Tribunal Judiciaire · Chambre 1- section A — 2 octobre 2025

N° RG 21/00460 - N° Portalis DBYV-W-B7F-FTFP - décision du 02 Octobre 2025

ST/ N° de minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

N° RG 21/00460 - N° Portalis DBYV-W-B7F-FTFP


DEMANDERESSE :

La S.C.I. NANETOU IMMOBILIER
immatriculée au RCS d’[Localité 10] sous le n° 830472338, 
dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal.

représentée par Me Myriam MARIGARD, avocat au barreau d’ORLEANS, Me Margaux SPORTES, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [O]
né le 28 Septembre 1964 à [Localité 8] (BURUNDI)
Profession : Chercheur
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 4]

Madame [B] [U] épouse [O]
née le 03 Juin 1960 à [Localité 12] (ITALIE)
Profession : Géologue
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [Z] [H]
né le 11 décembre 1957 à [Localité 13]
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 3]

La S.A.R.L. [H]
immatriculée au RCS d’[Localité 13] sous le numéro 802004515
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS








DÉBATS : à l’audience publique du 15 Mai 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 02 Octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Bénédicte LAUDE
Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,


EXPOSE DU LITIGE 


Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] (ci-après les époux [O]) étaient propriétaires d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 6] cadastré section A, n° [Cadastre 2].

Selon rapport du 9 septembre 2015, la société SUEZ a conclu à la non-conformité du réseau.

Les époux [O] ont fait intervenir la SARL [H], selon devis du 27 janvier 2016, pour réaliser des travaux de mise en conformité.

La société SUEZ a, selon rapport du 2 juin 2017, conclu à la conformité de l'installation d'assainissement.

Suivant contrat de vente régularisé par Me [E], notaire à ORSAY (91) le 25 juillet 2017, la SCI NANETOU IMMOBILIER a acquis auprès des époux [O], l'ensemble immobilier situé au [Adresse 6] moyennant un prix de vente de 447 000 € hors frais. 

Se plaignant de débordements d'eaux usées, la SCI NANETOU IMMOBILIER a fait réaliser un diagnostic par la société SUEZ, qui, selon rapport du 17 avril 2018, a conclu à la non-conformité du réseau. 

Par suite de ce rapport, la SCI NANETOU IMMOBILIER a diligenté unilatéralement une expertise non-contradictoire par Monsieur [K] [X], qui a rendu son rapport d'expertise le 6 janvier 2020. 

Par acte en date du 1er février 2021, la SCI NANETOU IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] devant le tribunal judiciaire d'Orléans (RG 21/460). 

Par acte en date du 21 février 2022 et 11 janvier 2023, Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] ont fait assigner en appel en garantie M. [Z] [H] devant le tribunal judiciaire d'Orléans (RG 22/740). Par une ordonnance en date du 20 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec l'instance principale. 

Par une ordonnance en date du 8 mars 2023, le juge de la mise en état a retenu la qualité à défendre de M. [Z] [H] et l'a débouté de sa fin de non-recevoir.

Par acte séparé en date du 11 janvier 2023, Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] ont fait assigner en appel en garantie la SARL [H] devant le tribunal judiciaire d'Orléans (RG 23/00311). Par une ordonnance en date du 15 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec l'instance principale.

Suivant conclusions notifiées électroniquement le 29 mars 2024, la SCI NANETOU IMMOBILIER sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1130 et suivants et 1604 et suivant du code civil, de : 

- DECLARER recevable la SCI NANETOU IMMOBILIER
A titre principal : 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à supporter l'intégralité du coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement privé de la maison située [Adresse 5] à [Localité 15] (91) à hauteur de 7.680 € TTC, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
- A défaut, AUTORISER la SCI NANETOU IMMOBILIER à procéder auxdits travaux et CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à rembourser à la SCI NANETOU IMMOBILIER le coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement privé de la maison située [Adresse 5] à VILLEBON-SUR-YVETTE (91) qu'elle aura financé à hauteur de 7 680 € TTC, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, assorti du taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2020 ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à supporter l'intégralité du coût des travaux au titre de la dissociation des réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales et du raccordement sur le domaine public à hauteur de 13.733,80 € TTC, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, assorti du taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2020 ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à verser à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral, assorti du taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 décembre 2020 ; 

A titre subsidiaire : 
- PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 25 juillet 2017 entre Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] et la SCI NANETOU IMMOBILIER en raison du vice du consentement subi par les acquéreurs ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à restituer le prix de vente à la SCI NANETOU IMMOBILIER assorti du taux d'intérêt légal à compter du 25 juillet 2017 ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à supporter tous les coûts inhérents à l'annulation de la vente dont notamment les coûts liés au déménagement et le coût du crédit immobilier contracté par la SCI NANETOU IMMOBILIER ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à verser à la SCI NANETOU IMMOBILIER titre de son préjudice moral ; 

En tout état de cause : 
- REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] à verser à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [B] [U] aux entiers dépens dont les frais d'expertise menée par Monsieur [X] ; 
- NE PAS ECARTER l'exécution provisoire. 

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les époux [O], la SCI NANETOU IMMOBILIER expose que son action principale est recevable malgré l'absence initiale des publication et enregistrement de l'assignation auprès du service de la publicité foncière, dès lors que la nullité de la vente n'est demandée qu'à titre subsidiaire. Elle souligne, qu'en tout état de cause, les formalités ayant été réalisées le 22 février 2024, la fin de non-recevoir a été régularisée. 

Au fond, et à titre principal, la SCI NANETOU IMMOBILIER expose que : 
- Le non raccordement du bien immobilier au réseau public d'assainissement constitue un manquement à l'obligation de délivrance du vendeur ; 
- Les époux [O] ont déclaré dans l'acte de vente que la maison d'habitation était raccordée au réseau public d'assainissement, de telle sorte que ce raccordement est rentré dans le champ contractuel ; 
- Le propriétaire, en raccordant son immeuble au réseau public d'assainissement, est tenu de procéder à la neutralisation ou au retrait de la fosse septique et à la suppression du bac dégraisseur ; 
- Il est avéré, après un débordement des eaux usées par suite de fortes pluies en hiver 2018, que la fosse septique n'était pas neutralisée et le bac dégraisseur non retiré, comme en atteste le rapport de contrôle rendu le 17 avril 2018 par la société SUEZ, ce qui démontre un mauvais raccordement au réseau des eaux usées collectif et le rapport d'expertise amiable rendu le 6 janvier 2020 par Monsieur [X] qui mentionne l'absence de neutralisation de la fosse septique ; 
- S'agissant de l'absence de dissociation des eaux usées et des eaux   pluviales, les défendeurs ne contestent pas cette absence de dissociation ;
- Le raccordement des eaux usées et pluviales n'a pu être effectué par la SARL [H], comme le prétendent les époux [O] car de tels travaux auraient nécessité une tranchée dans l'allée de la propriété et un accord du Syndicat Intercommunal d'Assainissement de [Localité 11], et auraient été inscrits sur le devis produit par la SARL [H], ce qui n'est manifestement pas le cas ; 
- Les photographies produites par la SARL [H] ne démontrent pas que le préfiltre, faisant office de fosse septique, est neutralisé, et que le tuyau de raccordement au réseau collectif des eaux usées traverse le préfiltre ; 
- Aucuns travaux n'ont été effectués sur l'installation d'assainissement entre la date d'acquisition de la propriété par la SCI NANETOU IMMOBILIER et les débordements, de telle sorte que la non-conformité du réseau existait au moment de la vente ; 
- Les époux [O] avaient nécessairement connaissance de la non-conformité du réseau dès lors que la SARL [H] les avait alertés sur la nécessité d'effectuer des travaux sur l'ensemble du réseau privatif. 

Sur la clause d'acquisition en l'état, la SCI NANETOU IMMOBILIER fait valoir que : 
- La clause ne s'applique qu'à l'égard des vices-cachés et non aux défauts de conformité ;
- Les époux [O] ne peuvent en conséquence s'exonérer de leur responsabilité au titre de l'obligation de délivrance dont ils sont débiteurs. 

Au regard de ce qui précède, la SCI NANETOU IMMOBILIER soutient que les vendeurs engagent leur responsabilité pour manquement à leur obligation de délivrance conforme.

 Sur la réparation de ses préjudices résultant du défaut de conformité, la SCI NANETOU IMMOBILIER expose que : 
- Elle subit un préjudice matériel constitué par la nécessité de neutraliser ou retirer la fosse septique et le bac dégraisseur, et de raccorder les évacuations des eaux usées et pluviales au réseau d'assainissement communal ; 
- A ce titre, le coût des travaux pour la mise en conformité du réseau d'assainissement privé des eaux usées de la maison s'élève entre 7.238 € et 7.680 € d'après deux devis réalisés auprès de deux entreprises différentes ; 
- Le coût des travaux de dissociation des eaux usées et des eaux pluviales sur le domaine public s'élève à la somme de 13.733,80 € d'après un devis établi par la société ACCESS TP détenant une délégation de la communauté d'agglomération [Localité 14] SACLAY pour les travaux liés à l'assainissement ; 
- La SCI NANETOU IMMOBILIER subit un préjudice moral en raison de l'impossibilité de profiter du jardin résultant des débordements des eaux usées, des odeurs nauséabondes, des risques sanitaires ainsi causés, des craintes de voir de nouveaux débordements se produire à chaque épisode de pluie, des inondations du garage à plusieurs reprises, et enfin de l'attitude trompeuse des époux [O] ; 
- A ce titre, le montant du préjudice moral est estimé à 10.000 €. 

Sur la valeur du rapport d'expertise amiable, la SCI NANETOU IMMOBILIER fait valoir que celui-ci est recevable dès lors qu'il a pu être débattu contradictoirement dans le cadre des débats et qu'il est corroboré par d'autres éléments, notamment le rapport de non-conformité rendu par la société SUEZ, les photographies prises du déversement de la fosse septique, et les devis des sociétés EFEC et SARL ARTHUR. 

A titre subsidiaire, la SCI NANETOU IMMOBILIER se prévaut d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu viciant son consentement et expose que : 
- La conformité du réseau d'assainissement des eaux usées était un élément essentiel de l'objet de la vente, dès lors que cette conformité est une obligation imposée par la commune et le Syndicat Intercommunal d'Assainissement de [Localité 11] ;
- Cette conformité du réseau d'assainissement était déterminante du consentement de la SCI NANETOU IMMOBILIER dès lors que cette conformité est entrée dans le champ contractuel de la vente, et qu'ils n'auraient pas acquis cette maison ou ne l'auraient acquise qu'à un prix diminué tenant compte des travaux de mise en conformité à réaliser ;
- L'erreur de la SCI NANETOU IMMOBILIER sur la conformité du réseau d'assainissement est excusable dès lors qu'un rapport de la société SUEZ présentant le raccordement conforme était annexé à l'acte de vente ; 
- Il résulte de ces circonstances que le consentement de la SCI NANETOU IMMOBILIER était vicié lors de la vente ; 
- L'annulation de la vente et la restitution des parties dans leur état antérieur fait subir un préjudice moral à la SCI NANETOU IMMOBILIER provenant de la recherche d'un nouvel appartement, du départ potentiel de la commune dans laquelle sont scolarisés les enfants, de l'évolution du prix de l'immobilier, des travaux déjà entrepris sur le bien, et enfin d'un projet de vie bâti sur plusieurs années qui s'effondre, qu'elle évalue à 100 000 € ; 
- Le montant du préjudice ne peut être réduit en raison du fait que la vente ait été consentie à une société civile et non des particuliers dès lors que la maison est effectivement habitée par des particuliers, et que ces derniers subissent les mêmes conséquences qu'aurait eu la vente qui leur aurait été directement consentie. 

Aux termes de conclusions, notifiées électroniquement le 2 septembre 2024, les époux [O] demandent : 

- DECLARER la SCI NANETOU IMMOBILIER irrecevable en sa demande d'annulation de la vente ; 
- En toute hypothèse, DEBOUTER la SCI NANETOU IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNER la SCI NANETOU IMMOBILIER à verser aux époux [O] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 
A titre subsidiaire, sans aucune approbation des demandes présentées par la SCI NANETOU IMMOBILIER, mais sous les plus expresses réserves sur leur recevabilité et bien-fondé : 
- RECEVOIR les époux [O] en leur appel en garantie à l'encontre de la SARL [H] ; 
- CONDAMNER in solidum M. [H] et la SARL [H] à relever et garantir les époux [O] des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux au profit de la SCI NANETOU IMMOBILIER ; 
- CONDAMNER M. [H] et la SARL [H] à leur verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 
- DEBOUTER M. [H] et la SARL [H] de leurs demandes dirigées contre les époux [O]. 

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] soutiennent que l'action de la SCI NANETOU IMMOBILIER est irrecevable au motif que celle-ci n'aurait pas été publiée au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble conformément à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955. 

Sur la valeur du rapport d'expertise amiable, les époux [O] exposent que : 
- Les conclusions émises ne sont pas contradictoires puisque les constatations de l'expert n'ont pu être vérifiées par les concluants ; 
- Aucun autre élément ne vient corroborer les conclusions de l'expert ; 
- Le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise amiable réalisée à la demande de l'une des parties ; 
- En conséquence, le tribunal ne pourra statuer sur la base de cette expertise. 

Sur la non-conformité, les époux [O] exposent que : 
- Le défaut de conformité s'apprécie par référence aux stipulations contractuelles et ne peut être retenu que si la caractéristique du bien vendu faisant défaut a été expressément affirmée ou si, par interprétation du contrat, elle est indispensable au respect de la désignation générale ou de la destination de l'immeuble, telles que convenues ; 
- La garantie des vices cachés est exclusive de l'obligation de délivrance conforme et la prétendue violation de l'obligation de délivrance n'est pas le fondement adéquat pour les doléances de la demanderesse ; 
- Alors que l'obligation de délivrance doit s'apprécier au jour de la vente, l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement et conforme à la réglementation tel qu'en témoigne le rapport de la société SUEZ rendu le 15 juin 2017, et les rejets d'eaux pluviales étaient également conformes ; 
- Le rapport du 17 avril 2018 indique que le rejet avait été constaté dans la boîte de branchement [Localité 9] en juillet 2017 ce qui atteste de l'effectivité du raccordement au réseau collectif et donc de la délivrance conforme au jour de la vente ; 
- L'acte de vente ne comporte aucune clause concernant les eaux pluviales ; 
- Il est permis de s'interroger sur des modifications intervenues après les travaux de M. [H] ;
- La preuve de la non-conformité incombe au demandeur ; 
- Ils n'ont aucune connaissance en matière de dispositif de rejet des eaux usées et pluviales ; 
- Ils n'ont jamais eu connaissance de l'existence du bac dégraisseur ; 
- Ils ont fait appel à un professionnel afin de mettre le bien en conformité, ce qui a donné lieu à un nouveau contrôle de conformité ; 
- Au jour de la vente, l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement, de telle sorte que l'obligation de délivrance a été satisfaite.

Sur la clause d'acquisition en l'état, les époux [O] font valoir que : 
- L'acte de vente contient une clause de vente en l'état, laquelle fait obstacle à toute action sur le fondement tant d'un prétendu défaut de conformité qu'un prétendu vice de consentement ; 
- L'emploi de l'adverbe " notamment " dans la clause ne limite pas l'exonération à la seule responsabilité du fait vices cachés mais englobe également l'obligation de délivrance et donc la responsabilité du vendeur du fait des non-conformités. 

Sur le vice du consentement de la SCI NANETOU IMMOBILIER, les époux [O] exposent que : 
- L'erreur, vice du consentement, s'apprécie au jour de la conclusion du contrat ; 
- Or, le raccordement était effectif au jour de la vente ; 
- La défectuosité du raccordement est intervenue après le jour de la vente. 

A titre subsidiaire, sur la condamnation in solidum de Monsieur [H] et de la SARL [H], les époux [O] font valoir que : 
- La SARL [H] était en charge des travaux de mise en conformité de l'installation, qui ont été facturés le 25 février 2016 ; 
- La SARL [H] devait rendre l'installation sanitaire conforme aux réglementations en vigueur et dès lors neutraliser ou retirer le bac dégraisseur ; 
- Pèse sur tout entrepreneur une obligation d'exécuter des travaux exempts de tout vice, conformes aux réglementations et aux règles de l'art ; 
- La SARL [H] a manqué à son devoir de conseil dès lors qu'il n'a pas attiré l'attention des époux [O] sur l'étendue des travaux à réaliser et sur leurs risques ; 
- L'intervention de la SARL [H] n'a pas été restreinte par les époux [O], et en tout état de cause la SARL [H] aurait dû avertir les époux [O] des risques d'une telle restriction et aurait dû refuser les travaux s'ils n'étaient pas conformes ; 
- Au regard de la confusion entretenue sur les factures portant le numéro SIRET de l'entreprise individuelle de M. [H], il y a lieu de le condamner in solidum avec la SARL [H]. 

Suivant conclusions notifiées électroniquement le 28 mai 2024, Monsieur [Z] [H] et la SARL [H] demandent de : 

- DEBOUTER Monsieur [O] et Madame [U] de leur demande de condamnation de Monsieur [Z] [H] ; 
- DEBOUTER Monsieur [O] et Madame [U] de leur demande de condamnation de la SARL [H] ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [O] et Madame [U] au coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement et aux éventuels dommages-intérêts alloués à la SCI NANETOU IMMOBILIER ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [O] et Madame [U] à la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER solidairement Monsieur [O] et Madame [U] aux dépens d'instance. 

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [Z] [H] et la SARL [H] font valoir que : 
- Les factures de travaux ont été établies par la SARL [H] ; 
- L'apparition du numéro SIRET de Monsieur [H] résulte d'une mauvaise manipulation de son secrétaire ; 
- Monsieur [H] n'est pas compétent en matière de plomberie, domaine dont seule la SARL [H] prenait la charge ; 
- Monsieur [H] n'est pas intervenu sur le chantier litigieux, de telle sorte que la responsabilité personnelle de Monsieur [Z] [H] ne peut être engagée. 

Sur la réalisation des travaux, Monsieur [Z] [H] et la SARL [H] exposent que : 
- Les travaux portaient, conformément à la facture émise par la SARL [H] le 25 février 2016, sur la mise en conformité du raccord au tout à l'égout des eaux usées ; 
- Ces travaux prévoyaient seulement la neutralisation de la fosse septique et non la reprise de l'intégralité du système d'évacuation des eaux usées et de pluie de l'habitation ; 
- Lors des travaux, il avait été constaté la défectuosité et la vétusté des réseaux, de sorte que la SARL [H] avait préconisé des travaux portant sur l'ensemble des évacuations afin d'assurer un fonctionnement optimal ; 
- Malgré cet avertissement, les époux [O] ont cantonné les travaux réalisés par la SARL [H] à la neutralisation de la fosse septique et au raccordement du tout à l'égout sans reprise de l'ensemble du réseau, comme initialement prévu ;
- Après l'intervention de la SARL [H], la société SUEZ a conclu à la conformité de l'installation, par rapport rendu le 2 juin 2017. 

Sur l'opposabilité du rapport d'expertise amiable, Monsieur [Z] [H] et la SARL [H] exposent que : 
- Le rapport d'expertise n'est pas contradictoire ; 
- Aucun élément ne vient corroborer les conclusions du rapport ; 
- Les photographies prises par l'expert ne correspondent pas aux travaux réalisés par la SARL [H] ; 
- Les photographies jointes au rapport d'expertise amiable ne démontrent pas l'état de l'installation sanitaire après l'intervention de la SARL [H] ; 
- Rien ne vient prouver que la SARL [H] peut être tenue responsable de la non-conformité du système d'assainissement. 

Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 8 novembre 2024, par une ordonnance du même jour, avec fixation d'une audience de plaidoiries au 15 mai 2025. 

À l'audience de plaidoiries du 15 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


I. Sur la fin de non-recevoir 

Selon l'article 789 du code de procédure civile, " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. (…)

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. "

En l'espèce, les époux [O] soulèvent, selon conclusions au fond notifiées électroniquement le 2 septembre 2024, l'irrecevabilité de l'action de la SCI NANETOU IMMOBILIER au motif que l'assignation n'aurait pas été publiée au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble conformément à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955. 

Or, cette fin de non-recevoir n'a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

Ainsi, la fin de non-recevoir soulevée par les époux [O] sera déclarée irrecevable. 


II. Sur l'obligation de délivrance conforme 

1. Sur l'existence d'un défaut de conformité 

Selon l'article 1604 du code civil, " La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. "

Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer à l'acheteur un bien conforme aux stipulations du contrat, aux normes juridiques et techniques entrées dans le champ contractuel, aux réglementations applicables aux biens, aux usages et à l'attente légitime de l'acheteur. 

La réception sans réserve de la chose par l'acheteur fait présumer la conformité de délivrance, l'acheteur pouvant toujours apporter la preuve contraire d'une non-conformité. Le défaut de conformité doit alors être établi à la date de la livraison. 

Selon l'article 16 du code de procédure civile, " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. "

Il résulte de ce texte que le juge peut se fonder sur une expertise amiable réalisée à la demande de l'une des parties si les conclusions de celles-ci sont corroborées par d'autres éléments de preuve.

En l'espèce, le contrat de vente entre la SCI NANETOU IMMOBILIER et les époux [O] stipule au titre de “l' Assainissement " que : 

" Le VENDEUR déclare : 
- Que l'ENSEMBLE IMMOBILIER est raccordé au réseau d'assainissement ainsi constaté par une lettre délivrée le 15 juin 2017 par la société SUEZ, dont l'original est annexé, 
- Ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation, 
- Qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes, 

Le raccordement à l'installation d'assainissement a fait l'objet d'un contrôle par la société SUEZ le 2 juin 2017 dont le rapport est annexé. 

Ce contrôle a établi la CONFORMITE du raccordement. " (p.26-27, pièce n°1 de SCI NANETOU IMMOBILIER).

L'acquéreur soutient qu'il existerait deux non-conformités qu'il convient d'examiner successivement : 

a. Sur le raccordement des eaux usées

Le rapport d'expertise réalisée par Monsieur [K] [X], en date du 6 janvier 2020, à la demande la SCI NANETOU IMMOBILIER, ne démontre pas qu'une fosse septique fonctionnelle, dans laquelle s'écoulent les eaux usées avant de se jeter dans le réseau public d'assainissement, existait au jour de la vente. 

En tout état de cause, à supposer que la présence d'une fosse septique soit démontrée par le rapport d'expertise amiable, de telles constatations ne sont pas corroborées par d'autres éléments de preuve. 

En effet, si le " rapport de contrôle des rejets du domaine privé " rendu le 17 avril 2018 par le service assainissement de la société SUEZ (pièce n°5 de la demanderesse) conclut à la présence " supposée " d'un bac dégraisseur, puis à un bouchon dans le raccordement des eaux usées ou à un mauvais raccordement, il ne permet pas de démontrer l'existence d'une fosse septique fonctionnelle ou plus largement d'un raccordement non-conforme, au jour de la vente, soit le 25 juillet 2017. 

En outre, les photographies communiquées aux débats par la SCI NANETOU IMMOBILIER montrant une montée des eaux et une cuve pouvant s'apparenter à un bac dégraisseur, ne sont pas datées et ne permettent pas de localiser les lieux photographiés ; elles ne permettent pas plus de démontrer la non-conformité du raccordement des eaux usées. 

A l'inverse, le " rapport de contrôle des rejets du domaine privé " rendu le 15 juin 2017 par le service assainissement de la société SUEZ, soit moins de deux mois avant la vente intervenue entre les époux [O] et la SCI NANETOU IMMOBILIER, annexé à ladite vente, conclut quant à lui à la conformité du raccordement au réseau public des eaux usées (pièce n°3 de la demanderesse). De même, selon le devis et la facture de l'entreprise [H], cette société a réalisé des travaux de mise en conformité du raccordement au tout à l'égout, qui ont été réglés par les époux [O] (pièces n°1 à 3).

Ainsi, la SCI NANETOU IMMOBILIER ne démontre pas qu'au jour de la vente, le raccordement des eaux usées au réseau public n'était pas conforme à l'acte de la vente ou à la réglementation juridique et technique alors en vigueur. 

b. Sur le raccordement des eaux pluviales

Le rapport d'expertise précité réalisé par Monsieur [K] [X] indique que l'eau collectée par gouttières est raccordée au réseau d'eaux usées privatif en se déversant dans la boîte de branchement des eaux usées (pièce n°7 de la demanderesse, pp.6-7, p.11). 

Cette conclusion est corroborée par :
- d'une part, le rapport précité de contrôle des rejets du domaine privé rendu le 17 avril 2018 par la société SUEZ, qui indique un contrôle non conforme du réseau eaux pluviales et eaux usés, et précise que les eaux usées et pluviales par tuyaux séparatifs s'évacuent vers la boîte de branchement des eaux usées ; 
- d'autre part, le rapport précité de contrôle des rejets du domaine privé rendu le 15 juin 2017 par la société SUEZ, soit antérieurement à la vente immobilière, qui, sans se prononcer expressément sur la conformité des équipements du raccordement des eaux pluviales, atteste de l'absence de boîte de branchement et de raccordement des eaux pluviales sur le domaine public. 

Par ailleurs, le devis des travaux confiés à l'entreprise [H] par les défendeurs ne précise pas que ce dernier s'est vu confier la réalisation de travaux de mise en conformité des réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usés. 

Il y a lieu de considérer que les eaux pluviales, bien que s'écoulant dans des tuyaux différents de ceux des eaux usées, se déversent dans la boîte de branchement des eaux usées, et que tel était le cas au jour de la vente intervenue le 25 juillet 2017. 

Or, il ressort du règlement du service public d'assainissement collectif du Syndicat Intercommunal pour l'Aménagement Hydraulique de la Vallée de l'Yvette, ce que les défendeurs ne contestent pas, que les eaux admises au déversement dans le réseau de collecte pluviale sont les eaux strictement pluviales.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [O], il importe peu que l'acte de vente ne comporte aucune clause relative aux eaux pluviales, dès lors qu'il résulte de l'article 1604 du code civil que le vendeur est obligé de délivrer un bien conforme tant au regard des stipulations contractuelles que de la réglementation applicable au bien. 

Dès lors, l'absence de dissociation des réseaux des eaux usées et des eaux pluviales, constitue une non-conformité au regard du règlement du service public d'assainissement collectif du SIAVHY. 

2. Sur la clause d'acquisition en l'état 

Selon l'article 1102 du code civil, " Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. 

La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. "

Selon l'article 1170 du code civil, " Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. "

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que si les parties à un contrat de vente sont libres d'insérer une clause limitative ou exonératoire de responsabilité, celles-ci ne peuvent insérer une clause exonérant purement et simplement le vendeur de son obligation de délivrance, obligation essentielle du contrat de vente. 

En outre, une clause limitative ou exclusive de responsabilité doit être interprétée strictement. 

En l'espèce, le contrat contient une clause intitulée " Etat du bien " stipulant que : 

" L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
- des vices apparents, 
- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 
- si le VENDEUR, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux, 
- s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. " (p.20, pièce n°1 de SCI NANETOU IMMOBILIER).

Cette clause insérée dans le contrat de vente conclu entre les époux [O] et la SCI NANETOU IMMOBILIER ne peut exonérer les premiers de leur obligation de délivrance conforme, obligation essentielle du contrat de vente. 

En tout état de cause, la clause litigieuse doit être interprétée comme exonérant le vendeur de la seule garantie des vices cachés, de telle sorte que ladite clause est sans effet en l'espèce s'agissant de son obligation de délivrance conforme. 

Par conséquent, les époux [O] ne peuvent se prévaloir de cette clause pour s'exonérer de leur obligation de délivrance conforme du bien. 

III. Sur l'erreur

Selon l'article 1130 du code civil, " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. "

Selon l'article 1132 du code civil, " L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. "

En l'espèce, la SCI NANETOU IMMOBILIER ne démontre pas qu'au jour de la vente, le raccordement des eaux usées au réseau public n'était pas conforme à l'acte de la vente ou à la réglementation juridique et technique alors en vigueur, de telle sorte qu'il n'est pas démontré que sa représentation de la réalité était inexacte. 

Sa demande d'annulation du contrat de vente, pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation, sera donc rejetée. 

IV. Sur la réparation des préjudices 

Selon l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l'espèce, la SCI NANETOU IMMOBILIER subit un préjudice matériel du fait de l'absence de dissociation des réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales qui oblige à prévoir un raccordement de ce dernier au réseau public de collecte pluviale. Selon devis établi par la société ACCES TP le 10 mai 2022 (pièce n°17), les époux [O] seront condamnés à régler à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 13.733,80 € au titre des travaux de raccordement des canalisations d'eaux pluviales au réseau public des eaux pluviales. 

Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte quotidienne. Cette condamnation sera assortie du paiement au taux d'intérêt légal à compter du présent jugement conformément à l'article 1231-7 du code civil. 

Enfin, la SCI NANETOU IMMOBILIER ne démontre pas la réalité de son préjudice moral, constitué selon elle des débordements de la fosse septique, du préjudice de jouissance du jardin et des odeurs nauséabondes consécutive, et confond en tout état de cause son préjudice personnel avec celui de ses associés ou des occupants de la maison. La demande de condamnation des époux [O] à verser à la SCI NANETOU IMMOBILIER des dommages-intérêts au titre de son préjudice moral sera rejetée. 

V. Sur la demande de garantie dirigée contre la SARL [H] et Monsieur [Z] [H]

Selon l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

Selon l'article 1231-2 du code civil, " Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. "

Selon l'article 1103 du code civil, " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

En l'espèce, il n'est pas démontré que la SARL [H] et/ou Monsieur [Z] [H] ont effectué des travaux sur les canalisations d'eaux pluviales et sur le raccordement de celles-ci à la boîte de branchement des eaux usées. 

En outre, la SARL [H] et Monsieur [Z] [H] n'étaient débiteurs d'aucune obligation d'information sur la dissociation des eaux pluviales des eaux usées dès lors que leur mission ne portait que sur la mise en conformité du " tout à l'égout ", soit le raccordement au réseau des eaux usées. 

Il n'est en conséquence pas démontré que la SARL [H] et Monsieur [Z] [H] sont en partie responsables du préjudice subi par la SCI NANETOU IMMOBILIER. 

La demande de garantie dirigée contre la SARL [H] et Monsieur [Z] [H], formée par les époux [O] sera donc rejetée.

VI. Sur les autres demandes 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les époux [O] qui succombent devront supporter les dépens de la présente procédure. 

Il sera rappelé que les frais d'expertise non judiciaire menée par Monsieur [X] ne font pas partie des dépens visés à l'article 695 du code de procédure civile. 

L'équité commande de condamner les époux [O] à verser à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 2 000 euros, et à verser la SARL [H] et Monsieur [Z] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l'espèce ne justifie d'y déroger. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] de leur fin de non-recevoir de la demande d'annulation de la vente formée par à la SCI NANETOU IMMOBILIER, tirée de l'absence de publication au bureau des hypothèques ; 

Condamne Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à payer à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 13.733,80 € de dommages-intérêts au titre de la dissociation des réseaux d'eaux usées et d'eau pluviales et du raccordement sur le domaine public, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025 ; 

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation assortie du taux d'intérêt légal à compter du 7 décembre 2020 ;

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] au titre de l'intégralité du coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement privé de la maison située [Adresse 5] à Villebon sur Yvette (91) à hauteur de 7.680 euros TTC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral ; 

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande d'annulation de la vente intervenue le 25 juillet 2017 entre Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] et la SCI NANETOU IMMOBILIER ; 

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à restituer le prix de vente à la SCI NANETOU assorti du taux d'intérêt légal à compter du 25 juillet 2017 ;

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à supporter tous les coûts inhérents à l'annulation de la vente dont notamment les coûts liés au déménagement et le coût du crédit immobilier contracté par la SCI NANETOU ;

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à verser à la SCI NANETOU la somme de 100.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Déboute Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] de leurs demandes en garantie formées à l'encontre de la SARL [H] et de M. [Z] [H] ; 

Condamne Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] aux entiers dépens ; 

Déboute la SCI NANETOU IMMOBILIER de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à supporter les frais d'expertise menée par Monsieur [X] ;

Condamne Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à régler à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] à régler à la SCI NANETOU IMMOBILIER la somme de 1.000 € à la SARL [H] et Monsieur [Z] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [V] [O] et Madame [B] [R] [U] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame Bénédicte LAUDE et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente