Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 8 octobre 2025

0.0.COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71G



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 OCTOBRE 2025



N° RG 23/03859 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5DZ



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES '[Adresse 11]' représenté par son syndic en exercice, la SA à conseil d'administration GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF)



C/



SA à conseil d'administration (s.a.i.) MMA IARD

et autres





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12]

N° RG : 20/02823



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Michèle DE KERCKHOVE,



Me Marilina DE ARAUJO



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 'LES [Adresse 13] RODIN' représenté par son syndic en exercice, la SA à conseil d'administration GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149





APPELANT



****************



SA à conseil d'administration (s.a.i.) MMA IARD

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentant : Me Marilina DE ARAUJO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013





SAS LAMY anciennement dénommée NEXITY LAMY

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentant : Me Marilina DE ARAUJO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013





MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES 

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentant : Me Marilina DE ARAUJO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R013





INTIMÉES



****************











Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Septembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,



****************



L'ensemble immobilier [Adresse 11] sis [Adresse 6] [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété. La société Nexity Lamy, assurée par la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, a exercé les fonctions de syndic de cette copropriété jusqu'au 28 juin 2018, date à laquelle une assemblée générale y a mis fin.



Une copropriétaire, Mme [W], s'étant plainte d'infiltrations d'eau, elle a assigné en référé-expertise le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Localité 10], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires'. Il a été fait droit à sa demande suivant ordonnance datée du 24 mai 2017, l'expert, M. [I], déposant son rapport le 8 janvier 2018.



Selon jugement daté du 21 octobre 2019, le Tribunal de grande instance de Nanterre a :

- dit que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité dans les sinistres sucessifs survenus dans l'appartement de Mme [W] ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 300 euros au titre de la réfection des désordres, et celle de 9 430 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- débouté Mme [W] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à remplacer la totalité des vannes d'arrêt des appartements situés au-dessus de son logement ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, en ce compris les frais d'expertise (3 000 euros) ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Soutenant avoir fait l'objet de ces condamnations en raison d'une faute de son ancien syndic, la société Nexity Lamy, le syndicat des copropriétaires l'a assignée ainsi que ses assureurs en vue de les voir condamner au paiement des sommes qui avaient été mises à sa charge.



Par jugement en date du 12 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- débouté la société Nexity Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles de leur demande tendant à leur voir déclarer inopposable le rapport d'expertise de M. [I] ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire à hauteur de 20 730 euros et de celle à hauteur de 10 000 euros ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Nexity Lamy, à la compagnie MMA IARD et à la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu pour l'essentiel :

- que si la société Nexity Lamy n'était pas partie à l'instance en référé-expertise, elle avait participé à l'expertise en tant que syndic de la copropriété ; que le rapport de l'expert lui était donc opposable ;

- que les interventions ponctuelles du syndic avaient été insuffisantes à mettre fin, dans un délai raisonnable, aux fuites à l'origine des désordres, qui se sont produites de 2012 à 2019 ;

- que la société Nexity Lamy ne pouvait toutefois se voir imputer le préjudice de jouissance subi par Mme [W] postérieurement au 28 juin 2018, date à laquelle il avait été mis fin à son mandat de syndic ;

- que par contre, le syndicat des copropriétaires serait fondé à obtenir la prise en charge intégrale par la société Nexity Lamy des condamnations afférentes aux autres préjudices ;

- que toutefois il n'était pas établi que le jugement susvisé était définitif, ni que les condamnations qu'il prononçait auraient été payées.



Par déclaration en date du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. 



En ses conclusions notifiées le 11 mars 2024, il expose :

- que par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers sans préjudice de toute action récursoire ;

- que l'article 18 de la même loi met à la charge du syndic l'obligation d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

- que le syndic encourt une responsabilité en tant que mandataire ;

- que Mme [W] s'est plainte depuis l'année 2012 de l'apparition de dégâts des eaux ;

- que le syndic a été relancé mais s'est borné à des actions a posteriori, sans opérer de campagne de contrôle ; que sa carence a été fustigée par l'expert ;

- qu'il n'a inscrit aucune résolution d'assemblée générale concernant la décision à prendre au sujet des travaux sur les vannes usées des canalisations ; que du fait de son attitude, un simple dégât des eaux s'est transformé en sinistre récurrent ;

- que si la société Nexity Lamy demande que le rapport d'expertise lui soit déclaré inopposable, elle était partie défenderesse à l'instance en référé-expertise et a été parfaitement informée des opérations expertales, et pouvait donc faire valoir toute observation ;

- que si elle critique ce rapport d'expertise, elle s'est abstenue de demander des investigations supplémentaires, n'a pas répondu aux sollicitations de l'expert notamment au sujet de l'état d'avancement des travaux, et n'a pas fait procéder à des contrôles ni diffusé de compte-rendu du contrôle des vannes, ce qui a abouti à aggraver le préjudice de jouissance de Mme [W] ;

- que le nouveau syndic a finalement remplacé certaines vannes de l'imeuble ;

- que le dommage subi par la copropriété ne constitue pas une perte de chance, mais représente l'ensemble des sommes qu'il a réglées en exécution du jugement du 21 octobre 2019.



Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties adverses de leur demande à fin d'inopposabilité du rapport d'expertise ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes en paiement à hauteur de 20 730 euros et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, et l'a condamné au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la société Nexity Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles à lui payer la somme de 20 730 euros ;

- condamner in solidum la société Nexity Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- débouter la société Nexity Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles de leurs demandes ;

- condamner in solidum la société Nexity Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner in solidum aux dépens d'appel.



Dans leurs conclusions notifiées le 22 avril 2025, la société Lamy venant aux droits de la société Nexity Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles répliquent :

- que le rapport d'expertise leur est inopposable, vu que si la société Nexity Lamy était présente aux opérations d'expertise, c'était uniquement en tant que représentante du syndicat des copropriétaires et elle ne pouvait donc émettre aucun avis personnel ;

- que l'obligation pesant sur un syndic de copropriété est une obligation de moyens ;

- que les opérations d'expertise ont été défectueuses, l'expert n'ayant tenu qu'un accédit et n'ayant réalisé aucune investigation pour déterminer l'origine du dégât des eaux ;

- que celui-ci n'est pas né des parties communes, mais des parties privatives ;

- qu'alors même que les vannes ont été changées en 2018, 2019 et 2020, les dégâts sont consécutifs à de nouvelles fuites survenues sous l'égide du nouveau syndic ;

- qu'elle n'a commis aucune faute ;

- que la copropriété ne justifie ni du caractère définitif du jugement du 21 octobre 2019, ni du paiement des sommes en cause ;

- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une perte de chance ;

- qu'il y a lieu de tenir compte de la franchise d'assurance.



La société Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles demandent en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande à fin d'inopposabilité du rapport d'expertise de M. [I] ;

- le leur déclarer inopposable ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

- subsidiairement, faire application de la franchise contractuelle de 15 000 euros et rejeter toute demande à l'encontre de la compagnie MMA IARD et de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles qui excéderait les limites de garantie ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d'appel ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.



MOTIFS 



Les premiers juges ont relevé à juste titre qu'un rapport d'expertise à laquelle une partie n'a pas été appelée peut être versé aux débats et soumis à la libre discussion des intéressés. La cour ajoute que bien que la société Nexity Lamy n'ait pas été attraite aux opérations d'expertise en son nom personnel, elle y participait ès-qualités et avait donc la possibilité de faire des observations à l'expert et de produire des pièces, et surtout qu'il ne tenait qu'à elle de demander que les opérations expertales lui soient déclarées communes, par une action en référé.



Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a refusé de déclarer le rapport d'expertise de M. [I] inopposable à la société Nexity Lamy et à ses assureurs.



Le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires conformément à l'article 1992 du code civil puisqu'il en est le mandataire ; il est seul responsable de sa gestion par application de l'article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965. L'exécution fautive de son contrat de mandat, comme l'inexécution de ses obligations, sont ainsi des causes d'engagement de sa responsabilité dès lors qu'elle créé un préjudice au syndicat des copropriétaires. Le syndic est tenu d'une obligation de moyen dans l'accomplissement de ses fonctions à l'égard du syndicat. C'est ainsi que l'infructuosité de son action diligente ne saurait engager sa responsabilité.



Il résulte de la lecture du rapport, que les intimées ne critiquent pas utilement sur le fond et ce d'autant plus qu'il n'est justifié d'aucune demande d'investigation supplémentaire, que :

- Mme [W] a été victime d'un dégât des eaux au mois de janvier 2012 et de trois autres sinistres entre 2012 et 2016 ; l'appartement de l'intéressée étant situé en pied de colonne, il subissait des inondations à chaque fuite ;

- les dégâts proviennent des vannes et joints qui étaient usés, et en outre n'étaient ni vérifiés ni remplacés ;

- le syndic n'a pas fait preuve de diligence à partir de l'année 2012, en ordonnant le contrôle des vannes d'arrêt dans le but d'éviter la survenance de nouvelles fuites ;

- l'expert a demandé au syndic de faire le nécessaire pour le 31 octobre 2017 et a préconisé des campagnes de changements de joints ;

- il a demandé à nouveau un état d'avancement des travaux avant le 15 décembre 2017 ;

- l'attitude du syndic a été désinvolte à un point tel que cela en était déconcertant ;

- les travaux ont finalement été entrepris et lors de l'accédit du 18 septembre 2017, il a été constaté par l'expert que les fuites avaient cessé ;

- d'une façon générale, le syndic par son incurie a conduit à ce qu'un simple dégât des eaux se transforme en sinitre récurrent.



La carence du syndic est ainsi établie, étant rappelé que Mme [W] lui avait par lettre recommandée avec avis de réception du mois de janvier 2012 demandé de faire des recherches pour trouver la cause de l'humidité, que le 22 janvier 2013 elle lui avait signalé la survenance de nouveaux dégâts, tout en le sommant de prendre les mesures nécessaires, et surtout que par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 25 août 2013 elle lui avait rappelé que des désordres étaient survenus, lui reprochait son inaction, et le mettait en demeure sous quinzaine de prendre les mesures adéquates pour mettre un terme aux désordres, en le menaçant d'une saisine des tribunaux. Mme [W] a été contrainte de relancer encore le syndic au mois d'avril 2014. Par ailleurs, la Matmut avait, de son côté, le 1er juillet 2013 demandé au syndic de faire le nécessaire le plus rapidement possible, puis l'a mis en demeure le 16 octobre 2013.



La société Nexity Lamy a soutenu le 20 août 2014 que le dégât des eaux serait lié à une succession de fuites sur des robinets, ce qui s'avère inexact au vu de ce qui précède.



La responsabilité de la société Lamy est donc pleinement engagée. 



Par ailleurs, si pour écarter la demande le tribunal a relevé d'une part que le jugement du 21 octobre 2019 n'était pas définitif, d'autre part qu'il n'était pas justifié du paiement des sommes dues, sont produits :

- un certificat de non appel dudit jugement, délivré par le greffier en chef de la Cour d'appel de Versailles le 11 janvier 2024 ;

- un chèque en CARPA daté du 23 octobre 2019, d'un montant de 20 730 euros, lequel est corroboré par l'extrait de compte qui démontre que cette somme a bien été débitée le 26 novembre 2019, et par une lettre de Mme [W] datée du 26 avril 2024 dans laquelle elle confirme avoir bien reçu le chèque. La somme en cause a bien été payée à qui de droit.



S'agissant du lien de causalité entre les manquements du syndic mis en évidence supra et les sommes susvisées, il s'avère que les dommages subis par Mme [W] trouvent leur orgine dans la carence de la société Nexity Lamy.



Contrairement à ce qu'avance l'intéressée, le préjudice du syndicat des copropriétaires ne peut être qualifié de perte de chance, et est constitué des sommes qu'il a dû régler à Mme [W] du fait de son inaction. 



Concernant plus précisément les troubles de jouissance survenus postérieurement à la cessation de ses fonctions (28 juin 2018), cette part du préjudice ne peut être imputée exclusivement au nouveau syndic, étant rappelé toutefois que si la société Nexity Lamy avait accompli pleinement sa mission de conservation et d'entretien de l'ensemble immobilier, aucune fuite n'aurait endommagé l'appartement de Mme [W]. Il résulte de la lecture du jugement du 21 octobre 2019 que son préjudice de jouissance a été réparé sur la base de 115 euros par mois sur 82 mois, du mois de janvier 2013 au mois d'octobre 2019. Ledit préjudice sera imputé à la société Nexity Lamy à concurrence de seulement 50 % à partir du mois de juillet 2018 (soit 920 euros). La société Lamy sera ainsi condamnée, par infirmation du jugement, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 510 euros au titre du préjudice de jouissance.



La société Lamy sera également condamnée à payer à l'appelant les sommes de 3 300 euros au titre de la réfection des désordres, 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile qu'il a été condamné à payer à Mme [W], et 3 000 euros représentant les frais d'expertise. Le surplus des demandes sera rejeté faute de justificatifs.



A l'appui de sa demande de dommages-intérêts, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'un préjudice complémentaire autre que celui constitué des frais irrépétibles sur le sort desquels il sera statué ci-après. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ladite demande.



La police d'assurance versée aux débats qui avait été signée avec les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles montre qu'une franchise de 15 000 euros a été édictée ; par ailleurs le plafond de garantie (soit 25 000 euros par sinistre) n'est pas atteint car le montant des sommes au paiement de laquelle la société Lamy vient d'être condamnée s'élève à 19 810 euros.



La compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles seront donc condamnées, in solidum avec la société Lamy, au paiement de la somme de 4 810 euros, par infirmation du jugement.



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles et la société Lamy seront en équité condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elles seront condamnées in solidum aux dépens d'appel.



 PAR CES MOTIFS



- INFIRME le jugement en date du 12 avril 2023 en ce qu'il a :

* débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Localité 10] de sa demande indemnitaire à hauteur de 20 730 euros ;

* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Localité 10] à payer à payer à la société Lamy, à la compagnie MMA IARD et à la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

et statuant à nouveau : 



- CONDAMNE la société Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 19 810 euros ;



- CONDAMNE in solidum la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, in solidum avec la société Lamy, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 4 810 euros ;



- REJETTE la demande de la compagnie MMA IARD, de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles et de la société Lamy au titre des frais irrépétibles de première instance ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- CONDAMNE in solidum la société Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11] situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;



- CONDAMNE in solidum la société Lamy, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT