Cour d'Appel · 1re chambre civile — 7 octobre 2025

[E] [F]



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[O] [I]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2025



N° RG 24/01220 - N° Portalis DBVF-V-B7I-GQT7



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 23 mai 2024, 

rendu par le tribunal de proximité de Beaune - RG : 11-23-000202











APPELANTE :



Madame [E] [F]

née le 20 mai 1983 à [Localité 4] (21)

[Adresse 1]

[Localité 6]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2024-11012 du 19/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)



Représentée par Me Chloé RICAUD, avocat au barreau de DIJON





INTIMÉE :



Madame [O] [I]

née le 22 Février 1956 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 114









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Olivier MANSION, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***** 



Exposé du litige :



Par contrat du 1er mars 2014, Mme [M] a donné en location à Mme [F] (la locataire) un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 310 euros hors charges.

L'immeuble a été vendu à Mme [I] (la bailleresse) le 15 juin 2018.

Le 26 novembre 2022, la bailleresse a donné congé à la locataire à partir du 28 février 2023 motifs pris de retards répétitifs dans le paiement des loyers et dans l'absence de communication des attestations d'assurance pour 2021 et 2022.



La locataire a saisi le tribunal de proximité qui, par jugement du 23 mai 2024, a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la locataire, fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la date de la résiliation au montant des loyers et charges et a condamné la locataire à les payer jusqu'à son départ effectif des lieux, les autres demandes étant rejetées.



La locataire a interjeté appel le 1er octobre 2024.

Elle demande l'infirmation du jugement, de juger nul le congé délivré le 26 novembre 2022, d'ordonner la délivrance des quittances de loyers depuis le 1er novembre 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et le paiement des sommes de :

- 4 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- 2 500 € et sans pouvoir être inférieur à 1 684,80 € TTC pour le procédure d'appel.





La bailleresse conclut à la confirmation du jugement, à l'irrecevabilité des demandes nouvelles devant la cour d'appel et au paiement de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties adressées au greffe, par RPVA, les 25 juin et 11 juillet 2025.





MOTIFS :



Sur les demandes présentées à hauteur d'appel :



Il est constant que les demandes de la locataire de remises des quittances de loyers sous astreinte et de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ont été formées pour la première fois devant la cour d'appel.

Toutefois, ces demandes sont recevables dès lors qu'elles sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes initiales lesquelles portent sur l'exécution du contrat de bail, la rupture de celui-ci et la procédure judiciaire initiée à ce titre.





Sur le contrat de bail :



1°) sur la validité du congé délivré le 26 novembre 2022 :



La locataire soutient que ce congé ne repose pas sur des motifs légitimes et sérieux dès lors que les retards de paiement des loyers ont toujours été régularisés depuis le premier incident de paiement en août 2019, à la suite de la diminuation de la part de la dette prise en charge par la caisse d'allocations familiales.

Elle ajoute que l'arriéré de loyers constaté en septembre 2022 a été réglé par cinq virements le 13 octobre et deux virements le 21 octobre 2022. Il en irait de même pour la dette arrêtée au 25 novembre 2022.

Enfin, elle indique qu'elle règle les loyers à échéance depuis avril 2025.

La bailleresse répond que la répétition des retards de paiement constitue un motif légitime et sérieux pour obtenir la résiliation du bail.



L'article 15 § I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, notamment, par un motif légitime et sérieux dont l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant et, à peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué.

L'article 7 de la même loi prévoit que le locataire est tenu : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de g) s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. 

Il est jugé que les retards répétés dans le paiement des loyers comme l'absence de justification d'assurance de la part du locataire constituent des motifs légitimes et sérieux.



En l'espèce, le congé délivré le 26 novembre 2022 vise une absence de justification d'assurance et un défaut de paiement des loyers et charges.

Un autre congé a été délivré le même jour pour des travaux de rénovation et de réfection du logement.

Il est établi par les relevés de compte produits par la locataire qu'entre septembre 2019 et novembre 2022, des retards de paiement sont intervenus de façon quasi-systématique, et de façon similaire sur la période d'octobre 2022 à mars 2025.

De même, il n'est pas justifié de paiement de cotisation d'assurance avant le 3 janvier 2020.

Il en résulte que le congé indique le motif allégué à l'appui de la demande de résiliation du contrat.

La demande tendant à la nullité de ce congé sera donc rejetée.



2°) sur la résiliation du bail : 

D'abord, force est de constater que la bailleresse n'établit pas avoir demandé de justification d'assurance locative pour les années 2021 et 2022.

Ensuite, des justificatifs sont produits pour les années 2021 à 2024 mais aussi pour la période du 3 décembre 2019 au 30 novembre 2020.

Ce motif ne peut donc fonder la résiliation du contrat.



Par ailleurs, il est démontré que la locataire a payé avec retard, soit après le 5 de chaque mois, les loyers dûs et parfois de façon partielle, en août 2019 puis en 2022 avec un arriéré en septembre 2022de 391 euros à compter de mai 2022 et une absence de paiement du loyer de novembre le 5 de ce mois.

Si la salariée ne justifie pas d'un état de santé à l'origine des retards de paiement, les dettes de loyers ont été rapidement payées dès août 2019, en octobre 2022 pour l'arriéré établi en septembre 2022 et en novembre 2022.

Il en résulte que ces retards de paiement sont intervenus de façon limitée et avec une régularisation rapide de sorte qu'ils ne peuvent caractériser un motif sérieux justifiant le congé.

Enfin, la bailleresse ne donne aucun élément sur l'état du logement justifiant un congé pour travaux de rénovation et de réfection.



En conséquence, le congé du 26 novembre 2022 délivré pour défaut d'assurance et retard répété dans le paiement des loyers doit être annulé, ce qui implique d'infirmer le jugement dans toutes ses dispositions.



3°) sur la remise des quittances de loyers :

Cette demande, recevable comme indiqué précédemment, n'est que la seule application de l'article 21 de la loi précitée.

Elle sera accueillie, sans que le recours à une astreinte ne soit justifiée et selon les précisions figurant au dispositif du présent arrêt.





Sur les autres demandes :



1°) L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 



Toutefois, l'exercice d'une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol. 



En l'espèce, il ne résulte pas de la procédure ni des développements qui précèdent d'éléments suffisants pour caractériser ces conditions, lesquels ne sauraient se déduire du fait que certaines prétentions ne sont pas fondées ou que pour d'autres l'adversaire les conteste, ou encore de l'exercice des voies de droit.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. 



2°) Les demandes formées au visa de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



La bailleresse supportera les dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS :

 

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :



- Dit que les demandes de Mme [F] formées pour la première fois devant la cour d'appel sont recevables ;



- Infirme le jugement du 23 mai 2024 ;



Statuant à nouveau :



- Dit que le congé délivré à Mme [F], le 26 novembre 2022, à la demande de Mme [I] pour défaut de justification d'assurance et retards répétés dans le paiement des loyers est nul ;



- Rejette toutes les demandes de Mme [I] ;



- Dit que Mme [I] remettra, sans astreinte, à Mme [F] les quittances de loyers correspondant aux loyers effectivement réglés depuis le 1er novembre 2022 ;



Y ajoutant :



- Rejette les autres demandes ;



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



- Condamne Mme [I] aux dépens de première instance et d'appel ;





Le greffier Le président