Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 9 octobre 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
09 Octobre 2025


N° RG 23/04166 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YO32

N° Minute : 








AFFAIRE

[F] [C], [K] [N] épouse [C]

C/

Association ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 9]





Copies délivrées le :









DEMANDEURS

Monsieur [F] [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [K] [N] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentés par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN748


DEFENDERESSE

ASSOCIATION DIOCESAINE DE [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre DAZIN de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : W06



L’affaire a été débattue le 12 Juin 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président
Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur
Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.















EXPOSE DU LITIGE

[I] [D], décédée le 28 février 2018, a désigné l’association diocésaine de [Localité 9] en qualité de légataire universelle des biens dépendant de sa succession, comprenant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] (Loiret), érigée sur une parcelle cadastrée Section [Cadastre 6].

Aux termes d’un compromis de vente établi sous la forme authentique le 6 septembre 2021 par Me [Z] [R], notaire à [Localité 8] (Loiret), l’association diocésaine de [Localité 9] s’est engagée à vendre à M. [F] [C] et à Mme [K] [N] la maison précitée, au prix de 110 000 euros.

Une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été stipulée en faveur des acquéreurs. 
Consécutivement à l’annulation du testament précité, l’association diocésaine de [Localité 9] a renoncé à vendre le bien. Les acheteurs ont alors demandé à la venderesse de leur verser la pénalité prévue au contrat, ce qu’elle a refusé.

C’est dans ces circonstances que M. [F] [C] et Mme [K] [N] ont fait assigner l’association diocésaine de Nanterre par acte judiciaire du 15 avril 2022 devant le tribunal judiciaire de Montargis, aux fins d’obtenir des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1104 et 1231-1 du code civil.

Par ordonnance rendue le 9 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Montargis incompétent territorialement et s’est dessaisi au bénéfice du tribunal judiciaire de Nanterre.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 24 octobre 2023.

Selon une ordonnance rendue le 26 juillet 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture, a déclaré recevables les conclusions déposées le 13 juin 2024 par l’association diocésaine de [Localité 9] et a prononcé la clôture de l’instruction. 

Par ordonnance rendue le 3 juin 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture, a déclaré recevable les conclusions au fond notifiées le 22 mai 2025 par l’association diocésaine de [Localité 9] et a prononcé la clôture.

Aux termes de leur assignation, M. [F] [C] et Mme [K] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, de :
- condamner l’association diocésaine de [Localité 9] à leur payer la somme de 11 000 euros en exécution du compromis de vente sous conditions suspensives conclu le 6 septembre 2021 ;
- condamner l’association diocésaine de [Localité 9] à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts ;
- condamner l’association diocésaine de [Localité 9] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Mme [X] [U] et M. [W] [B] aux entiers dépens de l’instance, ce, y compris les frais d’huissier engendrés par la présente assignation.

Au soutien de leur demande, ils indiquent que le vendeur s’est rétracté sans justes motifs et qu’il doit payer la pénalité prévue par le contrat. Pour solliciter des dommages et intérêts complémentaires, ils font valoir les très nombreuses démarches accomplies avant la vente comprenant la visite du bien avec le diagnostiqueur, la visite renouvelée en présence d’artisans, les négociations avec trois organismes bancaires différents, puis les démarches qu’ils ont dû accomplir après l’annulation qui ont été complexes et chronophages.


Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2025, l’association diocésaine de Nanterre sollicite du tribunal qu’il rejette l’ensemble des demandes adverses.

La concluante expose au visa de l’article 1218 du code civil qu’elle a été confrontée à la survenance d’un cas de force majeure caractérisée par l’annulation du testament lui ayant conféré la propriété du bien mis en vente. Elle insiste sur sa bonne foi lors de la conclusion du compromis alors que rien ne permettait de prévoir une telle annulation. Elle estime que l’action en revendication de la succession par une héritière légale a revêtu les caractères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité, caractérisant ainsi la force majeure.

Elle considère que la renonciation à la vente ne résulte pas de son fait exclusif au sens de la clause pénale stipulée dans le contrat et elle en déduit que la pénalité n’est pas due. Elle affirme en toute hypothèse n’avoir commis aucune faute.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application de la clause pénale 
Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, 

L’article 1231-5 du même code précise que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la pénalité dont l’application est réclamée par les demandeurs a été stipulée dans la promesse synallagmatique de vente conclue le 6 septembre 2021 sous l’article « STIPULATION DE PENALITE » (page 10 de l’acte), en ces termes :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ONZE MILLE EUROS (11 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. 
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Il n’est pas contesté par les parties que l’association diocésaine de [Localité 9] a perdu la qualité de propriétaire du bien situé à [Localité 7] à la suite de l’annulation du testament l’instituant légataire universelle de [I] [D], faisant ainsi obstacle à la poursuite de la vente.

Aussi, il y a lieu de relever que la pénalité prévue au contrat ne peut être mise en œuvre qu’après accomplissement de conditions particulières. 

Ainsi, le compromis stipule une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier par les acquéreurs et l’obtention d’un arrêté de non opposition à une déclaration préalable. 

Or, contrairement à leurs affirmations, les demandeurs ne communiquent aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont obtenu un prêt immobilier conforme aux stipulations du compromis, de telle sorte que l’une des conditions énoncées n’était pas remplie pour conclure définitivement la vente.

De ce fait, les obligations stipulées dans le compromis ne sont pas exigibles et en particulier l’obligation relative à la clause pénale.

En conséquence, la demande de paiement de la clause pénale formée par M. [F] [C] et Mme [K] [N] sera rejetée.

Sur la demande d’allocation de dommages et intérêts
L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, comme il a été rappelé précédemment les demandeurs ne démontrent pas que l’association diocésaine de [Localité 9] a manqué à ses obligations contractuelles.

Ils ne développent au surplus aucun moyen de fait ou de droit permettant de caractériser un agissement fautif ou déloyal de la part de l’association diocésaine de [Localité 9], et ils ne produisent aucun élément de nature à caractériser le préjudice qu’ils invoquent.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires
Parties ayant succombé, M. [F] [C] et Mme [K] [N] seront condamnés à payer les dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Parties perdantes, leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

Déboute Mme [K] [N] et M. [F] [C] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de l’association diocésaine de [Localité 9] au titre du compromis de vente signé le 6 septembre 2021 ;

Condamne Mme [K] [N] et M. [F] [C] à payer les dépens de la présente instance ;

Rejette les plus amples demandes des parties.



signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT