Tribunal judiciaire · JCP - CIVIL2 — 7 octobre 2025

N° RG 25/00333 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GSJB

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
à :
[I] [N],

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 07 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN Etablissement public (RCS CHARTRES n°434 059 192)
dont le siège social est 6 rue Jean Perrin
28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [L] [S], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [N]
demeurant 22 rue Georges Clémenceau - Logt n°1 - 28110 LUCÉ
comparant en personne assisté de M. [X] [N] son fils

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 01 Juillet 2025 et mise en délibéré au 23 septembre 2025 puis prorogée au 07 Octobre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

par acte sous seing privé du 1 janvier 2019, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Monsieur [I] [N] un bail portant sur un logement sis à LUCE .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 6 novembre 2024 , d'avoir à payer la somme de 1 633,80 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 29 avril 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

- de le condamner au paiement de la somme de 2 961,47 € au titre des loyers échus au 25 avril 2025 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux,

- d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

- de le condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3 139,21 € au 30 mai 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Monsieur [I] [N], assisté de son fils, expose qu'il a fait l'objet d'une décision de surendettement le 16 janvier 2025, qu'il est en invalidité pour avoir atteint de graves problèmes de santé, et sollicite des délais de paiement de 100€ par mois.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 puis prorogée au 07 octobre 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 30 avril 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 6 novembre 2024 le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 7 janvier 2025.

Par décision du 16 janvier 2025, la commission de surendettement de l'Eure et Loir a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par le locataire;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

Par décision en date du 20 mars 2025, la commission de surendettement précité a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du locataire et prononcé l'effacement de sa dette de loyer arrêtée, à cette date, à la somme de 1985,16 euros;

Le décompte produit par le bailleur ne fait pas état de cet effacement de sorte que seuls les loyers dus à partir du 20 mars 2025 seront dus;

Il est du par le locataire, à compter du 21 mars 2025 et jusqu'au 10 juin 2025 (date du décompte) la somme de 1 154,05 euros (3139,21 – 1985,16);

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de cette somme à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 mai 2025;

Sur les délais de paiement et l'articulation avec la procédure de surendettement

Aux termes de l'article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 , lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M.[N] fait l'objet d'une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire aux termes d'une décision rendue le 20 mars 2025;

il ressort des explications du locataire qu'il rencontre des problèmes de santé, qu'il perçoit une pension d'invalidité de 1317 € que ses allocations APL sont suspendus en raison de retenues pour un trop versé;

Il propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que le locataire a repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 12 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Monsieur [I] [N] pourra être expulsé mais seulement à l'expiration du délai de deux ans prévu par l'article 24 précité et sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si le locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, il sera réputé occupante sans droit ni titre depuis le 7 janvier 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l'instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 22, Rue Georges Clémenceau 28110 LUCE, sont réunies à la date du 7 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 1 154,05 euros (mille cent cinquante euros et 5 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mai 2025;

ACCORDE à Monsieur [I] [N] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’il devra s'en acquitter par 11 paiements mensuels successifs de 96 euros (quatre vingt seize euros) , le premier le 5 novembre 2025, les 10 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 12ème et dernière mensualité

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu'au 20 mars 2027 et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets à compter du 20 mars 2027 et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [I] [N] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à DBAILLEURl’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION