Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 14]


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N° RG 25/53577 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73YJ

N° : 1

Assignation des :
21 et 22 Mai 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 octobre 2025



par Anne BOUTRON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, la société CANOPEE GESTION, société par actions simplifiée
[Adresse 9]
[Localité 11]

représenté par Maître Marie-Laure PAGES DE VARENNE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0154


DEFENDERESSES

La société BMS PATRIMOINE, S.A.S.
[Adresse 12]
[Localité 10]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS - #C1024 (avocat postulant) et Maître Adeline HAHN-ROLLET, de la SELARL LE DISCORDE DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

La Société GENTANE, nouvellement dénommée DOLCE VITA, société par actions simplifiée
[Adresse 1]
[Localité 13]

représentée par Maître Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS - #C2083


DÉBATS

A l’audience du 22 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Anne BOUTRON, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier, 
EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 3] a pour syndic la société Canopée gestion. L'immeuble du [Adresse 7] ([Adresse 8]) est un immeuble d'habitation comprenant des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, au sous-sol, une verrière au 1er étage et un droit de jouissance exclusive sur le jardinet de la cour, ces locaux constituant les lots de copropriété n° 1, 7 et 8, dont la société BMS Patrimoine est propriétaire.

Ces lots ont été donnés à bail à la société Raw cakes le 02 août 2022, et cédés dans le cadre d'une cession du fonds de commerce intervenue le 20 février 2025 au profit de la société Gentane, désormais dénommée Dolce Vita.

Reprochant à la société Dolce Vita d'avoir entrepris divers travaux sur les parties communes et affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, sans autorisation du syndicat, celui-ci l'a assignée ainsi que la société BMS Patrimoine, par actes des 21 et 22 mai 2025, à l'audience des référés du tribunal judiciaire de Paris du 11 août 2025, à laquelle l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 22 août 2025, à laquelle l'affaire a été définitivement appelée.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 août 2025 et soutenues oralement à l'audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

“ A titre principal

* Condamner les sociétés BMS Patrimoine et Dolce vita, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification à partie de l'ordonnance à intervenir, à remettre les lieux en leur état antérieur, et notamment à :
- Déposer l'extracteur édifié dans le jardinet ;
- Déposer les installations lumineuses dans le jardinet ainsi que le bar, les dispositifs lumineux sur la façade sur rue et sur l'échafaudage de chantier ;
- Remettre en état tous murs ou dalles parties communes percées sans autorisation ;
- Remettre à l'identique la devanture ;
- Retirer le four et déposer tout raccordement ;
- Déposer toute autre installation lourde et irrégulière présente du fait des travaux en cours.

* Dire que la bonne réalisation des travaux sera contrôlée par l'architecte de l'immeuble

À titre subsidiaire,

* Désigner tel expert qu'il lui plaira, avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux ;
- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment tous les devis et factures relatifs aux travaux réalisés ;
- Décrire les travaux réalisés par le locataire de la société BMS Patrimoine par rapport à l'état d'origine ;
- Dire si ces travaux affectent les parties communes de l'immeuble ou modifient son aspect extérieur ;
- Dire si ces travaux sont conformes aux règles de l'art ;
- Dire si ces travaux sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou la sécurité des personnes ;
- Chiffrer les travaux de remise en état d'origine ;
- Dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au Greffe du Tribunal de judiciaire de Paris dans le délai qui lui sera imparti ;
- Fixer le montant de la provision à consigner au Greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert.

En tout état de cause,

* Débouter les sociétés BMS Patrimoine et Dolce vita de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires et supplémentaires,

* Condamner les sociétés BMS Patrimoine et Dolce vita à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) les honoraires de l'architecte de l'immeuble qui aura pour mission de constater la bonne réalisation des travaux, 

* Condamner les sociétés BMS Patrimoine et Dolce vita à payer la somme de 4.000 euros au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], par application de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamner les sociétés BMS Patrimoine et Dolce vita aux entiers dépens d'instance,

* Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.”. 

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la société Dolce Vita demande au juge des référés de : 

“ A titre principal : 
- CONSTATER l'existence de contestations sérieuses
- DECLARER les pièces produites insuffisamment probantes au regard de l'article 835 du Code de procédure civile
- DECLARER les demandes du Syndicat des copropriétaires irrecevables et mal fondées
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société GENTANE
- DEBOUTER la société BMS PATRIMOINE de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société GENTANE
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la société GENTANE une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :
- CONSTATER que la demande d'expertise judiciaire du Syndicat des copropriétaire n'est pas motivée et son utilité n'est pas démontrée et la rejeter ;

En tout état de cause : 
- DONNER acte à la société GENTANE qu'elle émet les plus vives protestations et réserves 
- DIRE et JUGER que la provision à avancer sur les frais d'expertise est à la charge du Syndicat des copropriétaires et fixer le délai pour la consigner
- DIRE que la mission de l'expert s'étendre exclusivement aux seuls litigieux.
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la société GENTANE une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux dépens.”. 

Selon conclusions notifiées le 25 juillet 2025 et soutenues oralement à l'audience, la société BMS Patrimoine demande au juge des référés de :

“ I. Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fondées sur l'article 835 du Code de procédure civile :
- DECLARER les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] à [Localité 14] irrecevables et mal fondées ;
- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] à [Localité 14] de toutes ses demandes formulées à l'encontre de la société BMS PATRIMOINE ;
- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] à [Localité 14] à payer à la société BMS PATRIMOINE une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- DISPENSER la société BMS PATRIMOINE de participer aux sommes auxquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] sera condamné au visa de l'article 700 du Code de procédure civile, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II. Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fondées sur l'article 145 du Code de procédure civile :
II.1 A titre principal :
- CONSTATER, DIRE ET JUGER que les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne reposent sur aucun motif légitime imputable à la société BMS PATRIMOINE.
II.2 A titre subsidiaire :
- DONNER ACTE à la société BMS PATRIMOINE qu'elle émet les plus vives protestations et réserves sur la demande expertale ;
- METTRE l'avance des frais d'expertise à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ;
- DISPENSER la société BMS PATRIMOINE de participer aux frais d'expertise en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
II.3 Sur appels en garantie :
En cas de condamnation de la société BMS PATRIMOINE :
- CONDAMNER la société GENTANE, nouvelle dénommée DOLCE Vita, à garantir la société BMS PATRIMOINE de toute condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 qui seraient prononcés à son encontre ;
- CONDAMNER la société GENTANE, nouvelle dénommée DOLCE Vita, à payer à la société BMS PATRIMOINE une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.”. 

Conformément à l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIVATION

Il est relevé à titre liminaire que l'application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes principales n'est pas subordonnée à la preuve de l'urgence des mesures sollicitées, de sorte que la société Dolce Vita est mal fondée à lui opposer ce moyen pour conclure au rejet de ces demandes.

Sur la demande de dépose sous astreinte des travaux et équipements non autorisés avec remise en l'état antérieur

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que la réalisation de travaux affectant les parties communes de l'immeuble et/ou son harmonie par la société Dolce Vita sans son autorisation, avant ou après leur exécution, constitue un trouble manifestement illicite, à savoir la pose d'un extracteur dans le jardinet ; installation de dispositifs lumineux dans le jardinet, sur la façade sur rue et sur l'échafaudage de chantier ; percements de parties communes (murs et dalles) ; modification de la devanture ; installation d'un four à pizza et ses raccordements. Il soutient que la société BMS Patrimoine, en sa qualité de bailleur, doit répondre des manquements du preneur.

La société Dolce Vita oppose que l'extracteur litigieux a été installé avant qu'elle ne prenne les locaux à bail et qu'il a été toléré pendant longtemps, ce qui exclut tout trouble. S'agissant des éclairages du jardinet, elle soutient qu'ils sont discrets et conformes à l'usage du lot et qu'il n'est pas établi qu'une autorisation ait été nécessaire pour leur installation. Concernant le raccordement au gaz, elle indique qu'il correspond à un besoin spécifique et qu'aucun percement dans le voile de béton n'est établi. Elle soutient que le changement de la devanture vitrée est provisoire et n'affecte pas l'harmonie de l'immeuble et souligne que le précédent locataire avait obtenu une autorisation d'urbanisme pour un changement similaire. S'agissant de l'installation du four à pizza, la société Dolce Vita conteste l'application de la clause du bail stipulant une activité sans extraction et soutient avoir procédé et fait contrôler que l'installation a été réalisée de manière conforme et en respectant les mesures de sécurité.

La société BMS Patrimoine demande sa mise hors de cause, faisant valoir ne pas être à l'origine des travaux litigieux. Elle ajoute qu'elle ignore la nature et la consistance des travaux réalisés et affirme ne pas avoir autorisé la société Dolce Vita à réaliser des travaux au sein du local commercial loué. Elle soutient en outre que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux litigieux étaient soumis à autorisation. Elle fait de plus valoir que l'extracteur est présent depuis 10 ans, que le jardinet n'est pas une partie commune, que le percement dans le voile de béton n'est pas établi, que la nouvelle devanture n'affecte pas l'aspect de l'immeuble. Elle ajoute que selon la société Dolce Vita la pose du four à pizza a été réalisée de manière conforme.








Réponse du juge des référés

L'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile dispose que :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite."

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article susvisé pour faire cesser un trouble manifestement illicite (en ce sens Cass. Civ.2e, 7 juin 2007, n° 07-10.601).

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le dommage imminent, quant à lui, s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

L'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent s'apprécie à la date du jugement et non à la date de la saisine du juge des référés.

L'article 25 b) de de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Des travaux irréguliers peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l'assemblée générale (en ce sens Cass. Civ. 3e, 20 novembre 1985, n° 84-16.414).

L'autorisation accordée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété ne peut être implicite et doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires (en ce sens Cass. civ.3e , 28 mars 2007, n° 06-11.947).

S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble.

Des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés par un copropriétaire sans autorisation constituent une violation de la loi et un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser. 

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée précise quant à lui :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; 
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; 
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ; 
- les passages et corridors ; 
- tout élément incorporé dans les parties communes (…) ».

Le chapitre III, section I du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 6] précise que constituent des parties communes notamment (Pièce SDC n° 1, pp. 9-10) :
- "Les canalisations, gaines, conduits, prises d'air et réseaux de toutes natures, y compris les conduits de fumée et cheminées, avec leurs accessoires tel que coffres et gaines, têtes et souches de cheminées ;
- Les planchers ;
- Les murs porteurs ou non".

Sur la responsabilité de la société BMS Patrimoine du fait du preneur :

L'article 9, I de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (…) ».

Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 s'agissant d'un règlement de copropriété établi par acte du 19 juillet 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'occurrence, le règlement de copropriété stipule, en son chapitre IV, section I, que chaque copropriétaire sera responsable, à l'égard du syndicat comme de tout autre copropriétaire des troubles de jouissance et infractions aux dispositions du règlement dont lui-même ou ses locataires seraient directement ou indirectement les auteurs.

Il en résulte que le copropriétaire bailleur doit être déclaré de plein droit responsable envers le syndicat des copropriétaires des travaux affectant les parties communes et ou l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés par son locataire sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires saisie en application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, même s'il a mis son locataire en demeure de respecter le règlement de copropriété si les travaux ont été réalisés à son insu.

Dès lors, la société BMS Patrimoine est mal fondée à demander sa mise hors de cause, au motif qu'elle ne serait pas à l'origine des travaux contestés et qu'elle n'aurait pas autorisé son locataire à les réaliser.










Sur la demande de dépose de l'extracteur dans le jardinet

Il est établi par le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2024 (pièces Dolce Vita n°16) que l'extracteur litigieux a été installé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, avant ou après réalisation des travaux, en violation des dispositions susvisées de la loi de 1965 et du règlement de copropriété, ce qui constitue une trouble manifestement illicite, sans que puisse être opposée une quelconque tolérance du syndicat, aucune autorisation ne pouvant être implicite.

Il ressort par ailleurs des échanges de courriels entre le conseil de la société Dolce Vita et la société BMS Patrimoine et du procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2024 (pièces Dolce Vita n°10 et 16) que l'extracteur litigieux n'a pas été installé par la société Dolce Vita. En outre, si celle-ci vient aux droits et obligations du précédent locataire, la société Raw cakes, comme le soutient la société BMS Patrimoine, ni le syndicat des copropriétaires, ni la société BMS Patrimoine, à qui incombent la charge de la preuve, n'établissent que la société Raw cakes ait fait procéder à son installation.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la condamnation de la société Dolce Vita de procéder à la dépose de l'extracteur litigieux, seule la société BMS Patrimoine pouvant être déclarée responsable de cette infraction au règlement de copropriété.

Aussi, si la demande de dépose sera accueillie à l'égard de la société BMS Patrimoine, elle sera rejetée s'agissant de la société Dolce Vita. 

Sur la demande de dépose de divers dispositifs d'éclairage

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s'agit d'une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d'une faute.

Selon le bail commercial et le règlement de propriété (pièces Dolce Vita n°3 et 4), la société Dolce Vita dispose de la jouissance exclusive du jardinet situé dans la cour. Il en résulte que contrairement à ce que soutient la société BMS Patrimoine, le jardinet est une partie commune.

Le procès-verbal dressé le 9 juillet 2025 à la demande du syndicat de corpropriétaires indique l'existence d'un lampadaire présent dans cette cour intérieure et le procès verbal du 1er août 2025 atteste de l'existence de spots lumineux et d'une bande lumineuse LED encastrée sous le rebord du banc (pièces SDC n°12 et 17), sans qu'il soit établi que des dispositifs lumineux aient été installés sur les murs du jardinet, la société Dolce Vita précisant quant à elle que les aménagements lumineux du jardinet ne sont pas fixés au mur ni sur le sol. Il n'est ainsi pas établi que l'installation des lumières dans le jardinet constituent des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble au sens de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et, partant, de la nécessité d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. En outre, l'allégation de pollution lumineuse soutenue par le syndicat n'est nullement établie, ce d'autant moins que le procès verbal du 1er août indique une extinction de ces lumières vers 22 heures. Aussi, en l'absence de preuve de trouble manifestement illicite concernant l'éclairage présent dans ce jardinet, il n'y a lieu à référer sur la demande du syndicat de dépose des installations lumineuses dans le jardinet.

En outre, le syndicat des copropriétaires demande la dépose des installations lumineuses du bar sans le motiver, contrairement au disposition de l'article 768 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a également pas lieu à référer sur cette demande.

Les procès-verbaux de constat dressés les 09 juillet et 1er août 2025 font état de la présence d'éclairages fixés sur les échafaudages installés devant l'immeuble et de deux lampes LED fixées sur la façade ainsi que la présence de câbles électriques tirés depuis une sortie électrique en façade (pièces SDC n° 12 et 17). La société Dolce Vita, qui soutient que cette installation a été réalisée avec l'accord des parties, n'en rapporte pas la preuve. Ces aménagements réalisés sans l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaire conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 constituent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.

Les sociétés BMS Patrimoine et Dolce Vita seront en conséquence condamnées in solidum à procéder à leur dépose, dans les termes du dispositif.

Sur la demande de remise en état des parties communes percées

Il est constant que la société Dolce Vita a fait procéder au raccordement au gaz pour l'exploitation de son four à pizza. Il ressort de la fiche travaux de la société Tergi (pièce SDC n°15) que les travaux prévus consistaient en particulier en un "percement, mise en place du fourreau et la construction de la conduite jusqu'au compteur", ledit compteur devant être enterré, la fiche précisant la nécessité de demander l'accord du syndic de copropriété pour le percement. Il résulte en outre du procès-verbal établi le 30 avril 2025 (pièce SDC n°4) que le raccordement a nécessité des travaux extérieurs à l'immeuble. Il est fait état en outre de percements dans le mur de façade de l'immeuble et d'une tranchée au sol devant l'immeuble. Il en résulte que le raccordement a nécessairement entraîné un percement des parties communes, l'affirmation contraire de la société Dolce Vita n'étant nullement étayée.

Dès lors, ce percement réalisé sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Les sociétés BMS Patrimoine et Dolce Vita seront en conséquence condamnées in solidum à procéder à la remise en état, dans les termes du dispositif, le caractère disproportionné de lamesure n'étant pas établi dès lors que le précédent preneur a pu mener son activité sans nécessiter de procéder de cette manière à un raccordement au gaz.










Sur la demande de remise en état de la devanture

Selon la section II du règlement de copropriété (pièce SDC n°1), les fenêtres et ouvertures sur les locaux privatifs sont des parties privatives.

Il résulte des procès-verbaux de constat des 30 avril et 09 juillet 2025 et de la note de synthèse de l'architecte de l'immeuble (pièces SDC n°4, 12 et 13) que la devanture vitrée du restaurant, qui constitue une partie privative, a été remplacée par une devanture ouverte présentant un écart de teinte avec la précédente. Ces constatations sont insuffisantes à établir avec l'évidence requise en référé que les changements de la devanture portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble, de sorte qu'en l'absence de preuve d'un trouble manifestement illicite, il n'y a lieu à référer sur cette demande. 

Sur la demande de dépose du four à pizza et de ses raccordements

L'article 3 du contrat de bail commercial liant la société BMS Patrimoine à la société Dolce Vita stipule que les locaux sont destinés à "l'activité de restauration sur place et à emporter ne nécessitant pas d'extraction" (pièce SDC n°11).

Il est constant que le four à pizza installé dans les locaux pris à bail par la société Dolce Vita nécessite une extraction, la société Dolce Vita produisant une attesation de la société Pro-Therm du 16 août 2025 selon laquelle le conduit de ventilation est un "conduit existant en 400 mm en galvanise incombustible traversant l'immeuble en gaine maçonnée jusqu'au toit débouchant 8 m de tout ouvrant et 1 m des faitages voisins" et qui certifie que le ramonage du conduit sur tout son parcours a été effectué et le bon tirage de la fumée du four à pizza en rez-de-chausséee a été vérifié (pièce Dolce Vita n°30).

Il en résulte que l'installation du four à pizza a nécessairement impliqué des travaux de raccordement sur ledit conduit qui constitue aux termes de la section I du chapitre III du règlement de copropriété une partie commune, nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaire en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi l'installation du four à pizza a été réalisée en violation des dispositions de la loi de 1965 et des stipulations du bail et constitue de ce fait un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin, le juge des référés, juge de l'évidence, n'ayant par ailleurs pas le pouvoir de statuer sur le moyen de défense de la société Dolce Vita tiré du caractère illicite et abusif de cette clause du bail au regard de l'obligation de délivrance du bailleur et du projet de modification du bail (pièce Dolce Vita n°13), au demeurant non abouti, lequel relève des juges du fond. 

Ainsi cette contestation sur le fond du droit n'empêche pas de faire droit à la demande conservatoire du syndicat des copropriétaires de dépose du four à pizza.

Il n'y a en revanche pas lieu à référer sur la demande du syndicat des copropriétaires de dépose de "toute autre installation lourde et irrégulière présente du fait des travaux en cours", une telle demande n'étant pas motivée, en violation des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen tiré de l'existence d'un dommage imminent du fait de l'installation du four à pizza et des luminaires sur les échafaudages, qui est surabondant, ni sur la demande subsidiaire d'expertise, compte tenu des mesures ordonnées. 

Sur la demande d'astreintes

Selon l'article L.131-1, alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution :
« Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.»

En l'occurrence, les nombreux manquements de la société Dolce Vita et la résistance avérée malgré les mises en demeure du syndicat des copropriétaires et de la société BMS Patrimoine (pièces SDC n° 6, 8 et 10 et pièces BMS n° 3 à 6) justifient le prononcé d'astreintes dans les termes du dispositif.

Sur la demande de garantie de la société BMS Patrimoine

Les travaux exécutés par la société Dolce Vita en infraction de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ont également été réalisés en infraction des stipulations contractuelles, l'article 3 prohibant toute activité nécessistant une extraction et l'article 8.2.1 du bail imposant au preneur de recueillir l'accord du bailleur pour réaliser des travaux de percement de murs porteurs, planchers, démolition ou construction du bâtiment.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société Dolce Vita à garantir la société BMS Patrimoine des condamnations prononcées à son encontre in solidum, à l'exclusion de la mesure visant la dépose de l'extracteur du jardinet qui n'est pas du fait de la société Dolce Vita. 

S'agissant des frais du procès

L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Les sociétés BMS Patrimoine et Dolce Vita, parties perdantes à l'instance, seront condamnées in solidum aux dépens. Tenues à ce titre, elles seront condamnées in solidum à payer 4 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






S'agissant de l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du même code précise que le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.



PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la seule société BMS Patrimoine, à l'exclusion de la société Gentane, désormais dénommée Dolce Vita, à déposer l'extracteur édifié dans le jardinet sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant 180 jours ;

Condamnons in solidum les sociétés BMS Patrimoine et Gentane, désormais dénommée Dolce Vita, sous peine d'astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant 180 jours, à déposer :
- les dispositifs lumineux présents sur la façade de l'immeuble et l'échafaudage de chantier posé devant la façade sur rue ;
- remettre en état les parties communes de l'immeuble percées pendant les travaux de raccordement au gaz réalisés à la demande de la société Dolce Vita ;
- retirer le four à pizza et déposer tout raccordement ; 

Disons que la bonne réalisation des travaux sera contrôlée par l'architecte de l'immeuble aux frais des sociétés BMS Patrimoine et Gentane, désormais dénommée Dolce Vita ;

Condamnons la société Gentane, désormais dénommée Dolce Vita, à garantir la société BMS Patrimoine de ces condamnations, à l'exclusion de la dépose de l'extracteur dans le jardinet ;

Disons n'y avoir lieu à référer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 3] de :
- dépose des installations lumineuses du jardinet et du bar ;
- remise à l'identique de la devanture du restaurant ;
- dépose de "toute autre installation lourde et irrégulière présente du fait des travaux en cours";

Rejetons la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 3] de désignation d'expert judiciaire ;






Condamnons in solidum les sociétés BMS Patrimoine et Gentane, désormais dénommée Dolce Vita, aux dépens ;

Condamnons in solidum les sociétés BMS Patrimoine et Gentane, désormais dénommée Dolce Vita, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 14] 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire


Fait à [Localité 14] le 09 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,





Estelle FRANTZ Anne BOUTRON