Tribunal Judiciaire · 4ème chambre civile — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 15]

4ème chambre civile

N° RG 22/06435 - N° Portalis DBYH-W-B7G-LAOA

N° JUGEMENT :

SG/BM





































Copie exécutoire 
et copie délivrées 

le : 

à :

la SELARL [20]

M. LE DIRECTEUR DES FINANCES PUBLIQUES




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 06 Octobre 2025


ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [F] [U]
née le [Date naissance 5] 1953 à [Localité 21], demeurant [Adresse 4]. [Adresse 17]

représentée par Maître Laetitia PIGNIER de la SELARL TAXÈNE AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE



D’UNE PART


 E T :




DEFENDERESSE

[10] 
[19] (PACA) ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES-DU-RHONE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont l’établissement est sis [Adresse 13], dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représentée par son Directeur en exercice



D’AUTRE PART




A l’audience publique du 24 Mars 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juin 2025, prorogé au 6 Octobre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

[I] [S] est décédé le [Date décès 3] 2020, sans héritiers. 

Par testament du 20 mars 2011, il avait institué comme légataire universelle Madame [F] [N] épouse [U]. L’actif de la succession comprenait notamment plusieurs biens immobiliers situés [Adresse 2], parcelle cadastrée section [Cadastre 14]. 

Madame [F] [U] a déposé une première déclaration de succession le 30 octobre 2020, portant la valeur des immeubles à hauteur de 2.000.000 euros. 

Après avoir fait réaliser une expertise amiable portant sur la valeur vénale du tènement, Madame [F] [U] a effectué une déclaration de succession rectificative le 11 février 2021, dans laquelle le bien immobilier apparaît pour une valeur de 1.820.000 euros. 
 
Elle demandait alors à l’administration fiscale la décharge d’une partie des droits d’enregistrement dus sur la succession, pour un montant de 107.999 euros, au motif que l’évaluation initiale des biens dépassait finalement leur valeur réelle.

La demande a été rejetée le 6 avril 2022, au motif qu’aucun élément de comparaison ne permettait de le démontrer. 

Madame [F] [U] a déposé une réclamation contentieuse le 3 juin 2022 à laquelle elle n’a pas reçu de réponse. 

Par acte d’huissier-commissaire de justice délivré le 25 novembre 2022, Madame [F] [N] épouse [U] a fait assigner la [Adresse 11] (PACA) et du département des Bouches du Rhône devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire portant sur la valeur vénale des immeubles dont elle a hérité.

Par ordonnance du 23 mars 2023, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et désigné M. [Z], remplacé par ordonnance du 25 octobre 2023 par [G] [P]. 

L’expert a déposé son rapport le 9 février 2024. 

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 20 décembre 2022, Madame [N] épouse [U] a fait assigner la [12] (PACA) et du département des Bouches du Rhône devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir prononcée la décharge d’une partie des droits d’enregistrement dus sur la succession de Monsieur [E]. 

Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise définitif.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, le juge de la mise en état a débouté Madame [F] [N] épouse [U] de sa demande de mesure d’instruction. 


Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2025, Madame [F] [N] épouse [U] demande au tribunal de ; 
- Constater que la valeur portée dans la déclaration de succession initiale du tènement immobilier sis que la valeur portée dans la déclaration de succession des immeubles dont elle a hérité sis [Adresse 1] à [Adresse 16]) à hauteur de 2.000.000 euros était manifestement exagérée,
- Constater que la valeur vénale desdits biens peut être établie à 495.000 euros,
- Prononcer la décharge d’une partie des droits d’enregistrement dus sur la succession de Monsieur [I] [E] à due concurrence de la différence entre la valeur de 2.000.000 euros portée dans la déclaration de succession et la valeur vénale réelle au jour du décès qui peut être fixée à 495.000 euros,
- Condamner l’Administration fiscale aux entiers dépens ainsi qu’au versement de frais irrépétibles pour un montant de 2.000 euros correspondant aux honoraires exposés.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la valeur retenue par le cabinet [18] désigné en référé a surestimé la valeur du bien litigieux, l’expert ayant commis une erreur sur la méthode d’évaluation, comme le montre l’expertise privée qu’elle a sollicitée. Elle estime que la valeur vénale d’un immeuble ne peut être déterminée qu’en procédant à des comparaisons tirées de la cession de biens similaires, et que l’expert judiciaire a fixé à tort la valeur du bien selon le potentiel du tènement conféré par les règles d’urbanisme en vigueur et a envisagé la valorisation du bien sous l’angle de la récupération foncière. 


Selon ses dernières conclusions signifiées le 13 avril 2023, la [9] demande au tribunal de : 
- Débouter Madame [F] [N] épouse [U] de ses demandes,
- Confirmer la décision de rejet du 6 avril 2022,
- Dit que les dépens seront à la charge du demandeur.


Elle estime que l’expertise judiciaire a respecté les règles jurisprudentielles d’évaluation immobilière, et que les deux méthodes retenues aboutissent à une évaluation du bien immobilier litigieux à la date du [Date décès 3] 2020 à 1.880.000 euros. 

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture par ordonnance du 11 mars 2025, et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 mars 2025. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé à ce jour. 


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article L.17, alinéa 1er, du livre des procédures fiscales, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

Aux termes de l’article 761 du code générale des impôts, pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

La valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble cédé avant la mutation et des clauses de l’acte de vente, ce qui se déduit essentiellement des termes de comparaison relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparables audit immeuble au jour de la mutation. Il convient de préciser qu’en l’absence de tels termes de comparaisons d’autres méthodes sont possibles. (Cf : Cass. com., 10 mai 1988, n° 87-13.554 ; 26 janv. 1999, n° 97-10.403)

Il appartient au contribuable de rapporter la preuve du caractère exagéré de l'imposition contestée en établissant que, comme il le soutenait dans sa réclamation, la valeur vénale de l'immeuble au jour du décès était inférieure à celle mentionnée dans la déclaration de succession. (Cf Cass Com., 22 octobre 2013, n° 12-24.034)

En l’espèce Madame [F] [N] épouse [U] estime que la valeur vénale du bien litigieux doit être établie à 495.000 euros en se fondant sur des transactions de biens qu’elle juge comparables. 

Les biens sur lesquelles elle fonde sa comparaison sont des maisons d’une surface comprise entre 57 et 106 m², édifiées sur des terrains dont la surface va de 170 à 540 m². 

Or, le bien litigieux est constitué de trois constructions, l’une de deux étages sur une emprise au sol de 175 m², une de deux étages sur une surface au sol de 130 m², et une en rez de chaussée et un étage d’une emprise au sol de 130 m², le tout sur une parcelle de 3.092 m² constructible. 

Il convient de constater que les biens retenus en référence par Madame [F] [N] épouse [U] n’ont pas la même consistance que le bien litigieux en termes de surface de construction ni de superficie du terrain. Il ne s’agit donc pas de biens intrinsèquement similaires, de sorte que leur comparaison n’apparaît pas pertinente pour en déterminer la valeur vénale du bien litigieux. 

Par ailleurs, les constructions litigieuses sont fortement dégradées, étant précisé que la propriété n’est plus occupée depuis de nombreuse années et a fait l’objet d’intrusions et de « squats ». Leur remise en état est susceptible de représenter un coût excessif au regard des prix du marché pour des constructions habitables, de sorte que les prix retenus par la demanderesse ne sont pas adaptés pour évaluer la valeur du bien litigieux. 

Dès lors, la méthode retenue par l’expert judiciaire qui consiste à se baser sur le prix du terrain constructible est justifiée par la constance particulière du bien immobilier. 

En effet, l’expert rappelle qu’il n’existe aucun bien similaire sur la commune de [Localité 15]. Il indique que compte tenu des règles d’urbanisme applicables sur le périmètre, il peut être envisagé une opération de promotion immobilière et une valorisation selon la méthode de la « récupération foncière ». Il se fonde sur le prix de revient de la surface de plancher créée, soit 5.865 m² au prix de 365 euros, correspondant à la moyenne des opérations de promotion comparables à [Localité 15], et après avoir déduit le coût de la démolition, évalué à 160.000 euros, il aboutit à un résultat de 1.915.025 euros. 

Par ailleurs, la qualification d'un terrain constructible est attachée à sa nature et non à son usage effectif. (Cf : Com. 20 oct. 2015, n°14-24.685)

Madame [F] [N] épouse [U] fait valoir que le coût de la démolition a été sous estimé, cependant elle ne produit aucun élément justificatif. 

La méthode du « compte à rebours » qui consiste à fixer la charge foncière admissible au regard de la rentabilité d’un programme de promotion immobilière conduit à fixer une valeur de 1.849.046 euros. 

Madame [F] [N] épouse [U] verse aux débats une expertise non contradictoire effectuée à sa demande par le cabinet [7] le 7 décembre 2020, qui établissait la valeur du bien selon la méthode du compte à rebours à la somme de 1.820.000 euros, soit une somme proche de celle retenue par l’expert judiciaire. Cet expert retenait par ailleurs que « l’importance du terrain dans un secteur en développement avec un foncier disponible rare, les dispositions d’urbanisme favorables à une plus grande densification, mais également l’état des bâtiments existants sur la parcelle, extrêmement dégradés par diverses intrusions nous amène à envisager une hypothèse de valorisation dire de récupération foncière, c’est à dire la mise à nu du terrain en vue d’un projet de construction utilisant les possibilités autorisées par le règlement d’urbanisme ». 

Il convient dès lors de fixer la valeur du bien au [Date décès 3] 2020 à la somme de 1.849.046 euros. 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [N] épouse [U] sera tenue aux dépens. 

L'article R.207-1 du livre des procédures fiscales dispose que lorsqu'une réclamation contentieuse est admise en totalité ou en partie, les frais de signification ainsi que, le cas échéant, les frais d'enregistrement du mandat sont remboursés. Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise.

Aux regard de ces éléments, il convient de partager la charge des dépens, comprenant les frais de signification de l'article R.207-1 précité, en fonction de la part de satisfaction obtenue par la requérante, soit :
- Madame [F] [N] épouse [U] : 73 %
- la [9] : 13 %

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. Compte tenu du partage des dépens, la demande de Madame [F] [N] épouse [U] sera rejetée. 

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement par jugement contradictoire prononcé en premier ressort, 

DIT que la valeur vénale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], parcelle cadastrée section EO n°[Cadastre 6] dépendant de la succession de feu [I] [S] était de 1.849.046 euros au [Date décès 3] 2020, et que l'actif net de succession doit être réduit à due concurrence,



PRONONCE la décharge des droits acquittés par Madame [F] [N] épouse [U] proportionnellement à la réduction de l'actif net de succession qui en résulte,

INVITE Monsieur le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes côte d’Azur (PACA) à calculer le dégrèvement qui en résulte,

CONDAMNE aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise, Madame [F] [N] épouse [U] à hauteur de 73 % et la [Adresse 11] (PACA) et du département des Bouches du Rhône à hauteur de 17 %, 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

Béatrice MATYSIAK Serge GRAMMONT