Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 9 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées 
le :
- Me [F] / CCC + CE
- Me CHAIGNEAU / CCC + CE


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 16/04691
N° Portalis 352J-W-B7A-CHPUP

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :
17 Mars 2016






JUGEMENT 
rendu le 09 Octobre 2025 

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALFISTE, exerçant sous l’enseigne COTON DOUX
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1856




DÉFENDERESSE

S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0230












Décision du 09 Octobre 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 16/04691 - N° Portalis 352J-W-B7A-CHPUP


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente
Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

 


Selon acte sous seing privé du 17 mars 2005, la société OLISTE, aux droits de laquelle vient la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER, a consenti à la S.A.R.L. ALFISTE un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], à destination de « Prêt-à-porter féminin, masculin et enfants et senteurs et décoration », pour une durée de trois/six/neuf années à compter du 17 mars 2005 et moyennant un loyer annuel indexé de 18 000 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2013, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2014 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte du 17 mars 2016, la S.A.R.L. ALFISTE a fait assigner la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de fixation et de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par jugement du 31 janvier 2019, le tribunal a confié à madame [I] [N] une mission d'expertise aux fins de détermination du montant de l'indemnité d'éviction due à la locataire et de l'indemnité d'occupation due par celle-ci à compter du 1er avril 2014.

Dans son rapport déposé au greffe le 02 janvier 2023, l'experte judiciaire a conclu que l'indemnité d'éviction pouvait être évaluée, pour la perte du fonds de commerce, à 357 581 € si l'on prenait en compte le chiffre d'affaires généré par le site internet, à 302 581 € sans ce chiffre d'affaires, et que l'indemnité d'occupation annuelle due à compter du 1er avril 2014 pouvait être fixée à 28 036 € HT-HC/an.

Dans ses dernières conclusions du 05 mars 2024, la S.A.R.L. ALFISTE sollicite du tribunal de :
-fixer l'indemnité d'éviction lui revenant à 357 581 €,
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme annuelle de 28 036 € HT-HC,
-condamner la défenderesse aux dépens, avec distraction au profit de son conseil, ainsi qu'à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles,
-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions du 23 février 2024, la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER sollicite du tribunal de :
-fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 302 581 €,
-condamner la demanderesse à lui payer une indemnité d'occupation annuelle de 28 036 € HC et HT à compter du 1er avril 2014 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
-de déclarer que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,
-de condamner la S.A.R.L. ALFISTE à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 06 mars 2024, l'audience de plaidoiries a été fixée au 05 juin 2025 et à cette date, l'affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement d'une indemnité d'éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Les locaux loués sont situés dans le 4ème arrondissement de [Localité 6], [Adresse 1].

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu'il s'agit d'un excellent emplacement, à la commercialité locale très favorable :
- cette rue, au sein du [Adresse 8], se situe dans un arrondissement connu pour son offre culturelle, administrative et religieuse, habité par une population aux revenus relativement élevés,
- des millions de touristes se promènent chaque année dans ses rues charmantes et attractives,
- le local se trouve au plein cœur du quartier historique du Marais et la [Adresse 11] est l'une des voies les plus commerçantes de l'arrondissement, à sens unique de circulation, principalement résidentielle, bordée des deux côtés de trottoirs piétons pavés, d'immeubles anciens avec de nombreuses boutiques en rez-de-chaussée,
- le secteur proche est marqué par la présence de boutiques essentiellement destinées à l'équipement de la personne,
- ce secteur est bien desservi par les transports en commun.

L'immeuble, ancien avec cour intérieure édifié avant 1800, est élevé sur cave, d'un rez-de-chaussée et quatre étages, le dernier très mansardé, avec une façade sous enduit en état apparent correct et toiture à la Mansart avec terrasson en zinc, brisis en ardoise.

Le local est accessible depuis la [Adresse 11] par une porte vitrée à simple battant, l'accès aux parties communes se fait par une porte à double battant avec digicode ouvrant sur un passage cocher ; il bénéficie d'un linéaire de façade de 3,10m environ, dont 2,40m environ de vitrine.

Il est de configuration en longueur, assez étroite, constitué sur un seul niveau d'une aire de vente en façade sur rue avec accès aux parties communes et réserve séparée de la boutique, ainsi qu'un droit de jouissance des WC des parties communes.

L'équipement est sommaire, en état d'usage : huisseries en bois, radiateur électrique mobile (pas d'installation de chauffage), climatisation, rideau métallique.

Revêtements : poutres apparentes, peintures murales, plafonds peints avec poutres, sol carrelé.

L'experte judiciaire a retenu une surface pondérée de 23,42 m2B (28,83 m2 utiles), non contestée par les parties.

*Sur le montant de l'indemnité d'éviction

L'article L.145-14 du code de commerce prévoit que :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » 

L'indemnité s'apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l'espèce, dès lors qu'il s'y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

- L'indemnité principale

Il s'agit d'une indemnité de remplacement si l'éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d'une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L'indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d'affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d'exploitation.

L'évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d'affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l'activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d'exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d'effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l'emplacement des locaux.

L'indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l'intérêt de l'emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

Madame [N] a retenu une hypothèse de perte du fonds justifiant une indemnité de remplacement.

La perte du fonds de commerce de la locataire n'est pas discutée et sera retenue, de sorte qu'il convient d'apprécier le montant de l'indemnité de remplacement lui revenant.

L'experte judiciaire a estimé la valeur du droit au bail à 249 000 € en considération d'une valeur locative de marché de 53 870 € HT-HC/an (valeur unitaire de 2 300 €/m2p/an), d'un loyer plafonné au 1er avril 2014 de 22 811 € HT-HC/an et d'un coefficient de situation estimé à 8 compte tenu de l'excellent emplacement mais d'une baisse des coefficients observée depuis la crise sanitaire.

Elle a estimé la valeur du fonds de commerce par la méthode des usages professionnels après avoir écarté celle de la rentabilité, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Madame [N] a estimé la valeur du fonds de commerce à 260 000 € si les ventes sur internet ne sont pas prises en compte, et à 310 000 € si lesdites ventes le sont, de la façon suivante :
*elle a retenu un chiffre d'affaires annuel moyen HT sur les années 2017, 2018 et 2019 de 304 060 € exclusion faite des ventes sur internet et un chiffre d'affaires annuel moyen HT de 366 681 € ventes internet incluses ;
*elle a appliqué un pourcentage de 85% du chiffre d'affaires moyen HT, compte tenu des barèmes Francis Lefebvre 2021 (20 à 60%) et JP [D] (65 à 120%), des références de ventes amiables, de la nature du commerce exercé, de la qualité de son emplacement et d'une évolution à la baisse des valeurs des fonds de commerce depuis le début de la crise sanitaire.

Le seul point de désaccord des parties concerne la prise en compte du chiffre d'affaires réalisé avec les ventes sur internet, que la locataire veut inclure dans l'estimation, tandis que la bailleresse veut l'exclure.

La locataire fait valoir à ce titre que l'indemnité d'éviction doit pleinement réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement, ce qui inclut nécessairement la quote-part de chiffre d'affaires générée par le site internet.

Elle explique que chacune des boutiques sous l'enseigne Coton Doux génère un flux propre d'achat sur le site internet, de sorte que le non-renouvellement du bail va automatiquement causer une baisse de la fréquentation et des ventes sur internet.

La bailleresse lui oppose qu'elle n'a pas apporté d'élément probant justifiant de prendre en compte le chiffre d'affaires internet.

L'experte judiciaire a expliqué dans son rapport que la vente sur internet est une tendance générale observée depuis plusieurs années et le « cross selling » (via un local physique + via un site internet) devient la norme pour nombre d'enseignes, que l'enseigne Coton Doux a développé un site internet qui génère une part significative des ventes, avec des possibilités de livraison des produits sur [Localité 6] par Colissimo (livraison directe) ou en retrait dans la boutique [Adresse 9] ou dans celle située [Adresse 10].

La locataire ayant soutenu devant l'experte judiciaire que sa boutique était un point relais essentiel pour les ventes internet, la bailleresse lui a communiqué une capture d'écran montrant que lors d'une commande sur internet, il n'était pas immédiatement proposé de retrait en boutique.

L'experte a estimé que la clientèle drainée via internet ne sera pas perdue après la fermeture de la boutique, considérant que l'on pouvait supposer que le point relais serait proposé à une autre adresse, Coton Doux possédant quatre points de vente dans le seul quartier du Marais.

La locataire ayant encore fait valoir que sa boutique constitue un show-room où les clients se rendent avant de commander sur internet, l'experte a ajouté qu'ils pourraient se rendre à une autre boutique du réseau dans le quartier du Marais.

Le tribunal constate que la locataire ne justifie effectivement pas de l'attachement d'une « clientèle internet » au magasin situé dans la [Adresse 9], qu'elle perdrait avec la fermeture de celui-ci, puisqu'il n'est pas démontré qu'une partie de cette clientèle ne se rendrait que dans cette boutique pour voir ou essayer des vêtements, ou encore y récupérer ses commandes.

À défaut de preuve d'une perte de cette clientèle avec l'éviction de la locataire, l'indemnité lui revenant au titre de la perte de son fonds ne saurait être évaluée en incluant le chiffre d'affaires correspondant.

Il y a lieu en conséquence de fixer l'indemnité principale à :
304 060 € x 85% = 260 000 € (somme arrondie par l’expert sans contestation des parties).

- Les indemnités accessoires

Les parties s'accordent sur les estimations proposées par l'experte judiciaire, qui seront donc retenues.

*L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi couvre les frais d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L'experte judiciaire a chiffré ces frais forfaitairement à 10% de la valeur du fonds de commerce, soit 26 000 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l'éviction (arrêt d'exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce.

L'experte judiciaire l'a estimé à trois mois de l'EBE théorique moyen, soit 10 428 €.

*Les frais de déménagement

Cette indemnité couvre les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fonds étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

L'experte judiciaire a estimé l'indemnité revenant à la locataire à ce titre à 40 €/m2 unitaire, soit 1 153 € en tout.

*Les frais juridiques et divers

L'indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d'adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d'impression des documents commerciaux et emballages, frais d'information de la clientèle et des fournisseurs, etc...).

L'experte judiciaire a évalué forfaitairement l'indemnité à ce titre à 5 000 € HT.

*Les frais de licenciement

Comme le rappelle l'experte judiciaire, les frais de licenciement doivent être remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire.

Ainsi, le montant de l'indemnité d'éviction revenant à la demanderesse est fixé à :
260 000 € (indemnité principale)
+26 000 € (indemnité de remploi)
+10 428 € (indemnité pour trouble commercial)
+1 153 € (indemnité de déménagement)
+5 000  € (indemnité pour frais juridiques et divers)
+ frais de licenciement en mémoire
=302 581 €.

Sur la demande de fixation d'une indemnité d'occupation

L'article L.145-28 du code de commerce dispose que :
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.(...) »

Il est constant que l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l'article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d'un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du même code est exclu.

L'occupation étant précaire, il est courant d'y appliquer un abattement pour précarité d'au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d'effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'experte judiciaire a évalué l'indemnité d'occupation due au 1er avril 2014 de la façon suivante :
- valeur locative de renouvellement :
23,42 m2 p x 1 400 € HT-HC/m2p = 32 791 €/an HT-HC
La valeur unitaire a été estimée au vu de nombreux éléments de comparaison ; dix-neuf nouvelles locations tant sur la [Adresse 11] que sur les rues avoisinantes sur les années 2011 à 2014, trois renouvellements amiables entre 2009 et 2014 et dix fixations judiciaires à effet sur les années 2009 à 2014, faisant ressortir des prix de 427 € à 828 € HT-HC/m2p par an pour les nouvelles locations hors cession sur la même rue (de 828 € à 1 700 € HT-HC/m2p par an cession comprise), de 535 € à 3 919 € HT-HC/m2p par an pour les nouvelles locations sur les rues avoisinantes (hors cession ou cession comprise), de 608 € à 977 € HT-HC/m2p par an pour les renouvellements amiables et de 614 € à 1 400 € HT-HC/m2p par an pour les fixations judiciaires.
- un correctif appliqué : abattement de 5% pour la clause d'accession en fin de jouissance :
32 791 € – 5% = 31 151 €/an HT-HC
- abattement pour précarité de 10% :
31 151 €/an HT-HC – 10%  = 28 036 € HT/HC/an.

Les parties sollicitent la fixation de l'indemnité d'occupation à ce montant, sans discussion.

Il convient en conséquence de condamner la locataire à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation annuelle de 28 036 € HT/HC entre le 1er avril 2014 et la date de son départ des lieux, caractérisé par la remise des clés des locaux.

Il y a lieu, conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, de constater que les sommes dues au titre de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, créances réciproques des parties, se compensent de plein droit à hauteur de la moins élevée.


Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l'origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire de madame [I] [N], ainsi qu'à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu'il convient de fixer à 5 000 €.

L'exécution provisoire de la présente décision, nécessaire au vu de l'ancienneté du litige et compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

FIXE l'indemnité d'éviction des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], due par la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER à la S.A.R.L. ALFISTE, à la somme de trois-cent-deux-mille-cinq-cent-quatre-vingt-un euros (302 581 €), se décomposant comme suit ;
- indemnité principale : 260 000 € ;
- indemnité de remploi : 26 000 € ;
- indemnité pour trouble commercial : 10 428 € ;
- indemnité de déménagement : 1 153 €
- indemnité pour frais juridiques et divers : 5 000 € ;
- indemnité pour licenciements liés à l'éviction : en mémoire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ALFISTE à payer à la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER une indemnité d'occupation annuelle de vingt-huit-mille-trente-six euros (28 036 €) hors taxes et hors charges entre le 1er avril 2014 et la date de son départ des lieux, caractérisé par la remise des clés des locaux ;

CONSTATE la compensation de plein droit entre ces créances réciproques des parties, à hauteur de la plus faible ;

CONDAMNE la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l'expertise judiciaire de madame [I] [N], ainsi qu'à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la S.A.R.L. ALFISTE en application de l'article 700 du code de procédure civile :

DÉBOUTE la S.C.I. KERIBUS IMMOBILIER de sa demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître [T] [F], de la SELARL [F], AZAD & HARUTYUNYAN, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 6] le 09 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président
Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA