Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/01075 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMLM

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE LORI, Société par actions simplifiée au capital de 24 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 350 011 540, dont le siège social est [Adresse 5],

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR


ET :

S.C.I. [F], Société civile immobilière au capital de 1 000,00 euros immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 890 483 233, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,


Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [F] est propriétaire des lots 7 et 107 dépendant de la résidence en copropriété [Adresse 8] située [Adresse 3] SAINTE-GENEVIEEVE-DES-BOIS [Adresse 1]).

Par assignation en date du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LES GRILLONS, représenté par son syndic la SAS AGENCE LORI, l'a faite assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
- le recevoir en son action et l'en déclarer bien fondé,
- condamner la SCI [F] à lui payer les sommes de :
. 4.461,18 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, fonds de travaux AG du 05/09/23 et appel de fonds 2ème trimestre 2024/2025 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
. 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 553,20 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
. 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 13 décembre 2023, date de la mise en demeure,
- rejeter toute demande de délais,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,
- condamner la SCI [F] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI [F], bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse,
- l'état de division et règlement de copropriété indiquant les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges de du 2ème trimestre 202/2021 au 2ème trimestre 2024/2025,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 2 septembre 2021, 6 septembre 2022 et 5 septembre 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2024, provision fonds de travaux AG 05/09/23 et appel fonds 2ème trimestre 2024/2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4.461,18 euros. 

Il convient de déduire de la somme réclamée, les frais de relance 28-29 novembre (25,00 €), qui seront examinés au titre des frais nécessaires de recouvrement. 

Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires LES GRILLONS s’élève à la somme de 4.436,18 euros (4.461,18 € - 25,00 €), au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2021 (fonds travaux AG 10-09-2020) au 1er juillet 2024 (appel de fonds 2ème trimestre 2024/2025) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date de l'assignation, la preuve d'envoi de la mise en demeure n'étant pas produite.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires LES GRILLONS, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de la SCI [F] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires LES GRILLONS sollicite la somme de 553,20 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois cette demande sera rejetée. En effet, d'une part les honoraires d'avocat n'entrent pas dans le champs des frais nécessaires tels que définis par le texte sus-visé et d'autre part la preuve de la mise en demeure, préalable à la relance et par avocat, n'est pas produite.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires LES GRILLON sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.




Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI [F], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI [F] sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
 
CONDAMNE la SCI [F] à payer au syndicat des copropriétaires LES GRILLONS la somme de 4.436,18 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, pour la période du 1er janvier 2021 (fonds travaux AG 10-09-2020) au 1er juillet 2024 (appel de fonds 2ème trimestre 2024/2025) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement 

DIT que les intérêts produits depuis le 23 septembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES GRILLONS de sa demande à titre de dommages et intérêts 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES GRILLONS de sa demande au titre des frais de recouvrement 

CONDAMNE la SCI [F] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LES GRILLONS en application de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE la SCI [F] aux dépens 

DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,