Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06272 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QMWJ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 09 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], situé [Adresse 12], représenté par son syndic, la SAS EGIM, Société par actions simplifiées au capital de 38.493 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 702 046 350, ayant son siège social [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR


ET :

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Zhara BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] [U] est propriétaire des lots 209, 228 et 607 dépendant de la copropriété [Adresse 10] [Adresse 7] située [Adresse 13] à [Localité 8].

Par assignation en date du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CABINET EGIM, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
Vu les pièces produites,
Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,
Vu le décret d'application du 17 mars 1967, en particulier se articles 36 et 55,
Vu les éléments de faits et de droit allégués,
- condamner M. [T] [U] au paiement de la somme de 10.367,03 euros se décomposant comme suit :
. compte charges de copropriété 1025 : 6.534,95 euros représentant les charges de copropriété (5.264,95 €) et les frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.270,00 €) pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 inclus,
. compte travaux 1125 : 3.832,08 euros représentant les appels travaux (3.766,08 €) et les frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (66,00 €) pour la période allant du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2022 inclus,
avec intérêt devant courir à compter de la date de signification de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil, 
- condamner M. [T] [U] au paiement d'une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, 
- condamner M. [T] [U] à lui verser une indemnité d'un montant de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [T] [U], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 26 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 3] produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges :
. pour le compte 1025 : du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,
. pour le compte 1125 : du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13 mars 2014, 10 septembre 2020, 20 mars 2023 et 25 janvier 2024,
- un décompte des provisions charges échues impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 28 août 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 6.534,95 euros, frais inclus,
- un décompte des provisions travaux impayées sur la période du 1er janvier 2020 au 15 mars 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 3.832,08 inclus, frais inclus.

L'addition des deux décompte fait apparaître un solde débiteur de 10.367,03 euros (frais inclus) correspondant au montant réclamé dans le dispositif.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] présente deux décomptes distincts relatifs aux charges de copropriété d'une part et aux appels de fonds travaux d'autre part avec des dates différentes.

Il est relevé ensuite que M. [T] [U] a été condamné par jugement en date du 9 février 2023 par le tribunal judiciaire d'Evry à payer un arriéré de charges de copropriété et appels fonds travaux sur la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2022. Dès lors le syndicat des copropriétaires n'est pas bien fondé, dans le cadre de la présente procédure, à demander une condamnation pour les périodes antérieures au 1er juillet 2022.

Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes présentées pour la période du 1er janvier 2020 au 01 juillet 2022 pour les appels fonds travaux (compte n° 1125) soit (10 x 242,03 €) + (1 x 242,02 €, soit un total de 2.662,32 euros.

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 7] s’élève à :
- compte 1025 : 5.264,95 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 28 août 2024, pour la période du 1er janvier 2023 (1er trimestre 2023) au 28/08/2024 (appel charges courantes, fonds travaux 01/07/2024 et frais EGIM) inclus,
- compte 1125 : 1.103,76 euros (3.766,08 € - 2.662,32 €), au titre des appels de fonds travaux arrêtés au 15 mars 2024, pour la période du 1er octobre 2022 (AGO 10/09/2020 provision spéciale) au 15 mars 2024 (travaux ravalement bat. C et frais de relance) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l'assignation. 

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.


En l’espèce, M. [T] [U] a déjà été condamné par jugements du tribunal de grande instance d'Evry du 7 mars 2019, du tribunal de proximité de Palaiseau du 13 février 2021 et du tribunal judiciaire d'Evry du 9 février 2023, cette dernière décision portant sur les charges et travaux pour la période du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2022.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [T] [U] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et a ainsi causé au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, justifiant sa condamnation à lui payer une indemnité de 630,00 euros en réparation de son préjudice. 

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 3] sollicite la somme de 1.336,00 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, d'une part le syndicat des copropriétaires ne produit pas les preuves d'envoi des mises en demeure dont il demande le remboursement et d'autre par les "frais EGIM" sont des prestations qui constituent des actes d'administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 3] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [T] [U], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance. 

M. [T] [U] sera également condamné à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES [Adresse 3] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,




 
CONDAMNE M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS la somme de 5.264,95 euros au titre des charges impayées (décompte n° 1025) arrêtées au 28 août 2024, pour la période du 1er janvier 2023 (1er trimestre 2023) au 28/08/2024 (appel charges courantes et fonds travaux 01/07/2024 et frais EGIM) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement 

CONDAMNE M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS, la somme de 1.103,76 euros au titre des appels de fonds travaux (décompte n° 1125), pour la période du 1er octobre 2022 (AGO 10/09/2020 provision spéciale) au 15 mars 2024 (travaux ravalement bat. C et frais de relance) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu'à parfait paiement 

DIT que les intérêts produits depuis le 1er octobre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière 

CONDAMNE M. [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS la somme de 630,00 euros à titre de dommages et intérêts 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS LASNIERS de sa demande au titre des frais de recouvrement 

CONDAMNE M. [T] [U] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES CHAMPS [Adresse 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE M. [T] [U] aux dépens 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,