Cour d'Appel · TROISIEME CHAMBRE — 9 octobre 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



TROISIEME CHAMBRE



ARRÊT DU 09/10/2025



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Minute electronique : 

N° RG 24/02443 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VSBX



Jugement (N° 22/00860) rendu le 23 Janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Lille et jugement rectificatif rendu le 24 avril 2024 par le Tribunal judiciaire de Lille 







APPELANTE



SA Gan Assurances

[Adresse 11]

[Localité 10]



représentée par Me Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par Me Xavier Jacquelard, avocat au barreau de Lille



INTIMÉS



Monsieur [T] [R]

né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Monsieur [G] [R]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 9]



Madame [Z] [R] 

née le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 8]



Monsieur [I] [R]

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Adresse 18]

[Localité 12]



représentés par Me Sylvie Lhermie, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez



DÉBATS à l'audience publique du 05 juin 2025 après rapport oral de l'affaire par Yasmina Belkaid

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 avril 2025 



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EXPOSE DU LITIGE



1. Les faits et la procédure antérieure :



[K] [R] était propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 13]. Le 2 juin 2019, cet immeuble, assuré auprès de la société Gan, a été détruit par un incendie.



A la suite de sa déclaration de sinistre et d'une expertise amiable contradictoire, [K] [R] et la société Gan ont, le 23 juin 2020, signé un accord portant sur les modalités de règlement des indemnités en garantie du sinistre. [K] [R] a ainsi accepté les sommes suivantes :


544 192 euros, provision de 40 000 euros déduite, en règlement de l'indemnité avant travaux

379 450 euros payable au démarrage du chantier de reconstruction sur présentation du permis de construire et, ce dans les conditions contractuelles

294 985 euros payables sur factures de réalisation des travaux par entreprises dans les conditions contractuelles




Selon quittance du 18 juillet 2020, la société Gan a réglé à [K] [R] la somme de 584 192 euros au titre de l'indemnité avant travaux. 



Celle-ci est décédée le [Date décès 4] 2020 laissant pour lui succéder ses quatre enfants, constituant l'indivision successorale, à savoir [T] [R], [G] [R], [Z] [R] et [I] [R].







Par courrier recommandé avec avis de réception du 22 janvier 2021, les consorts [R] ont demandé à la société Gan de leur payer la seconde indemnité de 379 450 euros ainsi que diverses factures, en vain.



Ces derniers, se fondant sur la lettre accord du 23 juin 2020, ont saisi le juge des référés aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 404 930 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité définitive au titre du sinistre du 2 juin 2019.



Par ordonnance du 21 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, notamment, dit n'y avoir lieu à référé.



Par courrier du 29 mars 2021, la société Gan a adressé un chèque de 35 137,89 euros à l'ordre de la CARPA en paiement des frais de démolition/déblais, déduction faite du solde de prime (201 ,11 euros) en précisant que « ce règlement solde ce que doit le Gan en l'absence de reconstruction ».



C'est dans ces conditions que, par acte du 3 février 2022, les consorts [R] ont fait assigner la société Gan devant le tribunal judiciaire de Lille aux mêmes fins.



2. Le jugement dont appel :



Par jugement du 23 janvier 2024, rectifié le 24 avril 2024 le tribunal judiciaire de Lille a :


condamné la société Gan à payer aux consorts [I], [G], [T] et [Z] [R] (ensemble) la somme de 344 312,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021

rejeté le surplus des demandes en paiement des indemnités d'assurance

rejeté la demande indemnitaire

condamné la société Gan à supporter les dépens de l'instance de fond

dit n'y avoir lieu à statuer à nouveau sur les frais et les dépens de l'instance en référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 21 septembre 2021

condamné la société Gan à payer aux consorts [I], [G], [T] et [Z] [R] la somme de 750 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




3. La déclaration d'appel :



Par déclaration du 21 mai 2024, la société Gan a formé appel, dans des conditions de forme et de délai non contestées, des chefs du dispositif de ce jugement numérotés 1, 4 et 6 ci-dessus.



4. Les prétentions et moyens des parties :



4.1 Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 août 2024,

la société Gan Assurances demande à la cour, au visa de l'article L. 121-1 du code des assurances, de :


infirmer le jugement dont appel et son jugement rectificatif du 24 avril 2024 en ce qu'il :


la condamne à payer aux consorts [R] les somme de 259 847,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021

après rectification :


la condamne à payer aux consorts [R] les somme de 344 312,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021

la condamne à supporter les dépens de l'instance de fond

la condamne à payer aux consorts [R], chacun la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 23 janvier 2024 pour le surplus


statuant à nouveau,


juger qu'en l'absence de reconstruction de l'immeuble, les conditions de la garantie ne sont pas acquises

juger qu'elle n'est pas tenue d'indemniser les consorts [R] de l'indemnité de reconstruction

juger que les consorts [R] sont remplis de leurs droits depuis la perception de l'indemnité avant travaux

débouter les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes

condamner solidairement les consorts [R] à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l'article700 du code de procédure civile

condamner solidairement les consorts [R] aux entiers dépens




A l'appui de ses prétentions, la société Gan fait valoir que :


la lettre d'accord quittance signée par les parties prévoit un versement des indemnités en trois temps : la somme de 544 192 euros au titre de l'indemnité avant travaux, qui a été bien été payée aux consorts [R] outre celle complémentaire de 379 450 euros au démarrage du chantier de reconstruction sur présentation du permis de construire dans les conditions contractuelles et la somme complémentaire de 294 985 euros payable sur factures de réalisation des travaux par entreprises dans les conditions contractuelles

le versement de l'indemnité complémentaire de 379 450 euros est subordonné à une reconstruction ou réparation ainsi que le prévoit l'article 33 du contrat d'assurance multirisque habitation

cette indemnité n'est pas due aux consorts [R] dans la mesure où la reconstruction de l'immeuble n'a jamais eu lieu et que le bien a été revendu en tant que terrain à bâtir ce qui n'est pas démenti par le constat d'huissier du 21 décembre 2010 que ces derniers produisent et alors qu'a été constatée la présence sur les lieux d'un permis de construire délivré le 21 février 2021 au profit de tiers

les consorts [R] ont manifestement trompé le premier juge en prétendant qu'ils entendaient reconstruire l'immeuble incendie puisqu'ils avaient d'ores et déjà signé au moment de leur assignation le compromis de vente de sorte qu'il leur fait sommation de produire cet acte

le contrat d'assurance ne peut être une source d'enrichissement ce conformément à l'article L. 121-1 du code des assurances. Ainsi en l'absence de reconstruction de l'immeuble, l'indemnité est limitée à la valeur de vente au jour du sinistre augmentée des frais réels de déblais et de démolition et déduction faite de la valeur du terrain nu, sans pouvoir dépasser la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite.






4.2 Aux termes de leurs conclusions notifiées le 8 mars 2025, les

 consorts [R], intimés, demande à la cour de : 


déclarer mal fondé l'appel de la société Gan à l'encontre du jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lille et de son jugement rectificatif du 24 avril 2024




A titre principal, au visa des articles 1134, 1135 et 2044 du code civil et de la lettre accord du 23 juin 2020 :


confirmer le jugement dont appel en ses dispositions soumises à la cour




A titre subsidiaire, au visa de l'article L. 121-1 du code des assurances, et de l'article 33 du contrat d'assurance :


condamner la société Gan à leur payer, en leur qualité d'héritiers de leur mère, [K] [R], la somme de 384 993 euros outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, détaillée comme suit :


42 000 euros de perte d'usage

324 660 euros sur la valeur de l'immeuble détruit

18 333 euros au titre des honoraires d'expert assuré (5% des sommes perçues)





En tout état de cause :


débouter la société Gan de toutes ses demandes

condamner la société Gan à leur payer à chacun la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil

condamner la société Gan à leur payer à chacun la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamner la société Gan aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise de M. [D] [J] outre les dépens de la présente instance et ceux liés à la procédure de référé




A l'appui de leurs prétentions, les consorts [R] font valoir que :


le contrat d'assurance doit s'appliquer

l'expert de l'assurance a évalué le préjudice subi à la suite du sinistre à la somme de 1 206 877,50 euros dans son rapport du 1er juillet 2019 et l'assureur est tenu de les indemniser conformément à l'article L. 121-1 du code des assurances

la lettre d'accord du 23 juin 2020 est postérieure au rapport d'expertise amiable et représente des concessions de la part de leur mère puisque le montant de l'indemnité immédiate a été diminuée

le permis de démolir et de reconstruire a été obtenu le 1er septembre 2020 et les travaux de démarrage du chantier étaient effectifs. A cet égard, les factures de travaux ont été présentées à l'assureur qui ne les a pas contestées

en ne respectant les termes de l'accord, l'assureur les a mis dans l'impossibilité de poursuivre la reconstruction de l'immeuble à défaut de versement des indemnités de sorte qu'ils ont accepté une offre d'achat du terrain

ainsi, alors que les travaux ont effectivement démarré, l'indemnité complémentaire de 404 930 euros leur est due en exécution de la lettre accord ce d'autant plus que le Gan l'a partiellement exécuté ce qui s'interprète comme un acquiescement et un commencement d'exécution, ce en vertu des articles 1134 et 1135 du code civil.

Subsidiairement, s'il n'est pas fait droit à la demande d'exécution de la lettre accord, il sera fait application des conditions générales du contrat d'assurance. Le principe de la réparation intégrale ne permet pas à l'assureur de profiter d'une économie sur l'indemnisation contractuellement prévue. En effet, alors qu'une transaction implique l'existence de concessions réciproques et qu'elle est partiellement exécutée par l'assureur, ces concessions deviennent disproportionnées et l'assuré est lésé de sorte que la lettre d'accord doit être annulée 

Le complément d'indemnité dû par le Gan représente la somme de 384 993 euros, étant précisé que la vente du terrain du terrain est indifférente représentant la différence entre la valeur vénale du bien immobilier à la date du sinistre évaluée à 750 000 euros par l'expert [J] et l'indemnité versée par le Gan outre la somme de 42 000 euros correspondant à la perte de jouissance pendant 16 mois et celle de 18 333 euros représentant les honoraires d'expert assuré

Le comportement du Gan, qui a tardé à les indemniser sans justification et en mettant en cause leur bonne foi, leur a causé un préjudice d'autant plus qu'un tel comportement offensif a été adopté dans le contexte délicat où l'immeuble a été incendié quelques jours après le décès de leur père et alors que leur mère se trouvait dans les lieux.




Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande en paiement de l'indemnité complémentaire



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Il résulte de la combinaison des articles 1353 du code civil, applicable au présent litige, et 9 du code de procédure civile d'une part, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver alors que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation, et d'autre part, qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Sur la demande de paiement en vertu de la lettre d'accord du 23 juin 2020



En l'espèce, il est constant que l'immeuble dont [K] [R] était propriétaire a été sinistré par un incendie garanti par la société Gan.



En règlement des dommages causés par le sinistre incendie survenu le 2 juin 2019, suivant lettre d'accord du 23 juin 2020, [K] [R] a déclaré accepter sans exception ni réserve :





- la somme de 544 192 euros, provision de 40 000 euros déduite, en règlement de l'indemnité avant travaux

- la somme complémentaire de 379 450 euros payables au démarrage du chantier de reconstruction sur présentation du permis de construire et ce, dans les conditions contractuelles

- la somme complémentaire de 294 985 euros payables sur factures de réalisation des travaux par entreprises dans les conditions contractuelles.



Les conditions contractuelles auxquelles renvoie la lettre d'accord sont prévues à l'article 33 des conditions générales du contrat d'assurance relatives aux règles d'estimation des dommages immobiliers selon lesquelles :


« si les bâtiments sont réparés ou reconstruits : vous devez produire le permis de reconstruire ou l'ordre du service de travaux aux entreprises.


« l'indemnité de base est estimée selon la valeur de reconstruction au jour du sinistre déduction faite de la vétusté

le versement de l'indemnité complémentaire correspondant à l'indemnité valeur à neuf est subordonnée, sauf impossibilité absolue, à une reconstruction ou une réparation :


dans un délai de deux ans à compter de l'accord réciproque sur le montant de l'indemnité

effectuée sans modification par rapport sa destination finale

entreprise sur le même terrain




Cette indemnité complémentaire [vous] est versée lors de l'achèvement des travaux sur présentation des justificatifs des dépenses effectuées pour la reconstruction ou la réparation. Elle est de 33 % de la valeur de reconstruction des bâtiments au jour du sinistre pour les locaux d'habitation et dépendances attenantes ».


lorsque les bâtiments ne sont pas reconstruits : « l'indemnité est limitée à la valeur de la vente au jour du sinistre, augmentée des frais réels de déblais et de démolition et déduction faite de la valeur du terrain nu, sans pouvoir dépasser la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite ».


La lettre d'accord ainsi convenue par les parties prévoit donc, de manière dérogatoire, le paiement d'une indemnité complémentaire unique dont le versement interviendra toutefois en deux temps, à savoir, d'abord, au démarrage du chantier de reconstruction sur présentation du permis de construire puis sur factures de réalisation des travaux par les entreprises.



En exécution de cette lettre d'accord et, ainsi que cela résulte de la quittance d'indemnité que [K] [R] a signée le 18 juillet 2020, le Gan a versé à celle-ci la somme de 544 192 euros, déduction faite de la provision de 40 000 euros, telle qu'évaluée par l'expert d'assurance dans son rapport du 1er juillet 2019, correspondant à la valeur économique du bien immobilier avant travaux, à titre d'indemnité principale. 



Les consorts [R] réclament le paiement de la première indemnité complémentaire au démarrage du chantier.



Il leur appartient d'établir que les conditions de bénéfice de ladite indemnité sollicitée sont remplies.



Il est constant que la condition relative à la présentation du permis de construire a été satisfaite puisque le 1er septembre 2020, [K] [R] a obtenu un permis de construire, pour « démolition et reconstruction à l'identique suite à un incendie » sur l'emprise du même terrain étant précisé que le dossier de demande d'un tel permis a été élaboré par la société d'architectes [L] [B] ainsi que cela résulte de sa facture d'honoraires du 17 juin 2020.



Il est par ailleurs établi qu'elle a ensuite déclaré l'ouverture du chantier de travaux à partir du 4 septembre 2020 et a fait réaliser des travaux de désamiantage, de démolition et de déblais à hauteur de la somme de 35 340 euros selon facture du 31 mars 2021.



Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 21 décembre 2020 qu'un panneau d'affichage du permis de démolir et de reconstruire au nom de [K] [R] était présent à l'entrée du terrain nu dont une partie est terrassée et sur lequel est implantée, dans la partie gauche, une tranchée de 6 mètres de long sur 60 centimètres de large et d'un mètre de profondeur. 



Pour autant, de tels travaux de désamiantage, de démolition et de délais sont communs aux hypothèses tant de non reconstruction que de reconstruction. Ils ne s'analysent que comme des travaux préalables et obligatoires à la phase de reconstruction et donc au démarrage du chantier qui n'a jamais eu lieu étant observé qu'il n'est aucunement justifié d'un contrat de construction ni de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage.



En effet, par acte du 19 mars 2021, les intimés ont vendu leur immeuble désigné comme un terrain à bâtir aux consorts [S] qui ont obtenu un nouveau permis de construire le 21 février 2021 ainsi que cela résulte de son affichage sur le terrain litigieux.



Alors que les consorts [R] ont cédé le terrain nu sur lequel était situé l'immeuble sinistré, rendant ainsi impossible toute dépense de reconstruction, il s'en déduit que leur préjudice n'est pas constitué par la valeur de reconstruction de celui-ci laquelle comprend, selon la lettre d'accord, d'une part, une indemnité complémentaire au démarrage du chantier de travaux et, d'autre part, une somme correspondant aux factures de travaux.



En cas de non reconstruction, l'article 33 point 2 des conditions générales du contrat d'assurance, auxquelles renvoie la lettre d'accord, prévoit que l'indemnité est limitée à la valeur de vente au jour du sinistre augmentée des frais réels de déblais et de démolition et déduction faite de la valeur du terrain nu, sans pouvoir dépasser la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite.



Le Gan a ainsi réglé aux consorts [R], en exécution de cette clause contractuelle, outre l'indemnité principale correspondant à la valeur économique du bien immobilier, la somme de 35 137,89 euros correspondant aux frais de démolition et de déblais.



Alors que la lettre d'accord a force de loi entre les parties, les consorts [R] ne sont pas fondés à prétendre au versement de l'indemnité complémentaire dès lors qu'il n'est pas justifié du démarrage du chantier de travaux de reconstruction.



Sur la demande de paiement en application des conditions générales du contrat



Il est rappelé que les stipulations de l'accord du 23 juin 2020 s'imposent aux parties en ce compris le montant de l'indemnité avant travaux telle qu'évaluée par l'expert d'assurance qui a pris en compte la valeur vénale de l'immeuble, celle du mobilier courant et des objets sensibles ainsi que la perte d'usage pendant 4 mois.



Si les consorts [R] invoquent la nullité de cet accord au motif d'une disproportion des concessions réciproques, la cour observe au contraire que l'offre indemnitaire de l'assureur, qui propose aux assurés une indemnisation complémentaire intermédiaire, est favorable à ces derniers en ce qu'elle excède les prévisions du contrat d'assurance qui stipule exclusivement le règlement d'une seule indemnisation complémentaire au moment de l'achèvement des travaux de reconstruction.



En toute hypothèse, la lettre d'accord du 23 juin 2020 renvoie expressément aux conditions générales du contrat d'assurance et en particulier à son article 33 invoqué par les consorts [R] qui fixe les règles d'estimation des dommages « immobiliers » en distinguant le cas où les biens immobiliers sinistrés sont réparés ou reconstruits et celui d'une non reconstruction.



Ainsi qu'il a été dit, l'indemnité, limitée à la valeur de vente au jour du sinistre en cas de non reconstruction, a été évaluée par l'expert d'assurance à la somme de 425 340 euros déduction faite de la valeur du terrain.



Les consorts [R] se prévalent du rapport d'expertise de M. [J] du 21 décembre 2021 qui évalue la valeur vénale du bien sinistré, selon la méthodologie appliquée à la somme de 730 000 ou de 770 000 euros.



Si les consorts [R] font effectivement la démonstration de ce que la valeur vénale du bien immobilier telle qu'évaluée par l'expert d'assurance est bien inférieure à celle déterminée par l'expert [J], pour autant, il résulte de l'article L. 121-1 du code des assurances que le contrat d'assurances de choses est un contrat d'indemnité. 



Ainsi l'indemnité allouée en vertu des stipulations contractuelles répond au principe indemnitaire et non au principe de réparation intégrale qui n'a vocation à s'appliquer que dans le cas de la mise en oeuvre d'une assurance de responsabilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



En définitive, le jugement querellé sera donc infirmé en ce qu'il a condamné le Gan à payer aux consorts [R] la somme de 344 312,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021.









Sur la demande de dommages et intérêts



Le refus de paiement de l'indemnité complémentaire opposé par l'assureur étant justifié, les intimés, qui succombent en leur appel, ne justifient d'aucun préjudice en lien de causalité avec la prétendue résistance abusive de celui-ci. 



Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée sur le fondement de l'article 1240 du code civil sera rejetée.



Le jugement critiqué sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt conduit :


d'une part à infirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ;

d'autre part, à condamner les consorts [R], outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, étant précisé, comme l'a indiqué à juste titre le premier juge, que d'une part, dans son ordonnance du 21 septembre 2021, le juge des référés a statué sur les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles et, d'autre part, les frais d'expertise unilatérale de M. [J] ne relèvent pas des dépens ;

enfin de débouter chacune des parties de leur demande respective au titre des frais exposés en première instance et en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lille ainsi que son jugement rectificatif du 24 avril 2024, en ce qu'il a :


rejeté le surplus des demandes en paiement des indemnités d'assurance

rejeté la demande indemnitaire

dit n'y avoir lieu à statuer à nouveau sur les frais et dépens de l'instance en référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 21 septembre 2021 ;




Infirme le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lille ainsi que son jugement rectificatif du 24 avril 2024 en ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant,



Déboute M. [I] [R], M. [G] [R], M. [T] [R] et Mme [Z] [R] de leur demande de paiement formée à l'encontre de la société Gan Assurances ;



Condamne in solidum M. [I] [R], M. [G] [R], M. [T] [R] et Mme [Z] [R] aux dépens de première instance et d'appel ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties au titre des procédures de première instance et d'appel.









Le greffier













Le président