Tribunal Judiciaire · SCHILTIGHEIM Civil — 7 octobre 2025

N° RG 25/04586 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NTAD


Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 25/04586 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NTAD


Minute n°







copie le 07 octobre 2025

à la Préfecture



copie exécutoire le 07 octobre

2025 à :

- Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

- Mme [O] [X]

- M. [R] [X]



pièces retournées

le 07 octobre 2025


Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 07 OCTOBRE 2025


DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT
ayant son siège social [Adresse 5]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEURS :

Madame [O] [X]
demeurant [Adresse 2]
non comparante et non représentée

Monsieur [R] [X]
demeurant [Adresse 2]
non comparant et non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 



DÉBATS :

Audience publique du 02 Septembre 2025



JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, 
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 10] (ci-après OPHEA), bailleur social, a donné à bail à Monsieur [R] [X] et à Madame [O] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4]) à [Localité 6] par contrat, pour un loyer mensuel de 489,89 €, outre notamment une provision sur charges de 216,37 €.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA a notifié, par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 27 août 2024, un congé aux locataires pour le 30 novembre 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non-paiement des loyers et accessoires.

Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] étant demeurés dans les lieux après la date du 30 novembre 2024, OPHEA a fait assigner les consorts [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice signifiés le 24 avril 2025, aux fins, notamment, de validation de congé, d'expulsion et de paiement.

À l’audience du 2 septembre 2025, OPHEA, représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :
De valider le congé délivré ;De prononcer la déchéance de Monsieur [R] [X] et de Madame [O] [X] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner ces derniers, et tous les occupants de leur chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 10 948,17 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience ;
En tout état de cause,
De condamner Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] solidairement à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 750,17 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d'une somme de 1 094 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le Conseil du bailleur indique que la dette actualisée est de 14 823,71 €.

Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X], bien que cités par actes de Commissaire de justice signifiés le 24 avril 2025, par dépôt à l’Étude, ne sont ni présents, ni représentés. 

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence des locataires.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025. 





MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Sur le principe de la validation du congé
Il ressort de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation que les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux… ».

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur du locataire de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux locataires pour le 30 novembre 2024 au vu des impayés de loyers. Par ce congé, OPHEA a invité les défendeurs à régulariser cet impayé et leur a indiqué qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Le règlement de la somme réclamée n’est pas intervenu. 

Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2024. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé. La demande subsidiaire en résiliation judiciaire est dès lors sans objet. 

Les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme de 10 948,17 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience 

L’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 750,17 €, équivalent au loyer actuel.





Sur le droit au maintien dans les lieux
Le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du Code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement des locataires quant à leurs obligations. Il appartient au Juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, le montant de l’arriéré est conséquent, et les locataires ne sont pas comparants à l’audience. 

Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] seront déchus de tout droit au maintien dans les lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 10] (OPHEA) à Monsieur [R] [X] et à Madame [O] [X] s’agissant du logement sis [Adresse 3] (Logement N° 07810028 - [Adresse 9] - Troisième étage) à [Localité 6] à effet au 30 novembre 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, la résiliation du contrat de bail signé entre Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X], d’une part, et l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 10] (OPHEA), d’autre part ;

DIT que Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] sont déchus de tout droit au maintien dans les lieux sis [Adresse 3] ([Adresse 8]) à [Localité 6] à compter du 30 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] solidairement à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 10] (OPHEA) la somme de 10 948,17 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 750,17 € par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à évacuation effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation bail ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [X] et Madame [O] [X] in solidum à payer à l’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 10] (OPHEA) la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge