Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 7 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [S] [F] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître [Localité 7] DE LASTELLE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/01864 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QQM

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 07 octobre 2025


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE, dont le siège social est [Adresse 1]
représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070


DÉFENDEUR
Monsieur [S] [F] [Z], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT
rendu par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 07 octobre 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/01864 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QQM

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [F] [Z] est propriétaire du lot n°118 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] ([Adresse 6]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à Monsieur [S] [F] [Z] un commandement de payer la somme de 481,34 euros par acte du 1er décembre 2023, puis à la suite d’une tentative de conciliation, un constat de carence a été établi le 29 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner Monsieur [S] [F] [Z] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de le condamner à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :
- 661,13 euros au titre des charges de copropriété impayées du 6 octobre 2022 au 22 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023,
- 725,86 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023,
- 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les coûts de commandement et mise en demeure, de l’assignation et des autres frais à venir.

A l'audience du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assigné à étude, Monsieur [S] [F] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision n’étant pas susceptible d'appel, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [F] [Z],
- le bulletin de carence du 29 novembre 2024 établi par Madame [D] [O], conciliatrice de justice,
- un relevé de situation de compte et un extrait de compte copropriétaire de Monsieur [S] [F] [Z] pour la période du 6 octobre 2022 au 22 janvier 2025 arrêtés à la somme de 1 455,93 euros (en ce inclus 725,86 euros « d’honoraires du syndic » et 68,94 euros de « dépens » au titre du commandement de payer du 1er décembre 2023 lequel relève en réalité des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 novembre 2023 et 26 juin 2024 comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : reprise des désordres de l’escalier de service (assemblée générale du 6 novembre 2023, résolution n°12), remplacement de la production d’eau chaude sanitaire (assemblée générale du 29 juin 2024, résolutions n° 14 à 17), remplacement de la pompe du circuit radiateurs (même assemblée générale, résolution n° 18)
- les différents appels de fonds adressés à Monsieur [S] [F] [Z] pour la période du 1er septembre 2021 au 31 mars 2025,
- le décompte annuel de répartition des charges de l’exercice 2023,
- la mise en demeure de payer la somme de 160,16 euros par lettre du syndic du 3 mai 2023 (sans l’accusé de réception),
- la relance de payer la somme de 203,02 euros par lettre du syndic du 6 juin 2023 (sans l’accusé de réception),
- le commandement de payer la somme de 418,34 euros signifié à Monsieur [S] [F] [Z] le 1er décembre 2023,
- la mise en demeure de payer la somme de 1 455,93 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du syndicat du 22 janvier 2025,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [S] [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 661,13 euros (1 455,93 euros - 725,86 euros « d’honoraires du syndic » - 68,94 euros de « dépens ») à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 date du commandement de payer sur la somme de 305,48 euros (montant visé au commandement moins les « honoraires du syndic ») conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 75 euros (42 euros + 33 euros).

Les intérêts de retard ne relèvent pas des frais nécessaires de recouvrement et leur calcul n’est pas explicité. La demande à ce titre à hauteur de la somme de 0,86 euros ne peut donc être accueillie.

Enfin, les frais d'honoraires de « constitution du dossier transmis à l’huissier » (100 euros) et de « constitution du dossier transmis à l’avocat » (550 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile. 

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.


Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [S] [F] [Z] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
 
La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 3 février 2025. 

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [F] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [S] [F] [Z] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4]) représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE les sommes suivantes :
- 661,13 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 305,48 euros,
- 50 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 3 février 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [S] [F] [Z] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.




Fait et jugé à [Localité 8] le 07 octobre 2025

le greffier le Président