Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [T], [X] [F] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/05146 - N° Portalis 352J-W-B7J-C756O

N° MINUTE : 8







JUGEMENT 
rendu le 02 octobre 2025


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 7] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE
Madame [T] [F] divorcée [D], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier






Décision du 02 octobre 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05146 - N° Portalis 352J-W-B7J-C756O

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 6 décembre 2004, l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [T] [E] divorcée [D] sur des locaux, incluant un emplacement de parking, situés au [Adresse 5]) (6e étage - Porte 0034 - cave - parking), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 462,75 euros.

Le 25 juin 2024, le bailleur a réceptionné une lettre de congé provenant de Mme [E] mettant fin au contrat de location relatif à l'emplacement de parking. 

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7 984,40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [E] le 20 décembre 2024.

Mme [T] [E] s'est vue facturer un Supplément de Loyer de Solidarité au titre des années 2024 et 2025. Cette situation est désormais régularisée. 

Par assignation du 2 juin 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [E], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 16 197,44 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


À l'audience du 5 septembre 2025, l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, précise que la dette locative actualisée s'élève désormais à 4 753,03 euros, terme du mois d'aout 2025 inclus. L'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [T] [E].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


A titre liminaire, sur la jonction des dossiers


En application de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu'un second dossier a été créé par le greffe.

Il y a en conséquence lieu d'ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 décembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7984,40 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [T] [E] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 182 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 septembre 2025, Mme [T] [E] lui devait la somme de 4 377,52 euros, terme du mois d'aout 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Mme [T] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 706,45 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 20 février 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG 25/05146 et RG 25/05584 sous le n°unique 25/05146,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 décembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 décembre 2004 entre l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, d'une part, et Mme [T] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] (6e étage -Porte 0034 - cave - parking) est résilié depuis le 20 février 2025,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 4 377,52 euros (quatre mille trois cent soixante-dix-sept euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2025, terme du mois d'aout 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024,

AUTORISE Mme [T] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 182 euros (cent quatre-vingt-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 février 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [T] [E] sera condamnée à verser à l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [T] [E] à payer à l'EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et celui de l'assignation du 2 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge