faisant droit,

DEBOUTER la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes

CONDAMNER la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER à verser à la société DOMENE IMMOBILIER les sommes suivantes :
 * 30.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et commercial consécutif aux dysfonctionnements du réseau GUY HOQUET L'IMMOBILIER,
 * 100.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique consécutif à la rupture brutale et anticipée de son contrat de franchise,

5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER à verser à la société VALLIER IMMOBILIER les sommes suivantes :
 * 30.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et commercial consécutif aux dysfonctionnements du réseau GUY HOQUET L'IMMOBILIER,
 * 100.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique consécutif à la rupture brutale et anticipée de son contrat de franchise,
 * 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER à verser à la société PRO'G IMMO les sommes suivantes :
 * 30.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et commercial consécutif aux dysfonctionnements du réseau GUY HOQUET L'IMMOBILIER,
 * 100.000,00 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique consécutif à la rupture brutale et anticipée de son contrat de franchise,
 * 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER à verser à Monsieur [X] les sommes suivantes :
 * 10.000,00 € de dommages et intérêts pour préjudice moral,
 * 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société GUY HOQUET L'IMMOBLIER aux entiers dépens.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet de dépôts de conclusions ; celles -ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure ou régularisées lors de l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire.

L'affaire a été confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire, en application des articles 861 et suivants du code de procédure civile, et les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 23 mai 2025.

Suite à cette audience une tentative de conciliation a échoué.

Après avoir entendu les observations des parties, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par la mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025, prorogé au 6 octobre 2025. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450-alinéa 2 du CPC.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les Parties tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera de la manière suivante :

Au soutien de sa demande, GHI fait valoir :
 * De multiples manquements, graves et répétés aux obligations de non-concurrence contractuelles (Fidélité) loyauté et confidentialité stipulées à l'article 19-2 des contrats de franchise, notamment :
 * Une violation par participation active à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce LES Z'AGENTS ;
 * La participation directe et indirecte par tous les défendeurs à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce dénommée [U] IMMOBILIER ;
 * La participation de M. [X] à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce dénommée L'IMMOBILI'HERES, ancienne franchisée du réseau ;
 * GHI réfute l'argument selon lequel elle aurait eu connaissance et aurait accepté l'existence de ces participations directes et indirectes ; elle n'était en aucun cas informée de la poursuite de l'activité de la société L'HIMMOBILI'HERES, ni de la prise de participation par la société PRO'G IMMO dans la société [U] IMMOBILIER, et il n'est nullement établi que de telles pratiques aient été autorisées ;
 * Il n'y avait pas d'accord des parties sur l'intégration des chiffres d'affaires réalisés par les sociétés tierces à la base de calcul des redevances professionnelles ;
 * Des indemnités forfaitaires sont dues pour violation de l'article 11 « Loyautéconfidentialité » - des contrats de franchise ;
 * Des indemnités forfaitaires sont dues pour violation de l'article 17 « résiliation » des contrats de franchise et conformément au plancher de la clause pénale qu'il comporte ;
 * Aucun manquement grave à ses obligations ne peut être reproché au franchiseur ;
 * Il n'y a pas eu rupture brutale des relations le franchisé ayant été informé à de multiples reprises des griefs qui lui était faits et mis en demeure d'y remédier ;

Les sociétés défenderesses font d'abord état des relations personnelles existantes pendant plusieurs années entre M. [X] et M. [D], Président de la société GHI, relations désormais rompues ; l'existence de ces relations, qualifiées d'étroites, permettrait de comprendre tout à la fois le degré de liberté dont les défendeurs disposaient dans la conduite de leurs opérations, et la relative absence de formalisation de ces dernières ; leur rupture permettrait aussi de comprendre les raisons pour lesquelles GHI demande aujourd'hui des indemnités de montants aussi disproportionnés par rapport aux préjudices allégués.

Elles font par ailleurs valoir :
 * L'absence de participation active, ou autre, à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce, LES Z'AGENTS ;
 * L'existence de la société L'IMMOBILI'HERES était parfaitement connue de GHI, et ses conditions de poursuite d'activité autorisées ; Les référencements prétendument fautifs étaient soit à la main de GHI, soit provenant d'erreur du support de communication concernée ((site Paru-Vendu) ;
 * La société [U] IMMOBILIER a été créée par la société PROG'IMMO qui en est l'actionnaire majoritaire pour permettre d'intégrer une nouvelle associée, Madame [U]; par ailleurs la société PROG'IMMO a pour actionnaire majoritaire la société AGIR au sein de laquelle sont associés M. [X] et Mme. [L], cette dernière étant également salariée de GHI;
 * Deux anciens cadres de GHI attestent du fait que cette dernière était bien au courant de l'existence des sociétés précédemment citées et de leurs activités ;
 * Les redevances facturées étaient calculées sur les chiffres d'affaires des sociétés défenderesses, mais également des sociétés L'IMMOBILI'HERES et SAÏM IMMOBILIER, ce que GHI ne pouvait ignorer;
 * L'argument selon lequel GHI ne disposait pas des informations comptables nécessaires ne tient pas dans la mesure où M. [X] l'avait autorisé à recueillir directement ces informations auprès de son cabinet comptable ;
 * Les dysfonctionnements et manquements contractuels imputables à GHI sont avérés ;
 * L'indemnité forfaitaire constitue une clause pénale, de l'aveu même du demandeur, et la demande au titre d'un prétendu préjudice inhérent à la résiliation prématurée des contrats de franchise doit être rejetée, GHI ne subissant aucun préjudice dans la mesure où la licence GHI a été rapidement reprise par d'autres agences ;
 * Au contraire M. [X] a subi un préjudice du fait de la rupture brutale des relations.

Sur ce, le tribunal

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « déclarer », expressions synonymes, n'ont, en ce qu'elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique et, faute de constituer des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen ;

De même, dans le cas d'espèce, le tribunal écartera les développements et les nombreuses pièces relatives aux liens personnels entre Monsieur [X] et Monsieur [D] pour s'en tenir aux faits et aux aspects proprement juridiques de l'affaire ;

Sur les demandes d'indemnité de GHI au titre des violations alléguées des contrats de franchise :

Sur la violation par participation active à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce LES Z'AGENTS :

GHI relève trois manquements principaux :
 * L'utilisation de la marque « GUY HOQUET L'IMMOBILIER sur les flyers publicitaires de l'agence « LES Z'AGENTS » ;
 * La participation d'anciens salariés ou d'agents commerciaux d'agences exploitées par Monsieur [X] aux activités de transaction immobilière de l'agence « LES Z'AGENTS », comme les informations portées sur l'outil CRM de suivi des prospects le démontre ;
 * L'utilisation par l'agence « LES Z'AGENTS » du même numéro de téléphone que celui des sociétés défenderesses ;

DEF répondent que :
 * Monsieur [X] n'est, directement ou indirectement, ni actionnaire, ni mandataire, ni salarié de la société « LES Z'AGENTS » ;
 * L'utilisation de la marque « GUY HOQUET L'IMMOBILIER » sur les flyers publicitaires de l'agence « LES Z'AGENTS » a été faite à l'insu de DEF ; elle a été supprimée par l'agence « LES Z'AGENTS » dès la mise en demeure qui lui a été adressée ;
 * Aucun des salariés ou agents commerciaux des sociétés franchisées GHI n'a exercé une activité de transaction immobilière pour le compte de l'agence concurrente exploitée par la société « LES Z'AGENTS » ;

Le tribunal relève qu'il n'est pas contesté que Monsieur [X] n'est, directement ou indirectement, ni actionnaire, ni mandataire, ni salarié de la société « LES Z'AGENTS » ;

Qu'il n'est pas contesté non plus que les agences concernées interviennent sur des périmètres géographiques différents ;

En ce qui concerne la participation d'anciens salariés ou d'agents commerciaux d'agences exploitées par Monsieur [X] aux activités de transaction immobilière de l'agence « LES Z'AGENTS », il est noté que les parties défenderesses produisent leurs registres de personnel, une attestation d'un expert-comptable selon laquelle les agents commerciaux dont les noms sont mentionnés n'auraient jamais facturé les entreprises PRO'G IMMO, VALLIER IMMOBILIER et DOMENE IMMOBILIER, et n'auraient donc jamais été en relation avec ces dernières, enfin un courrier d'une ex-salariée mentionnant une cessation des relations commerciales au 2 février 2022 ;

Les parties défenderesses invoquent enfin des problèmes de mise à jour de l'outil CRM.

En ce qui concerne l'utilisation par l'agence « LES Z'AGENTS » du même numéro de téléphone que celui des sociétés défenderesses, ces dernières n'apportent aucun démenti au fait que Le numéro de téléphone permettant de joindre les agences immobilières à l'enseigne GHI exploitées par les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO, soit le [XXXXXXXX01], est également celui utilisé par l'agence immobilière concurrente LES Z'AGENTS, qui le met en avant dans tous ses supports de communication (en vitrine et sur les réseaux sociaux), reconnaissant par la même avoir mis à disposition des moyens au bénéfice d'une agence concurrente, en violation des dispositions de l'article 11 du contrat de franchise rédigé comme suit :

« ARTICLE 11 – LOYAUTE – CONFIDIDENTIALITE

Le présent contrat est soumis à une forte exigence de loyauté pendant toute sa durée. Les parties s'obligent mutuellement à faire valoir tous les griefs qu'elles pourraient nourrir l'une à l'encontre de l'autre au moment des faits, afin d'éviter les non-dits et de trouver une solution rapide et adaptée. Elles acceptent qu'un grief ne puisse avoir une force probante s'il est évoqué pour la première fois plus d'un an après les faits y relatifs.

Franchisé et partenaire s'engagent à conserver la plus grande confidentialité sur le contenu du présent contrat, les conditions de son application, et plus généralement sur tous éléments et informations qui découlent directement ou indirectement du contrat. Ils s'interdisent notamment de :

communiquer, divulguer à des tiers, ou exploiter pour le bénéfice d'un tiers tout ou partie du savoir-faire, des informations, connaissances, documents ou renseignements concernant la Franchise GUY HOQUET L'IMMOBILIER qui leur auraient été communiqués ou dont il aurait eu connaissance pendant la durée du présent contrat ;

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de faire une copie quelconque de tout document concernant le savoir-faire GUY HOQUET L'IMMOBILIER. Ils s'engagent à ce que leurs employés ainsi que toute personne pouvant intervenir dans leur entreprise, soient soumis à la même obligation de confidentialité et d'interdiction de copie. (…) »

Il est clair que la mise à disposition d'un numéro de téléphone sur lequel sont reçus par une agence concurrente les appels des clients des parties défenderesses constitue une entorse grave aux principes de loyauté et confidentialité ;

Sur la violation par participation directe et indirecte à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce dénommée [U] IMMOBILIER :

GHI indique avoir découvert que les sociétés franchisées DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO participaient directement (pour la société PRO'G IMMO) et/ou par l'intermédiaire de leur dirigeant (pour toutes), la société AGIR, à l'exploitation d'une agence immobilière tierce, dénommée [U] IMMOBILIER.

Cette société qui exerce une « activité d'agent immobilier » a été créée le 28 septembre 2021 par la société PRO'G IMMO, qui en est l'actionnaire majoritaire, et l'une de ses collaboratrices, Madame [U] ; elle est présidée par la société AGIR, elle-même Présidente des trois sociétés franchisées.

Les parties défenderesses répliquent que la création de cette société, dont les résultats sont consolidés avec ceux de PROG'IMMO, a été décidée d'un commun accord avec GHI pour intégrer au réseau de vente Madame [U], et que GHI en était parfaitement informée par Madame [J] [L] qui est depuis octobre 2021 à la fois associée de la société AGIR (holding de tête des sociétés défenderesses) et salariée de la société GHI. Cette dernière était donc informée de la situation de chacune des sociétés détenues par la société AGIR, et donc indirectement [U] IMMOBILIER ;

Le tribunal relève que Madame [J] [L], pourtant associée au sein d'AGIR, atteste, par attestation du 3 juin 2023, avoir été maintenue dans l'ignorance des activités de cette société à la direction de laquelle elle participait, au point d'avoir pris contact avec un conseil pour « faire valoir ses droits » ;

Cependant, cette attestation est postérieure à l'assignation déposée dans le cadre de la présente affaire et, par ailleurs, elle doit s'apprécier dans le contexte d'une assignation déposée à son tour par Monsieur [X] contre Madame [J] [L] pour des actes qu'il qualifie de concurrence déloyale ;

Le tribunal relève que l'on ne peut retenir à l'encontre des sociétés défenderesses et de Monsieur [X] la dissimulation d'une information dont avait nécessairement connaissance depuis plusieurs années GHI par l'intermédiaire d'une de ses salariées, élément de contexte déterminant sur lequel GHI ne produit en défense que des éléments peu probants ;

Sur la participation de Monsieur [X] à l'exploitation d'une agence immobilière en dehors du réseau GHI, détenue par une société tierce dénommée L'IMMOBILI'HERES, ancienne franchisée du réseau :

Monsieur [X] est actionnaire et dirigeant d'une société par action simplifiée dénommée L'IMMOBILI'HERES qui a été franchisée du réseau GHI jusqu'en juin 2018 :

Le 14 juin 2018, la société IMMOBILI'HERES a cédé la branche « transaction sur immeubles et fonds de commerce » à la société GESTION'HERES dont les titres ont ensuite été rachetés par la société AGDA IMMOBILIER ;

GHI fait valoir que cette société, L'IMMOBILI'HERES, aurait dû cesser son activité et solder ses comptes, ce qui n'a pas été fait, alors même que cela lui avait été demandé formellement en vertu des dispositions du contrat de franchise.

En défense Monsieur [X] réplique que GHI était parfaitement au courant de la poursuite de l'activité de la société L'IMMOBILI'HERES dont les résultats étaient dument intégrés à ceux des autres entités du groupe, comme l'atteste son expert-comptable ;

Le tribunal constate que Monsieur [X] ne produit aucune pièce probante au soutien de son allégation selon laquelle GHI était parfaitement au courant de la poursuite de l'activité de la société L'IMMOBILI'HERES ; les attestations produites de sa part sont contredites, par d'autres attestations, et en tout état de cause insuffisantes pour l'emporter sur l'absence d'autorisation formelle du franchiseur ;

Cependant l'expert-comptable de Monsieur [X] pendant la période considérée atteste effectivement que ce dernier lui avait donné l'autorisation de communiquer à GHI toutes les informations comptables concernant ses sociétés, y compris la société L'IMMOBILI'HERES, pour les déclarations de TVA, et le calcul des contributions proportionnelles versées par le franchiseur ; GHI indique qu'il appartenait contractuellement à Monsieur [X], et non à son expert-comptable, de transmettre lui-même les informations comptables nécessaires ; le tribunal note enfin que GHI aurait procédé à des régularisations sur la base des chiffres communiqués pour tenir compte de l'intégration des chiffres de la société L'IMMOBILI'HERES ;

Le tribunal considère que si les procédures d'agréement et de déclaration n'ont pas été respectées comme elles devaient l'être, la dissimulation volontaire et l'absence de bonne foi dans la conduite des relations contractuelles, s'agissant au surplus d'une entité ayant appartenu pendant plusieurs années au périmètre GHI, ne sont pas fondés ;

Au total, reprenant l'ensemble des manquements allégués à l'article 11 des contrats de franchise, le tribunal retient que Monsieur [X] a violé les dispositions du contrat de franchise en mettant à disposition des moyens techniques au bénéfice d'une agence concurrente, la société LES Z'AGENTS, lesdits moyens consistant en un numéro de téléphone sur lequel sont reçus les appels des clients des parties défenderesses, ce qui constitue une entorse grave aux principes de loyauté et confidentialité ;

En revanche, le tribunal ne retient pas la dissimulation de liens avec les sociétés IMMOBILI'HERES et SNAIM et partant, de ce chef, le manque de loyauté dans l'exécution des contrats de franchise par le franchisé, GHI ayant eu toute latitude d'apprécier ces liens, soit par l'intermédiaire d'une de ses salariées, soit dans l'exercice de sa fonction de contrôle des remontées de chiffre d'affaires ;

En conséquence, retenant le caractère avéré mais partiel des fautes alléguées, le tribunal :
 * dira la résiliation des contrats de franchise justifiée ;
 * condamnera solidairement la SAS DOMENE IMMOBILIER, la SAS VILLIER IMMOBILIER, la SAS PROG'IMMO, Monsieur [O] [X] et la SAS L'IMMOBILI'HERES au paiement à GHI de la somme de 50.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 11 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par l'atteinte à leurs obligations contractuelles de confidentialité et fidélité, déboutant pour les surplus ; -déboutera GHI de ses autres demandes au titre de l'article 11 du contrat de franchise ;

Sur les demandes d'indemnités de GHI au titre de la violation alléguée de l'article 17 des contrats de franchise :

L'article 17 des contrats de franchise est rédigé comme suit ;

La partie aux torts de laquelle la résiliation aura été prononcée devra verser à son cocontractant une indemnité égale au montant estimatif des redevances qui auraient été payées au franchiseur jusqu'au terme normal du contrat ; cette indemnité devant en toute hypothèse être au moins égale à QUARANTE MILLE €UROS HT (40.000 € HT).

GHI indique avoir subi un préjudice du fait de la fermeture, 20 mois avant le terme des contrats, des agences de ses franchisés suite à la résiliation des contrats à leurs torts et griefs, puisque consécutive à leurs nombreux manquements aux dispositions contractuelles ; Ces indemnités sont calculées sur la base des redevances payées par chacune des agences au cours des trois exercices précédant la résiliation des contrats ;

Elles ont le caractère de « clause pénale » mais sont « raisonnables » et le juge ne peut les réduire, sauf à leur faire perdre tout caractère comminatoire ;

Les parties défenderesses contestent l'existence d'un préjudice pour GHI, arguant du fait que GHI a peu de temps après la résiliation des contrats de franchise ouvert d'autres agences sur les secteurs concernés, ce qui n'a pas été contesté lors de l'audience ; elles font valoir également que le chiffre à prendre en compte devrait être la perte de marge nette sur les redevances perçues, et non le montant global des redevances perçues ; de ce fait le montant de l'indemnité demandée est selon elles tout à fait excessif en regard du préjudice effectivement subi ;

Elles rappellent l'article 1231 – 5 du code civil qui dispose que

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Le tribunal n'est pas parvenu à déterminer si dans son mode de calcul GHI tenait compte ou non des remontées de chiffre d'affaires des sociétés [U] IMMOBILIER et SAS L'IMMOBILI'HERES qu'elle considère par ailleurs ne pas faire partie du périmètre, et qui en tout état de cause n'en faisait pas partie au moment de l'assignation.

En conséquence, compte tenu des incertitudes affectant le mode de calcul des indemnités et de son montant, plus de 170.000 euros qui viendraient s'ajouter à l'indemnité au titre de la violation alléguée de l'article 11 du contrat de franchise, le tribunal, faisant usage de son pouvoir d'appréciation, dira le montant de l'indemnité demandé excessif, limitera l'évaluation du préjudice à 40.000 euros et condamnera solidairement la SAS DOMENE IMMOBILIER, la SAS VILLIER IMMOBILIER, la SAS PROG'IMMO, Monsieur [O] [X] au paiement à GHI de la somme de 40.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 17 du contrat de franchise, pour réparer le préjudice causé par la résiliation des contrats de franchise aux torts et griefs des parties défenderesses, déboutant pour les surplus.

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Sur la demande de GHI de condamnation des sociétés franchisées au paiement de la somme de 25.500 € à titre de clause pénale pour non-communication des déclarations mensuelles de TVA, spécialement pour les mois de septembre à novembre 2019, en application de l'article 5.7 du contrat de franchise;

GHI allègue l'absence de communication des déclarations de TVA pendant 3 mois pour demander une indemnité de 25.000 euros ;

GHI indique dans ses conclusions que « Les franchisés n'ont jamais communiqué leurs relevés de TVA, spécialement des mois de septembre, octobre et novembre 2019 » ;

Monsieur [X] produit un certain nombre de mails attestant selon lui de la transmission régulière des déclarations de TVA, soit par son intermédiaire soit par l'intermédiaire de son expert-comptable ;

Le tribunal, après avoir pris connaissance des échanges, considère que cette demande, apparue en fin de procédure 5 ans après les faits, apparait purement opportune et surtout mal fondée ;

En conséquence, le tribunal déboutera GHI de sa demande de condamnation des sociétés franchisées au paiement de la somme de 25.500 € à titre de clause pénale pour noncommunication des déclarations mensuelles de TVA, spécialement pour les mois de septembre à novembre 2019, en application de l'article 5.7 du contrat de franchise.

Sur la demande d'ordonner la compensation entre, d'une part, le montant des condamnations indemnitaires in solidum qui seront prononcées par le jugement à intervenir à l'encontre des défendeurs au bénéfice de la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER et, d'autre part, la dette de « régularisation de redevances », d'un montant global de 15.653,91 € dont la demanderesse se reconnaît débitrice, à charge pour les défendeurs de rétrocéder à la société VBI, non partie à la présente instance, les sommes lui revenant à ce titre ;

Après vérification des déclarations, revue des périmètres concernés, GHI se reconnait redevable d'une « dette de régularisation des redevances » dont les modalités de calcul sont acceptées par les parties défenderesses, sans que le tribunal ait pu en vérifier l'exactitude ;

En conséquence, le tribunal ordonnera la compensation entre, d'une part, le montant des condamnations indemnitaires in solidum qui seront prononcées par le jugement à intervenir à l'encontre des défendeurs au bénéfice de la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER et, d'autre part, la dette de « régularisation de redevances », d'un montant global de 15.653,91 €.

Sur les demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses :

Les parties défenderesses sollicitent reconventionnellement l'allocation de dommages et intérêts pour les motifs suivants :
 * 30.000 € à chacune des sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO, soit 90.000 € au total, pour compenser un préjudice financier allégué consécutivement à de multiples manquements du franchiseur à ses obligations contractuelles ;
 * 100.000 € devraient être versés à ces mêmes sociétés, soit 300.000 € au total, au titre de la rupture alléguée brutale et injustifiée des contrats de franchise ;

10.000 € à Monsieur [X], du chef de son préjudice moral subi à titre personnel.

GHI conteste tout manquement à ses obligations contractuelles, fait valoir que la résiliation des contrats doit être prononcée aux torts et griefs des franchisés, que ces derniers ont plusieurs fois été avertis avant prononcer de ladite résiliation, enfin que les préjudices allégués ne sont pas chiffrés ;

Le tribunal constate que les sociétés défenderesses font état de « graves manquements » mais ne produisent que de rares courriels relatifs à des problèmes informatiques espacés dans le temps pour justifier leurs dires ; que le préjudice éventuellement en relation avec lesdits faits n'est nullement prouvé ;

Qu'en ce qui concerne la rupture des relations, celle-ci ne peut être considérée comme « injustifiée », au regard du jugement qui sera rendu ;

En conséquence, le tribunal déboutera les sociétés défenderesses et Monsieur [X] de l'ensemble de leurs demandes.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Pour faire valoir ses droits, GHI a engagé des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; en conséquence, le tribunal condamnera in solidum les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et Monsieur [X] à payer à la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande ;

Sur les dépens :

GHI succombant au principal, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les autres demandes :

Sans qu'il apparaisse nécessaire de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu'il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

Par ces motifs

Le tribunal statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort :
 * dit la résiliation des contrats de franchise justifiée ;
 * condamne solidairement la SAS DOMENE IMMOBILIER, la SAS VILLIER IMMOBILIER, la SAS PROG'IMMO, Monsieur [O] [X] et la SAS L'IMMOBILI'HERES au paiement à la SA GUY HOQUET L'IMMOBILIER de la somme de 50.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 11 du contrat de franchise, déboutant pour les surplus;
 * déboute la SA GUY HOQUET L'IMMOBILIER de ses autres demandes au titre de l'article 11 du contrat de franchise ;
 * condamne solidairement la SAS DOMENE IMMOBILIER, la SAS VILLIER IMMOBILIER, la SAS PROG'IMMO, Monsieur [O] [X] au paiement à la SA GUY HOQUET

L'IMMOBILIER de la somme de 40.000 €, à titre d'indemnité contractuelle, en application de l'article 17 du contrat de franchise ;
 * déboute la SA GUY HOQUET L'IMMOBILIER de sa demande de condamnation des sociétés franchisées au paiement de la somme de 25.500 € à titre de clause pénale pour non-communication des déclarations mensuelles de TVA ;
 * ordonne la compensation entre, d'une part, le montant des condamnations indemnitaires in solidum qui sont prononcées par le présent jugement à l'encontre des défendeurs au bénéfice de la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER et, d'autre part, la dette de « régularisation de redevances », d'un montant global de 15.653,91 € ;
 * déboute les sociétés défenderesses et Monsieur [O] [X] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles ;
 * condamne in solidum les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et Monsieur [O] [X] à payer à la société GUY HOQUET L'IMMOBILIER la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande ;
 * condamne in solidum les sociétés DOMENE IMMOBILIER, VALLIER IMMOBILIER et PRO'G IMMO et Monsieur [X] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 151,16 € dont 24,98 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2025, en audience publique, devant M. Frédéric Geoffroy, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. Frédéric Geoffroy, M. Thierry Vicaire et M. Eric Pugliese

Délibéré le 19 septembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Frédéric Geoffroy, président du délibéré et par Mme Christèle Charpiot, greffier.

Le greffier

Le président

Signé électroniquement par Mme Christèle Charpiot.