Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03338 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4SK

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45, situé [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [R] [K], [Adresse 2], 

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR


ET :


Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant,

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante,

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe



DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Mai 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[X] [N] et Mme [U] [N] sont propriétaires des lots numéros 381, 232, 366, 367 et 368 au sein de la résidence en copropriété [Localité 8] 45 sise [Adresse 4] à [Localité 7].

Par actes de commissaire de Justice en date du 26 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45, représenté par son syndic bénévole, M. [R] [K], a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M.[X] [N] et Mme [U] [N] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

- Condamner solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 10 066,08 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

- Condamner solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 3 274,38 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

- Condamner solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à lui payer les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 365,00 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

- Condamner solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à lui payer des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025, date de la mise en demeure,

- Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

- Condamner in solidum M. [X] [N] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

- Condamner in solidum M.[X] [N] et Mme [U] [N] à lui payer la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- Condamner in solidum M.[X] [N] et Mme [U] [N] aux entiers dépens. 

Au soutien, il explique que le compte de M.[X] [N] et Mme [U] [N] est débiteur depuis le 2ème trimestre 2022 et que les quelques règlements intervenus sont insuffisants, qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, M.[X] [N] et Mme [U] [N] n’ont pris contact avec le syndic de copropriété ou son conseil afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.
Il ajoute que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses de par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance. 

M.[X] [N] et Mme [U] [N], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 5 mars 2025 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [X] [N] et Mme [U] [N], dont l’avis de réception a été signé le 6 mars 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des provisions de l’année 2024 et du 1er trimestre 2025 au titre des budgets prévisionnels 2024 et 2025, d’un montant total de 10 673,89 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Localité 8] 45 produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 18 septembre 2021, 30 juin 2022, 29 juin 2023 et 26 juin 2024,
- un historique du compte de M. [X] [N] et Mme [U] [N] en date du 12 mai 2025, sur la période du 1er avril 2022 au 2 mai 2025, appel provision 2ème trimestre 2025 et virement de 1 000,00 euros inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 066,08 euros.
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
- le contrat de syndic,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des procès-verbaux des assemblées générales des18 septembre 2021, 30 juin 2022, 29 juin 2023 et 26 juin 2024 versées aux débats, il apparaît qu’il n’a pas été procédé au vote du taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2022, 2023, 2024 et 2025. 

Il convient donc :
- de déduire de la créance réclamée au titre de l’arriéré de charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus les sommes comprises dans les appels de charges sur cette période au titre du fonds travaux, à savoir 71,37 euros pour chacun des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022, 78,52 euros pour chacun des trimestres 2023, 79,49 euros pour le 1er trimestre 2024 et 79,34 euros pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 et 80,37 euros pour les 1er et 2ème trimestres 2025,
- et d’ajouter les remboursements effectués à ce titre pour trop perçu, à savoir 0,15€ et 11,30€.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 peut prétendre au titre de l’arriéré de charges jusqu’au 2ème trimstre 2025 inclus, sur la période du 1er avril 2022 au 2 mai 2025, appel 2ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 9 071,09 euros (= 10 066,08€-71,37€-71,37€-71,37€-78,52€-78,52€-78,52€-78,52€-79,49€-79,34€-79,34€-79,34-80,37€-80,37€+0,15€+11,30€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 5mars 2025, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.




S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 sous la résolution numéro 10, il apparaît qu’il n’a pas été procédé au vote du taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2025.

Il convient donc de déduire de la créance réclamée au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025 les sommes comprises dans les appels de charges sur cette période au titre du fonds travaux, à savoir 80,37 euros pour chacun des 3ème et 4ème trimestres 2025.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 peut prétendre au titre des charges devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 113,64 euros (=3 274,38€-80,37€-80,37€).

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 12.3.1 du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats, intitulé “Indivision” (p132), ce qui suit : “En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables vis-à-vis du syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot(...)”

Les défendeurs coindivisaires des lots sont donc tenus solidairement au paiement des charges et seront condamnés solidairement au paiement des créances ci-dessus du Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Les manquements répétés de M.[X] [N] et Mme [U] [N] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 

Cependant, il ressort de l’historique de compte du 12 mai 2025 versé aux débats que M. [X] [N] et Mme [U] [N] ont effectué des versements réguliers pour tenter de contenir leur dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 une somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 réclame une somme de 365,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Dosser contentieux pour impayé remis à l’avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de mise en demeure loi Elan sont justifiés mais à hauteur de 35 euros conformément au contrt de syndic.

Seuls les frais des mises en demeure des 4 mars 2023 et 11 février 2025 apparaissent bien fondés. 



M.[X] [N] et Mme [U] [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 105,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[X] [N] et Mme [U] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétairesde [Localité 8] 45, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 9 071,09 euros au titre de l’arriéré de charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus, sur la période du 1er avril 2022 au 2 mai 2025, appel 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5mars 2025, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M.[X] [N] et Mme [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 3 113,64 euros au titre des charges devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [N] et Mme [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M.[X] [N] et Mme [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 105,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;



CONDAMNE in solidum M.[X] [N] et Mme [U] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 8] 45 la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [X] [N] et Mme [U] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,