Tribunal Judiciaire · SEC2 Référés — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Palais de Justice
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]





Références : N° RG 25/00363 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBZA 
Société NEOLIA c/
[L] [Z] [K]

Grosse délivrée le
à Me GIACOMONI

Copie délivrée le
à Me GIACOMONI - M. [Z] [K]

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025



DEMANDEUR

NEOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocats au barreau de BESANCON


DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Z] [K]
né le 10 Novembre 1999 à [Localité 9] (CONGO), demeurant [Adresse 1]
comparant en personne 





COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : BOBILLIER Louise
GREFFIER : JOLY Virginie




DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 09 Septembre 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025 

DÉCISION : Contradictoire - premier ressort










EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2023, la SA Néolia a donné à bail à M. [L] [Z] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 353,42 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 2 avril 2025 pour un montant de 1 707,08 euros.

Le bailleur a ensuite fait assigner M. [L] [Z] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par exploit du 10 juin 2025, sollicitant les mesures suivantes :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- ordonner l'expulsion du locataire ; 
- condamner M. [L] [Z] [K] au paiement de la somme de 2 003,30 euros au titre de l’arriéré locatif, sous réserve de l'actualisation au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 378,88 euros, avec indexation selon le bail ;
- et enfin le condamner aux dépens.

A l’audience du 9 septembre 2025, la SA Néolia, représentée par son conseil, porte l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1 319,19 euros et s'en rapporte sur la demande de délais de paiement. Pour le surplus,le bailleur reprend les termes de l'assignation.

M. [L] [Z] [K] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme mensuelle de 50 euros en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 8] le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Néolia justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bail conclu le 21 juillet 2023 contient une clause résolutoire (titre 7), sur laquelle repose le commandement de payer signifié le 2 avril 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2025.




III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L'obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte actualisé, M. [L] [Z] [K] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1 319,19 euros à la date du 2 septembre 2025, indemnité d'occupation du mois d'août 2025 incluse.

Il sera donc condamné à verser à titre provisionnel à la SA Néolia la somme de 1 319,19 euros, arrêtée au 2 septembre 2025, indemnité d'occupation du mois d'août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de l'enquête sociale et des éléments recueillis à l'audience que le locataire vit seul, sans enfant à charge. Il perçoit les indemnités chômage pour environ 500 euros par mois et est en train de constituer un dossier FSL avec le travailleur social. 

Il est exact que M. [Z] [K] n'a pas repris le paiement du loyer courant à l'audience, son dernier paiement remontant au 18 juillet 2025. Cependant, ce paiement d'un montant de 1 300 euros permet de couvrir plus de trois mois de loyers et a ainsi permis de diminuer sa dette locative du tiers entre l'assignation et l'audience. 

Compte tenu de ces éléments, M. [L] [Z] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Ces délais de paiement suspendront l'expulsion tant qu'ils seront respectés. Lorsque la dette sera entièrement acquittée, la résiliation sera non avenue. 

En revanche, en cas de non respect des délais ainsi accordés, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et l'expulsion sera encourue. Dans ce cas, M. [L] [Z] [K] devenant occupant sans droit ni titre, et faute de libération spontanée des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [L] [Z] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si ledit contrat s'était poursuivi, soit 378,88 euros. 

Cette indemnité d'occupation sera indexée sur la base de la clause prévue au bail.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [L] [Z] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.




PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 21 juillet 2023 par la SA Néolia à M. [L] [Z] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], et ce à compter du 3 juin 2025 ;

CONDAMNONS M. [L] [Z] [K] à verser à la SA Néolia à titre provisionnel la somme de 1 319,19 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2025, indemnité d'occupation du mois d'août 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [L] [Z] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en vingt-six mensualités d'un montant de 50 euros chacune et une vingt-septième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [L] [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Néolia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [Z] [K] soit condamné à verser à la SA Néolia une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 378,88 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS M. [L] [Z] [K] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER, LE JUGE,