Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [B] [K]
[F] [X] [O]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/03112 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLL

N° MINUTE : 
8






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2025


DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 2]
décédé
Madame [F] [X] [O], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 juillet 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 07 octobre 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/03112 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2001, la S.A D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [B] [K] et Mme [F] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]) avec parking n° 0036, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3.661,03 francs (558,12 euros) loyer du parking inclus.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.739,33 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [X] [O] divorcée [K] le 7 novembre 2024.

Monsieur [B] [K] est décédé.

Par assignation du 5 mars 2025, la SA [Adresse 6] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [F] [X] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 6.345,82 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 7 juillet 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s'élève désormais à 10.389,74 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse mais considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [F] [X] [K] confirme que M. [T] est décédé mais précise qu'elle est divorcée et a repris son nom de jeune fille qui est [O] ; elle expose qu'elle a subi une longue hospitalisation ; que l'assurance maladie l'a réglé de façon irrégulière et elle reste lui devoir une somme importante à percevoir ; qu'elle a repris un travail d'aide-soignante et perçoit 2.000 euros par mois à ce titre ; elle a un enfant de 17 ans à charge. Mme [F] [X] [O] divorcée [K] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant durant 23 mois et le solde au plus tard le 24ème mois.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [X] [O] divorcée [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 novembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.739,33 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse et en vertu du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, il convient d'échelonner le règlement de la dette dans la limite de 24 mois et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SA [Adresse 6] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 juin 2025, Mme [F] [X] [O] divorcée [K] lui devait la somme de 10.389,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [X] [O] divorcée [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] [X] [O] divorcée [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi sans qu'il y ait lieu de majorer de 50% le loyer à défaut de fondement légal ou contractuel soutenu à l'audience.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [X] [O] divorcée [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 janvier 2001 entre la société SA [Adresse 6], d'une part, M. [B] [K] et Mme [F] [X] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 7] ([Adresse 5]) avec parking 0036 est résilié depuis le 7 janvier 2025,

CONSTATE que M. [B] [T] est décédé.

CONDAMNE Mme [F] [X] [O] divorcée [K] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 10.389,74 euros (dix mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

AUTORISE Mme [F] [X] [O] divorcée [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [F] [X] [O] divorcée [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 janvier 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [F] [X] [O] divorcée [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Mme [F] [X] [O] divorcée [K] sera condamnée à verser à la SA [Adresse 6] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la S.A D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,






CONDAMNE Mme [F] [X] [O] divorcée [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 et celui de l'assignation du 5 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.


La Greffière Le Juge