Tribunal Judiciaire · CH4 RÉFÉRÉ JCP — 9 octobre 2025

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 09 OCTOBRE 2025


N° RG 25/00083 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFZF

Minute JCP n° 412/2025


PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) : 

S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [K] [B], munie d'un pouvoir écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [W] [O] [S], demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 3] du 18/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])
représenté par Me Chloé PIGEOT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C301


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 26 juin 2025



Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] (LS)


- copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] (LS)
 M. [O] [S] (LS) 






RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 août 2018, [Localité 6] HABITAT TERRITOIRE devenu la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT a consenti à Monsieur [W] [O] [S] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 227,45 euros ainsi que 109,40 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [W] [O] [S] le 5 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.663,61 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024 remis à étude, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [O] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 avril 2025 puis renvoyée à l'audience du 26 juin 2025.

La société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT se réfère à son assignation et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mars 2024 ; Constater de plein droit la résiliation du bail conclu le 29 août 2018 ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [O] [S] ; Le condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 2555,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 370,39 euros à compter du 1er décembre 2024, et jusqu'à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d'occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M. ; Dire que l'indemnité d'occupation sera payable dans les mêmes conditions que l'étaiient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT pourra régulariser les charges ainsi qu'elle aurait pu le faire si le bail n'avait pas été résilié ;Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner le défendeur à payer au demandeur une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [W] [O] [S] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024, et de la présente assignation, au terme de l'article 696 du code de procédure civile. 
A l'audience, elle a indiqué ne pas s'opposer à la demande de délai formulée par le défendeur. 

En défense, Monsieur [W] [O] [S], représenté par son conseil, qui s’est référé à ses conclusions écrites du 25 juin 2025 demande de : 
le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins, moyens et conclusions, A titre principal, 
Déclarer la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT irrecevable en l'ensemble de ses demandes ; la débouter de l'ensemble de ses demandes ; A titre très subsidiaire ; 
Juger que sa situation financière actuelle ne lui permet pas de s'acquitter de ses arriérés de loyers et de charges en un seul versement ;En conséquence, 
lui accorder à des délais de paiement sur une durée de 36 mois et l’autoriser à s’acquitter de sa dette sur cette durée ; Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés; Dire qu'en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire ne sera réputée n'avoir jamais été acquise et que le bail d'habitation pourra se poursuivre ; Dire que les demandes formulées par la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT à son encontre deviennent sans objet ; En tout état de cause, 
Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024 ; la condamner à payer à l'avocat de Monsieur [O] [S] par application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile emportant ainsi renonciation à toute rétribution au titre de l'aide juridictionnelle. 
L'affaire était mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 09 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 5 janvier 2024, et une fiche signalétique d'impayés locatif a été réceptionnée par la Caisse d'Allocations Familiales le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, l'assignation a été notifiée le 19 décembre 2024 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 5 janvier 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.663,61 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 mars 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif : 

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT produit un décompte actualisé au 24 juin 2025 aux termes duquel Monsieur [W] [O] [S] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2.555,83 euros.

Monsieur [W] [O] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT cette somme de 2.555,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, de l’accord des parties ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Monsieur [W] [O] [S], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [W] [O] [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement:

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [W] [O] [S] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [O] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [W] [O] [S], tenu aux dépens, sera condamné à payer à [Localité 6] HABITAT TERRITOIRE devenu l'Offiec Public de l'Habitat de [Localité 6] METROPOLE la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 29 août 2018 entre [Localité 6] HABITAT TERRITOIRE devenu la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT et Monsieur [W] [O] [S] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 6 mars 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [W] [O] [S] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT la somme de 2.555,83 euros au titre des loyers et des charges, incluant l'échéance de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [W] [O] [S], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 70 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;
qu'à défaut pour Monsieur [W] [O] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;
que Monsieur [W] [O] [S] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;
DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT tendant à l'expulsion de Monsieur [W] [O] [S] et à sa condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [W] [O] [S] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] [S] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [O] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 5 janvier 2024, de l'assignation en référé du 17 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 19 décembre 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Monsieur SILECCHIA, Greffier.


Le greffier La vice-présidente