Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 2 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [M] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/04234 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7V6Q

N° MINUTE : 6







JUGEMENT 
rendu le 02 octobre 2025


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré, 

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier





Décision du 02 octobre 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04234 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7V6Q


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 22 avril 1997, la SA [Adresse 4] a consenti un bail d'habitation à M. [M] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] (RDC, escalier C), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 089,50 francs et d'une provision pour charges de 294,24 francs.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 243,57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [I] le 27 novembre 2024.

Par assignation du 16 avril 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5 633,61 euros au titre de l'arriéré locatif,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


À l'audience du 5 septembre 2025, la SA [Adresse 4], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 août 2025, s'élève désormais à 16 815,45 euros, terme du mois d'août 2025 inclus, dont 12 076, 16 au titre d'un SLS appliqué depuis le mois de janvier 2025. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. La société bailleresse précise qu'aucun règlement n'a été réalisé depuis le mois d'octobre 2024. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SA [Adresse 4] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [M] [I].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 27 novembre 2024 et que la somme de 1 243,57 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 2 avril 1997, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. 

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que M. [M] [I] n'avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que la SA [Adresse 4] soit à l'origine d'une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu'il n'existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SA [Adresse 4] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 août 2025, M. [M] [I] lui devait la somme de 16 815,45 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le montant de la dette comprend la somme de 12 076,16 euros au titre du SLS de l'année 2025 appliqué en raison de l'absence de réponse de la part du locataire à l'enquête adressé à M. [M] [I] en septembre 2024. Sa situation au jour de l'audience n'a pas été régularisée. 

Toutefois, eu égard à l'absence de comparution du locataire, il conviendra de retenir la somme de 5 633,61 euros arrêtée au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, contenue dans l'assignation. 

M. [M] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail, sans application d’un SLS. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 avril 1997 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [M] [I], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (RDC, escalier C) est résilié depuis le 28 janvier 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [M] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (RDC, escalier C) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, hors application du SLS,
,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [I] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 5 633,61 euros (cinq mille six cents trente-trois euros et soixante et un centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [I] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 et celui de l'assignation du 16 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge