Cour d'Appel · 2e chambre civile — 9 octobre 2025

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 09 OCTOBRE 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/06322 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QPQB





Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 28 NOVEMBRE 2024 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 22] 

N° RG 22/03227





APPELANTE :



S.A. ALBINGIA au capital de 34 708 448.72 euro immatriculé au RCS de [Localité 23] sous le numéro 429 369 309 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me KORVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant







INTIMEES :



S.A.M.C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) entreprise privée régie par le Code des Assurances Société d'assurance mutuelle à cotisations variables, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 13].

Représentée par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



Le Syndicat des copropriétaires G-KO, sis [Adresse 3] représentéEpar, inscrite au RCS de [Localité 22] sous le n° 450 050 562, [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représentée par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Compagnie d'assurance SMABTP immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 775 684 764

[Adresse 14]

[Adresse 19]

[Localité 12]

Représentée par Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Valere HEYE



S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la société NOTUS

[Adresse 4]

[Localité 17]

Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Denis RIEU



S.A.R.L. PER INGENIERIE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

[Adresse 15]

[Adresse 21]

[Localité 8]

Représentée par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



SCCV [D], société civile immobilière de construction vente immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le numéro 520 981 077, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me JONQUET



Ordonnance de clôture du 16 Juin 2025



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Juin 2025,en audience publique, devant Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, chargée du rapport, et Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.



*

* *

FAITS ET PROCÉDURE





La société SCCV [D] a entrepris la construction d'un ensemble immobilier constitué d'un bâtiment d'habitation et de locaux commerciaux en rez-de-chaussée, situé [Adresse 5] à [Localité 18].



Les lots ont été vendus en l'état futur d'achèvement et ont fait l'objet de la constitution d'un syndicat des copropriétaires dénommé Résidence [20]. 



Pour les besoins de l'opération, une police d'assurance dommage a été délivrée par la compagnie d'assurance ALBINGIA. 



Les parties privatives ont été livrées et réceptionnées le 22 et 26 décembre 2012, tandis que les parties communes ont été concomitamment livrées et réceptionnées le 10 janvier 2023. 



Des désordres sont apparus au sein de la copropriété et différentes déclarations de sinistre dommages-ouvrages ont été régularisées auprès de la société ALBINGIA, lesquelles ont fait l'objet de positions de garantie partielle et du versement d'un certain nombre d'indemnités. 



Par acte du 7 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence [20] a fait assigner la société SCCV [D], vendeur, la société SOGICO, premier syndic, la société ALBINGIA en tant qu'assureur dommages-ouvrage et la société NOTUS, maître d'oeuvre d'exécution, en référé aux fins de voir prononcer une mesure d'instruction. 



Par ordonnance du 26 mars 2015, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné pour l'accomplir Monsieur [B]. L'expert a déposé son rapport définitif le 12 novembre 2021.



Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires G-KO a fait assigner la société SCCV [D] et la société ALBINGIA es qualité d'assureur dommages-ouvrage devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'indemnisation de différents préjudices : 



- 37.462 € TTC au titre des travaux de reprises pour les désordres de nature décennale,

- 27.485,89 € TTC au titre des travaux de reprise pour les désordres affectant la chaufferie, 

- 31.797,30 € TTC en remboursement des travaux engagés, 

- 10.000 € en réparation du préjudice subi.



Par acte du 9 septembre 2022, la société ALBINGIA a fait assigner en intervention forcée et en garantie les différents constructeurs dont la responsabilité a été confirmée par le rapport d'expertise, aux côtés de leurs assureurs. 





Par acte du 24 janvier 2023, la société SCCV [D] a fait assigner en intervention forcée et en garantie un certain nombre de constructeurs et assureurs, similaires à ceux qui ont été mis en cause par la société ALBINGIA, ainsi que la société ALBINGIA recherchée en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur (CNR).



Le 13 juin 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures initiées respectivement par le Syndicat des copropriétaires G-KO, la société ALBINGIA et la société SCCV [D]. 



Par dernières conclusions d'incident du 24 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires G-KO a saisi le juge de la mise en état d'un incident aux fins de condamnation provisionnelle de la société ALBINGIA et de la société SCCV [D] à lui payer :



- la somme de 27.485,89 € TTC, à indexer sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport d'expertise, au titre des travaux de reprises pour les désordres de nature décennale qui affectent la chaufferie,

- la somme de 31.797, 30 € TTC, en remboursement des travaux engagés,

- la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Selon une ordonnance contradictoire en date du 28 novembre 2024, le juge de la mise en état a :



- déclaré sans objet la demande de jonction de la présente instance enrôlée sous le numéro RG 22/3227, avec celles enregistrées sous les numéros RG 22/4335 et RG 23/413, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [20] de ses demandes de provision formées à l'encontre de la SCCV [D] et déclaré par suite sans objet les demandes afférentes au recours de la SCCV [D], 

- condamné la S.A. ALBINGIA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [20] d'une part la somme provisionnelle de 31.797,30 € TTC au titre des travaux déjà réalisés sur le système de chaufferie et d'autre part la somme de 17.253,89 € indexée sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, 

- débouté la S.A. ALBINGIA de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la société SMABTP ès qualité d'assureur de la société MCH ENERGIE, la S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualité d'assureur de la société NOTUS, la société PER INGENIERIE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, à la relever et garantir indemne de toute condamnation provisionnelle qui serait prononcée à son encontre, 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale soulevée par la S.A. ALBINGIA à l'encontre de l'action introduite par la SCCV [D] à son encontre, 

- condamné la S.A. ALBINGIA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [20] la somme de 1.500 € et à payer la somme de 800 € à la SCCV [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté toute demande plus ample ou contraire, 

- condamné la S.A. ALBINGIA aux dépens de l'incident. 



Le 13 décembre 2024, la société ALBINGIA a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : 



- débouté le S.D.C. G-KO de ses demandes de provision à l'encontre de la SCCV [D],

- condamné la société ALBINGIA à payer au S.D.C. G-KO les sommes provisionnelles de 31.797,30 € et 17.253,89 €, 

- débouté la société ALBINGIA de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la société SMABTP, d'AXA FRANCE IARD, de la société PER INGENIERIE et son assureur la MAF, à la relever et garantir indemne de toute condamnation provisionnelle qui serait prononcée à son encontre, 

- condamné la société ALBINGIA à payer au S.D.C. G-KO les sommes de 1.500 € et 800 € à la SCCV [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'incident

- rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Selon avis de fixation du 29 janvier 2025, l'affaire est fixée à bref délai à l'audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 906 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions d'incident notifiées le 4 mars 2025 par la partie appelante;



Vu les conclusions d'incident notifiées le 27 mai 2025 par AXA France IARD, intimée ;



Vu les conclusions d'incident notifiées le 26 mai 2025 par la société SCCV [D], intimée;



Vu les conclusions d'incident notifiées le 7 avril 2025 par la société SMABTP, intimée ;



Vu les conclusions d'incident notifiées le 28 mars 2025 par la société PER INGENIERIE et la MAF, intimées ;



Vu les conclusions d'incident notifiées le 3 juin 2025 par le S.D.C. G-KO, intimée ;



Vu l'ordonnance de clôture en date du 16 juin 2025 ;





PRÉTENTIONS DES PARTIES



La société ALBINGIA demande à la Cour de : 



A titre principal, 

- annuler l'ordonnance attaquée pour défaut de motivation de la condamnation provisionnelle prononcée à l'encontre de la société ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage, 

A défaut et en tout état de cause, 

- infirmer l'ordonnance attaquée s'agissant des chefs de jugements critiqués, 

Statuant à nouveau, 

- débouter le S.D.C. G-KO, à l'instar de la société SCCV [D] ou de tout partie, de leurs fins, moyens et conclusions, 

- débouter le S.D.C. G-KO, à l'instance de la société SCCV [D] ou de toute partie, de leurs demandes de condamnations provisionnelles dirigées à l'encontre de la société ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage, celles-ci se heurtant à des contestations sérieuses, 

- condamner le S.D.C. G-KO in solidum avec tout succombant, à verser à ALBINGIA une somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- réserver les dépens,

A titre subsidiaire en cas de confirmation de l'ordonnance attaquée, 

- débouter le S.D.C. G-KO de tout appel incident éventuel à l'égard de l'ordonnance d'incident, 



- débouter le S.D.C. G-KO ou toutes parties de toutes demandes provisionnelles excédant les travaux et montants vérifiés et retenus par l'expert judiciaire, soit 31.797, 30 € TTC au titre des travaux engagés et 17.253,89 € au titre des travaux à réaliser, 

- infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a débouté la société ALBINGIA de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société MCH ENERGIE, la société AXA FRANCE IARD, ès qualité d'assureur de la société NOTUS, la société PER INGENIERIE et son assureur la MAF, à la relever et garantir indemne de toute condamnation provisionnelle qui serait prononcée à son encontre, 

Statuant à nouveau, 

- condamner in solidum la SMABTP, assureur décennal de la société MCH ENERGIE (exerçant sous l'enseigne MCH ELECTRIC), la société AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la société NOTUS, la société PER INGENIERIE et son assureur décennal la MAF, a relever et garantir indemne la société ALBINGIA de toute condamnation provisionnelle qui serait prononcée à son encontre, et à lui rembourser les sommes ainsi réglées, sur simple justificatif de paiement, 

- condamner in solidum la SMABTP, assureur décennal de la société MCH ENERGIE (exerçant sous l'enseigne MCH ELECTRIC), la société AXA FRANCE IARD, assureur décennal de la société NOTUS, la société PER INGENIERIE et son assureur décennal la MAF, à verser à la société ALBINGIA une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires G-KO à l'encontre de la société ALBINGIA, l'appelante expose que les désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires ne sont pas des dommages décennaux en ce qu'ils sont survenus avant la réception de l'ouvrage du 26 décembre 2012, mais relèvent de la garantie de parfait achèvement. Il existe au minimum une difficulté sérieuse de ce fait. 

Les copropriétaires ont porté à la connaissance du syndic plusieurs anomalies techniques apparues dès les premières semaines d'occupation, notamment des problèmes de régulation, voire d'absence de chauffage ou de production d'ECS. Il s'agit de désordres survenus avant la réception des travaux et qui ne pourraient être pris en charge par l'assurance dommages ouvrage.

A supposer que les dysfonctionnements, objet du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [B], dont le syndicat des copropriétaires sollicite aujourd'hui réparation, soient survenus dans leur ampleur et conséquences postérieurement à l'année de garantie de parfait achèvement, force serait alors de constater que ces nouveaux dysfonctionnements ou cette aggravation n'avaient fait l'objet d'aucune déclaration de sinistre préalable auprès de l'assureur DO ALBINGIA, d'aucune déclaration d'aggravation.

Le juge n'a répondu à aucun de ces moyens, se contentant d'affirmer que les désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination. L'ordonnance sera annulée faute de motivation. 

Si la décision n'est pas annulée, elle sera infirmée sur ces moyens. 



En ce qui concerne l'appel en garantie, la société ALBINGIA soutient que l'assureur dommages-ouvrage, assureur de chose, n'est en effet pas un coobligé et dispose d'un recours intégral contre les constructeurs soumis à la responsabilité décennale de plein droit en vertu de l'article 1792 du Code Civil, et qui devront en définitive en supporter le coût avec leurs assureurs décennaux. Conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, l'assureur est subrogé dans les droits et actions de |'assuré contre les tiers auteurs du dommage et ce, quels que soient les fondements juridiques donnés à ses actions, s'agissant d'une subrogation légale. 



La société SCCV [D] demande à la Cour de : 



A titre principal, 

- rejeter la demande de nullité du jugement en l'état de la parfaite motivation de la décision rendue par le juge de la mise en état, 

- confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions et en ce qu'elle a rejeté le recours formé par le S.D.C. G-KO à l'encontre de la société SCCV [D], 

- confirmer que la société SCCV [D] n'est pas débitrice de la garantie prévue à l'article1792 du code civil, pour ne pas être constructeur, 

- confirmer le rejet de ce seul chef la demande en paiement effectuée par le S.D.C. G-KO, sachant que l'assureur dommages ouvrage n'est ni recevable ni bien fondé à critiquer ce chef de l'ordonnance dont appel pour ne pas avoir ni qualité, ni intérêt pour ce faire, 

- confirmer qu'il est démontré que les désordres affectant la chaufferie ont pu être qualifiés de décennaux suite à leur caractère itératif survenu postérieurement à l'expiration du délai de la garantie de parfait achèvement et qu'antérieurement la mise en cause de l'entreprise n'a pas suffi à régler les défauts affectant la chaufferie, justifiant la nouvelle déclaration de sinistre du syndicat à l'assureur dommages ouvrage du 8 octobre 2014, réclamation fondant la demande et portée à la connaissance de l'assureur bien après la garantie de parfait achèvement expirée le 10 janvier 2014, 

- confirmer en conséquence la garantie dommages ouvrage concédée par la société ALBINGIA mobilisable, 

- confirmer que les sommes octroyées peuvent être limitées à la somme de 31.797,30 € TTC au titre des travaux déjà mis en 'uvre par le syndicat des copropriétaires, comprenant l'audit à ALABISO sur chaufferie d'un montant de 4.800 € TTC, somme à laquelle il convient d'ajouter celle de 17.253,89 € TTC au titre des travaux complémentaires, 

- confirmer la condamnation de la société ALBINGIA en sa qualité d'assureur dommages ouvrage au règlement de la provision sollicitée au bénéfice du syndicat des copropriétaires, 

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour entendait infirmer la décision sur ce point alors que l'assureur dommages ouvrage n'est pas recevable à solliciter la réformation de la décision sur ce point et que le syndicat des copropriétaires n'a ni formé un appel principal, ni formé un appel incident, 

- compléter la décision rendue par la Cour en suivant : 

En réponse à l'appel incident du syndicat au visa des dispositions de l'article 1792-1-2° du code civil, 

A titre principal, 

- juger le syndicat forclos à prétendre au jeu de la garantie décennale faute d'avoir invoqué les dispositions de l'article 1792-1- 2° dans le délai décennal à compter de la réception des travaux, la décision du juge des référés désignant expert n'ayant pas été signifiée à la société SCCV [D] dans le délai de 10 ans, 

- juger l'appel incident irrecevable, 

- juger qu'il n'est pas décrit en quoi les défauts affectant les éléments d'équipement dissociables de la chaufferie justifieraient que l'immeuble connaît d'un dommage décennal en son ensemble, 

- juger l'appel incident infondé, 

A titre encore plus subsidiaire et la société SCCV [D] au motif d'un sinistre décennal en accord avec les dispositions de l'article 1792 du Code civil, 

- juger que la société SCCV [D] est bien fondée à solliciter être garantie de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge, à titre provisionnel, à l'encontre de la société ALBINGIA en sa qualité d'assureur CNR, sachant que cet assureur doit sa garantie dès la réception des travaux, et non à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, 

- juger en outre que la société SCCV [D] est bien fondée à solliciter être garantie de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge à titre provisionnel à l'encontre de la SMABTP en sa qualité d'assureur décennal de la société MCH ELECTRIC titulaire du lot CVC, la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur décennal de la société NOTUS et le BET ALABISO solidairement tenu avec son assureur décennal, la société MAF, en sa qualité de BET fluides, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, 

- rejeter les appels en garantie formés par les intervenants à l'acte de construire et leurs assureurs contre la SCCV [D], maître d'ouvrage, faute de démontrer une quelconque faute commise par celle-ci, notamment, à défaut d'immixtion fautive ou d'acceptation délibérée des risques, 

- rejeter les demandes de condamnations formées par la voie d'appel incident, 

- condamner la société ALBINGIA en sa qualité d'assureur CNR, la SMABTP en sa qualité d'assureur décennal de la société MCH ELECTRIC titulaire du lot CVC, la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur décennal de la société NOTUS et le BET ALABISO solidairement tenu avec son assureur décennal, la société MAF, en sa qualité de BET fluides, à relever et garantir la SCCV [D] de toutes les sommes pouvant être provisionnellement mises à sa charge au bénéfice du syndicat des copropriétaires, 

- condamner les succombants au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, comme aux entiers dépens de l'incident.



La SCCV [D] conclut qu'elle n'est pas constructeur et ne relève donc pas des dispositions de l'article 1792 du code civil, qu'elle ne relève que des dispositions de l'article 1792-1-2° du code civil non invoquées en l'espèce. 



Elle indique que la société ALBINGIA n'avait pas qualité pour interjeter appel de la décision du juge de la mise en état qui rejetait la condamnation provisionnelle de la SCCV [D] et que l'appel du syndicat des copropriétaires sur cette même disposition est tardif. 



En effet, la garantie décennale découlant des dispositions de l'article 1792-1-2° reste un délai de forclusion courant à compter de la réception. Ce fondement est invoqué pour la première fois par le syndicat des copropriétaires par des conclusions portant appel incident du 26 mars 2025. Alors que la réception est en date du 26 décembre 2012.

L'assignation en référé expertise délivrée à la SCCV [D] à la demande du syndicat le 23 décembre 2014 sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile n'est interruptive du délai de forclusion que si l'ordonnance rendue le 26 mars 2015 a été signifiée à la SCCV [D], ce qui n'a pas été le cas. La demande, nouvellement formulée sur les dispositions de l'article 1792-1-2° est donc tardive et l'appel incident sera rejetée.



Si la Cour n'entend pas retenir que le syndicat des copropriétaires n'a pas mis en cause la SCCV [D] sur le fondement de l'article 1792-1 du code civil justifiant qu'il soit exclu ses demandes, elle retiendra l'existence d'une contestation sérieuse et la nécessité de laisser le Tribunal statuer au fond quant à la réponse à donner à l'existence en l'espèce d'un défaut affectant la chaufferie susceptible d'entraîner une impropriété à la destination de la résidence en son entier. 



La société AXA FRANCE IARD, assureur de la société NOTUS, demande à la Cour de :

- rejeter l'appel principal de la société ALBINGIA et l'incident du S.D.C. de la Résidence [20], le montant des reprises retenu par l'expert devant être confirmé,

- confirmer la décision dont appel,

- juger que la société ALBINGIA, assureur dommages-ouvrage, n'a procédé à aucun préfinancement et qu'elle n'est donc pas subrogée et juger en conséquence son action purement et simplement irrecevable, 

- juger que les désordres ne relèvent ni d'une imputabilité, ni de faute de la société NOTUS engageant sa responsabilité avec l'évidence requise d'une obligation contractuelle non stipulée à son marché, 

- juger en conséquence que toutes actions à l'encontre d'AXA assureur de la société NOTUS se heurtent à l'existence de contestations sérieuses et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le Juge du fond, 

- condamner la société ALBINGIA à verser à la société AXA, assureur de la société NOTUS, 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, 

A titre infiniment subsidiaire, 

- condamner in solidum les sociétés SMABTP, es qualité d'assureur de la société MCH ELECTRIQUE, la société PER INGENIERIE et son assureur la MAF, à relever et garantir la société AXA, assureur de la société NOTUS, à hauteur de 80 % de l'intégralité des condamnations de quelques sortes qui pourraient être prononcées à son encontre.



La société AXA, assureur de la société NOTUS ayant réalisé la maîtrise d'oeuvre d'exploitation, fait valoir que les désordres sont bien de nature décennale, apparus au delà de la garantie de parfait achèvement et sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qui concerne la condamnation de la société ALBINGIA. 



Elle conteste les conclusions expertales quant à la mission de la société NOTUS dans l'acte de construire.



Elle maintient que l'assureur qui n'a pas versé l'indemnité ne peut disposer d'une action subrogatoire en application de l'article L.121-12 du Code des Assurances. 



Si la cour devait estimer que la responsabilité de NOTUS n'est pas sérieusement contestable, son assureur AXA exerce une action délictuelle pour être relevée et garantie in solidum par les sociétés PER, MAF et SMABTP assureur de la société MCH ENERGIE exerçant à l'enseigne MCH ELECTRIC de 80% des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.





La société SMABTP prise en sa qualité d'assureur décennal de la Société MCH ELECTRIC de la société PERINGENIERIE demande à la Cour de : 



- A titre principal, rejeter la demande de la société ALBINGIA tendant à l'annulation de l'ordonnance du 28 novembre 2024, 

- A titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance attaquée 

- A titre très subsidiaire, condamner in solidum de la société ALBINGIA, la société SCCV [D], la MAF assureur de la société PER INGENIERIE, la société AXA France IARD assureur de la société NOTUS à la relever et la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, 

Sur les frais et les dépens, 

- condamner la société ALBINGIA au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles exposés, ainsi qu'aux entiers dépens. 



A titre subsidiaire, l'intimée conclut que les demandes à l'encontre de la SMABTP prise en sa qualité d'assureur décennal de la Société MCH ELECTRIC ne pourront qu'être rejetées, de même qu'en sa qualité d'assureur de la société PERINGENIERIE dès lors que la demande porte sur les travaux de reprise et le remboursement des travaux engagés et qu'elle n'était pas l'assureur au jour de la DROC mais seulement à date d'effet du 1er janvier 2016.



La société PER INGENIERIE et la MAF demandent à la Cour de : 



- juger infondé en droit et injustifié en fait l'appel inscrit par la société ALBINGIA à l'encontre de l'ordonnance attaquée, 

- juger parfaitement irrecevable l'appel incident élevé par la société SCCV [D], 

En conséquence, 

- confirmer la décision déférée, 

Quoi faisant, 

A titre liminaire sur l'appel incident de la société SCCV [D], 

- juger qu'aucune prétention n'est élevée dans le dispositif des écritures de la société SCCV [D] prises devant la juridiction de céans à l'encontre du BET PER INGENIERIE et de la Compagnie MAF, es qualité d'assureur dudit BET, 

- juger que les seules prétentions soumises le sont à l'égard du BET ALABISO, non intervenu à l'opération et non partie en la cause et de la MAF, es qualité d'assureur de celui-ci, 

En conséquence, 

- juger l'absence totale de prétention soumise dans le cadre de l'appel incident à l'encontre des présentes concluantes, 

A titre principal, 

- juger l'action subrogatoire de la société ALBINGIA irrecevable, à défaut d'avoir préfinancé au jour où l'assureur dommages-ouvrage soumet ses prétentions indemnitaires, 

- En cela, confirmer la décision dont appel, 

- juger que l'action en garantie de la société ALBINGIA à l'encontre des intervenants à l'acte de construire nécessite la démonstration de la faute, de ses proportions et incidences dont l'appréciation relève de la compétence exclusive du Tribunal statuant au fond, 

En conséquence, 

- juger que tant l'action subrogatoire que l'action en garantie de la société ALBINGIA sont en voie de rejet, 

- confirmer conséquemment la décision dont appel, 

A titre subsidiaire, 

- juger qu'il n'est pas démontré que les non-conformités relevées par l'expert judiciaire qui affectent des éléments d'équipement dissociables de la chaufferie engendreraient un dommage de nature décennale sur l'intégralité de l'immeuble, 

- juger, en toutes hypothèses, que ledit débat ne relève que de la juridiction saisie au fond tenant les pouvoirs restreints du juge de l'évidence, 

- juger dès lors que toutes demandes élevées à l'encontre des concluants par l'une quelconque des parties se heurtent à l'existence de contestations sérieuses tenant le caractère hautement discutable de la nature du dommage, 

- juger que tant le recours en garantie de la société ALBINGIA que celui de la société SCCV [D] ne pourront être fondés que sur un principe de responsabilité sans bénéfice d'aucune présomption, la société SCCV [D] n'étant plus propriétaire de l'immeuble et l'assureur dommages-ouvrage n'étant pas subrogé, 

- juger dès lors qu'en toutes hypothèses, il conviendra d'apprécier l'existence, la proportion et les incidences de la faute de chacun des intervenants à l'acte de construire pour accueillir lesdits recours en garantie, 

- juger, en conséquence, que le juge de l'évidence n'a pas le pouvoir nécessaire pour ce faire, 

En conséquence, 

- Itérativement, débouter tous concluants de toutes demandes élevées à l'encontre des concluantes, 

A titre très subsidiaire, 

- juger que l'éventuelle mobilisation de ses garanties par la Mutuelle concluante est sujette à contestations sérieuses tenant la résiliation de la Police de la société PER INGENIERIE auprès d'elle à la date de la réclamation, 

- juger que, au vu de la nature des griefs, seule la SMABTP aurait vocation à mobiliser ses garanties, 

En conséquence, 

Si par extraordinaire, la Cour estimait pouvoir dépasser les nombreuses constations sérieuses ici rencontrées que ce soit quant à la nature du dommage, ou des recours en garantie ainsi et de leur fondement, alors elle ne pourrait que 

- juger que tenant le caractère hors décennal du dommage rencontré, outre la résiliation de la Police auprès de la Mutuelle des Architectes Français, cette dernière n'aura pas vocation à mobiliser sa garantie obligatoire, 

A titre infiniment subsidiaire, 

Si la juridiction de céans s'estimait compétente pour statuer sur les prétentions prévisionnelles soumises, 

- juger que la part de responsabilité seule envisageable à l'encontre de la société PER INGENIERIE, sur un fondement décennal, et de son assureur la MAF sera cantonnée à hauteur de 20% conformément aux termes du rapport d'expertise judiciaire, 

- condamner au-delà de ladite part, la SMABTP, es qualité d'assureur de la société MCH ENERGIE, titulaire du lot CVC, in solidum avec la société AXA FRANCE IARD, es qualité d'assureur de la société NOTUS, à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations provisionnelles à intervenir, 

- condamner les mêmes au-delà de la part de 20% au titre des frais, dépens, intérêts et accessoires, 

En toutes hypothèses, 

- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'intimée, sur la nature du dommage, conclut qu'une absence de chauffage n'a jamais été invoquée par les copropriétaires, et que les désordres relevés par l'expert ne sauraient rendre l'immeuble impropre à sa destination. L'indemnisation des dommages ne pourra s'effectuer sur le fondement des articles 1792 du Code civil. 



L'assureur dommages ouvrage, qui n'a pas préfinancé les travaux, ne saurait disposer d'un recours.



Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [20] demande à la Cour de : 

A titre principal, 

- débouter la société ALBINGIA de sa demande d'annulation de l'ordonnance entreprise en l'absence de démonstration de la violation des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, 

- A défaut, condamner in solidum la société SCCV [D] et la société ALBINGIA à payer au S.D.C. une provision d'un montant de 31.797, 30 € TTC, correspondant au remboursement des frais avancés par ses soins, 

- condamner in solidum la société SCCV [D] et la société ALBINGIA à payer au S.D.C. une provision d'un montant de 27. 485,89 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres constatés par l'expert judiciaire, compte tenu de la gravité de ceux-ci et de l'impossibilité d'attendre l'issue de la procédure au fond pour y remédier, 

- condamner in solidum la société SCCV [D] et la société ALBINGIA à payer au S.D.C. la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comprenant les frais irrépétibles de la première instance et de l'appel outre les entiers dépens, 



A titre subsidiaire, 

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en état a débouté le S.D.C. de ses demandes formées à l'encontre de la société SCCV [D],

- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus en ce qui concerne la société ALBINGIA,

- condamner la société SCCV [D] à payer au S.D.C. de la résidence [20] d'une part une somme provisionnelle de 31.797,30 € au titre des travaux déjà réalisés sur le système de chaufferie et, d'autre part, la somme de 17.253,89 € indexé sur l'indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, 

- condamner in solidum la société SCCV [D] et la société ALBINGIA à payer au S.D.C. la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Le syndicat des copropriétaires conclut que les désordres affectent la chaudière, et qu'un immeuble dont le chauffage ne fonctionne pas est impropre à sa destination.



Le 21 mars 2025 le cabinet SEBAT ENR, missionné par ses soins, a constaté que la chaudière est hors d'état de fonctionnement, qu'une seconde chaudière présente une fuite, que l'adoucisseur d'eau est à l'arrêt, entraînant un entartrage rapide des circuits d'eau chaude. 

Cette situation entraîne un risque sanitaire élevé relatif à la prolifération potentielle de légionelle dans les réseaux d'eau chaude sanitaire.



Elle estime qu'il est parfaitement démontré que la prise en charge par la société MCH ELECTRIQUE, en charge du lot chauffage, a été défaillante jusqu'à l'expiration de la garantie de parfait achèvement. Donc, soit la société MCH ÉLECTRIQUE, dont il est justifié de la mise en demeure, n'a pas réparé les désordres dénoncés, soit la récurrence et le caractère itératif de la panne a justifié pour l'expert de considérer non seulement qu'il existait une impropriété à destination mais encore que cette impropriété trouvait son origine dans un défaut de conception et dans une multitude de défauts d'exécution à l'origine de ces différentes pannes qui ne pourraient être réparées que par la révision globale de la chaufferie. Dans le premier cas, la société ALBINGIA doit garantie en qualité d'assureur dommages ouvrage sur le fondement de l'article L .242-1 alinéa 8 du code des assurances, et dans la seconde hypothèse sur le fondement de la déclaration de sinistre qui lui a été faite au cours du dernier trimestre 2014, soit après l'expiration de la garantie de parfait achèvement.



En ce qui concerne son appel incident de la disposition de l'ordonnance qui le déboute de sa demande provisionnelle dirigée contre la SCCV [D], le syndicat des copropriétaires conclut :

- que la demande n'est pas nouvelle mais qu'elle invoque un moyen nouveau sur le fondement de l'article 1792-1 2°,

- que l'assignation en référé du 23 décembre 2023 a interrompu le délai de prescription.



Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la validité de l'ordonnance :



Pour respecter les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit être motivé. 



En l'espèce, le premier juge s'est appuyé sur le contenu et les conclusions du rapport d'expertise pour qualifier les désordres de décennaux, s'est prononcé sur le caractère non contestable de la date de leur survenance et sur le fait qu'ils n'étaient pas apparents. 





S'il est toujours loisible aux parties de critiquer par la voie de l'appel la pertinence d'une motivation, il y a lieu de considérer que l'ordonnance est motivée et qu'elle n'encourt pas l'annulation. 



La demande d'annulation de l'ordonnance sera en conséquence rejetée. 



Sur la recevabilité de l'appel de la société ALBINGIA contre le chef de l'ordonnance ayant rejeté la demande de condamnation provisionnelle de la SCCV [D] :



Selon les dispositions de l'article 546 du code de procédure civile, le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt. 



En l'espèce, la société ALBINGIA, qui a seule été condamnée au paiement d'une provision alors que la demande du syndicat des copropriétaires tendait à la condamnation in solidum de cette société avec la SCCV [D], a intérêt à intimer la SCCV [D] pour ne pas demeurer seule débitrice et disposer d'un recours contre la co-défenderesse. Son appel est recevable.



Elle n'a cependant pas qualité pour conclure pour le compte d'une autre partie, les demandes de condamnations solidaires n'instaurant aucun lien d'indivisibilité entre les parties concernées. Or, elle n'a inclu dans le dispositif de ses conclusions aucune prétention concernant le lien d'instance entre la SCCV [D] et le syndicat des copropriétaires G-KO de sorte que ses écritures ne sont pas criticables sur ce point.



Sur la forclusion de la demande de condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires G-KO envers la SCCV [D]. 



L'article 563 du code de procédure civile énonce que pour justifier des prétentions qu'elles avaient émises en première instance, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux.



Il n'est pas contesté que l'action principale du syndicat des copropriétaires a été introduite dans le délai légal, aucun moyen tiré de la prescription de l'action n'ayant été soulevé devant le juge de la mise en état. Il est loisible à une partie de modifier en cours d'instance le fondement juridique de sa demande, le juge devant in fine, en application de l'article 12 du code de procédure civile, donner ou restituer leur exacte qualification aux faits. 



Dès lors, la SCCV [D] ne peut exciper de la forclusion de la demande du syndicat des copropriétaires au seul motif que celui ci évoquerait pour la première fois et tardivement les dispositions de l'article 1792-1 2° du code civil.





L'appel incident et la demande qu'il contient ne constituant pas une demande nouvelle tardive, il est en conséquence recevable.



Sur la demande de provision :



L'article 789 3° du code de procédure civile énonce que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Aux termes des dispositions de l'article 1792 du code civil, 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



L'article 1792-1 du code civil stipule qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.



Le syndicat des copropriétaire est dès lors fondé à actionner la garantie de son vendeur et de l'assureur dommage ouvrage. 



Les indemnités retenues par le premier juge correspondent au chiffrage par l'expert judiciaire de travaux de reprise de la chaufferie et des panneaux solaires pour un montant de 31.797,30 € et des travaux de reprise à entreprendre concernant la chaufferie pour 17.253,89 €. 



Les désordres affectant le système de chauffage et de l'installation d'eau chaude sont décrits par l'expert judiciaire comme des défauts de calorifugeage, des fuites et des corrosions. S'agissant du défaut de puissance de la chaudière et du sous dimentionnement de l'installation dans son ensemble, l'expert préconise le remplacement des équipements dans leur totalité, l'immeuble étant en l'état privé d'un chauffage suffisant.



L'expert a conclut que la chaufferie et l'installation d'eau chaude sanitaire étaient affectées de désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination en raison d'un défaut de conception et d'exécution et que ces désordres n'étaient pas visibles à la réception. Il ne s'est cependant pas prononcé sur la date d'apparition des troubles. 



Il s'avère que les désordres se sont révélés pendant le délai de parfait achèvement expirant le 10 janvier 2014, soit un an après la réception, puisqu'il résulte de la lettre du 8 décembre 2014 par laquelle la société ALBINGIA fait connaître son refus de prise en charge, et qui n'est pas contestée sur ce point, que la déclaration de sinistre lui a été adressée pour ce dommage en janvier 2013, soit pendant la garantie de parfait achèvement. 



Selon le dire adressé par la SCCV [D] à l'expert le 5 décembre 2016, il est précisé que la réception est intervenue sans réserve quant au désordre de la chaufferie, que l'expert avait imputé un défaut de conception à la société PER INGENIERIE et un défaut d'exécution à la société MCH et que la SCCV [D] a tout fait pour pallier les manquements de la société MCH à l'occasion des désordres apparus dans l'année de parfait achèvement. Sont évoqués des retenues de garantie à l'encontre de la société MCH. 



Dès lors, il n'apparaît pas sérieusement contestable que les désordres, bien que survenus dans l'année de la garantie de parfait achèvement, constituent des désordres relevant de la garantie décennale du seul fait de leur persistance au delà du délai d'un an, malgré les travaux de reprise retenus à la charge de la société MCH. 



C'est à tort que la société ALBINGIA indique qu'elle n'a pas été saisie d'une déclaration de sinistre alors que par sa lettre du 8 décembre 2014 qu'elle produit, elle a refusé sa garantie suite à la déclaration reçue antérieurement. 



L'ordonnance doit être en conséquence confirmée en ce qu'elle a fait droit aux demandes provisionnelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [20] à l'égard de la société ALBINGIA.



En sa qualité de vendeur de l'immeuble, la SCCV [D] sera tenue également tenue avec la société ALBINGIA du paiement de ces provisions.



Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



La décision sera confirmée sur le montant des provisions accordées, qui correspondent au chiffrage expertal.



Sur la demande de la société ALBINGIA d'être relevée de la condamnation :



Selon, l'article L. 121-12 alinéa 1er du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.



La subrogation n'a lieu que lorsque l'indemnité a été versée en application des garanties souscrites.



Or, la société ALBIGIA, par une note en délibéré qui n'a pas été autorisée préalablement et qui ne peut être admise aux débats, tente de justifier de ce qu'elle a réglé la somme de 53.083,81euros au syndicat des copropriétaires, non pas en sa qualité d'assureur mais en exécution de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état dont appel. 



Le fait qu'elle soit subrogée dans les droits des syndicats des copropriétaires en qualité d'assureur dommages-ouvrage n'est donc pas établi avec l'évidence requise en référé. 



Ainsi, la société ALBINGIA fondant son recours subrogatoire sur les paiements par elle effectués en qualité d'assureur-dommages ouvrage, la décision sera confirmée sur ce point.



Sur la demande de la SCCV [D] d'être relevée de la condamnation :



Le vendeur de l'immeuble qui, sur le fondement des dispositions de l'article 1792-1 du code civil, est tenu à indemniser l'acquéreur d'un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire des désordres l'affectant peut à son tour rechercher la responsabilité décennale des constructeurs.



La demande de la SCCV [D] est dirigée à l'encontre de la SMABTP en sa qualité d'assureur décennal de la société MCH ELECTRIC titulaire du lot CVC, la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur décennal de la société NOTUS et le BET ALABISO solidairement tenu avec son assureur décennal, la société MAF.



Pour retenir la garantie de la société SMABTP, il serait nécessaire de résoudre la difficulté sérieuse tenant à l'obligation de l'assurance envers la société PER INGENIERIE et la prise d'effet du contrat les liant, ce qui excède les pouvoirs du juge de la mise en état. 



En ce qui concerne l'obligation à garantie de la société NOTUS, il existe là encore une difficulté sérieuse en raison du contour de la mission de la société NOTUS dans les opérations de construction et des rapports de cette dernière société avec le maître de l'ouvrage, dont le juge de la mise en état ne peut décider, d'autant que la société NOTUS n'a pas été intimée. 





Enfin, la demande en garantie est dirigée contre la société BET ALABISO solidairement tenue avec son assureur décennal, la société MAF, et ces deux sociétés en cette qualité ne sont pas en la cause devant la cour. 



Il s'en suit que la demande en garantie de la SCCV [D] sera rejetée. 



Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile :



La société ALBINGIA et la SCCV [D], qui succombent seront condamnées aux dépens de première instance et de l'appel. 



L'équité conduit condamner in solidum la société ALBINGIA et la SCCV [D] à payer chacune au syndicat des copropriétaires de la résidence [20] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les demandes des sociétés la SMABTP, AXA FRANCE IARD et MAF au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées en raison de l'équité. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance,



Reçoit l'appel de la société ALBINGIA ayant intimé la société SCCV [D], 



Rejette les fins de non recevoir, 



Infirme la décision en ses dispositions soumises à la Cour à l'exception de celle ayant débouté la S.A. ALBINGIA de sa demande tendant à la condamnation in solidum de la société SMABTP ès qualité d'assureur de la société MCH ENERGIE, la S.A. AXA FRANCE IARD, ès qualité d'assureur de la société NOTUS, la société PER INGENIERIE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, à la relever et garantir indemne de toute condamnation provisionnelle qui serait prononcée à son encontre, 



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum la S.A. ALBINGIA et la SCCV [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [20] d'une part la somme provisionnelle de 31.797,30 € TTC au titre des travaux déjà réalisés sur le système de chaufferie et d'autre part la somme de 17.253,89 € indexée sur l'indice BT01 à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, 



Condamne la société ALBINGIA à relever et garantir la SCCV [D] des condamnations prononcées à son encontre,



Rejette toute autre demande,



Y ajoutant,



Condamne la S.A. ALBINGIA et la SCCV [D] aux dépens de première instance et d'appel et à payer chacune au syndicat des copropriétaires de la résidence [20] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes des sociétés la SMABTP, AXA FRANCE IARD et MAF au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Le greffier, Le président,