Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 8 octobre 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70Z



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 OCTOBRE 2025



N° RG 24/06580 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WZSE



AFFAIRE :



S.P.L [Localité 8] AMENAGEMENT 



C/



E.A.R.L. [J]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Juillet 2024 par le juge de l'expropriation de [Localité 8]

RG n° : 23/00004



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Isabelle MORIN, 



Me Mélina PEDROLETTI,

 

Mme [W] [F] (Commissaire Du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.P.L [Localité 8] AMENAGEMENT 

[Adresse 9]

[Adresse 12]

[Localité 3]



Représentant : Me Isabelle MORIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 217 et Me Yvon GOUTAL de la SELARL GAA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R116





APPELANTE



****************



E.A.R.L. [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Eliette SARKISSIAN de la SELARL ELIETTE SARKISSIAN, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000046 





Monsieur [E] [L] [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Eliette SARKISSIAN de la SELARL ELIETTE SARKISSIAN, Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000046 





INTIMÉS



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [W] [F], direction départementale des finances publiques.



****************

















Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT



****************

M. [J] souhaitant vendre un terrain lui appartenant et exploité par l'EARL éponyme, sis lieudit [Localité 7] à [Localité 5] (28), cadastré section F N° [Cadastre 4], d'une superficie de 2 862 m², une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune de [Localité 5] et reçue le 26 juillet 2023, visant un prix de 71 550 euros, outre une somme de 2 862 euros au titre de l'indemnité d'éviction. La SA [Localité 8] aménagement, faisant usage de son droit de préemption qui lui avait été délégué par la commune de [Localité 5] le 4 septembre 2023, a offert de fixer le prix à la somme de 50 000 euros, ce que M. [J] a refusé.



Saisi par la SA [Localité 8] aménagement selon mémoire parvenu au greffe le 29 novembre 2023, le juge de l'expropriation de [Localité 8] a par jugement en date du 31 juillet 2024 fixé le prix de vente du bien de M. [J] à 68 688 euros, sur la base de 24 euros/m², a fixé celui de l'indemnité d'éviction due à l'EARL [J] à 2 017,71 euros, et a laissé les dépens à la charge de la SA [Localité 8] aménagement.



Par déclaration en date du 9 octobre 2024, parvenue au greffe le jour même, la SA [Localité 8] aménagement a relevé appel de ce jugement.



En son mémoire parvenu au greffe le 8 janvier 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 22 août 2025, lequel sera suivi d'un second mémoire déposé le 7 juillet 2025, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 21 août 2025, la SA [Localité 8] aménagement expose :

- que le terrain dont s'agit ne bénéficie pas d'un accès direct à la voie asphaltée ;

- que faute de voie d'accès, il ne peut être qualifié de terrain à bâtir, alors même que les documents d'urbanisme ne prévoient pas de possibilité d'y construire immédiatement ;

- que ne peuvent pas être pris en compte des éléments de plus-value postérieurs à la date de référence soit le 17 décembre 2018 ;

- que de plus, ce terrain est éloigné du centre ville de [Localité 8] ;

- que les termes de comparaison qui ont été retenus par le juge de l'expropriation ne sont pas pertinents ;

- qu'en effet ils concernent (n° 1) un terrain disposant d'un accès à une voie carrossable, desservi par le train, et qui jouit d'une constructibilité immédiate, ou (n° 2) qui dispose d'une voie d'accès et constitue un terrain à bâtir , ou (n° 3) desservi par deux voies carrossables, ou (n° 4) desservi par une voie carrossable et immédiatement constructible, sur la commune de [Localité 11] qui jouit d'une situation exceptionnelle, ou (n° 5) avec un accès à une voie carrossable ;

- que le premier juge a écarté à tort le terme de comparaison n° 6 au motif qu'il y existe un taillis de bois, alors que ce dernier n'occupe qu'une part infime de la parcelle ;

- que les termes de comparaison n° 7 et 8 doivent être écartés comme trop anciens ;

- que les termes de comparaison adéquats aboutissent à une valeur de 17,47 euros/m² ;



- que de prétendus termes de comparaison émanant de la partie adverse ne sauraient être retenus, s'agissant de simples promesses de vente, ou de ventes provenant de la base de données Etalab, ou de terrains à bâtir, ou faisant l'objet d'un permis de construire ;

- que s'agissant de l'indemnité d'éviction, elle n'est pas due car M. [J] est propriétaire exploitant, alors que sa demande est non conforme aux dispositions du protocole relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés.



La SA [Localité 8] aménagement demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, de fixer le prix de l'immeuble à 50 000 euros, de débouter l'EARL [J] et M. [J] de leurs demandes, et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans leur mémoire parvenu au greffe le 7 avril 2025, qui sera notifié le 9 avril 2025, et sera suivi d'un autre mémoire déposé le 15 juillet 2025, notifié le 22 août 2025, M. [J] et l'EARL [J] répliquent :

- que la commune de [Localité 5] se trouve à 8 km de [Localité 8] ; que le terrain dont s'agit se trouve dans une situation stratégique incluse dans la zone d'urbanisation future à court terme à dominante d'habitat ;

- que sur ce terrain se situe l'emplacement d'une voie d'accès en cours de création ;

- que la situation du bien est privilégiée en raison de la proximité de dessertes importantes ;

- que la parcelle est immédiatement constructible, à preuve que la SA [Localité 8] aménagement a obtenu dès le 13 septembre 2024 un permis d'aménager ;

- qu'ils versent aux débats une promesse de vente au prix de 20 euros/m², signée du directeur délégué de la SA [Localité 8] aménagement ;

- que des évaluations du service des domaines de biens dans le secteur sont élevées (soit 25,31 euros/m²) ;

- qu'en appliquant la méthode dite 'à rebours' il appert que la valeur arrêté par le premier juge est nettement insuffisante ;

- que l'EARL [J], pour sa part, bénéficie d'un bail à long terme, M. [J] n'étant que le propriétaire, alors que l'indemnité d'éviction de 2 017,71 euros qui a été allouée par le juge de l'expropriation ne respecte pas le protocole d'indemnisation en vigueur dans le département d'Eure-et-Loir.



M. [J] et l'EARL [J] demandent en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement quant aux prix de vente du terrain et à l'indemnité d'éviction ;

- fixer le montant du prix de vente dû à M. [J] à 71 550 euros ;

- fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à l'EARL [J] à 2 862 euros ;

- subsidiairement, confirmer le jugement ;



- condamner la SA [Localité 8] aménagement à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à l'EARL [J] celle de 2 000 euros.



Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de mémoire.



MOTIFS 



En vertu de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.



A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.



En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l'alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l'article L 213-8.



Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.



L'article L 213-4 alinéa 1er du code de l'urbanisme prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. 



Et l'article L 215-17 prévoit que :



Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :



1° La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l'absence d'un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d'aliéner le bien ;





2° Les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;



3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.



Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.



La méthode d'évaluation par comparaison, si elle n'est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 31 juillet 2024. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 17 décembre 2018, date à laquelle le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5] a été adopté. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que la SA [Localité 8] aménagement compte faire du bien, non plus que des éléments de plus-value qui seraient postérieurs à la date de référence.



La parcelle litigieuse est en nature de terre agricole de classe 2, sise sur la commune de [Localité 5], dans la communauté d'agglomération [Localité 8] Métropole ; elle est de forme rectangulaire, sur 16 m x 184 m.



Selon l'article L 322-3 du code de l'expropriation :



La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :



1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;



2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2.



Par ailleurs, un terrain qui est constructible ne constitue pas nécessairement un terrain à bâtir.



Au cas d'espèce, il est constant que le bien litigieux n'est pas desservi par une voie d'accès carrossable, peu important qu'il puisse éventuellement l'être dans le futur, et il n'est pas relié à un réseau nécessaire à la viabilisation de logements. C'est donc à bon droit que le premier juge lui a refusé la qualité de terrain à bâtir.



S'agissant des termes de comparaison, ne sauraient être prise en compte une simple promesse de vente, ni des cessions provenant de la base de données Etalab qui ne laissent pas apparaître les références de publication des ventes concernées, non plus que de simples évaluations de biens.



Les termes de comparaison n° 7 et 8 ne seront pas retenus comme étant trop anciens, remontant à l'année 2019.



S'agissant des autres termes de comparaison il appert que :

- le n° 1 (13,98 euros/m²) présente un facteur de plus-value (constructibilité immédiate) par rapport au bien litigieux ;

- les n° 2 (24,07 euros/m² ), n° 3 (27,54 euros/m² ) et n° 4 (18 euros/m²) portent sur des terrains situés en zone de constructibilité immédiate et qui disposent d'un accès à une voie carrossable, si bien qu'il seront écartés comme étant trop dissemblables ;

- le n° 5 (19,31 euros/m²) et le n° 6 (13,98 euros/m²) présentent un facteur de plus-value (accès à une voie carrossable) par rapport au bien litigieux ;



S'agissant des autres termes de comparaison invoqués par les intimés, il s'agit de :

- la vente du 26 mars 2021 portant sur un bien sis à [Localité 5] ; il s'agissait d'un terrain à bâtir, ainsi qu'il est mentionné dans l'acte de vente ; ce termes de comparaison ne peut qu'être écarté ;

- la vente du 28 mai 2021 portant sur un bien sis à [Localité 5] ; cette référence sera écartée pour les mêmes motifs que précédemment.



Aucun des termes de comparaison retenus ci-dessus ne correspond exactement au bien de M. [J], et ils n'aboutisssent pas au taux de 24 euros/m² retenu par le premier juge. Toutefois M. [J] prétend, pour obtenir une indemnité plus importante, que son terrain bénéficie d'une plus-value liée à leur situation privilégiée. Il s'avère que le classement et la situation du terrain lui confèrent une plus-value en raison de dessertes importantes à proximité ; il existe une forte pression foncière dans le secteur, et le terrain se trouve non loin l'artère principale de la commune de [Localité 5]. Dans des documents publicitaire rédigés par la SA [Localité 8] aménagement elle-même, il est souligné que cette commune se situe à seulement 10 mn de trajet de la gare de [Localité 8]. Il apparaît ainsi que le bien de M. [J] se trouve en situation privilégiée, et le premier juge doit être approuvé d'avoir fixé le prix à 24 euros/m². Le jugement est confirmé sur ce point.



S'agissant de l'indemnité d'éviction, le premier juge a rappelé à bon droit que l'EARL [J] constitue une personne juridique distincte de M. [J], lequel est seulement propriétaire du bien, de sorte qu'elle peut prétendre au versement de cette indemnité. Celle-ci doit réparer le préjudice causé au preneur, titulaire d'un bail notarié daté du 18 avril 2008, par la rupture du bail.



Il existe une convention conclue entre la Direction départementale d'Eure-et-Loir, la chambre d'agriculture et la Fédération départementale des syndicats d'exploitants agricoles de ce département, en date du 29 septembre 2023, qui fixe le montant de l'indemnité d'éviction selon la région fiscale (7 050 euros pour la [Localité 6], 6 510 euros pour [Localité 10] [Localité 13], 6 160 euros pour le Perche) avec une possibilité de majoration. Le protocole de la Région Centre relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés lors d'acquisitions immobilières par les collectivités et organismes tenus de solliciter l'avis des domaines, applicable à compter du 1er septembre 2006, prévoit le versement d'une indemnité d'exploitation correspondant à la perte de revenu subie par l'exploitant pendant le temps nécessaire pour retrouver une situation économique équivalente à celle qu'il avait avant son éviction. Son annexe 2 définit et calcule la marge brute annuelle d'exploitation.



L'EARL [J] indique à juste titre que pour 2 862 m² de terrain, l'indemnité d'éviction serait de 7 050 euros par hectare soit 2 018 euros ([Localité 5] étant située en [Localité 6]). 





L'EARL [J] invoque en outre un supplément pour existence de bail restant de 5 à 9 ans et autres (soit 202 euros). En page 7 du protocole de la Région Centre relatif à l'indemnisation des exploitants agricoles évincés lors d'acquisitions immobilières par les collectivités et organismes tenus de solliciter l'avis des domaines, il est prévu une majoration visant à réparer le préjudice résultant de la privation de la stabilité foncière qu'avait acquise l'exploitant en concluant le bail, ce supplément spécifique s'appliquant lorsque la durée restant à courir était d'au moins 5 ans. Au cas d'espèce, le bail rural avait été signé le 18 avril 2008 et sa durée avait été fixée à 18 ans, ledit bail devant prendre fin le 31 mars 2026 ; à la date du jugement (31 juillet 2024) 20 mois restaient à courir soit moins de cinq ans. Le supplément n'est dès lors pas dû.



L'EARL [J] indique en outre qu'un remboursement pour aménagement foncier serait dû à hauteur de 400 euros. En page 6 de la convention susvisée il est prévu que lorsqu'ils sont compris dans l'emprise, ces aménagements fonciers sont indemnisés pour le montant de leur valeur d'usage définie après expertise (il peut s'agir du drainage, de frais de remembrement, de canalisations d'irrigation enterrée, etc). Aucune expertise n'a été mise en place et l'EARL [J] n'explicite pas comment elle parvient au calcul de la somme de 400 euros ; cette demande sera ainsi rejetée.



L'EARL [J] invoque un droit à paiement de base et PAC de 1 023,40 euros ( soit 204,68 x 5 ans). En page 9 de la convention il est stipulé qu'après justification de leur existence en application du règlement CE n° 795/2004, en liaison avec la DDAF, toute perte effective, toute réduction ou non usage notamment par manque d'assiette foncière, des DPU fera l'objet d'une indemnisation spécifique sous réserve d'une causalité directe avec l'opération, l'indemnité devant être chiffrée à partir d'une expertise réalisée par l'un des organismes professionnels signataires au vu du dossier détenu par la DDAF chargée du suivi des droits en question. Le document produit par l'EARL [J] (pièce 13) est insuffisant à déterminer le montant des sommes dues, et là encore la Cour relève qu'aucune expertise n'a été mise en place.



Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne l'indemnité d'éviction.



La SA [Localité 8] aménagement, qui succombe, sera condamnée à payer aux intimés la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile chacun, ainsi qu'aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS



- CONFIRME le jugement daté du 31 juillet 2024 en toutes ses dispositions ;





- CONDAMNE la SA [Localité 8] aménagement à payer à M. [E] [J] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE la SA [Localité 8] aménagement à payer à l'EARL [J] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- CONDAMNE la SA [Localité 8] aménagement aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT