Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 1 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] DE [Localité 9]

MINUTE N° 

DU : 01 Octobre 2025

N° RG 25/00299 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBHSV
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 01 OCTOBRE 2025

[Z] [N] [H], [T] [K]
C/
S.A.S.U. PRO BUSINESS DISTRIBUTION

DEMANDERESSE :

Monsieur [Z] [N] [H]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [T] [K]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



DEFENDERESSE :

S.A.S.U. PRO BUSINESS DISTRIBUTION
[Adresse 3]
[Localité 6]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES
Greffier : Elina LAURET

Audience Publique du : 03 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 01 Octobre 2025 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Maryline SERMANDE, greffière


Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Me Stéphanie PANURGE le :






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé conclut en date du 1°' octobre 2020, M. [Z] [H] et Mme [T] [K] ont donné à bail à usage professionnel, le bas de leur villa située à [Localité 10][Adresse 1] dit de la diagonale cadastrée CY [Cadastre 2] à la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION », moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros

Faisant suite à des impayés de loyer, M. [Z] [H] et Mme [T] [K] ont fait délivrer le 16 mai 2025, par commissaire de Justice, à la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION », un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 11.121,82 euros correspondant au montant des loyers impayés à cette date, outre le coût de l'acte extrajudiciaire de 222,34 euros, soit le montant total de 11.344,16 euros

Le commandement de payer ayant été infructueux, par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2025, M. [Z] [H] et Mme [T] [K] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Pierre (Réunion) la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION » aux fins de : 

Juger que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré en date du 16 mai 2025 est demeuré infructueux dans le délai imparti d'UN mois ;Juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 16 juin 2025;Juger que la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION ›› est occupante sans droit ni titre depuis le 17 juin.2025;Condamner la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION » à payer par provision à M. [H] et à Mme [K], le montant de 11.121, 82 euros suivant commandement de payer délivrer en date du 16 mai 2025, à parfaire de l'indemnité d’occupation ;Condamner la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION » à payer par provision à M. [H] et à Mme [K], le montant de 1.200 euros au titre de l'indemnité d'occupation, correspondant au montant du loyer, à parfaire de la décision à intervenir.Ordonner l'expulsion de la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION » et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4], sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.Condamner la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION » à leur verser une indemnité de 2.500 euros application de l'article 700 du Code de procédure civile.Condamner la société « PRO BUSINESS DISTRIBUTION » aux entiers dépens y compris le coût commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré en date du 16 mai 2025
Bien que régulièrement assigné la société défenderesse n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 1er octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur les demandes. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des pièces produites que le contrat de bail conclu pour une durée de 3 ans, le 1er octobre 2020, sous la dénomination d’un contrat type de location ou de co-location relevant de la loi du 6 juillet 1989, semble s’analyser en réalité comme un bail commercial (et non un bail professionnel) qui porte sur la location de 2 pièces (un bureau et une pièce de stockage) pour un « usage commercial – activité d’import, export, vente de tous produits de décoration, bricolage, loisirs, équipement de maison et jardins, articles de bazar, véhicules neuf et d’occasion ». 

Ce bail commercial a été conclu au profit de la société PRO BUSINESS DISTRIBUTION, dont il est spécifiquement mentionné qu’elle se trouvait au moment de cette signature encore « en cours de création ». Or, le contrat litigieux ne comporte aucune mention permettant d’identifier le représentant légal de la société signataire, pas plus d’ailleurs que le commandement de payer délivré à ladite société le 16 mai 2025. Aucun Kbis de la société n’est produit pour lever toute interrogation. 

En outre, si une clause résolutoire de plein droit est intégrée au « VIII » du contrat de location, force est de constater que sa rédaction correspond au droit commun des baux d’habitation et ne répond pas aux conditions spécifiques de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce.

S’agissant ainsi d’un bail dont il n’est pas démontré qu’il a été effectivement signé par un représentant qualifié de la société, de surcroît en cours de création, en qualité de preneur, et dont le signataire n'est pas identifié, la pleine validité du contrat de bail, support incontournable pour constater l’acquisition de la clause résolutoire qui y est intégrée, n’apparaît pas établie avec l’évidence nécessairement requise en référés. 

L’analyse de la validité du bail commercial support de la clause résolutoire, également soumise à contestation sérieuse, échappent au juge des référés, juge de l’évidence et il n’y a dès lors pas lieu à référés concernant la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et toutes les demandes subséquentes.

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner les demandeurs aux entiers dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés.

Disons n’y avoir lieu à référés concernant l’ensemble des demandes principales et subséquentes formées M. [Z] [H] et Mme [T] [K].

Condamnons M. [Z] [H] et Mme [T] [K] au paiement des dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉ