Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 03 Octobre 2025 

N° RG 25/03423 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LSIH

Jugement du 03 Octobre 2025 
N°: 25/848 

S.C.I. DES POTIERS

C/

[J] [R]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me DENIS Céline
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. DES POTIERS
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Céline DENIS, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Manuella STEPHAN, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [R]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2023, la S.C.I des Potiers, représentée par Monsieur [Y] [L], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [R] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 360 € et d’une provision pour charges de 80 €.

La SCI des Potiers a réclamé le paiement des loyers à son locataire dès le mois d’avril 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, la SCI bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8.984,44 € au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [J] [R] le 3 janvier 2025.

Par assignation du 18 mars 2025, la S.C.I des Potiers a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [R] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortieOrdonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publiqueOrdonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais et périls de Monsieur [J] [R],Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,Obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :10.090,09 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2025, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,Une indemnité mensuelle d’occupation de 466,60 € par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, Monsieur [R] n’ayant pas contacté le CDAS malgré le courrier adressé par le service social.

À l'audience du 4 juillet 2025, la S.C.I des Potiers, représentée par Maître DENIS substituée par Maître STEPHAN, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. La S.C.I bailleresse considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que Monsieur [J] [R] ne serait plus dans les lieux. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [J] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.


La S.C.I des Potiers ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025, puis prorogée au 03 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I des Potiers justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail, lequel a été consenti avant la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme réclamée de 8.984,44 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I des Potiers à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I des Potiers verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2025, Monsieur [J] [R] lui devait la somme de 9.917,64 euros, échéance de mars 2025 non incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [R] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamné à payer à la SCI bailleresse, la somme de 9.917,64 euros, échéance de mars 2025 non incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant actualisé s’élève en juillet 2025 à la somme mensuelle actualisée de 466,60 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce à compter du 3 mars 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I des Potiers ou à son mandataire.

4. Sur l’astreinte

Eu égard aux difficultés manifestes rencontrées par le locataire pour s’acquitter de son loyer courant et ce dès le début du bail, et la SCI bailleresse indiquant à l’audience que Monsieur [R] ne semble plus occuper le logement pris à bail, il n’apparaît pas opportun en l’état de faire droit à la demande d’astreinte. 

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.C.I des Potiers concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [J] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 3 mars 2025, la résiliation du bail conclu le 2 janvier 2023 entre la S.C.I des Potiers, d’une part, et Monsieur [J] [R], d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 3] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [J] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [J] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande au titre de l’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la S.C.I des Potiers la somme de 9.917,64 € (neuf mille neuf cent dix-sept euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle actualisée de 466,60 € (quatre cent soixante-six euros et soixante centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 mars 2025, date de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la SCI bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à la S.C.I des Potiers la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 et celui de l'assignation du 18 mars 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge