Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
09 OCTOBRE 2025
 


N° RG 23/03051 - N° Portalis DB22-W-B7H-RKYS
Code NAC : 72D 
EJ



 
DEMANDERESSES :

1/ Madame [C], [D], [X] [K] veuve [A] [F]
née le 11 Octobre 1935 à [Localité 6] (75),
demeurant [Adresse 2]

2/ Madame [W], [E], [D] [A] [F] épouse [I]
née le 04 Avril 1958 à [Localité 4] (80),
demeurant [Adresse 5],

représentées par Maître François LEGER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, AFFAIRES A SUIVRE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 511 450 058 dont le siège social est situé 
[Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jean-Christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.



ACTE INITIAL du 25 Mai 2023 reçu au greffe le 26 Mai 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 01 Avril 2025, après le rapport 
de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025 prorogé au 10 Juillet 2025 puis 19 Septembre 2025 
et 09 Octobre 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS



* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [K] est propriétaire en usufruit d’un appartement de trois pièces en rez de chaussée dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] (78) et soumis au statut de la copropriété. 

Sa fille, Mme [W] [A] [F] épouse [I], est nue-propriétaire. 

Les demanderesses exposent que le 30 mai 2018, un sinistre dégât des eaux ayant provoqué la chute de la hotte de la cuisine s’est produit dans cet appartement alors loué à M. [B] et Mme [J].

Mme [K] a déclaré le sinistre auprès de son assureur la société MAAF et a consulté M. [T], architecte et expert judiciaire. Celui-ci s’est rendu sur place et a établi une note technique que Mme [K] a dès lors communiquée au syndic en le mettant en demeure d’agir en urgence, la sécurité des locataires étant en jeu.

Le 31 juillet 2018 les locataires ont quitté les lieux, expliquant que l’appartement était insalubre. 

Sollicité à nouveau par Mme [K], M. [T] a établi une note technique complémentaire accompagnée de trois devis, transmise au syndic par lettre recommandée AR, Mme [K] demandant que les mesures appropriées soient prises et qu’une assemblée générale des copropriétaires soit convoquée. 

Mme [K] relançait à nouveau le syndic par lettre recommandée avec AR du 12 janvier 2019.

Par lettre recommandée AR du 28 février 2019, le syndic contestait les conclusions de M. [T] et attribuait l’humidité constatée à un manque de ventilation des locaux, tout en annonçant une inspection par caméra et l’intervention d’un couvreur.

Sur assignation de Mme [K], le juge des référés de ce Tribunal a ordonné une expertise par décision du 19 novembre 2019 et désigné M. [V] [L] en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a déposé son projet de rapport le 7 juillet 2022 et son rapport définitif le 15 juin 2023.

Par acte du 25 mai 2023, Mme [K] et Mme [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de le voir condamner à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire et à les indemniser de l’ensemble de leurs préjudices. 

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, Mme [K] et Mme [I] demandent au Tribunal de : 
 
Sur la fin de non recevoir soulevée par le Syndicat des Copropriétaires : 
 
Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], irrecevable et mal fondé en son exception d’irrecevabilité pour défaut de qualité et d’intérêt à agir; 

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa fin de non recevoir de ce chef. 
 
Sur le fond : 
 
Vu les articles 14 de la loi du10 juillet 1965, et, subsidiairement,1103 et 1104, du Code Civil ; 
Vu l’article 10-1 de la loi du10 juillet 1965, 
Vu le réglement de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 7], 
Vu le rapport de l’expert judiciaire en date du 15 juin 2023 
 
- Sur la demande exécution les travaux de réparation préconisés par l’expert (Rapport pp. 7 et 18 ) : 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], à exécuter les travaux de réparation préconisés par l’expert pour mettre fin aux désordres, savoir : 
 
1/ pour annihiler les remontées capillaires des eaux en provenance du sol : 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires à exécuter les travaux de purge des enduits en piédroit et voûtes des caves n° 20,25 et 26 à l’aplomb de l’appartement, et pose de ventilation VMC avec extraction par les soupiraux, sur la base du devis retenu par l’expert, de l’entreprise Z RENOVATION du 15/02/2021 pour un montant de 20. 000 € TTC (rapport p. 7 § B et p. 18) 
 
2/ Pour collecter et évacuer les eaux de pluie en courette intérieure : 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires à exécuter les travaux de : 
 
- Fermeture du local commun, ancien WC en courette (rapport p. 7 § B, et 
p. 18) 
- Réfection du ravalement de la façade en courette, niveau RDC, façe à l’appartement [K] 
(rapport pp. 17,18) 
- Réfection du revêtement en pavage de la courette et du caniveau de collecte des eaux pluviales face à l’appartement [K] (rapport pp. 17,18) 
 
3/ Concernant les travaux nécessaires d’asséchement des murs en locaux intérieurs de l’appartement [K] (lot 1) endommagés par les infiltrations en provenance des parties communes 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires, à exécuter les travaux de purge des papiers et Plâtras ; (rapport p. 8 § C, et p. 18) 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires, à réaliser sur murs et faux plafonds de nouveaux parements en doublage ventilé avec groupe VMC, avec réfection des installations électriques et des embellissements (rapport 
p. 8 § C, et p. 18) 
 
Ordonner que les travaux ci dessus énoncés ; et tous les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, seront exécutés par le Syndicat des copropriétaires sous la direction d’un maître d’œuvre ( rapport p. 19) dans les quatre mois de la signification du jugement à intervenir ; et sous astreinte non comminatoire de 150 € par jour de retard au delà de ce délai. 
 
SUBSIDIAIREMENT : 
 
Sur la demande d’indemnisation du coût des travaux de réparations nécessaires : 
 
Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Madame [C] [K]: 
 
1/ Au titre des dispositions techniques nécessaires pour annihiler les remontées capillaires des eaux en provenance du sol ( raport p.18) : 
 
- pour les travaux de purge des enduits en piédroit et voûtes des caves 
n° 20,25 et 26 à l’applomb de l’appartement, et pose de ventilation VMC avec extraction par les soupiraux, sur la base du devis retenu par l’expert, de l’entreprise 
Z RENOVATION du 15/02/2021, la somme de TTC : 20.000 € 
 frais de maîtrise d’œuvre, TTC : 2.400 € 
 soit la somme totale, pour ce poste de TTC : 22. 400 € 
valeur juin 2023, avec actualisation à la date du paiement par application de l’indice BT 01, 

2/ Au titre des dispositions techniques nécessaires pour collecter et évacuer les eaux de pluie en courette intérieure : 
 
- pour les travaux de fermeture du local commun, ancien WC en courette 
 (rapport p. 7 § B, et p. 18) , la somme de TTC : 2.000 € 
- Pour les travaux de réfection du ravalement de la façade en courette, 
 niveau RDC, façe à l’appartement [K] (rapport pp. 17,.18) 
 et son remplacement par un revêtement respirant (note aux parties n°* p. * ) 
 la somme de TTC : 6.000 € 
- pour les travaux de réfection du revêtement en pavage de la courette 
 et du caniveau de collecte des eaux pluviales face à l’appartement [K] 
 (rapport pp. 17,18), la somme de TTC : 8.000 € 
 Pour frais de maîtrise d’œuvre, TTC : 2. 000 € 
 soit la somme totale, pour ce poste de TTC : 18. 000 € 
 valeur juin 2023, avec actualisation à la date du paiement par application de l’indice BT 01, 
 
3/ au titre des travaux nécessaires d’asséchement des murs en locaux intérieurs de l’appartement [K] (lot 1) endommagés par les infiltrations en provenance des parties communes (rapport p. 8 § C, et p. 18) : 
 
- pour travaux de purge des papiers et Plâtras ; 
la somme de TTC : 13.000 € 
- pour réalisation sur murs et faux plafionds de nouveaux parements en doublage ventilé avec groupe VMC, avec réfection des installations élécriques et des embellisssements (rapport p. 8 § C, et p. 18) 
la somme de TTC : 28.000 € frais de maîtrise d’œuvre, TTC : 5.000 € 
 soit la somme totale, pour ce poste de TTC : 46. 000 € 
valeur juin 2023, avec actualisation à la date du paiement par application de l’indice BT 01, 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
Sur la demande indemnisation des préjudices subis : 
 
Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer : 
 
1/ à Madame [C] [K], une indemnité au titre de son préjudice de perte de loyers à compter du 1er août 2018 jusqu’au mois de janvier 2025, date des présentes conclusions, de 1.200 mensuels (rapport p.19); soit la somme de (1.200 € X 76 mois = ) 91.200 € , 
sauf à parfaire à la date d’achèvement des travaux d’assainissement à réaliser par la copropriété avec intérets de droit à compter de la demande. 
 
2/ à Madame [C] [K] usufruitière, et Madame [W] [I], nu-propriètaire, au titre de leur préjudice de perte définitive de surface habitable de leur lot n°1 la somme de 13.218,95 €, à concurrence de 20 % à Madame [C] [K] et 80 % à Madame [W] [I], avec intéret de droit à compter de la demande. 
 
3/ à Madame [C] [K], en indemnisation de son préjudice moral, la somme de 5.000 € avec intérêt à compter de la demande. 
 
Il est demandé au Tribunal de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispenser en conséquence les demanderesses de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, qui seront répartis entre les autres copropriétaires. 
 
Plus d’un an s’étant écoulé depuis la date de l’assignation, ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Madame [C] [K] la somme de 6.000 € de dommages intérêts sur le fondement de l’article 700 CPC ; 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Madame [W] [I] la somme de 6.000 € de dommages intérêts sur le fondement de l’article 700 CPC ; 
 
Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins en conclusions en tant que dirigées contre les demanderesses ; 
 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires en tous dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire de M. [V] [L], dont distraction au profit de Maître François LEGER par application de l’article 699 du CPC 
 
Vu l’article 514-1 du CPC, décider, que l’exécution provisoire est compatible avec la décision à intervenir 
 
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de : 

1. Vu les articles 54, 56, 648, 752 du CPC, 
 
STATUER selon sagesse de justice sur la recevabilité formelle de 
l’instance de Mesdames [K]-[A], 
 
Vu l’article 768 du même code, 
 
JUGER recevables les présentes écritures, 
 
2. Vu l’article 132 du CPC, 
 
JUGER que le concluant est en possession des documents lui 
permettant d’argumenter, qu’il cite et énumère sa production au cours 
des présentes, en dresse à la suite le bordereau. 
 
 

Incidemment sur le fond, 
 
3. Vu les articles 2, 6, 9, 11, 276 du CPC, 14 de la loi 66-557 du 10 juillet 1965, 1104 du code civil, 
 
Ensemble le rapport d’expertise de justice signé le 15 juin 2023 par Monsieur [V] [L], 
 
De même les pièces et jurisprudences publiées au soutien des présentes, 
 
JUGER Mesdames [C] [K] et [W] [A] [F] mal fondées en leur action contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7]. 
 
 
4. Vu l’article 700 du CPC, 
 
CONDAMNER Mesdames [C] [K] et [W] [A] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic habilité, une indemnité de 8.898,00 € au titre de ses frais de représentation. 
 
5. Vu les articles 695, 696, 699 du CPC, 
 
CONDAMNER Mesdames [C] [K] et [W] [A] [F] aux entiers dépens d’instance incluant les frais d’expertise de justice. 
 
6. Vu en toute analyse l’article 514-1 du CPC, 
 
En l’occurrence de conséquences irréversibles d’un jugement contredisant ne serait-ce que partiellement ce qui précède, 
 
ECARTER son exécution provisoire. 
 
7. DEBOUTER les requérantes de toute contestation. 
 
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

La clôture a été prononcée le 11 février 2025. 






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il avait formalisé un incident devant le juge de la mise en état pour contester la qualité pour agir des demanderesses dont il s’est désisté après que celles-ci aient communiqué un extrait de leur acte notarié. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action étant rappelé qu’en vertu de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à la date d’introduction de l’instance, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à soulever un quelconque défaut de qualité à agir devant le Tribunal statuant au fond.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les désordres consistent en une saturation en humidité des murs de l’appartement.

Les taux d’humidité constatés par l’expert vont de 80 à 100% dans l’ensemble de l’appartement. 

Les demanderesses font valoir que M. [T] a constaté et diagnostiqué l’existence de remontées capillaires d’eau dans les murs en provenance du sol et des réseaux d’assainissement fuyards et que ces constatations et ce diagnostic ont été validés par l’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- les conclusions expertales sont incertaines et douteuses en partie parce que les requérantes n’ont pas fait l’avance des frais nécessaires à l’installation d’un pièzomètre dans la cour ;
- l’expert a identifié des origines privatives au phénomène d’humidité : revêtement intérieur non respirant, ventilation insuffisante ;
- les demanderesses n’ont pas assisté aux réunions expertales où elles étaient représentées par un Avocat qui n’est d’ailleurs pas celui constitué en défense au fond ;
- les demanderesses dénigrent la copropriété dans leur assignation alors qu’elles n’assistent jamais aux assemblées générales ;
- il est faux d’affirmer que la chute de la hotte de la cuisine est due à 
l’humidité ;
- l’immeuble est situé dans le quartier le plus ancien de [Localité 7] où la nappe phréatique est présente à très faible profondeur ce dont le syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu responsable ;
- les autres logements du rez de chaussée ne souffrent d’aucune restriction d’habitabilité ce que démontrent une attestation des voisins directs de Mme [K] et un procès-verbal de commissaire de justice effectué dans deux appartements ; 
- les demanderesses n’ont pas entrepris de restaurer l’appartement en état normal d’entretien de sorte qu’elles ne démontrent pas qu’il soit inhabitable. 

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020 telles qu’interprétées par une jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires répond de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. 

La nouvelle rédaction de l’article 14 issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et entrée en vigueur le 1er juin 2020 prévoit désormais que le syndicat est “responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”. 

Cette nouvelle rédaction renforce le caractère de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout dommage trouvant sa source dans les parties communes. Cette responsabilité de plein droit avait du reste, ainsi que rappelé ci-dessus, été consacrée par une abondante jurisprudence antérieurement à la nouvelle rédaction.

Il s'ensuit que dès qu'est constaté un défaut d'entretien des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est indépendante de toute notion de faute de sa part. Si l'origine des désordres est privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est exclue mais il peut néanmoins y avoir partage de responsabilité entre la victime et le syndicat des copropriétaires qui tarderait à faire remettre en état les parties communes. 

En l'espèce, l'expert relève dans son rapport qu'il avait préconisé un forage pièzomètrique (destiné à connaitre la réelle profondeur phréatique) et proposé un devis pour sa mise en place. Les parties n'ayant pas donné suite, il indique ne disposer d'aucune information quantifiée sur l'altimétrie de la nappe et ne pouvoir établir de diagnostic explicite et fiable sur l'origine de l'humidité constatée en appartement de Mme [K]. En conséquence, l'expert a listé les diverses origines possibles par ordre d'importance décroissante à savoir :
- une origine inhérente aux dispositions constructives de l'immeuble à savoir des remontées d'eau par phénomène de capillarité au travers de la maçonnerie des murs de cave jusqu'aux murs des locaux en rez-de-chaussée, cette eau ayant deux origines possibles : des eaux provenant de la nappe phréatique qui circule dans le tréfonds des caves ; des eaux usées et eaux pluviales en provenance des réseaux enterrés fuyards en place dans la cour intérieure et sous le couloir d'entrée de l'immeuble ;
- une origine en relation avec les conditions d'exploitation de l'appartement à savoir des dispositions insuffisantes en matière de ventilation.

Cependant, s'agissant de cette seconde hypothèse reprise par le syndicat des copropriétaires dont la position consiste à imputer l'origine et la cause de l'humidité à des causes internes à l'appartement, dont l'insuffisance de ventilation et un revêtement mural non respirant, il faut relever que l'expert y a clairement répondu en indiquant en réponse au Dire D24 "Ces dites causes ne sont que des mesures palliatives. L'origine de l'humidité est à rechercher en caves."
De même en réponse au Dire D25, M. [L] confirmant que la cause première est un phénomène de remontées capillaires au travers des murs des caves. Or il n'est pas contesté les murs de caves sont des parties communes. Encore plus explicitement, en réponse au Dire D26 dans lequel le conseil de la copropriété relève que la toile de verre posée sur les murs de l'appartement bloque l'humidité et que l'une des causes de l'humidité réside dans une insuffisance de ventilation des locaux, l'expert répond pour le premier point que la toile de verre bloque effectivement l'humidité mais que cette dernière se situe à l'intérieur du mur consécutivement au phénomène de remontées par capillarité d'eaux en provenance des caves et pour le second point que malgré l'absence de grille de ventilation, l'origine de l'humidité est non pas un manque de ventilation mais des remontées capillaires dans les murs.

Ainsi dans ses réponses aux Dire 24, 25 et 26, l'expert exclut sans équivoque la causalité interne à l'appartement, étant observé que la preuve du rôle causal du défaut de ventilation ou de la nature du revêtement mural n'est pas apportée par le syndicat des copropriétaires, ni dans le cadre de l'expertise, ni au cours de la présente instance.

Au demeurant les taux d'humidité très élevés relevés par l'expert l'ont été aussi dans les pièces ne comportant pas le revêtement en toile de verre. 

S'il en était besoin, cette analyse se trouve confortée par la note technique établie par M. [T] à la demande de Mme [K]. 

Enfin, la preuve contraire n'est pas apportée par l'absence de désordres dans deux autres appartements. Le Tribunal rappelle à cet égard l'observation de l'expert au sujet de la mesure piézométrique selon laquelle les circulations d'eau souterraines sont très erratiques selon la perméabilité des lits argilo-sableux.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les désordres trouvent leur origine dans un défaut d'entretien des parties communes et il s'ensuit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est pleinement engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aucune cause privative des désordres n'étant avérée. 

Sur les demandes d'exécution les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire

Les demanderesses font valoir que le syndicat des copropriétaires, au mépris des obligations mises à sa charge par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que par l'article 12 du règlement de copropriété en matière de conservation et d'administration des parties communes, n'a pris aucune initiative pour assainir les murs parties communes de l'immeuble et remédier à l'excès d'humidité mesuré par l'expert dans leur appartement.

Ces demandes apparaîssent parfaitement fondées, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et c'est à tort que le défendeur leur oppose qu'il ne peut pas faire l'objet d'une obligation de faire alors que les travaux comprennent la reprise de parties privatives.

En effet, l'origine des désordres se trouvant dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires ne saurait utilement affirmer péremptoirement comme il le fait dans ses écritures qu'il est "hors de question que la copropriété finance la mise en conformité du logement avec ce qui doit être au regard du site de l'implantation de l'immeuble". 

Il sera par conséquent fait droit à la demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l'expert.

Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- le devis Z RENOVATION ne s'élève pas à 22.400 euros TTC mais à 
17.600 euros TTC, l'expert n'ayant pas validé la nécessité d'une Maîtrise d'oeuvre ;

Il sera simplement rappelé que le devis Z RENOVATION du 15 février 2021 de 17.600 euros a été actualisé par M.[L] à 20.000 euros et que l'expert a validé la Maîtrise d'oeuvre (2.400 euros) dans les conclusions de son rapport. 

- ce devis concerne des parties privatives dont les copropriétaires n'ont pas été appelés à la cause ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé de cette affirmation et le rapport d'expertise vise bien à ce titre les travaux à réaliser sur les parties communes de l'immeuble. 

- la somme de 2.000 euros pour la fermeture du local commun ancien WC dans la cour a été arbitrairement arrêtée par l'expert, en l'absence de tout devis précis et elle est excessive ;

Il s'agit effectivement d'une estimation de l'expert mais s'agissant d'une condamnation aux travaux, il sera loisible au défendeur de les faire réaliser pour un prix inférieur s'il y a lieu.

- c'est à tort que l'expert a validé un devis de ravalement de la façade car en page 4 de sa note aux parties N°2, il n'avait préconisé que la mise en place d'assécheurs en soubassement des murs. De plus le devis est de 5.326 euros et non de 6.000 euros ;

Le rapport, dans ses conclusions, préconise bien la réfection du ravalement de la façade niveau RDC face à l'appartement et sera homologué sur ce point selon devis actualisé par M. [L] à 6.000 euros, étant observé que la Note aux parties N°2 ne constitue qu'un premier avis de l'expert.

- il n'est pas expliqué en quoi la collecte des eaux pluviales au droit de l'appartement [K] serait défectueuse ni pourquoi elle nécessiterait la reprise du revêtement et du caniveau. Au surplus aucun devis n'est produit ; 


L'expert mentionne expressément que ces dispositions techniques sont de nature à collecter et évacuer les eaux de pluie. Elles sont ainsi justifiées et il appartiendra au syndicat des copropriétaires de les faire réaliser au moindre coût.

Au regard de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux travaux sous astreinte dans les termes du dispositif, ladite astreinte se justifiant par l'inertie dont il a fait preuve et par sa position de refus clairement exprimée.

Sur le préjudice locatif

Le syndicat des copropriétaires fait valoir le fait que lors du sinistre survenu en 2018, la hotte ne s'est pas décrochée à cause de l'humidité et argue que les demanderesses ont choisi volontairement de laisser leur appartement se dégrader. 

Cependant, il est parfaitement établi par les conclusions de l'expertise que l'appartement était inhabitable du fait des taux d'humidité extrêmement élevés, trouvant leur origine dans les parties communes. 

L'expert a retenu une valeur locative de 1.200 euros sur la base du dernier loyer contractuel et d'une estimation produite par les demanderesses. 

Il apparaît suffisamment établi que Mme [K] a subi un préjudice s’analysant en la perte de chance de louer son bien et le Tribunal dispose des éléments suffisants pour évaluer la probabilité qu'avait la demanderesse de louer au prix de 1.200 euros. 
À cet égard, il convient de rappeler que la perte d'une chance, en ce qu'elle prive la victime d'une éventualité favorable, constitue un préjudice indemnisable, dès lors que cette chance est réelle et sérieuse. La réparation porte sur la chance perdue, qui doit être évaluée en fonction de la probabilité de l'événement favorable manqué, sans exiger pour autant que cette probabilité soit particulièrement élevée ou certaine.

Il est constant que l'indemnisation de la perte de chance ne saurait être égale à la valeur de l'avantage qui aurait découlé de cette chance si elle s'était réalisée mais représente une fraction de cet avantage, proportionnelle à la probabilité que cette chance avait de se réaliser.

En l'espèce, le taux de perte de chance peut être fixé à 80 % de 1.200 euros sur une période de 86 mois (1er août 2018 au 1er octobre 2025).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [K] la somme de 82.560 euros (103.200 x 80 %) à titre de dommages et intérêts. 



Sur la perte de surface

Les demanderesses font valoir à ce titre la mise en place d'un doublage entrainant la perte de 1,87 mètres carrés de l'appartement d'où un préjudice estimé à 13.218,95 euros sur la base d'un prix du mètre carré dans le secteur du vieux [Localité 7] de 7.068,96 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette demande est fantaisiste et n'a pas été validée par l'expert. Il ajoute qu'elle n'est soutenue par aucune pièce et que les requérantes ne prennent pas en compte la valorisation de l'appartement apportée par les travaux. 

L'expert n'a pas fait d'observation particulière au sujet de cette estimation mais celle-ci n'apparaît fondée sur aucun justificatif précis. Le préjudice patrimonial ainsi allégué est insuffisamment caractérisé et la demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

Mme [K] fait valoir qu'elle est veuve et âgée et que le loyer de l'appartement représente un complément indispensable à sa pension de réversion. Elle ajoute que les tracas engendrés par l'inertie de la copropriété sur une longue période de temps ont excédé les aléas normaux de la détention d'un lot de copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires estime qu'aucun préjudice moral ne saurait être retenu compte tenu de l'absence de participation des demanderesses aux opérations de l'expertise qu'elles ont pourtant elles-mêmes sollicitée.

Cependant, il ne saurait être reproché aux demanderesses de ne pas avoir assisté en personne aux réunions d'expertise dès lors qu'elles étaient représentées par un Avocat.

De plus le syndicat des copropriétaires n'a eu de cesse d'imputer les désordres à une origine privative, en dépit de la note de M. [T] et de l'expertise judiciaire dont le projet était déposé en juillet 2022. Le syndic a manifesté son inertie en ne répondant même pas aux premiers courriers de Mme [K] et en s'abstenant d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 
15 mai 2019 la question des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations.

Ainsi, il est justifié d'un préjudice moral qui sera indemnisé à hauteur de 
2.000 euros.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chacune des demanderesses la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Celle-ci ne sera pas écartée au regard de l'ancienneté du litige, le syndicat des copropriétaires ne précisant d'ailleurs pas quelles seraient les conséquences irréversibles d’un jugement contraire à ses demandes. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice à réaliser les travaux préconisés par le rapport d'expertise de M. [V] [L] du 15 juin 2023 à savoir :

- purge des enduits en piédroits et voûtes en caves N°20-25 et 26 situées à l'aplomb de l'appartement ;
- pose d'une ventilation mécanique contrôlée avec extraction de l'air humide par les soupiraux ;
sur la base du devis de l'entreprise Z RENOVATION retenu par l'expert judiciaire. 

- fermeture du local commun WC en courette ;
- réfection du ravalement de la façade niveau RDC face à l'appartement ;
- réfection de la courette et du caniveau de collecte des eaux pluviales face à l'appartement ;

Concernant l'appartement de Mme [K] :
- purge des papiers et platras ;
- réalisation de nouveaux parements en doublage ventilé avec groupe VMC ; réfection des installations électriques et des embellissements ;

Etant précisé que ces travaux devront être réalisés sous la direction d'un Maître d'oeuvre et le tout sous astreinte de vingt euros par jour de retard à compter du premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent jugement, l’astreinte courant pendant 6 mois ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [C] [K] la somme de 82.560 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice locatif avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date de l'assignation, sur la somme de 68.400 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [C] [K] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [C] [K] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure 
civile ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [W] [A] [F] épouse [I] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître François LEGER ;

Dit que Mme [C] [K] et Mme [W] [A] [F] épouse [I] seront dispensées de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 
10 juillet 1965 ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ; 

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 OCTOBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT