Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/02279 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3ZN

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE situé à [Adresse 9] ORANGIS (91130)[Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977,

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR


ET :

Monsieur [M] [X] [K] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant,

Madame [Y] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparante,

DEFENDEURS








COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 09 Avril 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 11 Septembre 2025 et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] sont propriétaires des lots numéros 340 et 418 au sein de la résidence en copropriété RESIDENCE DES [Localité 5] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 10].

Par actes de commissaire de Justice en date du 9 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

- Condamner solidairement M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à lui payer les sommes suivantes :

• 20 039,27 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 31 décembre 2024, date de la mise en demeure,
• 1 095 € (546+549) correspondant aux provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 25 juin 2024 (résolution numéro 7), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,


• 54 € (27*2) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 25 juin 2024 (résolution numéro 9), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,
• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,
• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Condamner solidairement, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] aux entiers dépens de l’instance.

- Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) :
“ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. 
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que :
« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:
 1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;
2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;
3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;
4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)”





L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. »


En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 31 décembre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [Y] [F] et M. [M] [Z], dont l’avis de réception a été signé le 2 janvier 2025, aux termes de laquelle il sollicite le paiement de la provision du 4ème trimestre 2024, d’un montant de 538,67 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 mars 2023, 25 juin 2024 et 25 juin 2025 et de l’assemblée générale spéciale du 14 juin 2023, et les attestations de non recours s’y rapportant,
- un extrait de compte du syndic sur la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, faisant apparaître un compte débiteur de 20 039,27 euros,
- et un extrait de compte actualisé au 4 septembre 2025,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
- le contrat de syndic,
- et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR arriérés arrêtés au 1er avril 2025 : 

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doivent être déduits de la somme de 20 039,27 euros réclamée :
- les frais de rejet de prélèvement de 17,50 euros et 17,00 euros inscrits au débit de l’extrait de compte versé aux débats les 15 janvier et 15 février 2024, 16 avril 2024 et 12 juin 2024, les frais de relance du 1er octobre 2024, d’un montant de 30,00 euros et les frais “CONSTITUTION DOSSIER A L’AVOCAT”, inscrits au débit le 19 décembre 2024, d’un montant de 200,00 euros, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux,
- et la somme de 22,29 euros mentionnée au débit du compte le 1er octobre 2023 au titre du fonds de travaux loi ALUR, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2023 n’ayant été versé aux débats.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés, sur la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, appel du 01/04/2025 au 30/06/2025 et fonds de travaux loi ALUR du 01/04/2025 inclus, s’élève à la somme de 19 718,48 euros (= 20 039,27€-22,29€-17,50€-17,00€-17,00€-17,00€-30,00€-200,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 538,67 euros à compter du 31 décembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 9 avril 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non échues dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°7 du PV de l’assemblée générale du 25 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] peut prétendre, s’agissant des provisions non échues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles, s’élève à la somme de 907,08 euros (=453,54*2).









S’agissant des provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites (résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 25 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] peut prétendre, s’agissant des provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles, s’élève à la somme de 54,00 euros.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs et le règlement de copropriété ne comportant pas une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

En conséquence, la condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l’indivision.

Il conviendra donc de condamner conjointement M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F], à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme dûe au titre des charges de copropriété

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte versé aux débats que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis le 10 juin 2024.
Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Toutefois, il convient d’observer que la dette de M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] s’est trouvée augmentée par les appels de fonds conséquents au titre des travaux de rénovation énergétique du bâtiment D2 en deux échéances seulement, ce qui représente de lourdes charges, et ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l'indivision, M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Localité 5] la somme de 19 718,48 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés, sur la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, appel du 01/04/2025 au 30/06/2025 et fonds de travaux loi ALUR du 01/04/2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 538,67 euros à compter du 31 décembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 9 avril 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l'indivision, M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Adresse 6] la somme de 907,08 euros concernant les provisions non échues du budget prévisionnel (3ème et 4ème trimestre 2025 inclus), devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l'indivision, M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Adresse 6] la somme de 54,00 euros concernant les provisions non échues dues au titre de la cotisation au fonds travaux (3ème et 4ème trimestre 2025 inclus), devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE in solidum M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Adresse 6] la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES [Adresse 6] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [X] [K] [Z] et Mme [Y] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,