Cour d'Appel · 4ème Chambre — 9 octobre 2025

4ème Chambre





ARRÊT N° 225



N° RG 24/02991 

N°Portalis DBVL-V-B7I-UZNZ



(Réf 1ère instance : J202300003)















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Mme Anne-Laure BARNABA, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 23 Juin 2025



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Juin 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat tenant seul l'audience, agissant en qualité de rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 25 Septembre 2025 prorogée au 09 Octobre 2025





****





APPELANTE :



COMECA SAS 

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Typhaine DESTREE de la SELARL VERBATEAM NANTES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉES :



S.A.S. IFI AMENAGEMENT, nouvelle dénomination sociale de la société IFI DEVELOPPEMENT OUEST

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







S.A. ALBINGIA 

SA à conseil d'administration immatriculée sous le n° 429 369 309 du RCS de NANTERRE

Agissant poursuite et diligences de son Directeur Général en exercice, domicilié en cette audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Intimée sur appel provoqué



Représentée par Me Elodie KONG de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Emmanuelle BOCK de la SCP NABA ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE





Aux termes d'un acte notarié du 21 juin 2017, la société par actions simplifiée Ifi Développement Ouest (désormais Ifi Aménagement) a vendu à M. [H] [N] et Mme [X] [E] un terrain situé au sein de la commune de [Localité 6]. 



Suivant un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu le 8 février 2017, M. [N] et Mme [E] ont confié à la société par actions simplifiée Comeca la construction de leur habitation sur le terrain nouvellement acquis. 



De l'eau est apparue au niveau du sol lors de l'ouverture du chantier et des premières interventions de la SAS Comeca. Celle-ci a diligenté une étude géotechnique le 29 septembre 2017, laquelle a révélé 'la présence de remblais au droit des fouilles rebouchées' et 'des traces d'hydrocarbures'. 



Les fondations ont été adaptées à la nature du sol et un drainage a été réalisé. Les travaux ont, par ailleurs, été interrompu. 



La SAS Ifi Aménagement a également diligenté une étude de sol, laquelle a constaté la présence de déchets inertes sans danger et conclu que le terrain était apte à recevoir une construction. 



Après accord des maîtres d'ouvrage, les travaux ont repris le 30 mai 2018 et ont été réceptionnés sans réserve le 11 juillet 2019. 



Par acte du 4 octobre 2018, M. [N] et Mme [E] ont assigné la SAS Ifi Développement Ouest devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'expertise. 



Le lotisseur a appelé à la cause la SAS Comeca. 



Par ordonnance du 15 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes a ordonné une expertise et commis M. [Y] pour y procéder. Ce dernier sera remplacé par M. [M] suivant une nouvelle décision du 8 décembre 2020 faisant suite à un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 26 décembre 2020. 



M. [M] a déposé son rapport le 8 décembre 2021. 



Par acte du 25 mai 2023, les maîtres d'ouvrage ont assigné la SAS Ifi Aménagement devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de prise en charge des coûts des travaux d'excavation de leur terrain et en réparation de leurs préjudices. 



La SAS Ifi Aménagement a appelé en garantie son assureur, la société Albingia, par acte du 29 novembre 2023. 



Cette procédure est pendante devant le tribunal judiciaire de Nantes. 



Parallèlement, par acte du 24 février 2021, le constructeur de maison individuelle a assigné la SAS Ifi Aménagement devant le tribunal de commerce de Nantes aux fins, à titre principal, d'obtenir réparation de ses préjudices et à titre subsidiaire, en expertise. 



La SAS Ifi Aménagement a appelé la société Albingia en garantie par acte du 20 décembre 2022. 



Les procédures ont été jointes le 13 février 2023.

 

Par jugement en date du 4 avril 2024, le tribunal de commerce de Nantes a : 

- débouté la SAS Comeca de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- débouté la société Ifi Aménagement de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Albingia, 

- condamné la SAS Comeca au paiement :

- à la SAS Ifi Aménagement la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- à la société Albingia la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de tous les dépens dont frais de greffe liquidés à 190, 03 euros TTC. 



La SAS Comeca a relevé appel de cette décision le 22 mai 2024. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025.

 



PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses dernières écritures du 13 décembre 2024, la société par actions simplifiée Comeca demande à la cour de : 

A titre principal :

- déclarer son appel recevable et bien fondé,

- débouter la société Ifi de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- réformer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :

- condamner in solidum la société Ifi Aménagement à lui régler la somme de 27 653,72 euros à titre de dommages et intérêts pour l'indemnisation des préjudices subis,

- débouter la société Ifi de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la société Ifi Aménagement au paiement :

- la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance, référé, et expertise judiciaire, 

- la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en appel, 

- des entiers dépens de première instance et d'appel,

- débouter la société Albingia de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles, 

A titre subsidiaire : 

- désigner, avant dire droit, tel expert qui lui plaira, voire désigner à nouveau M. [M], comme expert judiciaire, avec pour mission de :

- dire si les travaux entrepris par ses soins sont adaptés au type de sous-sol et s'ils étaient nécessaires ;

- donner son avis sur le coût des travaux entrepris.

- donner son avis sur les préjudices qu'elle a subis en lien avec l'état du sous-sol du terrain acquis par les époux [N] [E]. 



Selon ses dernières conclusions du 4 juin 2025, la société par actions simplifiée Ifi Aménagement demande à la cour de : 

A titre principal :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu'il :

- a débouté la société Comeca de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Albingia, 

- a condamné la société Comeca à payer à la société Ifi Aménagement la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a condamné la société Comeca à payer à la société Albingia la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a condamné la société Comeca en tous les dépens dont frais de greffe liquidés à 190,03 euros toutes taxes comprises, 

Subsidiairement, si le jugement devait être réformé et sa responsabilité retenue :

- condamner la société Albingia à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, 

Y ajoutant, et en tout état de cause :

- débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes.

- condamner la société Comeca ou toute partie succombante au paiement :

- de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, 

- des entiers dépens d'appel, avec droit pour Maître Anne Vennetier d'en recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions du 12 juin 2025, la société Anonyme Albingia, en qualité d'assureur responsabilité civile de la société Ifi Aménagement, demande à la cour de : 

A titre principal :

- juger que ses garanties ne sont pas mobilisables, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- débouter l'appelante et la société Ifi Aménagement de leurs demandes, fins et conclusions contraires, 

A titre subsidiaire, sur la demande d'expertise :

- rejeter la mesure d'instruction sollicitée par la SAS Comeca, 

A titre infiniment subsidiaire :

- recevoir les protestations et réserves d'usage qu'elle formule, 

En tout état de cause :

- condamner tout succombant au paiement à son profit de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles engagées dans le cadre de la première instance et dans le cadre de la présente instance, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





MOTIVATION



Sur la responsabilité de la SAS Ifi Aménagement



Le tribunal a considéré qu'il appartenait à la SAS Comeca de procéder à la vérification de la composition du terrain. Il a retenu que le constructeur avait pris le risque de signer le CCMI sans procéder à l'étude du sol. Il a estimé que le surcoût qu'elle a dû exposer pour édifier l'immeuble ne pouvait être mis à la charge de la SAS Ifi Aménagement en application des dispositions de l'article R231-5 du Code de la construction et de l'habitation et en l'absence de toute faute commise par cette dernière. 



L'appelante entend rappeler que les règles impératives du CCMI ne s'appliquent que dans les relations constructeur-maîtres de l'ouvrage. Elle fait valoir que la SAS Ifi Aménagement, en sa qualité de lotisseur professionnel, était parfaitement informée à la date de la vente du terrain à M. [N] et Mme [E] de la présence importante d'eau et de déchets dans le sous-sol et lui a volontairement dissimulé cette situation, ajoutant qu'il en est de même pour ce qui concerne les maîtres de l'ouvrage. Elle lui reproche un manquement à un devoir de conseil et une obligation d'information et estime pouvoir se prévaloir, en tant que tiers au contrat de vente du terrain litigieux, de la faute commise par le vendeur pour engager la responsabilité délictuelle de ce dernier. Elle agit sur le fondement du dol, de la garantie de délivrance conforme, de celle des vices cachés pour réclamer le préjudice résultant du coût supplémentaire des travaux de fondation rendus nécessaires par cette situation.



La SAS Ifi Aménagement rétorque qu'elle n'était pas informée de la présence d'eau en sous-sol provenant d'une ancienne mare comblée et de divers déchets inertes à la date à laquelle il a vendu le lot n°9 à M. [N] et Mme [E]. Elle soutient que l'attestation de deux voisins n'est pas probante dans la mesure où le terrain n'est pas impropre à toute opération de construction d'un immeuble. Elle fait valoir que les autres acquéreurs des parcelles limitrophes n'ont signalé aucune difficulté. Elle entend rappeler que les actions de délivrance conforme et de garantie des vices cachés ne peuvent se cumuler. Elle indique que l'étude des sols est de la seule responsabilité du constructeur et rappelle qu'aucune pollution n'est caractérisée. Elle poursuit en prétendant que la SAS Comeca a commis une faute en ne prévoyant pas suffisamment, comme le CCMI le stipulait pourtant, le coût de l'adaptation de la construction au terrain selon la nature du sol constatée par ses techniciens. Elle conclut en relevant l'absence de tout lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée, à supposer que celle-ci soit démontrée, et le préjudice qu'elle invoque.



Enfin, la SA Albingia ne conclut pas spécifiquement sur ce point.



Les éléments suivants doivent être relevés :



La parcelle vendue par la SAS Ifi Aménagement à M. [N] et Mme [E], d'une surface de 457m², est le lot n°9 du lotissement du domaine du château des Landes.



L'expert judiciaire, qui n'est pas contredit sur ce point, a constaté qu'une partie du terrain cédé aux maîtres de l'ouvrage, représentant environ 200m², était antérieurement constitué d'une mare. Il a relevé qu'une photographie datée de l'année 1985 permettait de constater que l'étendue d'eau avait été comblée. 



La maison a été principalement édifiée par la SAS Comeca sur la partie de l'ancienne mare.



Au mois de mai 2017, soit à une date antérieure à celle de la signature de la vente du terrain entre la SAS Ifi Aménagement et le couple [N]-[E], l'un des responsables de la société venderesse a été informé par des voisins immédiats du lot n°9 de la présence dans le sol de nombreux déchets et remblais qui ont obligé leur constructeur, qui n'est pas la SAS Comeca, à renforcer les fondations (attestation de MM. [O]).



En 2017, la SAS Ifi Aménagement a confié au cabinet Ginger Burgeap la réalisation d'un diagnostic environnemental du milieu souterrain du lot n°9 car une étude géotechnique menée précédemment avait mis en évidence la présence ponctuelle de remblais présentant des traces d'hydrocarbures.



Ont été décelés par ce cabinet :

- des débris 'anthropiques' de type béton, tuiles, ferraille, verre, branchages, bâche plastique,

- une très légère odeur d'hydrocarbures à certains endroits traduisant une teneur faible de la terre en hydrocarbures,

- des dépassements à des endroits très limités des valeurs couramment observées pour l'arsenic, le cuivre et le zinc,

- des teneurs en PCB (polychlorobiphényles) dans les limites de la normale. 



Le second expert judiciaire observera par la suite que le sol ainsi excavé ne présentait pas de pollution rendant le dépôt de la 'terre' dans une installation de stockage spécialement dédiée, ses observations rejoignant celles du cabinet Ginger Burgeap (p2, 14). Les odeurs d'hydrocarbures étaient en réalité dues à la décomposition de tourbes.



Dans son rapport du 29 novembre 2017, ce cabinet a conclu en indiquant dans son rapport que le terrain était apte à accueillir une construction sans que l'application d'un traitement spécifique soit nécessaire.



Bien que l'article L 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite 'ELAN', ne l'y obligeait pas, l'appelante a missionné la société Armasol le 29 septembre 2017, soit après le commencement des travaux, afin que celle-ci procède à une étude des sols.



Cette dernière a décelé lors des opérations de fouille :

- en partie Nord de la parcelle, une très forte venue d'eau au droit de l'ancienne mare et des traces d'hydrocarbures au sein des remblais utilisés ;

- l'absence d'eau en partie Sud composée d'un sol granitique.



Lors de l'aménagement du jardin entourant la maison effectué par la SAS Comeca, des gravats de déconstruction, des blocs de béton, de la ferraille, des blocs d'enrobé de route ainsi que des restes d'une dalle de béton ont été mis à jour.



Le second expert judiciaire a estimé que l'excavation des matériaux inertes et leur élimination portaient sur une surface de 200m² et représentaient environ 600m3. Il a considéré que les déchets inertes devaient être remplacés par la terre végétale. Il a relevé que la présence importante d'eau a contraint le constructeur à mettre en place des fondations spécifiques (p14).



Il en résulte :

- que le terrain cédé à M. [N] et Mme [E] est bien conforme dans la mesure où sa constructibilité est acquise ; que les dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil ont bien été respectées par le vendeur ; qu'aucun manquement à ce titre ne peut être reproché à la SAS Ifi Aménagement ;

- que l'existence d'un vice caché suppose que le lot n°9 soit impropre à sa destination ;

- que la maison d'habitation et les environnements ont bien été édifiés conformément aux plans du CCMI à l'exception des fondations qui ont dû être renforcées ;

- que seule la présence importante d'eau et non celles des déchets inertes a imposé au constructeur la réalisation de fondations spécifiques différentes de celles qu'il avait initialement prévues ; 

- que ces éléments attestent l'absence de toute impropriété à destination du lot n°9 et notamment de son sous-sol ; que le vice caché n'est donc pas démontré ;

- que dès lors seule la dissimulation par le lotisseur de l'exacte qualité du sous-sol aux acquéreurs de la parcelle, s'agissant de la présence d'eau résultant de l'ancienne mare, peut permettre l'aboutissement du recours formé par le constructeur dans la mesure où les matériaux d'origine diverse qui ont été excavés n'occasionnent aucune pollution et ne doivent pas être retraités dans un lieu spécifique ;

- que l'article L 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, n'interdit pas au constructeur de rechercher la responsabilité du lotisseur sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil ; 

- qu'il appartient dès lors à l'appelante de démontrer le dol commis par le vendeur à l'encontre des acquéreurs du lot n°9 et l'existence d'un préjudice y afférent ;

- que le constructeur, qui n'y était certes pas obligatoirement tenu en l'état de la législation applicable au présent litige telle que rappelée ci-dessus, s'est néanmoins abstenu volontairement de réaliser une étude des sols ;

- qu'il est donc l'unique responsable de la nouvelle configuration des fondations qui ont du être mises en oeuvre ;

que la présence d'eau et de remblais ne présente pas un caractère inhabituel dont l'absence de révélation serait constitutive d'un manque d'information imputable à la SAS Ifi Aménagement ;

- que l'appelant ne démontre pas en conséquence l'existence d'une réticence dolosive du lotisseur consistant à cacher à ses acquéreurs l'exacte nature du sous-sol, étant observé que le résultat de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nantes n'est pas connu.



En conséquence, le jugement entrepris ayant rejeté les prétentions indemnitaires présentées par le constructeur sera confirmé.



En l'absence de toute mise en jeu de la responsabilité du lotisseur, il n'y a pas lieu de statuer sur la mobilisation de la garantie de son assureur. La décision entreprise sera donc également confirmée sur ce point.





Sur la demande d'expertise



Une nouvelle mesure d'expertise n'est juridiquement justifiée que si la cour estime ne pas être suffisamment informée par les pièces versées aux débats pour parvenir à la solution du litige.



Or, comme l'observe le tribunal de commerce, l'examen des divers documents de nature technique produits par les parties rend inutile l'instauration d'une nouvelle mesure d'instruction. La décision attaquée sera donc confirmée sur ce point.





Sur l'article 700 du Code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de la SAS Comeca en première instance, il y a lieu en cause d'appel de la condamner, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, au versement à :

- la SAS Ifi Aménagement de la somme de 3 000 euros ;

- la SA Albingia de la somme de 3 000 euros ;

et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. 







PAR CES MOTIFS



La cour :



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 avril 2024 par le tribunal de commerce de Nantes ;



Y ajoutant ;



- Condamne la société par actions simplifiée Comeca à verser à la société par actions simplifiée Ifi Aménagement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



- Condamne la société par actions simplifiée Comeca à verser à la société anonyme Albingia la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne la société par actions simplifiée Comeca au paiement des dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,