Tribunal Judiciaire · SEC2 Référés — 7 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Palais de Justice
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]





Références : N° RG 25/00307 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBJF (Code nature affaire 5AA/0A)
Société HABITAT 25
[X] [C] [S] [R]

Grosse délivrée le
à HABITAT 25

Copie délivrée le
à Préfet

Ordonnance de référé du 07 Octobre 2025



DEMANDERESSE

Société HABITAT 25, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Madame [P] [T], munie d'un pouvoir écrit





DÉFENDERESSE

Madame [X] [C] [S] [R]
née le 26 Septembre 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée





COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : BOBILLIER Louise
GREFFIER : TALIDEC Caroline lors du délibéré
GREFFIER : CLAIRE [P] lors de l'audience




DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 19 Août 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 Octobre 2025 

DÉCISION : Réputée contradictoire - premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 11 janvier 2021, l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25) a donné à bail à Mme [X] [S] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (25), moyennant un loyer mensuel initial de 652,96 euros, provision sur charges incluse.


Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer reposant sur la clause résolutoire le 9 juillet 2024 pour un montant de 1 811,71 euros.

Selon exploit du 16 mai 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en référé en sollicitant les mesures suivantes :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ; 
- ordonner l'expulsion de la locataire ; 
- condamner Mme [X] [S] [R] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 602,89 euros, sous réserve de l'actualisation au jour de l'audience, et avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer, soit la somme de 750,69 euros, révisée selon la clause d'indexation prévue au bail ;
- et enfin la condamner aux dépens.

A l’audience du 19 août 2025, l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25), représenté par Mme [P] [T], justifiant d'un pouvoir pour ce faire, actualise l'arriéré locatif à la somme de 480,96 euros et reprend pour le surplus les demandes contenues dans l'assignation, précisant qu'il ne se serait pas opposé à des délais de paiement s'ils avaient été sollicités par la locataire.

Bien que citée à personne, de Mme [X] [S] [R] ne comparaît pas à l'audience. L'ordonnance sera donc réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 9] le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

L’action est donc recevable. 

II. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bailleur a toutefois fait le choix de faire signifier un commandement de payer à la locataire avec un délai de régularisation plus favorable à la locataire, en l'espèce deux mois. 

L'article 24 V et VII de cette même loi ajoute que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 11 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article III.3), sur laquelle se fonde le commandement de payer signifié le 9 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.

Aucun élément ne permet d'accorder des délais de paiement à la locataire. En effet, bien que la dette soit en constante diminution depuis la signification du commandement de payer, les échéances de juin et juillet 2025 n'ont pas été réglées en totalité. De surcroît, depuis la réforme de 2023, le juge ne peut plus accorder de délais de paiement d'office.

Par conséquent, devenue occupante sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l’expulsion de Mme [X] [S] [R] et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Mme [X] [S] [R] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 septembre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera d'un montant égal aux loyers et provisions sur charges, soit à la somme de 747,63 euros.

Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF :

L'obligation au paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat, que par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en son article 7 a).

Selon décompte produit par le bailleur, Mme [X] [S] [R] demeure redevable, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 328,03 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à la date du 18 août 2025, indemnité d'occupation de juillet 2025 incluse.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 328,03 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [X] [S] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces derniers comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 11 janvier 2021 par l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25) à Mme [X] [S] [R] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (25), et ce à compter du 10 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [X] [S] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [X] [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [X] [S] [R] à payer à l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 747,63 euros à compter du 10 septembre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que l'indemnité d'occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

CONDAMNONS Mme [X] [S] [R] à payer à l'OPH du département du [Localité 9] (HABITAT 25) à titre provisionnel la somme de 328,03 euros (décompte arrêté au 18 août 2025, indemnité d'occupation de juillet 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [X] [S] [R] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,