Tribunal Judiciaire · Chambre 6 - Référés Pdt — 7 octobre 2025

CG / MC


Jugement N°
du 07 OCTOBRE 2025


Chambre 6

N° RG 24/01160 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3HV
du rôle général











Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4]

c/

[U] [D]




la SELARL JURIDOME
Me Catherine RAYNAUD




GROSSES le

- la SELARL JURIDOME
- Me Catherine RAYNAUD


Copies électroniques :

- la SELARL JURIDOME
- Me Catherine RAYNAUD


Copie :

- Dossier





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND


JUGEMENT


rendu le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :


DEMANDERESSE

- Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] sise [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice Mme [E] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :

DÉFENDEUR

- Monsieur [U] [D]
[Adresse 1]
Enseigne PIZZA TINO
[Localité 3]

représenté par Maître Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND





Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [U] [D] est propriétaire des lots 2,3, et 4 au sein de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 2] à [Localité 3] (63).
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [D] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée. 
Par acte en date du 28 décembre 2024, le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, madame [E] [V], a assigné monsieur [U] [D] selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :
constater l’exigibilité des charges dues au titre des exercices précédents et de l’exercice en cours au jour du jugement par l’effet de la mise en demeure restée infructueuse passé le délai de 30 jours,condamner Monsieur [U] [D] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 10.369,18 €, outre intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure restée infructueuse, le condamner également au règlement des charges courantes au titre de l’exercice en cours au jour du jugement à intervenir,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Monsieur [U] [D] à payer et porter la somme de 1.800 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC,le condamner aux entiers dépens d'instance.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 04 mars 2025, du 1er avril 2025, du 29 avril 2025 et du 27 mai 2025 à laquelle les débats se sont tenus. 
Par des conclusions en défense, monsieur [U] [D] a sollicité de voir : 
in limine litis,constater l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de qualité du défendeur,constater la prescription de l’action au moins sur la somme de 6462,85 €,constater l’irrégularité de la procédure en ce que la mise en demeure prétendue n’est pas régulière,en conséquence, dire les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] irrecevables,au fond subsidiairement, 
débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions mal fondées,très subsidiairement, que le 1er juin 2023, le compte de Monsieur [D] présente un solde débiteur de régularisation de 314,09 €, qu’en conséquence, sous réserve de recevabilité, c'est cette somme qui pourrait lui être réclamée outre les 234 € correspondants à l’année 2024 en deniers ou quittances,dire recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de Monsieur [D] au titre des dommages et intérêts,condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à lui porter et payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] à lui porter et payer une somme de 1800 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.Au dernier état de ses prétentions, le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] a maintenu ses demandes initiales et a conclu au débouté de monsieur [U] [D] de l’intégralité de ses demandes. 
Les débats se sont tenus à l’audience du 27 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré. 
Par jugement en date du 24 juin 2025, la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond a notamment : 
déclaré la procédure régulière, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du défendeur, déclaré irrecevable comme prescrite toute action en recouvrement du syndicat des copropriétaires exercée à l’encontre de monsieur [D] pour des sommes antérieures au 28 décembre 2019, AVANT plus amplement dire droit, ordonné la réouverture des débats, invité le demandeur à produire un décompte précis et détaillé, purgé des sommes antérieures au 28 décembre 2019 et ce, au contradictoire de monsieur [D], lequel pourra également formuler ses observations sur ce point.
Par message RPVA du 25 août 2025, le conseil du syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] a produit deux nouvelles pièces. Il n’a pas formulé d’observations.
En réponse, par message RPVA du 04 septembre 2025, le conseil de monsieur [D] a formulé une observation s’agissant des nouvelles pièces adverses en indiquant que la pièce n° 12 comportait toujours un report à nouveau de 6462,85 euros non identifiable au 31 décembre 2020. 
L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 09 septembre 2025, lors de laquelle les débats se sont tenus. 

MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. 
À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment : 

Extrait de matrice cadastraleProcès-verbal d’assemblée générale du 1er mars 2024Procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2024Historique du compte de Monsieur [D]Appels de fonds de Monsieur [D]Procès-verbal d’assemblée générale du 10 novembre 2024Mise en demeure du 28 août 2023.
À l’occasion de la réouverture des débats ordonnée dans le jugement en date du 24 juin 2025, il a été demandé au syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] de produire un décompte précis et détaillé, purgé des sommes antérieures au 28 décembre 2019 pour lesquelles toute demande a été jugée irrecevable en raison de la prescription applicable au regard des dispositions de la loi ELAN (entrée en vigueur le 23 novembre 2018) et des articles 2222 et 2224 du Code civil. 
Le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] a maintenu ses demandes initiales et a produit un décompte qui n’est pas purgé des sommes antérieures au 28 décembre 2019. 
En effet, le demandeur verse au dossier une pièce n° 12 correspondant à un historique du compte de monsieur [D], lequel fait apparaître de nouveau à la date du 31 décembre 2020 un débit de 6462,85 euros, dont le détail n’est pas fourni. 
La pièce n°13 nouvellement produite par le demandeur, à savoir un extrait du grand livre du compte de monsieur [D], comporte également quatre reports à nouveau, dont deux portant sur des montants sans commune mesure avec les appels courants de charges postérieurs au 28 décembre 2019, sans aucune explication. 
Or, comme explicité dans les motifs de la décision en date du 24 juin 2025, la somme totale de 6462,85 euros correspondant à des arriérés de charges antérieurs au 28 décembre 2019 doit nécessairement être écartée pour cause de prescription. 
Par conséquent, cette somme de 6462,85 euros ne sera pas accordée.
En revanche, au vu des pièces produites et notamment du décompte arrêté au 1er juillet 2025, la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de monsieur [D] n’est pas contestable pour le surplus. 
En considération de ces éléments, il convient de déduire du montant total réclamé par le syndicat des copropriétaires (10.369,18 €) la somme de 6462,85 euros, pour laquelle la demande est manifestement prescrite en l’absence de preuve du contraire, et en tout état de cause non justifiée.
Par conséquent, il convient de condamner monsieur [D] au paiement du solde s’élevant à la somme de 3906,33 euros, outre intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
S’agissant de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner monsieur [D] au règlement des charges courantes de l’exercice en cours au jour du jugement à intervenir, il ne peut être fait droit à une telle demande sans mise en demeure préalable d’une part, et d’autre part, au regard du décompte produit par le demandeur qui est arrêté au 1er juillet 2025 et qui ne permet pas de vérifier que monsieur [D] est débiteur d’un arriéré pour des charges postérieures. 
En tout état de cause, il ne peut être jugé pour l’avenir. 
En conséquence, cette demande sera rejetée. 

3/ Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive 
Monsieur [U] [D] sollicite la somme de 2000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. 
Il fait notamment valoir qu’il ne peut plus accéder à son bien car l’accès à la copropriété a été sécurisé mais que personne ne lui a fourni de code d’accès. Il soutient également que les travaux de réparation concernant des fuites d’eau et la couverture n’ont pas été réalisés et qu’il a dû payer des factures d’eau démentielles pendant des années alors qu’il n’était pas responsable, ce que la Régie Mialon, précédent gestionnaire, aurait reconnu. 
Toutefois, les moyens avancés par monsieur [D] au soutien de ses prétentions ne sont étayés par aucun élément objectif et demeurent de simples allégations qui ne permettent pas de faire état d’un quelconque abus du droit d’agir en justice de la part du syndicat des copropriétaires. 
Par conséquent, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais
Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 
Monsieur [U] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

PAR CES MOTIFS
La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu notre précédent jugement en date du 24 juin 2025 qui a : 

déclaré la procédure régulière, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du défendeur, déclaré irrecevable comme prescrite toute action en recouvrement du syndicat des copropriétaires exercée à l’encontre de monsieur [D] pour des sommes antérieures au 28 décembre 2019, Sur toutes autres demandes, 

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer au syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, Madame [E] [V], à la somme de TROIS MILLE NEUF CENT SIX EUROS ET TRENTE-TROIS CENTIMES (3906,33 €) au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, outre intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente décision,
REJETTE toute autre demande, 
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [U] [D], partie perdante, aux entiers dépens, 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.


La Greffière, La Présidente,