Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 H — 7 octobre 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 15]

Chambre 10 cab 10 H

 N° RG 19/11289 - N° Portalis DB2H-W-B7D-UPLD

Jugement du 07 Octobre 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :

Maître Gérald PETIT - 861
Maître Mani MOAYED de la SCP RGM - 694





REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 Octobre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 22 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 27 Mai 2025 devant :

Cécile WOESSNER, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier présent lors de l’audience de plaidoirie, et de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier présent lors du prononcé, 

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.A.R.L. MARINARO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Mani MOAYED de la SCP RGM, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

S.A.R.L. COSY HOME HERMES
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gérald PETIT, avocat au barreau de LYON, et Maître Renaud LE MAISTRE, avocat au barreau de PARIS





EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le promoteur immobilier I INVEST a entrepris, dans le courant de l'année 2006, un important programme de réhabilitation de l'ensemble immobilier [Adresse 13] à [Localité 17] (Rhône), par suite duquel cet immeuble de bureaux est devenu une résidence de 234 studios et 37 logements [16], destinée à l'accueil d'une population estudiantine.

La réception des travaux est intervenue le 31 juillet 2007 et l'immeuble a été soumis au statut de la copropriété. Dans le cadre du projet global de promotion, les acquéreurs de lots ont consenti des baux commerciaux à la société ANTEUS, chargée d'exploiter la résidence étudiante par la sous-location meublée des lots et la fourniture de services de prestation à la clientèle.

Ensuite du redressement puis de la liquidation judiciaire de la société ANTEUS, l'exploitation de la résidence a été confiée à la société COSY HOME HERMES. C’est dans ce cadre que par contrat en date du 11 février 2011, la société MARINARO a donné à bail à la société COSY HOME HERMES, pour une durée de onze ans et onze mois :
- un studio situé au 7ème étage constituant le lot 205 de l’état descriptif de division de l’immeuble, 
- un studio situé au 8ème étage constituant le lot 214, 
- un studio situé au 9ème étage constituant le lot 251,
- un studio situé au 9ème étage constituant le lot 269, 
- un studio situé au 9ème étage constituant le lot 270, 
- 4 emplacements de parking situés au sous-sol constituant les lots 302, 339, 357 et 358,
moyennant un loyer annuel global de 23 040 € hors taxes, outre indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers à partir de la 4ème année. 

A partir de l'année 2014, la société COSY HOME HERMES a opéré des retenues sur les loyers et charges, arguant de désordres affectant l’installation de chauffage-ventilation-climatisation de l'immeuble au détriment de son exploitation.

Par ordonnance du 26 septembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné, sur demande du syndicat des copropriétaires, une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de différents constructeurs et assureurs, afin de faire la lumière sur la réalité, l'ampleur et les causes des désordres affectant le système de climatisation/chauffage. La société COSY HOME HERMES est intervenue volontairement à cette procédure d'expertise.

L'expert Monsieur [P] a déposé son rapport le 29 septembre 2019 et le syndicat des copropriétaires a fait citer la société COSY HOME HERMES, ainsi que différents constructeurs et assureurs devant le Tribunal judiciaire de Lyon, en indemnisation des désordres. Cette procédure est actuellement pendante sous le numéro RG 20/06118.

Suivant exploit en date du 22 mars 2019, la société MARINARO a fait signifier à la société COSY HOME HERMES un commandement de payer la somme de 17 101 euros en principal, au titre de son arriéré de loyers. Ce commandement est resté sans effet.

Suivant exploit d’huissier en date du 8 novembre 2019, la société MARINARO a fait assigner la société COSY HOME HERMES devant le Tribunal de grande instance de Lyon en paiement de ses loyers et indemnisation de son préjudice résultant de la retenue abusive des loyers.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2021, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante sous le n° RG 20/06118 formée par la société COSY HOME HERMES, a jugé n’y avoir lieu de surseoir à statuer d’office, a condamné la société COSY HOME HERMES à payer à la société MARINARO la somme de 18 712 € au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés au 31 décembre 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2019 sur la somme de 17 188,02 €, et à compter du 8 novembre 2019 sur le surplus, et a condamné la société COSY HOME HERMES à payer à la société MARINARO la somme de 40 € en indemnisation des frais non répétibles générés par l’incident. 

Faisant suite à un calendrier de procédure, l’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 27 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 07 octobre 2025.
En application des articles 442 et 444 du Code de procédure civile, le président a autorisé le demandeur à produire en délibéré, sous quinzaine, un plan des parkings numérotés.
Ce document ainsi que le règlement de copropriété de la résidence ont été produits le 06 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, la société MARINARO demande au tribunal de :
A titre liminaire, 
- débouter la société COSY HOME HERMES de sa demande tendant à voir condamner le BAILLEUR à verser aux services fiscaux le montant de la TVA déduite lors de l’acquisition de ses lots, comme étant manifestement irrecevable faute de qualité à agir de la société COSY HOME HERMES, 
Sur le fond, 
- rejeter la demande de désignation d’un médiateur judiciaire, 
- juger que la société COSY HOME HERMES a manqué à son obligation de payer les loyers dus au titre du bail commercial, 
- juger que LE BAILLEUR n’a manqué à aucune de ses obligations, 
- juger que la société COSY HOME HERMES ne peut se prévaloir d’un trouble dans la 
jouissance du bien loué, 
- juger que la société COSY HOME HERMES n’est en tout état de cause pas fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, 
En conséquence, 
- ordonner la résolution du contrat de bail liant le BAILLEUR et la société COSY HOME HERMES, sans indemnité d’éviction, 
- débouter la société COSY HOME HERMES de sa demande de voir condamner le BAILLEUR à lui rembourser le montant de la TVA qu’elle lui a versée depuis le 1er janvier 2014, 
- condamner la société COSY HOME HERMES à payer au BAILLEUR la somme de
61 337,59 € au titre des loyers restant dus, 
- condamner la société COSY HOME HERMES à payer au BAILLEUR la somme de
33 635,80 € au titre des loyers des parkings restant dus, 
- rejeter la demande de délais de paiement formulée par la société COSY HOME HERMES pour rembourser son arriéré de loyer,
- rejeter la demande de communication, sous astreinte, des procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2007, comme étant mal fondée, 
- rejeter l’intégralité des autres demandes de la société COSY HOME HERMES,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision, 
- condamner la société COSY HOME HERMES à payer au BAILLEUR la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de la retenue abusive des loyers, 
- condamner la société COSY HOME HERMES à payer au BAILLEUR la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- condamner la société COSY HOME HERMES aux entiers dépens. 

En réponse à la demande reconventionnelle en remboursement de la TVA perçue lors de l’achat de son bien au bénéfice des services fiscaux, le bailleur fait valoir d’une part que ce contentieux relève de la compétence exclusive de l’ordre administratif, d’autre part que la société COSY HOME HERMES n’a aucune qualité à agir pour soutenir une telle demande. S’agissant de la demande en remboursement de la TVA sur les loyers versée par la société COSY HOME HERMES depuis 2014, il oppose d’une part un problème de prescription, d’autre part le mal fondé de cette demande dès lors que le bail prévoit expressément que l’assujettissement de la location à la TVA est une condition déterminante du consentement du bailleur et que cet assujettissement ne dépend pas d’une qualité intrinsèque du bien loué.

Le bailleur s’oppose à la demande de médiation judiciaire compte tenu du contexte de l’affaire.

En réponse au grief de dol lors de la conclusion du bail formulé à son encontre, il soutient que la société COSY HOME HERMES connaissait parfaitement l’historique du bâtiment lorsqu’elle a repris l’exploitation de la résidence, que le contrat de bail prévoit une prise des lieux en l’état et qu’aucun élément ne démontre sa mauvaise foi. Il conteste toute demande indemnitaire formée à ce titre, dont il estime le chiffrage injustifié et qui se heurte à la prescription. Il souligne en outre que le dol invoqué ne saurait affecter que la conclusion du contrat et non son exécution. 

A l’appui de ses demandes, le bailleur invoque les défauts de paiement de la société COSY HOME HERMES qui n’a pas respecté les termes du bail s’agissant de l’indexation des loyers et qui a retenu des sommes sur ces derniers sans justification valable et sans lui avoir adressé aucune revendication quant à l’inexécution de ses obligations en tant que bailleur. Il précise que de son propre aveu, la société COSY HOME HERMES a retenu ces sommes pour compenser une prétendue créance qu’elle estimait détenir à son encontre.
Le bailleur invoque en outre le non paiement ou le paiement partiel des loyers des parkings depuis plusieurs années. Il estime que le moyen tiré de l’impossibilité d’identifier clairement l’emplacement exact des places de parking est fallacieux puisque le loyer afférent est prévu au bail et qu’il a été perçu par la société COSY HOME HERMES, laquelle ne peut donc prétendre ne pas le restituer au bailleur. 

En réponse au moyen tiré de l’exception d’inexécution invoqué par la défenderesse, il soutient que le paiement des loyers est une obligation principale du preneur, que l’exception d’inexécution ne peut justifier une retenue de loyer en matière de baux que si les manquements du bailleur ont empêché l’exploitation des lieux conformément à la destination du contrat, et que tel n’est pas le cas en l’espèce puisque les pannes du système CVC sont en partie imputables au preneur et qu’aucun trouble de jouissance n’est démontré. Il conteste les griefs de la défenderesse sur les dysfonctionnements affectant la résidence lors de son entrée dans les lieux, et précise qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la société COSY HOME HERMES a une part de responsabilité indéniable dans les dysfonctionnements du système CVC apparus en 2014 du fait du défaut d’entretien des filtres et ventilateurs et du fait de la programmation de l’arrêt automatique du système mis en place sur instruction du preneur, qui ont entraîné une dégradation importante de certains compresseurs. Il estime que la société COSY HOME HERMES ne démontre pas que les dysfonctionnements auraient troublé son activité, puisqu’elle ne justifie pas du départ d’occupants ni de l’impossibilité de relouer le bien, et qu’il est justifié que le syndicat des copropriétaires a installé des chauffages ou climatiseurs d’appoint dès qu’il a été informé des pannes. Il ajoute que les dispositions du décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent n’ont pas vocation à s’appliquer au présent bail commercial puisque le preneur n’y a pas son habitation principale. Il précise enfin que la société COSY HOME HERMES ne peut prétendre à aucune compensation entre les loyers dus au titre du bail et la créance indemnitaire qu’elle espère obtenir dans l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, à laquelle les copropriétaires pris individuellement ne sont pas parties.

En réponse au moyen tiré de la compensation entre la dette de loyer et la créance invoquée par le preneur au titre des travaux qu’il a dû prendre en charge, le bailleur oppose qu’il ne peut lui être réclamé le remboursement de travaux sans qu’il ait été préalablement mis en demeure de les réaliser, et que les retenues opérées arbitrairement n’ont jamais été validées par ses soins. Il estime encore que le preneur ne peut se prévaloir de l’application de l’article 7 du contrat de bail prévoyant une suspension du loyer, dès lors que ses conditions ne sont pas réunies puisque la société COSY HOME HERMES ne justifie pas d’une privation de jouissance et qu’elle est en partie responsable de la privation alléguée, l’application de cet article ne permettant en outre qu’une suspension et non une retenue partielle du loyer. Il soutient enfin que le preneur n’est pas fondé à invoquer une perte d’exploitation, dès lors que les seuls éléments probants produits à ce titre sont une expertise non contradictoire qui se base sur les seules allégations de la société COSY HOME HERMES, sans justificatif, et un tableau de dépenses établi par ses soins et non accompagné de justificatifs.

Il soutient que la mauvaise foi et le refus répété et systématique de la société COSY HOME HERMES de payer les loyers dans leur intégralité constituent un manquement suffisamment grave à une obligation essentielle du contrat qui justifie la résiliation judiciaire du bail, ce qui exclut le droit à indemnité d’éviction.
A l’appui de sa demande indemnitaire, il fait valoir que les défauts de paiement des loyers du studio, mais également des loyers des parkings, qui ont persisté au-delà de la condamnation par le juge de la mise en état, lui ont causé un préjudice indéniable compte tenu du fait qu’il n’a pu bénéficier des sommes qui lui étaient dues en temps et en heure.

En réponse à la demande de communication des procès-verbaux d’assemblée générale sous astreinte, il estime que cette demande n’est aucunement justifiée et est au demeurant infondée dès lors que la société COSY HOME HERMES a d’ores et déjà accès à l’ensemble de ces procès-verbaux du fait de sa qualité de copropriétaire de certains lots. 

À l’appui de sa demande d’exécution provisoire, il invoque l’ancienneté de la dette et le fait que celle-ci a d’ores et déjà été partiellement payée en exécution de la décision du juge de la mise en état. Il ajoute que la décision à intervenir sera sans incidence sur la qualité à agir de la société COSY HOME HERMES dans le cadre de l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, et dénonce l’attitude procédurale de la défenderesse qui cherche à mettre à profit le temps judiciaire pour se constituer une trésorerie au détriment des bailleurs. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2024, la société COSY HOME HERMES demande au tribunal de :
I) en défense:
- désigner un/une médiateur(trice) pour permettre par voie de médiation entre les parties, la confrontation de leurs points de vue, afin de trouver une solution au conflit qui les oppose. Le cas échéant, le/la médiatrice pourra s'adjoindre un sapiteur. 
À défaut,
- débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant non fondées, en ce inclue la demande de résolution judiciaire du bail, 
- condamner le bailleur à reverser aux services fiscaux le montant de TVA qu’elle a indument déduit lors de l’acquisition de ses lots et rembourser à la société COSY HOME HERMES le montant de TVA qu’elle lui a versé depuis le 1er janvier 2014,
- rejeter la demande du bailleur d’appliquer la clause d’indexation et du 
rattrapage du loyer en résultant, 
en tant que de besoin, 
- ordonner le remboursement de toutes les sommes versées par la société Cosy Home Hermès en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 novembre 2021, 
- accorder à la société COSY HOME HERMES un délai de douze mois pour rembourser son arriéré de loyers, 
II) à titre reconventionnel : 
- condamner le bailleur à verser à la société Cosy Home Hermès la somme de 4 940,87 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi, 
- condamner le bailleur à verser à la société Cosy Home Hermès la somme de 11 325 euros, en réparation des frais annexes (perte d’exploitation), 
- condamner le bailleur à verser à la société Cosy Home Hermès la somme de 1.000 euros, en réparation du préjudice de tracas,
- condamner le bailleur à verser à la société Cosy Home Hermès une somme équivalente à quatre mois de loyers hors taxes et hors charges par an, à compter de la date d’effet du bail jusqu’à la date du jugement à intervenir,
- condamner le bailleur à communiquer à la société Cosy Home Hermès les PV d’assemblée générale de copropriété de 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2013, 2014, 2016, 2017, 2020, 2022, 2023 et 2024 dans le mois du prononcé du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 
III) en tout état de cause : 
- rejeter l’exécution provisoire à l’encontre de la société Cosy Home Hermès en cas de condamnation de cette dernière,
- condamner le bailleur à payer à la société COSY HOME HERMES la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 




Elle expose que dès son entrée dans les lieux, elle a été confrontée à des dysfonctionnements du système de CVC, privant plusieurs appartements de climatisation ou chauffage en hiver, ce particulièrement dans les logements T2 qui n’étaient pas raccordés à l’installation de chauffage et climatisation, qu’elle en a régulièrement informé les propriétaires bailleurs mais s’est heurtée à leur inertie. Elle soutient ainsi avoir supporté de nombreux frais de réparation qui auraient dû être pris en charge par les bailleurs, et avoir subi un trouble de jouissance et une perte d’exploitation qu’elle a compensés avec les loyers dus, sans opposition des bailleurs. 

A l’appui de sa demande de médiation judiciaire, elle avance son souhait de pérenniser son exploitation des locaux. 

Sur le fond, elle souligne le caractère limité et ponctuel des retenues effectuées, et soutient qu’elles sont justifiées par les manquements répétés du bailleur à ses obligations de bonne foi et de délivrance, soit d’une part par l’impossibilité d’identifier la place de parking et les pannes de chauffage/climatisation dans les logements de la résidence non prises en charge par les propriétaires-bailleurs, d’autre part par la nécessité de pallier la carence du bailleur au regard de ses obligations de meubler et garnir le logement ou encore de procéder à tout remplacement commandé par la vétusté. 

S’agissant de l’obligation de délivrance, elle expose qu’il résulte du rapport d’expertise établi par Monsieur [X] le 8 juin 2022 que plusieurs places de parking ne sont pas conformes aux places PMR et à la norme AFNOR NF P 91-120, et qu’elles ne présentent pas toutes les mêmes possibilités d’usage ce qui affecte leur valeur de commercialisation. Elle ajoute que les plans de positionnement annexés à l’état descriptif de division n’ont pas été publiés à la publicité foncière et ne sont pas opposables, que ces places ne pouvaient, de ce fait, lui être données en location, et qu’en l’absence de ces plans il n’est pas possible d’identifier précisément les propriétaires des différentes places. Elle précise qu’elle paie un loyer identique pour toutes les places alors que certaines, de catégorie B, ne peuvent être louées et que d’autres sont difficiles d’accès avec un risque d’endommager les véhicules. 

Egalement au titre de l’obligation de délivrance, elle fait valoir que le système de CVC était défaillant depuis le début de l’exploitation des locaux, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel à une occupation conforme à leur destination. Elle souligne que ces locaux ne répondaient pas aux exigences du décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent, qu’elle se devait de repecter pour l’hébergement d’étudiants. Elle précise à ce titre qu’elle a dû acquérir divers équipements portatifs pour que ses clients puissent occuper les appartements dans des conditions décentes. Elle soutient que le preneur peut opposer à une demande en paiement des loyers l’exception d’inexécution en cas d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Elle ajoute que l’exception d’inexécution dans une telle hypothèse est également prévue par l’article 7 du contrat de bail, dont les conditions d’application sont bien remplies puisque le trouble de jouissance est avéré et résulte d’un désordre que le syndicat des copropriétaires qualifie de décennal.
Elle souligne que le rapport d’expertise judiciaire impute l’essentiel des désordres à des problèmes de conception et de réalisation, et que s’il met à sa charge une part de responsabilité, cette conclusion fait l’objet d’une contestation devant le tribunal saisi du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires. 
Elle souligne que les copropriétaires étaient informés des dysfonctionnements dès 2008 puisqu’ils ont fait une déclaration de sinistre à cette date, que la société SOMECI chargée de la maintenance est intervenue à de très nombreuses reprises depuis 2012, mais que les copropriétaires, dont le demandeur, sont restés passifs, que l’assignation en référé expertise n’a été délivrée qu’en 2017 et que de nombreux groupes ne sont fonctionnels que depuis une réparation intervenue en janvier 2022. Elle précise que dans l’attente des réparations, elle a dû accorder des franchises de loyers à ses clients, engager des frais pour installer des systèmes de chauffage et de climatisation d’appoint et rembourser au bailleur les charges résultant des interventions de maintenance, voire les acquitter directement. 
Au titre du manquement à l’obligation de délivrance, elle soutient également que des désordres originels lui interdisent de pratiquer des travaux en toiture. 


Toujours au titre du manquement à l’obligation de délivrance, elle invoque un rapport d’expertise amiable qui révèle que les fenêtres ne possèdent pas de rupture de pont thermique, que les logements ont un DPE classé F, et que la conséquence en est une surconsommation électrique et une absence d’inertie thermique.

Au titre des divers manquements du bailleur, elle lui reproche sa mauvaise foi et ses manoeuvres dolosives puisqu’il ne l’a pas informée des dysfonctionnements qui existaient déjà lors de la conclusion du bail. Elle soutient qu’au cours du bail, ce dol constituait une exécution de mauvaise foi par l’absence d’information sur les problèmes affectant l’immeuble. 

Elle reproche également au bailleur de ne pas lui avoir communiqué les procès-verbaux d’assemblée générale permettant d’apprécier les travaux votés afin de résorber les désordres affectant le système de CVC. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, elle considère que les retenues effectuées sur les loyers s’inscrivent dans le cadre d’une exception d’inexécution légitime. 

Elle conteste la demande du bailleur au titre de la résistance abusive, qu’elle n’estime justifiée ni dans son principe ni dans son quantum, et qui s’oppose à l’adage nemo auditur.

Elle s’oppose à la demande de résolution judiciaire du contrat, rappelant que l’essentiel du loyer était payé et qu’elle a repris un paiement intégral alors que le système de CVC était dysfonctionnel, de sorte que les manquements qui lui sont reprochés ne constituent pas une cause suffisamment grave pour justifier une résolution. 
Elle indique être en tout état de cause fondée à solliciter des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code de procédure civile. 

Elle soulève le caractère exorbitant de la demande formée au titre des frais irrépétibles, alors qu’il résulte d’une pièce produite dans le dossier 19/11326 que chaque copropriétaire a versé 210 € d’honoraires à son conseil, que le coût du commandement de payer n’entre pas dans le champ de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’elle a elle-même dû exposer des honoraires d’avocats pour se défendre d’une procédure où elle a été assignée par 105 requérants.

Par ailleurs, la société COSY HOME HERMES soutient que dès lors que le bailleur n’a pas respecté l’obligation impérative de mise à disposition du locataire de locaux neufs ou réhabilités à l’état neuf, il ne pouvait bénéficier du remboursement de la TVA sur son acquisition et doit donc restituer cette TVA à l’administration fiscale.
Elle ajoute que le non respect de l’obligation de délivrance d’un local à l’état neuf conduit à considérer que les conditions requises pour être assujetti à la TVA ne sont pas remplies, de sorte qu’elle est fondée à solliciter le remboursement des sommes versées au bailleur à ce titre.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, la société COSY HOME HERMES invoque un trouble de jouissance qui perdure depuis 10 ans du fait de l’absence de raccordement des logements (T2) au système de CVC, des pannes récurrentes des installations de chauffage / climatisation et de la consistance même des infrastructures en toiture rendant impossible l’accès aux installations. Elle précise que les retenues effectuées sont insuffisantes à réparer l’intégralité du préjudice réellement subi, compte tenu notamment des tensions générées avec les occupants et de l’atteinte à son image de marque ayant engendré des pertes d’exploitation importantes. 
Au titre de son préjudice de perte d’exploitation, elle invoque des frais de surconsommations électriques et d’achats d’équipements (radiateur et climatisation).
Elle invoque encore un préjudice de tracas lié à la gestion des dysfonctionnements récurrents, des plaintes des locataires et du turn-over en résultant, qui n’entre pas dans ses charges normales.


La société COSY HOME HERMES fait en outre valoir que le bailleur n’ayant pas respecté son obligation de délivrance, d’entretien et de mise aux normes des locaux situés dans un bâtiment classé F, elle est fondée à s’opposer à l’augmentation des loyers résultant de l’application de la clause d’indexation, nonobstant son caractère automatique, afin de sanctionner ses manquements depuis la conclusion du bail. 

A l’appui de sa demande de communication sous astreinte des procès-verbaux d’assemblée générale, elle invoque la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du bail notamment du fait de l’absence d’entretien et de mise en conformité des locaux ainsi que de ses manoeuvres dolosives. 

Enfin à l’appui de sa demande en paiement d’une somme équivalente à quatre mois de loyer hors taxes et hors charges par an, à compter de la date d’effet du bail, elle invoque son droit à indemnisation compte-tenu du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance, de la non-conformité des locaux qui n’étaient pas en état neuf, de l’absence d’entretien et de mise aux normes des locaux entrainant des troubles de jouissance et des difficultés d’exploitation particulièrement onéreuses depuis la prise à bail.

Elle s’oppose à la demande d’exécution provisoire, dès lors que le bailleur perçoit ses loyers, a bénéficié des avantages fiscaux liés à son acquisition et ne fournit aucune garantie de représentation des fonds en cas d’infirmation en appel. Elle insiste sur les conséquences d’une exécution provisoire de la résiliation du bail, qui la priverait de toute possibilité de reprendre l’exploitation en cas d’infirmation en appel et aurait des conséquences manifestement excessives à son égard ainsi qu’à l’égard de ses salariés, rappelant à ce titre que la présente instance s’inscrit dans le cadre d’une action concertée mise en oeuvre par 105 propriétaires dans l’objectif de l’évincer sans bourse délier. Elle souligne l’intention de nuire des bailleurs et estime que faire droit à leur demande d’exécution provisoire reviendrait à valider une fraude à ses droits, notamment au titre de l’indemnité d’éviction. Elle ajoute que l’exécution provisoire reviendrait à la priver du bénéfice du double degré de juridiction, et la priverait de sa capacité et de son intérêt à agir dans le cadre de la procédure l’opposant au syndicat des copropriétaires. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de médiation judiciaire

En application de l’article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d'un litige peut, après avoir recueilli l'accord des parties, ordonner une médiation.

En l’espèce la proposition de médiation judiciaire ne recueille pas l’accord des deux parties. Il n’y a pas lieu de l’ordonner. 

Sur les demandes principales de la SARL MARINARO

Il convient en premier lieu de statuer sur l’obligation à paiement des loyers et charges, avant d’examiner la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur le non respect de cette obligation. La demande indemnitaire pour résistance abusive sera examinée en troisième lieu. 

L’obligation à paiement de la société COSY HOME HERMES

Selon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'exception d’inexécution, qui permet à une partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due en application du contrat, a été reconnue par la jurisprudence avant d’être consacrée par l’ordonnance du 10 février 2016 qui a modifié les articles 1217 et suivants du Code civil.

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur a pour obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus. 
Le preneur peut toutefois opposer, à une demande en paiement de loyers, l'exception d'inexécution en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle, résultant soit d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, soit d’un manquement à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux. 
L’exception d’inexécution suppose ainsi que les locaux loués soient rendus impropres à l'usage auquel ils sont destinés.

Il résulte en effet de l’article 1719 1°) du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.
L’obligation de délivrance étant inhérente au contrat de bail, le bailleur ne peut s’en exonérer par une clause contraire.
Sauf lorsqu’il revêt les caractères de la force majeure, le fait d’un tiers n’est pas exonératoire, et le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance lorsque l’impossibilité d’usage trouve sa cause dans les parties communes de l’immeuble. 

Il résulte en outre de l’article 1719 2°) du Code civil que le bailleur est obligé d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué, et de l’article 1719 3°) que le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Selon l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
La caractérisation du dol suppose que le contractant ait commis des manoeuvres, un mensonge ou une réticence dolosive, définie comme un silence gardé sur une information connue de lui, ayant déterminé le consentement de l'autre partie. Elle suppose en outre, de la part de son auteur, une intention de tromper son contractant et de le déterminer à conclure le contrat.

Les articles 1150 et 1151 ancien du Code civil sanctionnent également le dol dans l’exécution du contrat.
Commet ainsi une faute dolosive le débiteur qui, de propos délibéré, se refuse à exécuter son obligation contractuelle.

- les sommes dues au titre des loyers

S’agissant des retenues, il résulte de la pièce 29 du demandeur que les sommes sollicitées à ce titre s’élèvent à 25 363,63 €. Ce montant correspond à des retenues pour perte d’exploitation réalisées de juin 2016 au 31 mars 2023, à hauteur de 17 514,30 €. Ce montant est justifié par les quittances produites et sera retenu. Il correspond également à des retenues de 7 113,47 € pratiquées en 2017 pour frais d’huissier, d’avocat, de ménage et de peinture engagés dans le cadre d’une procédure d’expulsion contre un locataire, que la société COSY HOME HERMES n’était pas fondée à répercuter sur son bailleur. Il correspond encore à des loyers non payés en juillet et août 2018, sans motif avancé, pour 735,86 €. 
Le montant des loyers impayés au titre des retenues s’élève donc à 25 363,63 €.

S’agissant du rappel d’indexation, il résulte de la pièce 29 du demandeur que les sommes sollicitées à ce titre s’élèvent à 35 973,96 €, ce qui apparaît de prime abord manifestement excessif pour cinq studios. 
Le contrat de bail prévoyait pour les trois premières années une baisse de loyer de 8% avec une indexation sur l’IRL au 1er avril de chaque période annuelle, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2010. Il prévoit à compter de la 4ème année l’application du loyer prévu au bail, avec une indexation sur l’IRL au 1er avril de chaque période annuelle, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2013. 
Le bail ayant pris effet au 1er avril 2011, le loyer qu’il prévoit ne s’appliquait qu’à compter du 1er avril 2014, avec indexation à compter du 1er avril 2015. Le tableau d’indexation proposé par le bailleur dans sa pièce 29 est donc nécessairement erroné puisqu’il applique une indexation dès l’année 2014, en prenant pour réference l’IRL du 4ème trimestre 2010. 
De plus le tableau établi par le bailleur mentionne un loyer dû avant indexation de 1 892,87 € en novembre 2014, sans explication, alors que le loyer payé par la société COSY HOME HERMES en dehors de toute retenue était alors de 1 800,16 €. Le loyer prévu au bail étant un loyer global pour les cinq studios et quatre parkings, et les quittances antérieures à 2015 n’étant pas produites, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier ce montant. 
Enfin les montants figurant au tableau d’indexation ne sont pas les mêmes que ceux mentionnés sur les deux premières pages du récapitulatif, dans la colonne loyers dus indexés.
En conséquence, les sommes sollicitées au titre de l’indexation ne sont pas justifiées et seront rejetées. 

Enfin le bailleur produit des quittances de loyer et un tableau récapitulatif dont il ressort que les loyers du parking n’ont pas été payés jusqu’en décembre 2020, date à laquelle les versements ont repris à hauteur du quart du montant du loyer non indexé.
Le bailleur sollicite à ce titre la somme de 33 635,80 €, correspondant selon le tableau qu’il produit en pièce 28 au montant intégral des loyers des parkings depuis janvier 2014, avec indexation. 
Selon ce tableau, le loyer d’un parking hors indexation s’élève à 58,39 € TTC, soit un montant total depuis janvier 2014 jusqu’au 31 mars 2025 de 7 882,40 €. Il convient de tenir compte des paiements partiels réalisés par la société COSY HOME HERMES depuis décembre 2020, soit 750,88 € arrêtés au 31 mars 2025. La prescription n’étant pas soulevée par la société preneuse, l’impayé de loyer pour un parking s’élève donc à 7 131,52 € (7 882,40 € - 750,88 €) et pour quatre parkings à 28 526,08 €. Le bailleur sollicite également le rappel de l’indexation sur les parkings, toutefois le calcul qu’il propose soulève les mêmes observations que pour les loyers des appartements. L’indexation ne sera donc pas retenue. 

En conséquence, la somme totale due par la société COSY HOME HERMES au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 53 889,71 €.

La société COSY HOME HERMES indique dans ses conclusions avoir compensé les frais de réparation engagés par ses soins pour remédier aux désordres affectant le système de climatisation-ventilation-chauffage, ainsi que sa perte d’exploitation afférente, avec les loyers dus au bailleur. 
Il ressort toutefois de l’article 1291 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, repris par l’article 1347-1 du Code civil, que la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes fongibles, liquides et exigibles. Or la créance indemnitaire invoquée par la société COSY HOME HERMES ne remplissait pas ces conditions, puisqu’elle n’était ni liquide, ni exigible, et est d’ailleurs contestée dans le cadre de la présente instance. 
La compensation légale ne peut donc utilement être invoquée par la défenderesse. 

- les manquements du bailleur

La société COSY HOME HERMES reproche au bailleur divers manquements contractuels justifiant d’opposer l’exception d’inexécution au paiement intégral des loyers. 

Elle invoque d’abord le non respect par le bailleur de son obligation de délivrance concernant le parking. 
Le bailleur produit le règlement de copropriété et l’état descriptif de division mentionnant les lots correspondant aux emplacements de parking. Il n’est pas annexé de plan, mais les emplacements sont désignés par le numéro qu’ils portent, à savoir pour les emplacements de la société MARINARO, les numéros 31, 68, 86 et 87. 
Le rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [X] le 8 juin 2022, portant notamment sur le dimensionnement des places de parking, des voies de circulation et des accès, renseigne que le sous-sol doit comporter 88 places de parking, dont 7 places PMR. L’expert a constaté l’existence d’un plan non coté. Du fait de la confusion et de la difficulté de lecture du marquage au sol, il a désigné un géomètre expert qui a pu identifier les 88 places de stationnement et a établi un plan daté du 18 décembre 2019, produit par le bailleur en cours de délibéré. Sur cette base, l’expert a étudié la conformité des emplacements à la norme NF P91-120 et retient la conformité de plusieurs places, parmi lesquelles ne figurent pas celles de la société MARINARO. Pour les autres, il indique que 76 places ne sont pas conformes à la norme NF P91-120 catégorie A (pouvant accueillir tout type de véhicule standard) mais sont conformes à la catégorie B (pouvant accueillir un véhicule de petite taille), tandis que 21 places ne sont conformes à aucune catégorie.Les numéros de ces dernières ne sont toutefois pas précisés. Par ailleurs l’expert relève qu’aucun document n’établit que les constructeurs ont entendu se soumettre volontairement à l’application de cette norme AFNOR, qui n’a pas de caractère obligatoire, ni que le plan d’urbanisme applicable imposait, à la date de la construction, des dimensions minimales pour les places de parking enterré privées. 
Ainsi il convient d’apprécier si les places de parking concernées sont, du fait de leurs dimensions, utilisables conformément à sa destination prévue au bail, à savoir le stationnement de véhicule. Or la société COSY HOME HERMES n’apporte aucun élément sur les dimensions des places de stationnement considérées, et le plan des parkings produit n’indique pas les largeurs des places. Il n’est donc pas établi que les parkings sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés. Il sera ajouté que la société preneuse a pu visiter les parkings avant la signature du bail, que les emplacements numérotés étaient bien rapportés sur un plan permettant leur identification (page 8 du rapport d’expertise), et qu’ils sont destinés à être sous-loué à une population étudiante, utilisant généralement des véhicules de petite taille ainsi qu’a pu le constater l’expert lors de ses accédits. 
Par ailleurs, si l’expert indique que les places de catégorie B se louent à un prix plus bas que les places de catégorie A, cet élément ne peut justifier que la société preneuse applique unilatéralement une révision du montant du loyer. Enfin le fait que le plan n’ait pas été publié à la publicité foncière est sans incidence sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance. 
Au regard de ces éléments, la société COSY HOME HERMES n’est pas fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers des parkings. 

La société COSY HOME HERMES invoque également un non respect par le bailleur de son obligation de meubler et garnir le logement. Ce grief n’est toutefois pas développé et ne s’appuie sur aucune pièce justifiant de sa réalité. Il ne peut être retenu.

Elle invoque ensuite un manquement à l’obligation de délivrance du fait du dysfonctionnement du système de CVC. 
Il ressort du rapport d’expertise établi par Monsieur [P] en septembre 2019 que l’installation de chauffage/climatisation de la résidence est composée de 21 pompes à chaleur type VRV 2 tubes, composées chacune d’une unité extérieure réversible (production de chaud ou froid) et de plusieurs unités intérieures reliées par des tuyauteries cuivre frigorifique. Ces unités intérieures sont directement alimentées par le fluide frigorigène et sont équipées d’un détenteur électronique qui régule le débit du fluide en fonction de la charge thermique, ce qui permet un contrôle individuel de chaque appartement. Chaque unité extérieure dessert environ quinze appartements. 
Cet équipement a été fourni par la société HITACHI et installé par la société PATRICOLA. La mise en service a été assurée par la société FUSTER FROID et la société SOMECI en assure la maintenance depuis 2012. 

Aux termes de son rapport, l’expert retient quatre désordres : la casse de compresseurs, des fuites de réfrigérants, le remplacement de matériel électronique et le non-respect de la norme NF EN-37861 s’agissant la charge maximale de fluide dans l’installation. Ces désordres entraînent des pannes régulières des groupes VRV, privant plusieurs appartements de chauffage ou de climatisation.
L’expert impute les casses des compresseurs à un défaut de conception de la société HITACHI et un défaut d’entretien des sociétés SOMECI et COSY HOME HERMES, et propose un partage des responsabilités à hauteur de 1/3 chacune. S’agissant de la société COSY HOME HERMES, l’expert indique qu’elle n’a pas assuré l’entretien des filtres qui était à sa charge dans les chambres, ce qui a favorisé des retours de réfrigérant et la casse des compresseurs par coup de liquide, et qu’elle a demandé à la société HITACHI de programmer des arrêts dans la journée dans un souci d’économie, ce qui a également favorisé la casse des compresseurs tournant à vide à chaque redémarrage.

Selon l’expert, les fuites de réfrigérants résultent d’un défaut d’entretien par la société SOMECI, le remplacement du matériel électronique résulte d’un manque de formation de la société SOMECI, et le non-respect de la norme NF EN-37861 provient d’erreurs de conception et de réalisation imputables aux sociétés HITACHI et PATRICOLA. 

L’expert a analysé la liste des factures produites par le syndicat des copropriétaires et évalue à 365 257,10 € les frais supportés par celui-ci en plus du contrat de maintenance, comprenant notamment le remplacement de plusieurs compresseurs et des recherches de fuite. 
Il préconise au titre de la reprise des désordres le remplacement de deux unités extérieures ainsi que celui de deux compresseurs. 

S’agissant des appartements affectés par les désordres, l’expert indique que les plus impactés sont les appartements dépendant du groupe VRV n°3 (426, 427, 526, 527, 626, 627, 726, 727, 826 et 827), puisqu’au total 5 compresseurs ont été remplacés en 2014, 2016 et 2017, et ceux dépendant du groupe VRV n°11 (412, 413, 512, 513, 612, 613, 712, 713, 812, 813), dont 6 compresseurs ont été remplacés en 2014, 2015, 2016 et 2017 et dont un était encore cassé lors de l’expertise. Les autres groupes ont connu des fuites et/ou des casses isolées de compresseurs.

Enfin l’expert précise que des convecteurs électriques et des climatiseurs ont été fournis aux occupants. Il retient l’achat par le syndicat des copropriétaires de radiateurs, climatiseurs et convecteurs, pour un montant total de 14 202,50 €, entre novembre 2017 et novembre 2018. 

Il résulte des documents produits que les appartements donnés à bail portent les numéros:
- 724, dépendant du groupe VRV n°4
- 803, dépendant du groupe VRV n°17
- 910, dépendant du groupe VRV n°14
- 928 et 929, dépendant du groupe VRV n°5

- appartement dépendant du groupe 4 (724)

Selon l’historique des interventions (rapport d’expertise page 48), le groupe VRV 4 a subi une fuite et le remplacement d’un compresseur en 2014. L’expert préconise à nouveau dans son rapport le remplacement d’un compresseur.

Le tableau justificatif de remise de chauffages et climatiseurs d’appoint (pièce 7 demandeur) montre que cet appartement s’est vu remettre un chauffage d’appoint.

La société COSY HOME HERMES produit des factures d’achat de climatiseurs et de radiateurs, ainsi qu’un tableau synthétique mentionnant un montant total de dépenses, de 2012 à 2021, à hauteur de 61 955, 25 € (pièce 4). Cependant elle n’apporte aucune précision sur l’affectation de ces équipements aux différents appartements de la résidence, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils ont bénéficié à l’appartement en cause. 

Le tableau synthétique des remboursements EDF (pièce 5 défendeur) fait état de pannes ayant donné lieu à un tel remboursement pour plusieurs appartements dépendant du groupe 4, dont le 724.

Enfin le procès-verbal de constat du 13 décembre 2021 indique que pour les appartements [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 2], dépendant de ce groupe, la soufflerie du chauffage ne se met pas en marche. 

Il est ainsi établi que l’appartement [Cadastre 5] a été concerné par les désordres affectant le système de CVC de la résidence et a été privé de chauffage et de climatisation, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Cependant la société COSY HOME HERMES n’apporte pas de précision sur la durée de ce manquement, justifiant l’étendue des retenues pratiquées. 
De plus si le chauffage, ainsi que la climatisation du local en été du fait du dispositif constructif de l’immeuble, sont des éléments indispensables à son exploitation selon la destination prévue au bail, à savoir la sous-location meublée, les dysfonctionnements ont pu le cas échéant être palliés par la fourniture d’équipements de chauffage et de climatisation d’appoint, et la société COSY HOME HERMES ne justifie ni du départ d’occupants, ni de difficultés pour louer le local concerné. À cet égard les courriers adressés par la société COSY HOME HERMES au bailleur, faisant état des menaces de l’occupant de quitter les lieux, ne sont pas corroborés par un justificatif de la vacance de l’appartement. 
Ainsi il n’est pas établi que le local loué était impropre à l'usage de sous-location auquel il était destiné.
Il sera enfin relevé qu’aucun élément ne démontre que les retenues pratiquées par la société COSY HOME HERMES ne portaient que sur les charges de chauffage et de climatisation. 

En conséquence, la société COSY HOME HERMES n’est pas fondée à invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible pour justifier du non paiement intégral des loyers. 

- appartements dépendant du groupe 5 (928 et 929)

Selon l’historique des interventions (rapport d’expertise page 48), le groupe VRV 5 a subi 5 fuites et le remplacement d’un compresseur en 2014. 

Le tableau justificatif de remise de chauffages et climatiseurs d’appoint (pièce 7 demandeur) montre que ces appartements se sont chacun vu remettre une climatisation et un chauffage d’appoint.

La société COSY HOME HERMES produit des factures d’achat de climatiseurs et de radiateurs, ainsi qu’un tableau synthétique mentionnant un montant total de dépenses, de 2012 à 2021, à hauteur de 61 955, 25 € (pièce 4). Cependant elle n’apporte aucune précision sur l’affectation de ces équipements aux différents appartements de la résidence, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils ont bénéficié à l’appartement en cause. 

Le tableau synthétique des remboursements EDF (pièce 5 défendeur) fait état de pannes ayant donné lieu à un tel remboursement pour plusieurs appartements dépendant du groupe 5, dont le 929.

La société COSY HOME HERMES produit également des courriers du locataire de l’appartement 922 relié à ce groupe VRV, daté de novembre 2019, qui se plaint des dysfonctionnements générant de fortes chaleurs en été et du froid en hiver.

Enfin le procès-verbal de constat du 13 décembre 2021 indique que pour les appartements [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], dépendant de ce groupe, la soufflerie du chauffage ne se met pas en marche. 

Il est ainsi établi que les appartement [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ont été concernés par les désordres affectant le système de CVC de la résidence et ont été privés de chauffage et de climatisation, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Cependant la société COSY HOME HERMES n’apporte pas de précisions sur la durée de ce manquement, justifiant l’étendue des retenues pratiquées. 
De plus si le chauffage, ainsi que la climatisation des locaux en été du fait du dispositif constructif de l’immeuble, sont des éléments indispensables à leur exploitation selon la destination prévue au bail, à savoir la sous-location meublée, les dysfonctionnements ont pu être palliés par la fourniture d’équipements de chauffage et de climatisation d’appoint, et la société COSY HOME HERMES ne justifie ni du